Mi az a szövetkezet az építkezéshez?
A lakásszövetkezet olyan magánszemélyek csoportja, akiknek szándéka van házat építeni. Ebből a célból szövetkezetbe tömörülnek azzal a céllal, hogy:
- Az építési projekt ellenőrzése
- Megszerzése a lehető legalacsonyabb áron
- Az építési folyamat és a minőségi anyagok ellenőrzése
Szövetkezeti vásárlás Spanyolországban nagyon népszerűvé vált Spanyolországban az 50-90-es évek évtizedeiben a spanyol építési fellendülés előtt, összességében olyan nagy területeken, mint Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia stb. Ez egy út volt a meghatározott adatok csoportjától, hogy társuljanak és dolgozzanak ki építési projekteket saját házaik számára, megszerezve a projekt irányítását, és az építőktől való közvetlen vásárlás szokásos módjától.
A terv kivásárlásának gazdasági előnyei vannak az ár és a fizetési mód tekintetében. A mostanihoz hasonló bikapiacon a zárt ár nagy előny, hiszen ez az összeg 15%-kal alacsonyabb lehet, mint egy már felépített háznál.
A szövetkezeti tag esetében, amelyben a tag a nyertes pályázó és az ingatlanhasználó, eltekinthet néhány közvetítőtől, ami lehetővé teszi számára, hogy alacsony költséggel szerezze meg az ingatlant. A vásárlás összege 20-30%-kal kevesebb is lehet, mint egy vény nélkül kapható házé. Ez az egyik fő érv a szövetkezeti tagoknak az ilyen típusú projektek elindítása mellett.
A szövetkezet alapítása abból a több emberből (partnerből) álló csoportból indul ki, akik tőkével járulnak hozzá egy projekt, jelen esetben házépítés megvalósításához.
A szövetkezet jogszerű megalakulását követően a földterület megszerzése és a építőipari vállalat az ingatlan felépítéséért felelős személyt béreljük. A szövetkezeti tagok ezért a projekt támogatóiként járnak el.
Szokásos felvenni a menedzsment cég, amely a pénzeszközök kezeléséért és a munkálatok napi lebonyolításáért lesz felelős. E menedzserek mögött sok esetben speciális promóterek állnak, akiknek az az előnye, hogy nagy tapasztalattal rendelkeznek és jobb gazdasági feltételeket tudnak elérni beszállítókkal, szakszervezetekkel, anyagokkal.
Figyelembe kell venni, hogy bár van államtörvény, minden autonóm közösségre sajátos jogi feltételek vonatkoznak, jelen esetben ugyanazok. A tulajdonosi közösség alapszabálya.
Történelmileg előfordultak olyan esetek, hogy a fejlesztők tagok nélkül alapítottak szövetkezeteket azzal a szándékkal, hogy az építkezés megkezdéséhez előre tőkét vonjanak be. Ilyen esetekben előfordulhat, hogy a projekt nem fejeződik be, vagy problémák, bizonytalanságok merülhetnek fel a közreműködők számára. A tehetetlen helyzetek és a gazdasági veszteségek elkerülése érdekében néhány ellenőrzési eljárást el kell végezni:
- Földtulajdoni és városi engedélyek
- Költségek, garanciák és finanszírozási program
- Tanulmányozza a projekt alkalmasságát és jellemzőit: tervek, leírások, minőségi anyagok és szolgáltatási jelentések
- A gazdasági hozzájárulási terv
- Pályázat, hiteljelentés és információk a felelős vezetőről és az építtetőről
- A szövetkezeti tagok alapszabálya, jogai és kötelezettségei
A szövetkezeti lakásvásárlás egy érvényes lehetőség, csak ajánlatos mérlegelni ennek a képletnek az előnyeit és hátrányait, és mindegyiküknek értékelnie kell, hogy megfelelő-e számukra:
A szövetkezeti lakásvásárlás előnyei:
- Gazdasági: Amint azt az elején kifejtettük, azáltal, hogy eltekinthetnek más közvetítőktől és üzleti partnerként léphetnek fel, a szövetkezeti tagok 20-30%-kal olcsóbban szerezhetnek házat a tőzsdén kívüli lakások piacánál.
- Testreszabott: a szövetkezeti képletotthonok másik előnye, hogy a tagok saját ízlésük szerint alakíthatják otthonukat, változtatva a tervben, az anyagokban vagy a minőségben, mindig bizonyos paramétereken belül.
- A tagok részt vehetnek a közgyűléseken és aktívan részt vehetnek a döntéshozatalban, ahol az összes résztvevő szavazata azonos súlyú. A találkozókon mindenféle igény megvitatásra kerülhet, és például a biztonsági vagy felügyeleti elemek telepítése felvetődik a szabad helyek kiosztásáig vagy a további hozzájárulásokig.
- A szövetkezeti tagok jelzáloghitel-kondíciói sok esetben vonzóbbak vagy jobb feltételekkel rendelkeznek a piacon megszokottnál.
- A szövetkezeti tagnak lehetősége van leiratkozni és a befizetett összeget visszaszerezni. Indokolatlan elállás esetén meg kell erősíteni a visszaküldési határidőket, vagy akár a kötbér százalékát is, ha az az alapszabályban szerepel. Ebben a konkrét esetben az Alapszabályban láttuk, hogy nincs joga leiratkozni a tulajdonosi közösségből. Tehát abban a pillanatban, amikor egy tag belép és énekel, a többi tulajdonostárs követelheti tőle, hogy fizesse ki az összes fizetendő összeget az ár részeként. A közösség akár bírósági úton is követelheti ezeket a kifizetéseket.
Hátrányok:
- Tőkeelőleg: a szövetkezet létrehozásához és az építési folyamat megkezdéséhez a partnereknek előzetesen be kell fizetniük a főbb hozzájárulásokat.
- Az építési idők gyakran egyre hosszabbak a szövetkezeteknél, általában különböző okok miatt, a legfontosabb a közösségbeli döntéshozatal kemény módja.
- Egyes esetekben számítási hibák, előre nem látható események, kezdetben nem tervezett fejlesztések miatt… szűkösek lehetnek a források, és rendkívüli hozzájárulásokra lehet szükség.
- Előfordultak olyan promóterek vagy menedzserek, akik partnerek csábítása érdekében félrevezető reklámot vagy pontatlan információval hívnak fel figyelmet, és ez súlyos szorongásos helyzetekhez vezethet. Ezért fontos az információgyűjtési tanácsok betartása és a Törvényi normatíva, annak szerkezete, tervei, valamint a biztosítások és garanciák ellenőrzése.
- Bár a munkálatok felügyeletére és ellenőrzésére felvett alapkezelő társaságok az üggyel foglalkozó szakértők, történelmileg előfordultak olyan cégek, amelyek rossz gazdálkodás, hibás szerződések vagy gazdasági eltérések miatt csődöt vagy teljes csődöt okoztak. Ezekben az esetekben, amelyek a jelenlegi szabályozás és ellenőrzés miatt nem általánosak, a partnerek elveszíthetik minden hozzájárulásukat. Elengedhetetlen a pályát, a szerződött cégek tapasztalatait ismerni, és gondoskodni arról, hogy jogilag, garanciák szintjén a biztosítás és az eljárások időben megtörténjenek a projekt teljesítésének garantálása érdekében.
- Az új építési munkák közokiratával és a horizontális vagyonrendben történő megosztással, valamint az egységek kialakításával és felosztásával kapcsolatos költségek a pályázót terhelik a hatályos jogszabályok előírásai szerint.
- Az Estatutes néha nehézségeket okoz a tagoknak abban, hogy a tagság után elhagyják a csoportot.
- A „tulajdonosok közössége” lesz a projekt „szervezője”. Ez azt jelenti, hogy a dolgozók minden felelőssége és polgári jogi felelőssége, a biztonság és az egészség, sőt az épület hibái is a közösségé.
- Pénzügyi kockázat: A társtulajdonosok eladhatják a közösségben lévő részesedéseiket harmadik félnek. Abban az esetben azonban, ha egy vagy több tulajdonostárs meghiúsítja a fizetést, nagy a kockázata annak, hogy a projektben pénzügyi problémák merülnek fel, amelyek blokkolhatják a fejlesztés folytatását, ami büntetést, késedelmet vagy akár a projekt elvesztését okozhatja.
Szövetkezeti ingatlan vásárlásakor figyelembe veendő kulcsok:
- A pénzügyi helyzet és a hírnév ellenőrzése az építtetőtől és az alapkezelő társaságtól (mióta működik a cég, pénzügyi jelentések stb.)
- A szövetkezet alapszabályának ellenőrzésére
- Annak megerősítése, hogy a fizetendő összegeket milyen módon fogják hatékonyan felhasználni a telek megvásárlására és/vagy az egyes építési lépések befejezésére
TLACORP
