Miért érdemes ügyvédet igénybe venni egy ingatlan vásárlása során Spanyolországban? Közjegyző és ügyvéd/ügyvéd ingatlanvásárlási folyamatban van Spanyolországban.
A spanyol vásárlási folyamat nagyon hasonló más országokéhoz. A spanyol rendszerben a külföldi befektetők sok hasonlóságot találnak hazájukkal.
De ugyanakkor azt is sok különbséget találhatunk.
A legszembetűnőbb különbség a pozíció és a funkciók között van ügyvéd és a jegyző funkciókat.
I.- NÉHÁNY PÉLDA EURÓPA MÁS ORSZÁGAIBAN:
A) BRIT ELJÁRÁS: A brit vásárlási és átadási folyamatban a közjegyző egyáltalán nem vesz részt az ingatlaneladás folyamatában. Az eladót és a vevőt a tranzakció lebonyolításában segítik, ki-ki a saját ügyvédjével. Ekkor a vevő ügyvédje és az eladó ügyvédje az, aki az első lépésektől a befejezésig átveszi az értékesítési folyamat irányítását, elvégzi és közvetíti az ingatlan névváltoztatását, az ár, adó megfizetését, stb. Mindkét ügyvéd az, aki megköti a szerződéseket, gondoskodik arról, hogy mindegyik fél teljesítse kötelezettségeit, adófizetést, ők szervezik és fogadják a kifizetéseket, és befejezik az ingatlan bejegyzését az új tulajdonoshoz stb.
Következtetésként: A közjegyző nem vesz részt a brit szállítmányozási rendszerben Két ügyvéd/ügyvéd van, az egyik a vevőnél, a másik pedig az eladónál, akik részt vesznek az eljárás minden szakaszában.
B) A KONTINENTÁLIS EURÓPA FOLYAMATA: Francia, belga, svájci, holland, német és mások: Ezekben az országokban az ingatlanok vételi/eladási folyamatában elengedhetetlen a közjegyző jelenléte. A közjegyző mindent megtesz. A brit rendszertől eltérően a kontinentális rendszerben mind a vevő, mind az eladó a közjegyzőt veszi igénybe az ügylet közvetítőjeként a kezdetektől a végéig, aki a következőket teszi:
- A felek közelítése, az ügylet szerződéses formálása.
- Mindkét fél kötelezettsége teljesítésének ellenőrzése.
- Az ingatlan jogi, adminisztratív és adókutatását végzi.
- Az ingatlan urbanisztikai és építési kutatása.
- Ő teljesíti és megkapja az eladásból származó összes kifizetést.
- Töltse ki az adásvételi okiratokat.
- Töltse ki az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést az új tulajdonos nevében.
- Bejelentés és adófizetés az adásvételből
- Módosítsa a víz, villany, helyi adó stb. szolgáltatási szerződéseit.
Következtetés: Az ÜGYVÉD funkciója a vételi/eladási folyamatban ezekben az országokban az nulla. Az ügyvéd ebben a folyamatban nem vesz részt, kivéve, ha józan perből eredő peres eljárásról van szó.
II.- SPANYOL FOLYAMAT
Elmondható, hogy a spanyol vásárlás folyamata a két vizsgált rendszer keveréke: a „brit” és a „kontinentális”.
A spanyol szállítási folyamatban a közjegyző nagyon fontos, de nem elég ahhoz, hogy teljes garanciával és biztonsággal vásároljon. A spanyol közjegyző jelenléte elengedhetetlen a vásárlási folyamatban, mivel más országokhoz, például Franciaországhoz, Belgiumhoz, Hollandiához stb., az adásvételt nem lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba anélkül, hogy a közjegyzői okiratok (vagy „escriturák”) formalizálásán túlmennének. ”).
A közjegyző a lényeges információkat is ellenőrzi, mint például:
– A felek vételi vagy eladási képessége. Vagyis ha a vevőnek van jogi lehetősége a vásárlásra, az eladónak pedig az eladásra.
– Az ingatlanra vonatkozó korlátozások és díjak tanulmányozása.
– Tulajdonjogok tanulmányozása, például építési engedélyek, engedélyek stb.
– Fizetési mód ellenőrzése stb.
De a „kontinentális” közjegyzőkkel ellentétben a spanyolok nem látnak el többet az említett funkcióknál. Vagyis a spanyol közjegyzők feladatairól:
- JOGI ÉS URBANISTIKAI TANULMÁNY: Az ingatlanról a jegyző nem készít építési/városi tanulmányt szaktanácsadói tervezésként. Az ingatlanról különféle forrásokból, például a kataszterből, vagy a városházán, a városépítési és tervezési osztályokon, a helyi és regionális osztályokon találhatók információk, amelyeket a spanyol közjegyző nem konzultál és nem ellenőriz a vásárlási folyamat során.
- A jegyző nem ellenőrzi, hogy az ingatlannak van-e bármilyen büntetése vagy bírság az építkezés miatt, vagy például bontási megbízás.
- A közjegyző ellenőrzi az ingatlan bejegyzését, de Spanyolországban a tépítési bírságot, bírságot nem rögzítenek az ingatlan-/földhivatali nyilvántartásban.
- Nincs tanulmány vagy ellenőrzés a lehetséges jövőbeni fejlesztési projektekről valószínűleg érint egy ingatlant (pl. kisajátítás, vagy egy leendő autópálya, vagy akár egy urbanizációs projekt stb.).
Sajnos Spanyolországban előfordulnak olyan esetek, amikor a vevő szakképzett ügyvéd segítsége nélkül, tökéletes közjegyzői formai eljárással bonyolította le a vásárlást, és tökéletesen rögzítette a kataszterben és az ingatlan-nyilvántartásban. Szóval formailag tökéletes. És akkor, a vásárlást követően megállapította, hogy hiányzik a jogosítvány vagy a foglalkozási igazolvány („lakási bizonyítvány”), vagy akár kisajátítási végzése is van például egy autópálya-projekthez, vagy hogy az ingatlanra urbanizációs díj vonatkozik, vagy annak egy része. a telket át kell adni, vagy elveszíteni közút meghosszabbítására, stb .
A jegyző által készített tervezési tanulmány hiánya különös problémákat okoz a következő ingatlanoknál:
- Ingatlanok az urbanizációban: Például az építtető nem fejezte be a városfejlesztést, az urbanizációs infrastruktúrát, majd ott vannak a véglegesítés nélküli urbanizációs munkák, amelyeket el kell végezni, és esetenként a tulajdonosoknak kell fizetniük.
- Ingatlanok, házak vagy villák rusztikus területeken vagy VIDÉKEN: Ezek az ingatlanok általában vidéken és a városi területeken kívül találhatók. Ezeknél az ingatlanoknál, jellemzően villáknál vagy nyaralóknál előfordulhatnak olyan problémák, mint például:
* Engedély vagy építés hiánya a fő lakásból
* Építési engedély vagy esetleges hosszabbítási engedély hiánya a főépület, vagy annak tartozékai (medence, garázs stb.).
* A telekhatár azonosításának vagy meghatározásának problémái vagy földet stb.
* Városi és építési bírságok, pénzbírságok, vagy bontási megrendelések stb.
- Villák és apartmanok régi házban, komoly infrastrukturális problémákkal vagy a projekt vagy fejlesztés kidolgozásáig stb.
A fenti információkat nem szerzi be közjegyző Spanyolországban.
Sajnos Spanyolországban az ingatlant érintő jogi, adminisztratív és tervezési információk nincsenek egyetlen információs pontba sűrítve, mint ahogy az ingatlan-nyilvántartásnak kellene lennie. Spanyolországban az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok, bár lényegesek, nem teljesek.
A spanyol ingatlan-/földnyilvántartásban szereplő információk NEM gyűjtik össze az összes szükséges információt, amely az ingatlant érinti.
- SZERZŐDÉSEK ÉS KIFIZETÉSEK: Az ingatlan kifizetését a jegyző készíti, az adásvételi szerződéseket sem választja ki, sem pedig elkészíti. Tehát a vevő nem fizeti ki a vételárat a közjegyzőnek. Spanyolországban az árat vagy az ár egy részét az ügyvédeknek, az ingatlanügynökségnek vagy az eladónak fizetik ki.
Cégünknél az ügyfelek időnként a közjegyző bankszámláját kérik tőlünk a vételár kifizetésére, és meglepődnek, amikor tudatjuk, hogy Spanyolországban a közjegyző nem kap fizetést, és a kifizetéseket közvetlenül az eladónak kell kifizetni. vagy az ügyvédjéhez, vagy az ingatlanügynökökhöz
- TELEKÜGYI NYILVÁNTARTÁSI NYILVÁNTARTÁS ÉS TULAJDONVÁLTOZÁS: A jegyző a vásárlási folyamat lezárultával, az adásvételi okiratok aláírásával nem köteles eljárni az ügylet telekkönyvi bejegyzésével. Ezért vannak közjegyzők, akik ezt a gazdálkodást végzik, és vannak, akik ezt nem veszik észre. És még a regisztrációs szolgáltatást végző közjegyzőknél se jöjjön regisztrálni a vásárlást, ha a vevő ezt kifejezetten nem kéri!.
Ügyvédként sok olyan helyzetet láttunk, amikor az eladók felfedezték, hogy még az okiratukat sem vették nyilvántartásba a földhivatalban. A vásárláskor a jelenlegi tulajdonosok a közjegyzőhöz fordultak, és miután a vásárlás megtörtént, és bízva abban, hogy a közjegyző megteszi a szükséges lépéseket a regisztrációs lépések elvégzéséhez, nem utasította a közjegyzőt a bejegyzési bejegyzés lebonyolítására. telekkönyv. Szóval a közjegyző sosem csinálta! Ezért az évek során megállapították, hogy az ingatlanok még mindig a korábbi tulajdonosok nevében voltak, mert nem ő adta ki a megbízást a közjegyzőnek, és ügyvéd sem segítette az Ön eljárását.
- VÍZ- ÉS VILLANYSZERZŐDÉS ÉS EGYÉB ÖNKORMÁNYZATI ADÓK TULAJDONOSVÁLTOZÁSA: A jegyző NEM intézi a vízszolgáltatási szerződések, villany és egyebek tulajdonosváltását, mint például az ingatlanadó vagy az önkormányzati adó.
A közjegyző továbbá nem intézi e szolgáltatások fizetésének lakóhelyét a vevő bankszámláján csoportos beszedési megbízással.
- KATASZTERI TULAJDONOS VÁLTOZÁS/TANÁCSADÓ: A kataszteri felek tulajdonosváltását NEM a jegyző intézi. Kommunikálnak a Kataszterrel, de nem tesznek eleget ennek megtörténtéről, és utasítják a Katasztert, hogy az adó beszedési megbízását a tulajdonos bankszámlájára továbbítsa.
- LAKÁSI TANÚSÍTVÁNY A jelen oldal más részeiben leírtak szerint a vevőnek be kell szereznie egy használatbavételi igazolást, amelyet „lakásigazolásnak” is neveznek. Az új ingatlanok közül (közvetlenül építtetőktől vásároltak) a jegyző nem kér érvényes lakhatási igazolást az eladók számára.
INGATLANKÖZVETÍTŐK: Spanyolországban a fentieken túlmenően az ingatlanforgalmi tevékenység tevékenysége nem szabályozott. Az ingatlanok eladásra kínálása a piacon „ingyenes”. Más országoktól eltérően, ahol az ügynökök szakmáját szigorúan ellenőrzik és szabályozzák, ez nem így van Spanyolországban.
Szóval, Spanyolországban nincs garancia arra, hogy az ingatlanügynök professzionálisan válaszol, vagy egyszerűen csak rendelkezniük kell a minimális jogi elismervénnyel ahhoz, hogy ismerjék az általuk kínált ingatlanok jogszerűségét a piacon.
Ezért azt javasoljuk, hogy válasszon egy neves és jól bevált ügynököt. Ehhez kérjen üzleti hitelesítő adatokat, és ellenőrizze az ügynök hírnevét a fórumokon és a közösségi médiában.
Miért kell tehát ügyvédet igénybe venni SPANYOLORSZÁGBAN, HOGY MEGFELELŐ DÖNTÉS A VÁSÁRLÁS?
Amint azt fentebb említettük, a teljes elképzeléshez és a vásárlási folyamattal kapcsolatos információk megszerzéséhez ezeket az információkat különböző helyi, regionális forrásokból, telekkönyvi, tervezési osztályoktól kell beszerezni, valamint konzultálnia kell építészekkel és más szakemberekkel stb. MINDEZT NEM EGY SPANYOL KÖZGYŰZÉS KÉSZÍTETI.
Ehhez ügyvédet kell igénybe vennie, aki minden információhoz hozzájut különböző forrásokból, és ellenőriznie kell az összes szükséges jogi és adminisztratív pontot.
Ezen kívül sajnos ez a folyamat meglehetősen bonyolult, így NEM MINDEN ÜGYVÉD ÉRVÉNYES INGATLANÜGYLETEKBEN SEGÍTSÉGRE. Tehát szüksége van egy ügyvédre, aki ezen kívül beszéli az Ön nyelvét, és ismeri az ingatlanjogot is legyen az építési és városrendezési jog szakértőjeépítészekkel és más szakemberekkel és technikusokkal alkotott csapatában kellő képességgel és szakértelemmel kell rendelkeznie minden szükséges információ megszerzéséhez, és az ingatlanvásárlással kapcsolatos minden szempont teljesítéséhez.
Ezért ebben a szakaszban, ha a vásárlási döntés megalapozott, a TLA, cégünk azt tanácsolja, hogy:
- Szerződéskötés ügyvéddel. Vannak cégek vagy ügynökök, akik ügyvédként mutatkoznak be és „jogi szolgálatot” nyújtanak, vagy „jogi tanácsadóként” ajánlják fel magukat, és valójában nem is ügyvédek. Néha nem is spanyolok!.
- Szerződést köt egy Spanyolországban bejegyzett ügyvéddel. Ne essen a kísértésbe, hogy ügyvédet vegyen igénybe saját országában. Csak a nemzeti jogászok ismerik a vásárlás rendszerét és a spanyol vásárlási folyamatot.
- Az ügyvédnek beszélnie kell az Ön nyelvét. Kerülje az olyan ügyvédi társaságokat, amelyek nem beszélik az Ön nyelvét.
- Ellenőrizze, hogy az ügyvéd a városi és építési jog szakértője. Szakértőnek kell lennie az ingatlanjogban, de értenie kell a várostervezést és az építést is.
És ha már kiválasztotta az Önnek tetsző ingatlant…
LÉPJEN KAPCSOLATBA VELÜNK!
