КУПУВАЊЕ И ПРОДАЖБА НЕДВИЖНОСТИ – ПЛАЌАЊА НА НОТАРСКА СМЕТКА vs ОТВОРАЊЕ БАНКАРСКА СМЕТКА ВО ШПАНИЈА

Со години, па дури и децении, следнава форма на плаќање е многу вообичаена во Шпанија:

• Делумни плаќања или на сметка на крајната цена : Овој вид на плаќање се врши преку банкарски трансфери , или на сметката на застапникот или претставникот на продавачот, или на сметката на продавачот директно.
• Конечна исплата на остатокот од договорената цена: Со доставување на а банкарска чек на продавачот од сметка во шпанска банка.

Со други зборови, тоа беше многу вообичаена практика во Шпанија за делумни плаќања на сметка на крајната цена да се плати на продавачот да се направи од банкарски трансфер , но продавачот отсекогаш барал тоа конечна исплата , нормално најважното, да се направи преку а банкарски чек (банкарски нацрт), што дава целосна гаранција за ефективноста на плаќањето.

Истовременото плаќање

Како што можеме да видиме, има не беше вообичаена практика за конечна исплата на цената да се направи од банкарски трансфер . Причината за ова лежи во недоволното разбирање во однос на „време“ за извршување на споменатиот трансфер. Продавачот секогаш ќе бара споменатата исплата да се изврши „пред“ потпишувањето на нотарските продажни акти, за да гарантира дека парите се ефективно на неговата банкарска сметка и купувачот, од своја страна, ќе бара споменатиот трансфер да се изврши „откако“ продавачот ги потпишал актите за продажба, со што гарантира дека плаќањето е извршено откако продавачот ќе ја исполни својата обврска за испорака.

Изборот на банкарскиот чек како платен систем им овозможува на странките да го вршат плаќањето истовремено со потпишувањето на нотарските акти. На тој начин што купувачот го држи чекот во негова сопственост додека продавачот не ги потпише актите во присуство на нотарот.

Со што е совршено совпаѓањето на моментот на плаќање и испораката на имотот.

Дополнително, формулата за плаќање со банкарски чек обезбедува дополнителна гаранција за продавачот бидејќи, по својата природа, не е купувачот тој што всушност плаќа или е должен да плати со банкарски чек, туку истата банка го издала проверете кој е должен да изврши такво плаќање. Што му дава сигурна и точна гаранција за плаќање на продавачот.

Проверете од шпанска банка

Покрај тоа, продавачот, со цел да го гарантира вашето плаќање, побара овој банкарски чек да биде издаден од шпанска банка . Причината за ова е, прво, недоверба дека прифаќањето чекови од странски банки може да создаде за продавачот поради тешкотијата да се препознае нивното постоење и важност и, второ, поради дополнителни трошоци и трошоци вклучени во расчистување на чек од средства пронајдени во странство.

Сето горенаведено беше многу важно и во голема мера ја услови продажбата во крајбрежните области и со висок процент на странски купувачи. Ова се должи на фактот што меѓународните граѓани беа доведени да отворат банкарски сметки во Шпанија со единствен ефект конечната исплата на цената на продавачот да биде ефективна со помош на банкарски чек издаден од сметката отворена на име на купувач во шпанска банка. а на кои пред завршување на процесот на продажба, купувачот префрлил доволно средства за покривање на крајниот износ на цената.

Затоа, во Шпанија беше многу вообичаена практика да им се препорачува на странските купувачи и инвеститори да отворат банкарски сметки во шпанските банки за да продолжат со овој начин на плаќање на крајот од процесот.

Компании за снабдување и градски сали

Ова барање е исто така засилено со вообичаената практика на компании за снабдување со вода и електрична енергија, локални совети, итн. кои се чувствуваа многу поудобно кога престојуваа во плаќањата на фактурите што одговараат на потрошувачката на имотот на банкарски сметки со седиште во шпанските банки , избегнувајќи директно задолжување на сметки во странски банки.

Со што, како резиме, вообичаена практика беше да се препорачуваат странски клиенти да отворат банкарска сметка во Шпанија откако ќе се формализира намерата за купување.

Нотарски систем на плаќање во други европски земји

Овој услов за отворање банкарска сметка во шпанска банка отсекогаш бил точка на конфликт меѓу шпанскиот и странскиот систем.

Ова е така затоа што, во многу земји, особено во континентална Европа, сите плаќања поврзани со продажната трансакција се вршат директно на сметката на в.д. , кој е тој што ги добива сите износи од купувачот и му го доверува плаќањето на Продавачот, откако ќе бидат исполнети сите законски услови според прописите.

Затоа инвеститорите од континентална Европа долги години гледаат на чуден случај да принудат отворање банкарски сметки во Шпанија, пренасочувајќи ја функцијата на нотарот во овој поглед.

Дополнително, во однос на директното задолжување на плаќањата за потрошувачки фактури, странски клиентите или купувачите не разбраа зошто банкарските сметки веќе отворени на нивни имиња во нивните земји на потекло, со валиден европски IBAN, не можат да бидат прифатени од дел од компаниите кои доставуваат да живеалиште на потрошувачката добиена од нивните услуги.

Покрај тоа, особено во некои националности, како што се Франција или Белгија, тие особено ја принудија оваа ситуација, бидејќи голем дел од купопродажните операции беа финансирани преку хипотекарни заеми дадени во нивните земји на потекло .

Банките заеми од овие земји, при извршувањето на исплатата на наведените заеми, обично тоа го прават директно на сметката на нотар . Со што, во случаите кога купопродажбата на шпански недвижен имот од овие граѓани била предмет на одобрување банкарски заем, истите банки заемопримачи со потекло од овие земји основале како обврска за ослободување на средствата од заемот што тие биле упатени на сметка на нотар, а не на сметката на продавачот или на сметката на купувачот.

Понуда на нотарска услуга

Од оваа причина, во последните години бројот на шпански нотари кои се прилагодиле на оваа нова потреба што ја бараат странските клиенти е зголемена, и им ставиле на располагање услуга за примање и уплата на пари на сметка на легално работење и трансакции. реално имот

Затоа, пред сè, во крајбрежните области и со висок обем на меѓународни трансакции со недвижности и висок прилив на странци , развиена е нотарската практика на примање плаќања на сметка и конечни купопродажни трансакции на сметките. нотарски банки.

Тоа е доброволно

Мора да се каже дека оваа активност е целосно доброволна од страна на нотарите. Со други зборови, нема обврска наведените нотари да нудат ваков вид услуга на своите клиенти , со што, во пракса, наоѓаме одредени нотари кои одбиваат да понудат ваков вид на услуга, а, од друга страна, други видови нотари поотворени и поподготвени во овој поглед.

постапката

Постапката што вообичаено се користи во практиката за испраќање на споменатите износи на сметката на Нотар обично е следна:

• Агентот за недвижности или адвокатот на купувачот го известува нотарот на потребата да се инструментализира плаќањето преку неговата сметка.
• Нотарот продолжува да идентификувајте го купувачот , да ги проучи условите на трансакцијата, како и процедурата за информирање и следењето на прописите за перење пари.
• Откако ќе заврши овој процес, нотарот ги доставува деталите за вашата банкарска сметка на наведениот агент или адвокат да го пренесе на купувачот.
• Купувачот по приемот на банкарските податоци на НОТАРИОТ го прави на трансфер на споменатата инструментална сметка.
• По завршувањето на продажбата, нотарот со заверување на купопродажниот акт издава чекови или трансфери на продавачот, агентите и посредниците против вашата банкарска сметка , за плаќање даноци и други трошоци такси , како и оние на агенцијата за недвижности или законските застапници на купувачот, следејќи ги упатствата на купувачот.

 Поголем комфор и гаранција за купувачот

 Овој систем очигледно претпоставува поголема гаранција во контролата на средствата во однос на купувачот, бидејќи во случај купопродажната трансакција да не се изврши поради која било причина, нотарот може секогаш да им ги надомести на странките депонираните суми за да можат да одлучат што да прават со неа

Нормално, ако депозитот е направен еднострано од страна на купувачот , Во во случај на неприфаќање на продажбата, продолжи веднаш да ги врати средствата на купувачот.

Сепак, ако наведениот депозит е претходно договорен меѓу странките и има претходен нотарски акт , кој ги утврдува условите под кои мора да се управува со наведениот депозит, нотарот, доколку продажбата не се изврши, ќе ја испита содржината на документот за депозит договорен меѓу странките и секогаш ќе постапи соодветно со нивниот претходен договор. . Во случај страните да не се договорат за формата на враќање на наведените износи, нотарот ќе биде принуден да го депонира споменатиот износ пред судскиот орган и шпанските судови за тие да бидат дестинацијата на парите. одлучи. рече средствата преку судските процеси да бидат иницирани од странките.

Треба да се следи плаќањето

Очигледно, сите овие трансфери и плаќања мора да бидат правилно документирани, било во нотарски акт за депозит или во продажен акт самиот себе.

Заклучок: Не е неопходно да се отвори банкарска сметка во Шпанија за да се купи куќа или имот

Може да се каже дека повеќе не постои обврска за отворање банкарска сметка во Шпанија, особено во некои региони или области во кои нотарот ја става на располагање на странките својата инструментална банкарска сметка.

Друга работа ќе биде, во зависност од местото, барањата што треба да се исполнат во однос на налозите за директно задолжување за потрошувачката на услугите поврзани со домот, како што се аларм, безбедност, Wi-Fi, Интернет, струја, гас итн.

Затоа, за постапката за купување на дом во Шпанија, од нашата адвокатска канцеларија ние веќе не го сметаме отворањето банкарска сметка во Шпанија за нашите клиенти како обврска . Ова го нудиме како опција, под услов во областа каде што е извршено купувањето да има нотар предиспониран да има ваша банкарска сметка за извршување на плаќањето.

Но, што се случува по купувањето со залихите?  

По процесот на купување, откако ова ќе заврши, во зависност од областа каде што се наоѓа имотот, ќе биде потребно да се потврди со добавувачите на услужните компании, градските општини итн., за да се утврди дали прифаќаат директни задолжувања на плаќањата на сметки во странски банки, и, во спротивно, препорачајте им на нашите клиенти, овој пат да, и откако ќе заврши продажбата, да отворат инструментална банкарска сметка во Шпанија за овие цели.

TLACORP 2023 година