"Haszonélvezet" az ingatlan élvezetének, használatának és haszonszerzésének és bérleti jogának joga.
„Csupasz tulajdonjog” a a haszonélvezet után fennmaradó tulajdonjog, amely a haszonélvezeti jog fennállása alatt nem jogosít a használatba, illetve a feletti rendelkezésre.
Sokszor azt tapasztaljuk, hogy a vevőknek adótanácsadóik tanácsára, vagy az interneten található általános információk alapján tanácsos ingatlant vásárolniuk úgy, hogy a haszonélvezetet maguknak, gyermekeiknek pedig az ingatlan tulajdonjogának fennmaradó részét szerzik meg (ezt ezt nevezzük „csupasz” vagy „meztelen” tulajdonnak”).
Ezt azzal a gondolattal teszik, hogy a haszonélvezet segíthet az örökösödési illeték csökkentésében, mivel ez egy olyan képlet, amely lehetővé teszi a szülők számára:
- Csökkentse az örökösödési illetéket: A vásárlás során a szülők szerzik meg a haszonélvezetet, ami általában az ingatlan árának alacsony százaléka, a többit pedig közvetlenül a gyerekek szerzik meg. Emiatt a jövőben a szülők halála esetén a gyerekek már birtokolják az ingatlan nagy részét, így a gyerekeknek csak a szülők haszonélvezetének részét kell az örökösödési illetékre megfizetniük.
- Tartsa kézben az ingatlant. A haszonélvezet lehetővé teszi, hogy a szülők (vagy bármely más haszonélvező) a szülők kívánsága szerint használhassák a házat, kizárva annak lehetőségét, hogy a gyermekeknek joga legyen annak használatára vagy döntésére.
Ezért, ha a szülők meghalnak, a haszonélvezet automatikusan megszűnik, és közvetlenül a gyerekekre száll át, akik az ingatlan 100%-os tulajdonosaivá válnak, és csak a szülők haszonélvezetének értékére fizetik az örökösödési illetéket.
Egy másik lehetőség az öröklés csökkentésére az lenne, ha az eladást százalékokra osztanák, vagyis mindenki megvette volna az ingatlan egy százalékát (például 30%-ot a szülőknek, a többit a gyerekeknek), de ez nem jár senkinek. a tulajdonostársak az ingatlan „használati jogát” és kizárólagos élvezetét. Vagyis lehetsz egy ingatlan tulajdonostársa más tulajdonostársakkal szemben, de Önnek és mindegyiküknek joga lesz az ingatlan együttes használatára anélkül, hogy bárkinek kizárólagos haszonélvezeti joga lenne, ill. az ingatlan kizárólagos használata.
Bár a haszonélvezet az örökösödési illeték csökkentésére célszerű, tisztában kell lennünk azzal, hogy a haszonélvezet megszerzésekor ki tudja fizetni a vételi illetéket, ehhez pedig HÁROM SZEMPONT kezelünk:
– Haszonélvezet megszerzése a vásárlásoknál viszonteladások
– Haszonélvezet megszerzése a vásárlásoknál új épületek
– Haszonélvezet megszerzése által öröklés or adomány
I.- HASZNÁLATI HASZNÁLAT VISSZAADÁSBAN VAGY HASZNÁLT KÉZ VÁSÁRLÁSÁBAN
A viszonteladó ingatlanok beszerzésekor nem az áfa (amit új épületek beszerzésekor kell fizetni), hanem az „átruházási adó” (ITP).
- Áfa Madridnak fizetik, és általában az ingatlanok 10%-a
- Transzfer adó A régiónak fizetik, és egyenként változik: Valencia 10%, Katalónia 10% -11%, Madrid 6%, Andalúzia és Baleár-szigetek egy 8%-tól kezdődő skála stb.
Így viszonteladó ingatlan megszerzésekor a Átruházási illetéket a tranzakció teljes értékére kell fizetni, és minden tulajdonos a megszerzett jog arányában fizet. A haszonélvezetet megszerzők számára kiszámítják az említett jogot megtestesítő százalékot (általában a haszonélvező életkorához viszonyítva), és a többi tulajdonostárshoz rendelik a többit. Mindegyikük fizeti a transzferadót a rájuk rendelt százalékarányban.
De a spanyolországi adónorma szerint, ha a haszonélvezetet továbbértékesítés vásárlásával szerzik meg, a szülők/haszonélvezeti jogtulajdonosok halálakor, az öröklési eljárás során a gyermekeknek/csupasz tulajdonosoknak ismét meg kell fizetniük a haszonélvezeti jog részét. Átruházási illetéket nem fizettek beszerzéskor, mivel azt a szüleik fizették. Ez, bár nem tűnik összeegyeztethetőnek, mert úgy tűnik,kétszer fizetni” az Átruházási Adó, a törvény nagyon világos erről. Így a A transzferadó törvényekifejezetten megállapítja:
"Az ingatlan haszonélvezeti és csupasz tulajdon megszerzésekor megosztott tulajdonjog megszilárdításánál, ha a konszolidáció a haszonélvezeti jog határidejének betartása, vagy a haszonélvező halála miatt következett be, a csupasz tulajdonos szükséges. az Átruházási Adó felszámolása/fizetése esetén a haszonélvezet induló értékének 100 %-a"
Tehát, ha a gyermekek a szülők halálával szerzik meg a haszonélvezetet, nem fognak örökösödési illetéket fizetni az értékén. Az adó, amit fizetni fognak, az lesz Transzfer adó.
Tegyünk egy PÉLDÁT:
A + B haszonélvezetben vesz egy viszonteladó ingatlant 150,000 EUR értékben, a „meztelen/csupasz tulajdonosok” 2 gyermekük: I. és II.
A haszonélvezet értéke 60,000 EUR.
A Csupasz tulajdon értéke 90,000 EUR.
A tranzakcióért az ITP (Transfer Tax) 10%-át (Valencia régió) fizetik, ami 15,000 6,000 eurót eredményez. A + B 9,000 eurót, I + II XNUMX eurót fizet.
A + B meghal, így az ingatlan haszonélvezeti joga átszáll a gyermekeikre. Ebben az esetben a gyermekek a haszonélvezet megszerzéséért NEM FIZETnek örökösödési illetéket. Amit fizetnek, az az értékének megfelelő transzferadó. Ezért 9,000 eurót kell fizetniük. És ez még akkor is, ha a szüleik már fizették ezt az adót ezért az értékért, amikor a haszonélvezetet a származáskor megszerzik.
Ezért a haszonélvezet megszerzése akár öröklési eljárásban sem az örökösödési illetéket, hanem az „átruházási illetéket” vagy a „vételi illetéket” terheli.
Ezért nem az a koncepció, hogy aki először megszerzi a puszta tulajdonjogot, majd a haszonélvezet megszűnésével a domaint megszilárdítja, az első, majd ezt követően második haszonélvezeti megszerzést nem végez. A koncepció az, hogy a csupasz tulajdonos, amikor megvásárolja az ingatlant, és eredetileg fizet érte, egyetlen beszerzést végez, hanem az ingatlan összértéke után a teljes adót meg kell fizetnie, és az adófizetés megtörténik két különálló fázisban:
– Részét a csupasz tulajdon megszerzésekor fizetik ki, amely megfelel a csupasz tulajdon értékének.
– A másik rész a haszonélvezeti jog megszerzésekor, a haszonélvező halálakor fizetendő, és az eredeti vásárlás időpontjában érvényes haszonélvezet értékének vagy százalékának felel meg.
II.- ÚJ ÉPÍTÉSŰ HÁZAK VÁSÁRLÁSÁNAK HASZNÁLATI HASZNÁLATA
Új konstrukció beszerzésekor a Az építtetőt kezdettől fogva tájékoztatni kell a vevők azon szándékáról, hogy a haszonélvezetet és a puszta tulajdont külön megvásárolják.. Ez pedig azért van így, mert az itt kifejtettek szerint a haszonélvezeti jog átruházási illetéket fizet, tehát nem fizet ÁFA-t (ami általában az új épületek vásárlásakor fizetendő adó).
A művészet. Az ÁFA törvény 20.23º1. cikke kimondja, hogy „a lakások, garázsok és a hozzájuk tartozó melléképületek tárgyát képező használati tárgyi jogok alapítása és átadása áfamentes lesz. "
Másrészt a művészet. Az Áfa törvény 4.4. Az LTPOAJD 7.5. pontja kimondja, hogy: „ÁFA-mentes ingatlan használati és használati jogának alapítása és átruházása vagyonátruházási illetékköteles lesz."
Ebből következően az új épületek vásárlásakor a haszonélvezeti jog megszerzése vagyonátruházási illetékköteles lesz.
PÉLDA: Az előző esetben:
A + B ÚJ ÉPÜLETES ingatlant vásárol haszonélvezetben 150,000 EUR értékben, a puszta tulajdont 2 gyermekük I. és II.
A haszonélvezet értéke 60,000 EUR.
A puszta tulajdon értéke 90,000 EUR.
Ennél a tranzakciónál a következő adókat kell fizetni:
– Haszonélvezet megszerzéséhez: ITP (10%) = 60,000 XNUMX EUR
– A csupasz tulajdon megszerzése esetén: ÁFA (10%) + a csupasz tulajdon értékének AJD 1.5%-a = 9,000 EUR (10% ÁFA) + 1,350 EUR (AJD -Stamp Duty)
A + B meghal, így az ingatlan haszonélvezeti joga átszáll a gyermekeikre. Gyerekek, a haszonélvezet értékét NE öröklési illetékként (ISD) fizessék meg, hanem átruházási illetékként. Ezért 9,000 eurót (az ITP 10%-át) kell fizetniük.
Következtetésképpen tehát, amikor a vevőnek az a szándéka, hogy nekik haszonélvezetként, a többit pedig a gyermekeinek vásárolja, el kell hagyni, hogy az örökösödési illeték esetében ez célszerű, ehelyett az örökösök az Átruházási Adónak azt a részét kell megfizetnie, amelyet a beszerzés napján nem fizettek meg, mivel ez a „haszonélvezeti rész” volt.
Valamint ÚJ ÉPÜLETEK esetén a vásárlás első pillanatától tájékoztatni kell az építtetőt a haszonélvezeti szándékról, mivel az építtető nem járulhat hozzá annak ily módon történő megszervezéséhez.
III.- HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLATI HASZNÁLAT, AZ ÖRÖKSÉGBŐL AZ ÖRÖKSÉGBŐL
Az előbbiek az INGATLANVÁSÁRLÁSÁVAL megszerzett haszonélvezetre vonatkoznak. Abban az esetben, ha a haszonélvezet ÖRÖKSÉGBEN vagy ADOMÁNYOZÁS útján történt, a haszonélvező halála esetén nem az „átruházási adó” (ITP) lesz az alkalmazandó adó, mivel az említett jog megszerzése nem vásárlással történt, hanem adomány vagy öröklés útján. Ebben az esetben, a Haszonélvezet fizeti az örökösödési illetéket.
Következtetések:
– Amikor a haszonélvezeti jogot a haszonélvezők az a VÁSÁRLÁSI FOLYAMAT, akár új, akár továbbértékesített, az említett haszonélvezetnek a haszonélvező halálakor a csupasz tulajdonosok általi megszerzése fizet ITP (beszerzési / átutalási adó), és NINCS öröklési illeték.
- Abban az esetben ÚJ ÉPÜLETEK VÁSÁRLÁSA, a puszta tulajdontól elválasztott haszonélvezeti rendszerben történő vásárlás előállítja az alkalmazását 2 külön adó: transzferadó (ITP) a haszonélvezet értékére; és ÁFA + AJD (bélyegilleték) amelyet a puszta tulajdon vételértékének fennmaradó részére alkalmaznak.
– Amikor a haszonélvezetet a haszonélvező által megszerzi öröklés vagy adományozás, azt a Öröklési és adományozási adó a haszonélvező halálakor.
További cikkek
