Како да се изгради куќа во рустикално земјиште во Шпанија - Земјиште што не може да се урбанизира
Општи аспекти
Адвокатите на TLA повеќе од 15 години се занимаваат со трансакции и случаи на имоти во рустично земјиште на целата шпанска територија. Од Каталонија (Тарагона и Барселона), Регионот Валенсија (Кастељон, Валенсија и Аликанте – Коста Бланка), Мурсија, Алмерија (Долина Алманзора) и Малага.
Како резултат на нашето широко искуство и признавањето на различните регионални нормативи, подготвивме водич што треба да го следат за оние кои имаат намера да купат парцела/земјиште во рустикални селски области во Шпанија, со проектот за изградба на куќа на тоа.
Ако купувате земја или имот во земјата, како што е фарма (cortijo), од суштинско значење е да дознаете дали е сместен во област каде што е дозволена урбанизација (во овој случај се нарекува „финка урбана“ или „суело урбано“) или каде урбанизацијата и станбените објекти не се дозволени („финка рустика“ или „суело рустико“).
Земјиштето во Шпанија е класифицирано во неколку типови:
1. Убанско земјиште – “Урбано тло"
Ова е земјиште во кое е овластено да гради со одредени спецификации содржани во „Развојните планови“ на градот, или областа (Генерален план на Орденација Урбана PGOU), или во одредени зони на урбанизација наречени „Делумни планови“ (Авиони Парцијалеситн.
Ова земјиште користи за да ги има сите капацитети и услови за живеење таму со голема густина на население, како што се соодветно снабдување со вода и електрична енергија, приклучок на мрежна канализација, паркови и зелени површини, спортски, образовни, болници итн.
Урбано земјиште или „Суело Урбано“ е оној што го користиме за да го најдеме во градовите, селата или урбанизациите, а порано имавме соодветен пристап по патишта, со тротоар, пешачки површини, улици, комерцијални области, здравствени домови, училишта, болници, спортови итн.
2. Неурбанизирано земјиште – ” Суело не може да се урбанизира"
„Не може да се урбанизира“ е вид на земјиште каде не е можно да се развие индустриско, станбено или комерцијално земјиште, бидејќи е наменета да определи заштитени употреби, главно поврзани со шумарство, земјоделство и други. Значи, во овој тип на земјиште, другите намени како станбени, индустриски или комерцијални се многу ограничени, ограничени и не секогаш дозволени.
Во внатрешноста на земјиштето „Неурбанизирано“ наоѓаме класификација во подвидови на земјиште, во зависност од дозволената употреба и нивото на заштита:
- Заштитено земјиште (на шпански „Suelo No Urbanizable Protegido“): Ова е земјиште каде што, од одредени причини (обично поврзани со природата, шумата, итн.), градбите и другите видови активности се ограничени со цел да се „заштита“ одредена вредност.
- Незаштитено земјиште (на шпански „Suelo No Urbanizable Comun“): Ова е земјиште каде што главната употреба е земјоделска и земјоделска, и каде што може да се дозволат други намени (како станбени, комерцијални, итн.), со почитување на одредени услови.
"Рустикална земја“ е името што обично се усвојува на Suelo No Urbanizable Comun во Шпанија. Со други зборови: подрачја каде што не може да се развиваат урбанизации, кои се наменети за земјоделска употреба, дозволени се други намени како изградба на станбен имот, или индустрии и слично, секогаш со почитување на определени нормативни и услови.
3.- Урбанизирано земјиште – “Suelo Urbanizable":
Ова е типот на земјиште каде може да се развива во иднина со урбанизации, комерцијални области, индустриски паркови итн. во иднина. Значи, во случај да се одобри јавен или приватен градежен проект, тогаш просторот може да се урбанизира.
Чекори што треба да се следат за изградба на станбена куќа во рустикално земјиште
Сега зборуваме за „рустикално земјиште“, ова е земјиште каде што главната дозволена употреба е „земјоделска“ или да се користи од земјоделците за развој на земјоделска дејност.
Но, во ова земјиште, по исклучок, е овластено да се градат нови градби со станбена намена. Овие градби мора да бидат со многу мала густина на градба, обидувајќи се да избегнат да создадат изградени површини со висока густина кои би можеле да создадат „инфакто урбанизации“.
Значи, многу често се забележува дека само кога земјиштето има минимална големина (5.000 м2, 10.000 м2 или 20.000 м2 итн.), вие сте овластени да изградите таму градба, исто така наречена „кортијо“, „вила“, „ masía“, chalé“, „chalet“, „hacienda“ итн.
Во шпанските рурални или селски области е доста вообичаено да се најде куќи изградени на парцели со помали димензии од онаа што се бара да има градежно право (куќи изградени на парцели со површина помала од 10.000 м2 на пример) Тоа е затоа што овие згради се изградени пред да стапат на сила новите прописи или, едноставно, дека се изградени без да се почитуваат законите, па сега се сметаат за градби“.Fuera de Ordenación” (надвор од сегашниот норматив). Ова е случај со имоти изградени одамна, кои сега не ја исполнуваат сегашната нормативност. Ваквите имоти сега можат да бидат совршено легални, но подложени на одредени ограничувања за користење (најважно е куќата пред останатите постоечки градби на имотот да се почитуваат од администрацијата, но тие не можат да се прошират, а тоа не е овластени да градат нови градби на таа парцела).
Значи, ако вашата намера е да развиете проект за изградба на куќа во области со „рустикална земја“, прво треба да проверите во законскиот орган (главно Градското собрание, Советот = „Ајунтамиенто“), кои се спецификациите, барањата и ограничувања, кои може да мора да ги изградите таму.