Haszonélvezeti jog Spanyolországban – Az ingatlan használati joga
HASZNÁLATI HASZNÁLAT SPANYOLORSZÁGBAN INGATLANOKRA ÉS INGATLANOKRA
A „haszonélvezet” egy ingatlan tulajdonában az ingatlan használatának és hasznának joga, amely nem a tulajdonos. Olyan ez, mintha bérlők lennénk, de nem fizetnénk bérleti díjat.
Tehát az ingatlan tulajdonosai más emberek, mint a használó. Az ilyen tulajdonosok neve „Meztelen tulajdonosok".
AzAkt vagy csupasz tulajdonosok” azok, akik az ingatlan tulajdonjogával rendelkeznek. De nem „használhatják” az ingatlant, sem „lakni” az ingatlanban, sem „bérelni” az ingatlant, mivel ez a jog kifejezetten a „haszonélvezőket” illeti meg. Valójában előfordulhat, hogy az Akt-tulajdonosoknak nincs joguk az ingatlanhoz „hozzáférni”, ha a haszonélvezők ezt nem teszik lehetővé.
Azhaszonélvezők” azok, akiknek joguk van „lakni”, „bérelni”, „használni” az ingatlant, sőt, ha akarnák, a „meztelen tulajdonosok” hozzáférését is elzárhatják.
Hadd magyarázzuk el jobban ezt a fogalmat a következő módon:
Az ingatlanra vonatkozó törvényes „tulajdonjog” olyan törvényes jogok csoportjából tevődik össze, mint például:
- Az ingatlan korlátozására (például elsőbbségi joggal)
- Az Ingatlan tartozás (például jelzálog) biztosítékaként történő felhasználása
- Az Ingatlan bérlésére
- Az ingatlan használatára és hasznára
1.- A spanyol haszonélvezet alkotmánya
Forma
A haszonélvezet az alábbi módokon létesíthető:
- alapján a törvényi rendelkezés . Jelenleg a törvényes haszonélvezet egyetlen esete állami szinten az, amelyet a javára ismernek el özvegy házastárs.
- By jogügylet , ami viszont megállapítható halálok (végrendeleti haszonélvezet) vagy inter vivos alapján, akár ingyenes, akár megterhelő (például adományozás). Viszont meg lehet csinálni az inter vivos alkotmányozást
Képesség
A haszonélvezet megszerzéséhez nincs szükség különleges kapacitásra. Ha azonban a tulajdonos jogi személy, a haszonélvezet maximális időtartama 30 év. Ha a jogi személy ezen időpont előtt megszűnik, a haszonélvezet is lejár.
A haszonélvezeti jog alapításához a haszonélvezeti tárgy feletti rendelkezési jog szükséges.
Egyidejű haszonélvezet
Abban az esetben, ha a haszonélvezet egyidejűleg több személy javára jött létre, az alábbi szabályok érvényesek:
- A haszonélvezetre a vagyonközösség szabályai az irányadók
- Az alapításkor több ember javára megállapított haszonélvezet megszűnése az utolsó életben maradó halálával következik be.
- A végrendeleti haszonélvezet esetében a haszonélvezők körében a gyarapodás jogát az örökösökre megállapított feltételek szabályozzák (Btk. 987. és 982.1.): a gyarapodási jog akkor érvényesül, ha két vagy több személyt ugyanarra az örökségre, ill. annak egy része külön felek megjelölése nélkül, és az elhívottak egyike az örökhagyó előtt meghal, vagy lemond az örökségről, vagy nem képes azt átvenni.
- Ha a haszonélvezet adományozással jött létre, nincs joga növelni, kivéve, ha az adományozó másként kívánja. Kivételt képez az az eset, ha az adományozást férjnek és feleségnek közösen adták, amelynél gyarapítási jog van, hacsak az adományozó másként nem rendelkezik.
Egymást követő haszonélvezet
Erre akkor kerül sor, ha a haszonélvezet több olyan személy javára jön létre, akik idővel egymás utódjai. Ebben az esetben nem egyetlen haszonélvezetről van szó, hanem többről, amelyek mindegyike akkor kezdődik, amikor az előző véget ér.
Ha az alkotmányozás jogcíme végrendeleti, és egymás után több személyt hívnak meg, a haszonélvezet csak addig érvényes, ameddig nem haladja meg a másodfokot, vagy ha az örökhagyó halálakor életben lévő személyek javára történik.
A haszonélvező jogai és kötelezettségei a haszonélvezetet képező jogcím által meghatározottak, ennek hiányában a Ptk. által megállapított jogok és kötelezettségek, amelyeket a következő pontokban ismertetünk.
Megkülönböztethető a haszonélvezet létrejöttét megelőző, azzal egyidejű és a jogerős kötelezettség.
A haszonélvezet létrejöttét megelőző kötelezettségek
Ezek a következők:
- Leltárt készíteni . A haszonélvezeti jog lejártakor a dolgot átvevő személy érdekeinek védelme érdekében a haszonélvező köteles leltárt készíteni és biztosítékot adni. A leltározást a tulajdonos vagy törvényes képviselőjének felhívására kell elvégezni, a bútorok értékelésével és az ingatlanok leírásával. Mivel nincs szükség külön formanyomtatványra, ez történhet nyilvános vagy magánokiratban.
- Garanciaként kaució fizetésére . Célja a haszonélvezői kötelezettségek betartásának biztosítása. A kötvény lehet személyes vagy valós, és minden esetben elegendőnek kell lennie az említett kötelezettségek teljesítéséhez.
Az eladott vagy adományozott ingatlan haszonélvezetét lefoglaló eladó vagy adományozó, valamint az özvegy házastárs a törvény által biztosított haszonélvezeti kvóta tekintetében mentesül a jótállási kötelezettség alól, kivéve, ha későbbi házasságot kötnek.
A leltározási kötelezettség és a jótállási kötelezettség egyaránt el lehet tekinteni , a haszonélvezet típusától függetlenül mindaddig, amíg nem okoz kárt senkinek. A felmentést akár a csupasz tulajdonos, akár a haszonélvező kérésére az igazságügyi hatóság adhatja. Az örökhagyó végrendeletében tett felmentés is lehetséges. A felmentés bekövetkezéséhez kifejezett nyilatkozat szükséges.
Breach
Abban az esetben, ha a haszonélvező nem tesz eleget leltárkészítési vagy biztosítéknyújtási kötelezettségének, a következő következmények állapíthatók meg:
- A csupasz tulajdonos megfoszthatja a haszonélvezőt az ingatlan birtokba vételétől, és követelheti az ingatlanok kezelésbe vételét, a bútorok értékesítését, a közvagyon, névleges vagy bemutatóra szóló hiteljogok tulajdonjog-nyilvántartássá alakítását. az államtartozást, vagy bankokban vagy közintézményekben helyezik el, és a tőkét vagy készpénzben lévő összegeket, valamint az ingó vagyontárgy eladási árát biztonságos értékpapírokba fektetik. A kezelésbe helyezett vagyontárgyak kamatai, termékei a haszonélvezőt illetik.
- A csupasz tulajdonos a vagyont vagyonkezelőként is megtarthatja azzal a kötelezettséggel, hogy a folyékony terméket a haszonélvezőnek átadja, levonva az erre az ügyintézésre megállapodott vagy bíróságilag megállapított összeget.
- Az ingó vagyontárgyak esetében az a tulajdonos, aki nem akarja, hogy művészi érdemei miatt vagy alacsony ára miatt adják el, követelheti annak átadását, garantálva a becsült érték utáni törvényes kamat megfizetését.
- A haszonélvező azonban akkor is, ha biztosítékot nem adott, és egyszerű esküdt biztosíték mellett, kérheti a használatához szükséges bútorok kiszállítását, a haszonélvezetbe integrált házban szobát a maga és családja számára. , valamint a rendeltetésének megfelelő iparághoz szükséges eszközöket, eszközöket és egyéb ingó vagyontárgyakat, a bíró az ügy sajátos körülményeire tekintettel dönt.
- A kaució biztosítását követően a haszonélvezőnek joga van valamennyi terméket átvenni attól a naptól kezdve, amikor a haszonélvezetet képező jogcím szerint annak átvételét meg kellett volna kezdenie, ami azt jelenti, hogy a letéti kötelezettség teljesítését. visszamenőleges hatálya van.
A vagyontárgyak birtoklása során fennálló kötelezettségek
A haszonélvező köteles:
- Megőrzi az ingatlan formáját és tartalmát, hacsak a törvény vagy az alapító jogcím másként nem rendelkezik.
- Tájékoztassa a tulajdonost a következő tényekről:
- Sürgős javítások elvégzésének szükségessége, amelyek a tulajdonos felelőssége.
- Harmadik fél bármely olyan cselekménye, amelyről tudomása van, és amely alkalmas a tulajdonjogok megsértésére. Ha ezt nem teszi meg, akkor a károkért úgy kell felelnie, mintha azok az Ön hibájából keletkeztek volna.
- Ügyeljen a haszonélvezeti vagyonra, mint egy jó családapa. Ha ennek a kötelezettségnek eleget téve az áru a használat miatt természetes károsodást szenved, a csupasz tulajdonos a haszonélvezőtől nem követelhet semmit. Ellenkező esetben, ha ezt a kötelezettséget megszegik, és a tulajdonosnak jelentős kár keletkezik, a tulajdonos kérheti a dolog részére történő átadását, kötelezve magát, hogy a haszonélvezőnek évente fizesse meg a haszonélvezőnek annak folyékony termékét a költségek levonása után, ill. a díj. amelyet az adminisztrációja jelöl ki. A haszonélvező mindenesetre felelősséggel tartozik a csupasz tulajdonos felé minden olyan kárért, amelyet csalásból vagy gondatlanságból a haszonélvezet tárgyát képező dolgokban ért.
- A dolog rendes javítását végezze el, ennek a kötelezettségének teljesítését a tulajdonos követelheti tőle, és ha a felszólításnak nem tesz eleget, azt a haszonélvező költségére elvégezheti. A haszonélvezőnek kamatot kell fizetnie annak az összegnek megfelelő összegnek, amelyet a tulajdonos a tulajdonos költségére javításra vagy járulékfizetésre kifizetett. A rendkívüli javítás a csupasz tulajdonos feladata, a haszonélvező köteles értesíteni őt, ha annak sürgős az elvégzése.
- Fizesse be az éves díjakat és járulékokat, valamint a termésterhelésnek tekintetteket. A csupasz tulajdonos felelős azért, hogy kifizesse azokat, amelyeket közvetlenül a fővárosra rónak ki.
- A haszonélvezet miatti perek fizetési költségei, költségei és büntetései.
Kötelezettségek a haszonélvezet megszűnésekor
A haszonélvezet lejártát követően a haszonélvező köteles átadni a haszonélvezetet a tulajdonosnak.
2.- A haszonélvező jogai
A haszonélvezőt az alapító jogcím, ennek hiányában vagy annak elégtelensége miatt a Ptk.
Használja az ingatlant
A haszonélvező rendelkezik a az ingatlan haszonélvezeti joga, megszerzése közvetlen és azonnali birtoklás.
Amint a haszonélvezeti jog keletkezik, a haszonélvező megszerzi a haszonélvezeti vagyon birtoklásának és élvezetének jogát.
A gyümölcsök/jövedelem észlelése
A haszonélvezőt úgy ismerik el, mint a természetes, ipari vagy polgári gyümölcsök/bérleti díjak átvételének jogát.
- A haszonélvezet kezdetekor függőben lévő természetes és ipari gyümölcsök a haszonélvezőt illetik, a tulajdonos költségfizetési kötelezettsége nélkül. Ha ezek a haszonélvezet lejártakor függőben vannak, akkor a tiéd lesz, de a költségeket a tulajdonosnak fizeted.
A polgári gyümölcs napi átvétel alatt értendő, és a haszonélvezet tartamának arányában a haszonélvezőt illeti meg. Ha a haszonélvező a haszonélvezetben adott földeket bérbe adta, és ez a bérleti szerződés előtt véget ér, a bérleti díjnak csak azt az arányos részét kapja meg, amelyet a bérlő köteles megfizetni.
- A pénzbeli vagy gyümölcsös jövedelemhez vagy időszakos nyugdíjhoz való jog haszonélvezetében minden lejárat e jog gyümölcsének minősül.
- A kamatokat termelő kötelezettségek vagy bemutatóra szóló jogcímek haszonélvezetében minden lejárat e jogok gyümölcsének minősül.
- Ha a haszonélvezet olyan kereskedelmi vagy ipari hasznosításban való részvételből származó előnyök élvezetéből áll, amelynek forgalmazása nem határozott futamidejű, a haszon gyümölcsnek minősül.
Az ingatlan bérleti joga
A haszonélvező a haszonélvezeti dolgot bérbe adhatja másnak, de minden haszonélvezeti jogként kötött szerződés a haszonélvezet lejártával megszűnik.
A haszonélvező által kötött lakásbérleti szerződések a haszonélvezet lejártával megszűnnek (LAU 13.2 cikk). A lakáson kívüli bérleti szerződésre ezen a ponton a Ptk. rendelkezései az irányadók, ha a felek másként nem állapodnak meg.
Másrészt a haszonélvezet lejártakor a vidéki ingatlanok bérlete a mezőgazdasági év során fennállónak minősül. Ezen túlmenően ezek a szerződések a szerződésben rögzített időtartam alatt a haszonélvezeti jog megszűnése után is fennállhatnak, ha a tulajdonos részt vett annak megadásában. A szerződésnek a mezőgazdasági év során kötelező fennmaradása nem minősül új bérleti szerződésnek.
Ártalmatlanítási karok
A haszonélvezeti jog elidegeníthető és jelzáloggal terhelhető ingatlanjog.
Az átruházás ellenérték fejében és térítésmentesen is történhet úgy, hogy az átvevő a haszonélvezetet ugyanolyan feltételekkel szerzi meg, mint amilyen feltételek mellett létrejött. Meg kell említeni, hogy:
- A haszonélvezet általában élethosszig tartó jellege az engedményező életétől teszi függővé, nem pedig az engedményesé.
- A haszonélvezeti dolgokban az őt helyettesítő személy hibájából vagy hanyagságából elszenvedett kárért a haszonélvezőnek kell felelnie, amellyel az átadó kezessé válik az átvevő számára.
Ami a jelzálogjogot illeti, az megszűnik, ha a haszonélvezet a haszonélvezőtől független esemény miatt (pl. halála miatt) megszűnik. Ha az ő akarata lenne (például lemondás útján), a megszűnés nem károsítja a jelzálogjogosultat, így a jelzálogjog a haszonélvezetből áll fenn mindaddig, amíg a garantált kötelezettség teljesül, vagy le nem telik az az idő, ameddig a haszonélvezet általában megszűnt volna, ha nem történt beavatkozás. az a tény, ami véget vetett ennek.
Következtetések
A haszonélvezetnek alapvetően 2 fajtája van:
- "Ideiglenes" or " Feltételes": Ha az Ingatlan igénybevétele határidőre szól, vagy feltételekhez kötött.
- Életért: Amikor az Ingatlant a felhasználó élettartamára használják.
A haszonélvezeti jog a római törvényekből származik, és meglehetősen gyakori az öröklési eljárásban és a családjogban olyan európai kontinentális országokban, mint Spanyolország, Franciaország, Portugália, Németország stb.
Az öröklési folyamatban, meglehetősen gyakori, hogy az örökhagyó az állandó lakás haszonélvezetét a túlélő házastársra hagyja, az Ingatlan tulajdonjogának fennmaradó részét a gyermekekre hagyja (Akt-tulajdon). Ezáltal az elhunyt rész gondoskodik arról, hogy a túlélő házastársnak a gyermekekkel esetlegesen kialakuló konfliktusok ellenére is legyen lakhelye.
Emellett a haszonélvezetet is széles körben alkalmazták ingatlanügyletek során Spanyolországban, azzal a céllal, hogy elkerüljék vagy csökkentsék a spanyol örökösödési illetéket. Gyakori, hogy a szülők a gyermekek nevére vásárolják meg az Ingatlant, megtartva maguknak a jogos haszonélvezetet. Ily módon, ha a vásárlók csak a „haszonélvezetet” vásárolják meg, a gyerekek pedig „meztelenül” szereznek tulajdonjogot, a szülők halála esetén a „haszonélvezet” értékére csak az örökösödési illetéket kellene fizetniük a gyerekeknek. mivel a többinek már ők a tulajdonosai.
Hadd magyarázzuk el ezt neked egy példa, ha az Ingatlan ára 200.000 EUR, és az 50.000 EUR-ra értékelt haszonélvezetet a szülők megtartották, a többit pedig a gyerekek szerezték meg (150.000 EUR), akkor a szülők halála esetén az öröklési folyamat csak az 50.000 EUR. Nyilvánvaló, hogy ez a lépés jelentősen csökkenti az örökösödési illetéket.
Ezt a rendszert azonban alaposan tanulmányozni kell a legújabb törvényértelmezések miatt, mert a szülők azon döntése, hogy a „meztelen tulajdonjogot” a gyerekekre fordítják, „adományozásnak”, majd az adófizetés „adományozásnak” tekinthető. Adomány". Az „adományozási adó” pedig még magasabb lehet Spanyolországban, mint az „örökösödési adó”. Ennek elkerülésére az lenne a lehetőség, ha a gyerekek maguk és saját forrásból fizetnék a „meztelenség” árát. Tekintettel azonban arra, hogy ez egy nagyon kényes pont, jelentős adózási vonzatokkal, erősen ajánlott jogi tanácsot kérni a haszonélvezetre vonatkozó határozatok meghozatala előtt.
MI A HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLAT ÉRTÉKE? – Hogyan számíthatjuk ki a haszonélvezet értékét?
A haszonélvezet értékének kiszámítása a következőképpen történik: A következő számítást kell elvégeznie: REST „89” számig a felhasználó életkora (ha 2 felhasználó van, akkor a legfiatalabbak kora), minimum 10 %.
Például:
1. példa: Haszonélvezet megszerzése a vásárlási folyamat során:
"A"+"B"-nek két gyermeke van ("1" és "2"). Az „A” 69, a „B” a 72. Mindketten úgy döntöttek, hogy házat vesznek Spanyolországban, 200.000 XNUMX EUR-ért. A szerzés folyamatában, tehát az adásvétel lezárása előtt, valamint az örökösödési illeték jövőbeni csökkentése érdekében utasítják ügyvédjüket, hogy a haszonélvezetet meg kívánják tartani, a többi tulajdonjogot pedig gyermekeikre hagyni.
A haszonélvezet értéke: 89 – 69 = 20.
20 az ingatlan teljes árának %-a, az alábbi képlettel:
200.000 20 * 40.000 % = XNUMX XNUMX EUR. Ez az ingatlan haszonélvezeti értéke és az az ár „összege”, amelyért A+B lenne a felelős.
Ugyanígy a többi tulajdonjog 160.000 EUR értékben marad a gyerekeknél.
Ezt a példát követve, ha A+B meghal, akkor a gyerekek automatikusan megkapják a 40.000 eurót, amivel a tulajdon 100%-a konszolidálódik, és csak a 40.000 euró után fizetnek adót.
Mivel az 1+2 egy „Vásárlási folyamat” során szerezte meg a tulajdonjogot, akkor a tulajdon értékére „Vételi vagy Átruházási Adót” fizet. Tehát nem „örökösödési illetéket”, hanem „átruházási illetéket” fognak fizetni.
2. PÉLDA – Haszonélvezeti jog megszerzése végrendelet/öröklés útján:
Az előző példában A+B 100%-ban saját kezűleg vásárolta meg a spanyol ingatlant. Az ingatlant egész életükben csak a nevükön tartják, és úgy döntenek, hogy öröklés útján a gyerekekre adják.
Ily módon A+B spanyol végrendeletet készít, és a következőket jelzi:
- Ha „A” meghal, az ingatlan A-része a következő módon kerül felosztásra:
- „B” kapja az „A” házrész haszonélvezetét
- Az ingatlan tulajdonjogának fennmaradó részét a gyerekek kapják ("Akt-tulajdon")
- Ha „B” meghal, ugyanaz.
Ebben az esetben, ha „A” meghal, a haszonélvezet a maga részéről „B”-re száll át, a meztelen tulajdonjog pedig a gyerekekre száll át. És ez az utolsó „A” végrendelet végrehajtásával történik egy spanyol öröklési folyamatban.
Később, amikor „B” meghal, 1+2 kapja meg az ingatlan haszonélvezetét is öröklés útján.
Ebben a példában, mivel 1+2-en öröklés útján kapták a haszonélvezetet, nem fizetnek „átruházási adót” ezért a szerzésért. 40.000 EUR haszonélvezeti érték után „örökösödési illetéket” fizetnek.
