INGATLANTŐKE VISSZATÉRÍTÉSE
1 . Mi számít „ingatlantőkéből származó bevételnek” ?
Az ingatlantőkéből származó bevételnek minősül a vidéki és városi ingatlanok bérbeadásából származó bevétel, valamint a vidéki vagy városi ingatlanok jogának vagy használati jogának vagy használatának létesítéséből vagy átruházásából származó jövedelem.
A megszerzőtől, engedményestől, lízingbevevőtől vagy allízingbevevőtől kapott összeg, amely az ingatlanhoz hozzárendelt összes eszköznek megfelelő összegben szerepel, héa vagy adott esetben IGIC nélkül.
2. Hogyan határozzák meg az ingatlantőke nettó hozamát?
A nettó hozam az ingatlantőke teljes hozamából az adóból levonható költségekből adódik.
Az adóalapba végül beszámított jövedelem meghatározására és számszerűsítésére szolgáló rendszer a következő:
Az ingatlantőke hozama.
Teljes hozam (-) Levonható költségek (=) Nettó hozam (-) Csökkentések (=) Csökkentett nettó hozam az ingatlantőkén.
3. Milyen költségek vonhatók le?
A teljes bevételből a nettó bevétel meghatározásához levonható kiadások azok, amelyek megszerzéséhez szükségesek, beleértve az ingatlan amortizációját is.
A bevétel megszerzéséhez szükségesként akkreditálható kiadásokat a megszerzett bevételből levonhatónak kell tekinteni.
Éppen ellenkezőleg: nem levonhatóak mindenesetre:
- miatt teljesített kifizetések követelések (például tűz), amelyek az adóalany vagyonának csökkenését idézik elő. Ezekben az esetekben a tőkenyereség és -veszteség kezelése az irányadó.
- Azok, amelyek nem kapcsolódik közvetlenül a jövedelemhez (például azok, akik bérelnek a ház a bérbeadó, hogy közelebb legyen a munkájához).
- A nettó hozam negatív is lehet, de a kamat és egyéb finanszírozási költségek levonhatósága korlátozott.
Különleges:
- Az összes költségre nincs maximális önrészhatár.
- Igen, az ingatlan megszerzésébe, feljavításába fektetett külföldi tőke kamatai, illetve az ingatlanjog és egyéb finanszírozási költségek levonhatósága korlátozott, emellett a javítási, állagmegóvási költségek levonhatósága is korlátozott. A le nem vont többlet a következő 4 évben levonható.
A kamat és egyéb finanszírozási kiadások, valamint a javítási és állagmegóvási költségek levonása legfeljebb az egyes ingatlanok vagy jogok átruházásából származó teljes bevétel (lízingdíj) összegére korlátozódik.
Vagyis nem adják hozzá az adózó teljes bevételének teljes összegét, majd erre a teljes összegre határozzák meg a határt, hanem éppen ellenkezőleg, minden árura vagy jövedelemtermelő jogra vonatkozóan számszerűsíteni kell a határt.
Ez azt jelenti, hogy a nettó bevétel nem lehet negatív a kizárólag a kamat és a javítási vagy karbantartási költségek levonása miatt, de negatív is lehet az egyéb kiadások levonása miatt, függetlenül attól, hogy azok kamathoz kötöttek-e vagy sem.
4. Milyen kedvezmények vonatkoznak a nettó hozamokra?
Különbséget lehet tenni általános és speciális csökkentések között.
a) Teljes csökkentés
A két évnél hosszabb előállítási periódusú nettó hozamok, valamint a szabálytalanok 30%-kal csökkennek, ha mindkét esetben egyetlen adózási időszakban kerülnek felszámításra (például átruházási jogok vagy a bérlőtől kapott kártérítés az ingatlanban okozott kárért vagy kárért).
A nettó jövedelem összege, amelyre a csökkentést évi 300,000 XNUMX eurót.
b) Különleges csökkentés
A lízing esetén lakhatásra szánt ingatlan, a pozitív nettó hozam 60 %-kal csökken. Ez a kedvezmény csak az adózó által bevallott jövedelemre vonatkozik.
A bérelt ingatlan hozama, az ingatlan amortizációjára elkülönített összegek birtok és a a vele együtt átadott egyéb vagyontárgyakat tekintik a levonható feltéve, hogy reagálnak a tényleges értékcsökkenésre. Mindazonáltal az amortizáció akkor tekinthető teljesítettnek a hatékonysági követelménynek (a ráfordítás „jónak” minősül), ha az egyes években nem haladja meg az amortizációs alapra történő 3%-os alkalmazás eredményét. Melyik a nagyobb érték a következő kettő közül: a beszerzési költség vagy a kataszteri érték.
5. Az ingatlantőke-hozamok visszatartása
Általánosságban elmondható, 20% A 2015 és 19.5% 12. július 2015-től.
A visszatartást nem alkalmazzák:
- Ha arról van szó, hogy a cégek lakást bérelnek alkalmazottaiknak.
- A bérlő vagy ugyanannak a bérbeadónak fizetett bérleti díjak nem haladják meg az évi 9,00 eurót.
Ha a lízingbeadó adófizetésre kötelezett az IAE 8 61. csoportja valamelyik rovata alatt, és nincs nulla kvóta, vagy olyan rovat, amely a városi ingatlanok bérbeadására vagy alseprésére vonatkozó tevékenységet engedélyez, és a a fent említett 861. csoport címsoraiban megállapított díjnak a bérbe vagy albérletbe adott ingatlanok kataszteri értékéhez történő meghatározásának szabályai, ott nincs nulla díj (az ingatlanok kataszteri értéke meghaladja a 601,012.10 XNUMX eurót).
Forrás: spanyol adó kalkulátor
