Amikor azt fontolgatjuk, hogy mi a legjobb módja annak, hogy ingatlant szerezzünk Spanyolországban akár magánszemélyen, akár cégen keresztül, az első dolgunk, hogy TERVEZÉS.
A „tervezés” mindig elengedhetetlen bármilyen típusú döntés meghozatalához, különösen, ha külföldi befektetésekről van szó, például a spanyolországi ingatlanvásárlásról.
Amikor feltesszük magunknak a kérdést mi a legjobb módja a befektetésnek Spanyolországban, akár magánszemélyként, akár vállalatként, figyelembe kell vennünk a mi SZÁNDÉK , értve mint a motiváció, amely a spanyolországi vásárlási projekt javaslatának alapjául szolgál.
Más szóval, mit akarunk fejleszteni Spanyolországban? Mit akarunk kezdeni az ingatlannal? . Ingatlan eladásról van szó, amelyben szeretnénk eltölteni a mi típusú nyaralásunkat, nyaralásunkat? Egy ingatlan megvásárlásáról van szó, amelyben lakhelyet szeretnénk váltani, és Spanyolországba költözünk? Olyan ingatlanról van szó, amelyben beruházási projektet terveztünk?, jövedelmezőséget keresünk?, vagy a jövedelmezőség és a nyaralás összefüggését keressük?.
Amikor ügyfeleinktől olyan kérdéseket kapunk, hogy mi a legjobb módja a vásárlásnak Spanyolországban, válaszunk mindig nagyon egyértelmű, általában válaszolunk. mit szeretne kezdeni ingatlanával Spanyolországban?
Ha pontosan felismertük, hogy mi a szándék és a motiváció az ingatlan megszerzésére Spanyolországban, akkor elkezdhetjük elemezni a legjobb formulákat a vásárlási projekt kidolgozásához és végrehajtásához.
KÜLÖNBÖZŐ FELSZERZÉSI KÉPLETEK ELEMZÉSE SPANYOLORSZÁGBAN
Ezen a ponton számos kérdést fogunk elemezni a spanyolországi ingatlanvásárlással és az ingatlanvásárlási döntéssel kapcsolatban.
1.- FIZIKAI SZEMÉLY MEGSZERZÉSE
"Az a szándékom, hogy ingatlant vásároljak, hogy saját magam és családom részére egyénileg használhassam, anélkül, hogy az ingatlanon gazdasági tevékenységet folytatnék."
Ebben az esetben a legtöbb esetben a válaszunk teljesen egyértelmű, általában javasoljuk azoknak az ügyfeleknek, akik egyéni használatra, családjuk számára szeretnének ingatlant vásárolni, hogy tegyék meg. természetes személyen keresztül. Ezért az esetek 80%-ában azok, akik szabadidős céllal szeretnének ingatlant szerezni Spanyolországban, a természetes személy képletét használják.
Ebből arra következtethetünk, hogy abban az esetben, ha a szerzés oka vagy szándéka egyéni felhasználás, a legtöbb esetben a természetes személy képlet alkalmazása lesz a válasz, bár a források rendelkezésre állásától függ. Már tulajdonosként vagy cégként működött.
Ezen a ponton azonban egy másik kérdéssel találkozunk, amelyet nagyon fontos feltenni, hol vannak a spanyolországi lakásvásárláshoz szükséges pénzeszközök?
Vagyis a vevő szabadidős és családja szórakoztatására szeretne vásárolni, de van-e pénze? Az alapok egy cégben vannak?
Ez utóbbi esetben, vagyis abban az esetben, ha az akvizícióhoz szükséges pénzeszközöket a felvásárló cégében találják meg, akkor egy másik lehetőség adódik, ami a tanulmányozza annak lehetőségét, hogy az adott társaság a pénzeszközöket átutalhassa a természetes személynek, vagy azt, hogy a társaság a családdal közösen, kedvezményesen részt vegyen a vásárlásban Spanyolországban.
Vagyis olyan képleteket találhatunk ki, mint például:
- Fizikai személy, aki külföldi cég pénzeszközeivel vásárol. Ebben az esetben a magánszemély (általában a cég általános ügyvezetője). Spanyolországban igazolnia kell, hogy a vállalat pénzeszközeit milyen módon juttatták el hozzá. Általában ez a jogsértés a vállalattól a magánszemély felé kötött „kölcsönszerződéssel”, vagy a társaság nyereségének „osztalék” felosztásával stb. történik. Ilyen esetekben a spanyol rendszer megköveteli a vevőtől a szükséges dokumentumok bemutatását, amelyek indokolják hogyan jutottak el hozzá a pénzeszközök a cégszámláról.
- Külföldi cég vásárolja meg az ingatlan 100%-át Spanyolországban, de annak teljes vagy részleges használatát a kezelőjéhez rendeli. Ebben a képletben például az alábbi képlettípusok segítségével határozható meg a „cím”, amellyel a Kezelő a tulajdonságot használja:
- Az esetek többségében az Üzemeltető bérlőként használja a házat, azaz bérleti szerződéssel addig bérli a házat, ameddig élvezi.
- Más esetekben a társaság által az Ügyvezető részére történő használat átruházása az Ügyvezető szakmai díjazásának „természetbeni” ellentételezése lehet.
- Külföldi cég vásárol egy házrésztpéldául a csupasz ingatlant, a Vezető vagy családja pedig megvásárolja a „haszonélvezetet”. Ily módon az Üzemeltető fenntartja magának a jogot, hogy az ingatlant egy életen át használni, élvezni tudja, használni, élvezni, sőt bérelni is tudja, míg a társaság „csupasz tulajdonjogát” birtokolja használati jog, ill. élvezetét, sem hozzáférését.
Abban az esetben, ha a céget a vásárláshoz szeretné igénybe venni a családdal együtt, akkor a céget nem rezidens vállalatként kell regisztrálnunk, nem kell Spanyolországban letelepedni. Ide kattintva megtekintheti a spanyolországi külföldi cégek különböző képleteit.
Mindkét esetben, vagyis abban az esetben, ha a megszerzési képletet természetes személyként választják, akár teljes egészében, akár egy Spanyolországban állandó telephellyel nem rendelkező, nem illetőségű társasággal közösen, a jövedelemadó adóköteles. a Nem rezidens magánszemélyek jövedelme (IRPFNR), az alábbiakban feltüntetett előírásokkal. Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni a nem rezidens magánszemélyek jövedelemadójáról
Az ingatlan megszerzéséhez szükséges források elérése esetén azonban egy cégnél meglesz, tanulmányoznunk kellene az említett pénzeszközök tulajdonosok részére történő átutalásának lehetőségeit, hogy természetes személyként járjanak el, vagy a spanyolországi ingatlantársaság megszerzésének lehetőségeit, amely lehetővé teheti a tulajdonosok személyre szabott felhasználását.
Egyik-másik esetben, mint az előző példában, a természetes személyként vagy jogi személyként történő megválasztás nem jelent nagy adózási változást, hiszen mind az egyik, mind a másik esetben a Természetes személyek jövedelemadója (IRPF), ami – ahogy mondjuk – egyaránt vonatkozik az ingatlannal rendelkező természetes személyekre, valamint a Spanyolországban nem rezidens külföldi társaságokra.
2.- VEGYES SZÁNDÉK – Szabadidő/személyes szórakozás/jövedelmezőség – Fizikai személy?, vásárlás külföldi cég nevében?
Ebben az esetben az ingatlant magánhasználatra kívánó vevő, de is szeretne némi hozamot kapni az ingatlanon, általában bérbeadáson keresztül.
Sok ügyfelünk azt kérdezi tőlünk, hogy céget kell alapítanom Spanyolországban ahhoz, hogy bérbe adhassam ingatlanomat Spanyolországban, vagy megtehetem ezt fizikai/magánszemélyként?
Válaszul azt kell mondanunk, hogy NEM szükséges céget alapítani Spanyolországban az otthona bérléséhez. Ezt többféleképpen megteheti:
– Természetes személyként.- Probléma nélkül megvásárolhatja az ingatlant a saját nevére, és bérelheti ingatlanát.
Ez a bérleti tevékenység személyi jövedelemadó hatálya alá tartozik, annak „rezidens” vagy „nem rezidens” módozatában, figyelembe véve a spanyolországi adórezidens státuszt, 19%-os adókulccsal (az országban ténylegesen rezidens személyek esetében). Európai Unió) vagy 24% (a többi esetében).
Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni a nem rezidens magánszemélyek jövedelemadójáról
- Nem rezidens jogi cégként, állandó telephely nélkül Spanyolországban. Ha mérsékelt bérbeadási tevékenységet szeretne fejleszteni Spanyolországban, akkor ezzel a képlettel regisztrálhatja cégét Spanyolországban. Abban az esetben, ha az Ön országában már létrehozott céget, akkor a cégén keresztül vásárolhat, feltéve, hogy az alapszabályában felhatalmazást kapott a bérleti tevékenység végzésére.
Ezt a tevékenységet és az általa termelt jövedelmet Spanyolországban a nem rezidens magánszemélyek jövedelemadóján keresztül adóztatják, amelynek adókulcsa 19% (Európai Unión belüli illetőségű cégeknél) ill 24% (a többinek).
Ez az adókulcs alacsonyabb, mint a spanyol társasági adó (25%), és kevesebb a működési költsége, de ezzel szemben kisebb lehetőségei vannak a bérleti tevékenységből származó költségek csökkentésére, mivel csak csökkenteni lehet. bizonyos kiadási fogalmak, és kizárólag az ingatlan tevékenységének idejéhez viszonyítva.
Mindkét korábbi esetben dönthet úgy, hogy az ingatlant 100 %-ban természetes személy vagy nem rezidens cég nevére vásárolja meg, vagy az Ön nevére meghatározott százalékos, másik százalékban pedig az ingatlan nevére vásárolja meg. társasággal (vagy más alternatíva felhasználásával, például az ingatlan haszonélvezeti jogának megvásárlásával, a céggel pedig a puszta tulajdon megvásárlásával).
- Spanyolországban nem lakóhellyel rendelkező jogi személyként, állandó telephellyel. Ha intenzív bérbeadási tevékenységet szeretne Spanyolországban fejleszteni egy beruházási program vagy projekt keretein belül, és szüksége volt egy bizonyos üzleti struktúrára Spanyolországban, például irodákra, alkalmazottakra stb., akkor regisztrálhat „Fióktelepet” vagy „Delegációt” ” cégének Spanyolországban. Ez a társaság, bár különálló és személyre szabott számlákkal rendelkezik a Spanyolországban végzett tevékenységére vonatkozóan, ahhoz az anyavállalathoz fog tartozni, amelyhez kapcsolódik, és attól függ.
Ez az üzleti tevékenység, valamint az ebből származó bevételek és kiadások spanyol társasági adó hatálya alá tartoznak, 25%-os adókulccsal. Ez az adó magasabb, mint a nem jövedelemadó, és magasabbak a működési költségei (könyvelő, adótanácsadók, stb.), de széles körű adócsökkentési lehetőségei vannak a tevékenységből származó valamennyi veszteséggel és kiadással együtt.
Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni a társasági adóról Spanyolországban
- Spanyol jogi személyként (SL vagy SA). Ugyanaz, mint az előző esetben. Abban az esetben, ha szilárd és tartós üzleti tevékenységet kívánt fejleszteni Spanyolországban, és az előző esethez hasonlóan anyagi és/vagy humánerőforrást (alkalmazottak stb.) szeretne alkalmazni Spanyolországban, dönthet úgy, hogy alapít. független társaság Spanyolországban, amely átveheti az SL (Limited Company) vagy az SA (Sociedad Anónima) leggyakoribb adatait. Ebben az esetben a létrehozott cég nem az Ön cégének „fiókja” vagy „delegációja” lesz, mivel teljesen független lesz.
Az adózás pontosan ugyanaz lesz, mint az előző esetben, mivel a tevékenységből származó bevételekre és kiadásokra spanyol társasági adót kell fizetni, 25%-os adókulccsal.
Ezért, amint azt fentebb kifejtettük, és végkövetkeztetésképpen, természetes személyként házszerzés Spanyolországban tökéletesen lehetséges a bérbeadási tevékenység fejlesztése és az ingatlanok jövedelmezősége szempontjából, kis léptékben.
Ahogy fentebb látjuk, ha a spanyolországi ingatlanszerzés motivációja az, hogy az ingatlant magáncélra szánják, és némi hozamot is kapjanak, akkor a vevő dönthet úgy, hogy Fizikai személyként vásárol, vagy alkalmazza a vállalati szerkezetre vonatkozó fenti képletek bármelyikét.
Az előző példához hasonlóan azonban, amennyiben az ingatlan megszerzéséhez szükséges pénzeszközöket egy társaságban meglesz, meg kell vizsgálni, hogy milyen lehetőségeket lehet átruházni a pénzeszközöket a tulajdonosoknak, hogy természetes személyként járjanak el, vagy tanulmányozza a spanyolországi ingatlan cég nevére történõ megszerzésének esetleges lehetõségeit oly módon, amely lehetõvé teszi a tulajdonosok személyre szabott használatát (például az ingatlan megszerzése a cég nevében, majd bérbeadása kiadja a családnak).
Vásárlás mellett is dönthetünk egy külföldi cég nevében ha az ingatlan megszerzésére rendelkezésre álló források külföldi társaságban vannak, és/vagy a szándékuk a spanyolországi befektetés, illetve üzleti vagy szakmai tevékenység megvalósítása alacsony léptékben. Vagyis egy vagy két olyan ingatlan megszerzése, amelyben bizonyos bérbeadási tevékenységet végeznek anélkül, hogy ez nagy befektetést vagy magas üzleti struktúrát vonna maga után, sem pedig jelentős emberi és anyagi erőforrásokat kell alkalmazni, tehát kis- léptékű tevékenység.
Mivel kis léptékű tevékenységről van szó, a mi javaslatunk a következő lenne:
- 100 %-os vásárlás a vevő, mint Fizikai személy nevében
- 100 %-os vásárlás a Spanyolországban bejegyzett külföldi társaság nevére, mint állandó telephely nélküli, nem rezidens cég
- Vegyes akvizíció választása Fizikai személy/külföldi cég
Ezekben az esetekben a tulajdonost a spanyol lakossági jövedelemadó (IRPFNR) alá kell vetni, mérsékelt és alacsony adminisztrációs és irányítási költségek mellett a társaság fenntartása során.
3.- NAGYSZÁMÚ VÁLLALKOZÁSI TEVÉKENYSÉG FEJLESZTÉSE
Ezekben az esetekben egy cég egyértelmű szándékáról beszélünk, hogy Spanyolországban letelepedjen, hogy szilárd és tartós üzleti tevékenységet folytasson, amihez az anyagbeszerzésen és a humánerőforrás felvételén túl, alkalmazottak, irodák, autók stb., amelyek e tevékenység elvégzéséhez szükségesek lesznek.
Ezekben az esetekben nem választhatunk sem Fizikai személyt, sem olyan külföldi társaságot, amely nem rendelkezik állandó telephellyel Spanyolországban. Ennek az az oka, hogy ugyanaz a spanyolországi alkalmazott foglalkoztatása, vagy az üzleti tevékenység fejlesztése céljából egy spanyolországi iroda megszerzése automatikusan „állandó telephelynek” minősül Spanyolországban. Így az ilyen tevékenység fejlesztéséhez összetettebb vállalati struktúra szükséges.
Tehát akkor a következő vállalati struktúrák egyikét kell használnunk:
- "Fiókiroda". Egy állandó telephellyel rendelkező külföldi társaság Spanyolországban történő bejegyzése olyan lesz, mint az anyavállalatként működő külföldi társaság fióktelepe vagy delegációja.
Ennek a társaságnak az anyavállalattól külön könyvelése lesz, de mindig a külföldi anyavállalat fióktelepének vagy delegációjának tekintendő, amelytől függ. Emiatt a spanyol cégtől függ a külföldi vállalattól.
– „Független spanyol cég”. Spanyol cég alapítása (a leggyakrabban használt formák a részvénytársaság – SL, vagy a részvénytársaság –SA). Ezekben az esetekben egy teljesen független társaságról beszélünk, amelyet kifejezetten annak az üzleti vagy szakmai tevékenységnek a végzésére hoztak létre, amelyre létrehozták, és amelyhez Spanyolországban bizonyos ingatlanvagyon megszerzése szükséges, vagy teljesítményben, vagy kereskedelmi vagy irodahelyiségként használja a cég.
Mindkét esetben két üzletemberről beszélnénk, amelyre már NEM kell fizetni a nem rezidens magánszemélyek jövedelemadóját (IRPF), hanem a spanyol társasági adó (IS) hatálya alá tartozik, ami a gazdálkodás költségeinek növekedésével jár, könyvelők, adószakértők stb. alkalmazásakor (hogy be kell mutatniuk a számviteli könyveket, negyedéves áfa- és társaságiadó-bevallást stb.). Ezen túlmenően ezekben az esetekben Spanyolországban számos előírást kell betartani, és számos követelményt kell szabályozni a társadalombiztosítással, a biztonsággal és a baleset-megelőzéssel stb. a szakma/tevékenység a cég nevében stb.
Kattintson ide, ha többet szeretne megtudni a társasági adóról Spanyolországban
KÖVETKEZTETÉS – Melyikkel a legjobb vásárolni Spanyolországban? Jobb természetes személyen keresztül ingatlant vásárolni Spanyolországban? Vagy érdemesebb jogi személyen keresztül csinálni?
Ez a cikk az alkalmazandó különböző képletek megértését szolgálja az alapvető változóktól függően minden típusú befektetésben, amelyek – ahogy mondjuk – a szándék vagy motiváció ez a projekt mozgatórugója, valamint a finanszírozás, amely az a hely, ahol a beruházáshoz szükséges forrásokat megtalálják.
