Интервинг страни во шпанскиот градежен процес. Градител, архитект, промотор

ИНТЕРВЕНЦИИ ВО ПРОЦЕСОТ НА ГРАДЕЊЕ

Шпанскиот органски закон за градење (ннд – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1. - Агенти кои интервенираат во промоција

Сопственик и корисник

на сопственикот е сопственик на делото или налогодавачите, додека на корисникот е оној кој -не е сопственик- поседува или стварно право врз зградата од трето лице (на пример, право на плодоуживање, право на површина итн.), или лично право на користење (на пример, право на закуп, пренос на употреба, итн.).

Иако е логично овие две бројки да се наведат како конечни приемници на зградата, нивното вклучување меѓу градежните агенти не се смета за целосно правилно, бидејќи за нив не треба да се применува режимот на одговорност предвиден во LOE, бидејќи нивните обврски не се ништо друго освен одржување на зградата во добра состојба и нејзина соодветна употреба. На крајот на денот, тие се погодените од штетата и, според тоа, оние кои ги извршуваат соодветните дејствија барајќи одговорност кога гледаат дека нивните права се повредени.

Обврски на должност за зачувување, користење и одржување

Обврските на сопственикот и оние на корисникот се се разликуваат, без разлика дали сопственикот е или не.

Обврските на Сопственици а заедниците на сопственици се:

– Одржувајте ја зградата во добра состојба преку правилна употреба и одржување;

– Ја прима, чува и пренесува документацијата за извршената работа и осигурувањето и гаранциите што ги има.

Така, според Техничкиот градежен код:

• Зградата и нејзините објекти мора да се користат правилно во согласност со Упатство за употреба, воздржувајќи се од користењето некомпатибилно со наменетата употреба. Сопствениците и корисниците мора да ги информираат одговорните за одржување за каква било аномалија забележана во нормалното функционирање на зградата.
• Зградата мора да се одржува во добра состојба преку правилно одржување . Ова вклучува извршување на следниве активности:

– го спроведува планот за одржување на зградата, доверувајќи му ги на надлежен техничар планираните операции за одржување на зградата и нејзините објекти;

– врши проверки утврдени со пропис и чува соодветна документација; И

– да ги документирате во текот на целиот век на употреба на објектот сите интервенции, без разлика дали се работи за поправка, реформа или рехабилитација извршени на неа, запишувајќи ги во градежната книга.

Корисници, без разлика дали се сопственици или не, се должни правилно да ги користат градбите или дел од нив, согласно упатството за употреба и одржување содржано во документацијата за извршената работа. Обврските на корисниците достигнуваат до пропорцијата договорена во соодветниот договор. Во отсуство на ова, или кога нема клаузула поврзана со гореспоменатата пропорција, таа одговара на едното или другото во систем на еднаква распределба на давачките и придобивките, во зависност од природата или не на помалите поправки кои имаат такви должности, мотивирани од секојдневното користење на објектите и услугите.

Затоа, и сопствениците и корисниците се обврзани соодветно и правилно да ја користат зградата и да ја одржуваат споменатата зграда во добра состојба.

Сопствениците се должни и да го зачуваат објектот.

Дел од доктрината разбира дека обврската да правилна употреба зградата во согласност со упатството за употреба и одржување мора да вклучува обврска за конзервација, бидејќи правилното користење и одржување се инструментални обврски на конзервацијата. Самиот LOE се однесува на Технички кодекс на зграда (CTE) како регулаторна рамка во која се наоѓаат основните барања за квалитет на зградите и нивните објекти, кои овозможуваат усогласеност со основните барања и, следствено, може да се разбере дека таму се границите на обврската за користење, одржување и зачувување на зградата се основани .

Комплекси за недвижности и урбанизација

Во случај на комплекси за недвижнини, ова обврска за користење и зачувување се однесува на ексклузивните елементи, а исто така и на заедничките елементи. Така, во случај на измена на архитектонски елементи, објекти или услуги на приватниот елемент, таа мора да се изврши на соодветен начин за да се избегне нарушување или промена на безбедноста на зградата, нејзината општа структура, нејзината конфигурација или надворешна состојба. или штетата на правата на друг. сопственик.

Обврските на секој сопственик, меѓу другото, се да ги почитува заеднички елементи и општите објекти на заедницата, без разлика дали се за општа или приватна употреба на некој од сопствениците, правилно да ги користат и да избегнуваат, во секое време, предизвикување штета или штета.

Во однос на одржувањето во добра состојба на конзервација на станот или просториите и него приватни објекти , обемот или мерката на оваа обврска мора да се разбере, до степен до кој тоа не предизвикува никаква штета на заедницата или на другите сопственици. Законот наметнува обврска да се надоместат штетите што се предизвикани на заедницата или на другите сопственици поради сопствено невнимание, било во приватниот елемент, во заедничките елементи на комплексот недвижности или зградата што е предмет на режим на хоризонтална сопственост. , или поради невнимание на луѓето за кои мора да одговара.

Покрај посебната обврска за користење, одржување и зачувување на секој од сопствениците, на заедница на сопственици има должност да ги изврши потребните работи за соодветно одржување и конзервација на имотот и неговите услуги, за да ги исполнува соодветните услови. структурни, заптивки, вселување и безбедност.

 Граници на обврската за конзервација

 Обврската за зачувување ги има следните граници:

• Кога уривање на зградата е соодветна. Оваа граница на должноста за конзервација не го спречува наметнувањето на работи или поправки од призната итност и привремена и исклучителна природа со цел да се внимава на безбедноста, па дури и на здравјето на зградата се додека таа е населена или стои.
• Освен претходниот случај, конзерваторската должност достигнува и до половина од вредноста на нова градба, еквивалентно на оригиналот во однос на конструктивните карактеристики и корисната површина. Оваа квантитативна граница на законската должност за зачувување е поврзана со концептот на економска пропаст .

Доколку должноста за одржување на зградите во безбедни, здрави и јавни услови за украсување е дел од нормална содржина на правото на сопственост , оваа должност има своја граница или момент на престанок во ситуација на пропаст, бидејќи кога е соодветно уривањето се гаси, поради некомпатибилност, должноста за конзервација, која не е пречка за наметнување работи или поправки од признаена итност и на привремена и исклучителна природа, со цел да се внимава на безбедноста, па дури и на здравјето на зградата се додека таа е населена или стои.

 Прекршување на конзерваторската должност

 Во случај на неоправдано неизвршување на нарачаните работи во рокот доделен за оваа намена, ќе се врши надвор подружница од страна на надлежната јавна управа или примена на која било друга формула за административна реакција, по нејзина желба. Во такви случаи, максималната граница на должноста за зачувување може да се зголеми, доколку тоа е предвидено со регионалното законодавство, до 75% од трошоците за замена на соодветната градба или зграда.

Според тоа, регионалните регулативи се одговорни за прецизирање на мерките во случај на непочитување на обврските за зачувување, користење и одржување наведени погоре. Типичната административна реакција се состои од налози за извршување за изведување на оние работи за одржување и конзервација кои се неопходни и кои смета дека се соодветни да гарантираат добра состојба на конзервација и одржување на објектите.

Непочитувањето на наредбата за извршување на работите издадена од Управата за конзервација на објект, може да доведе до извршување на нарачаните конзерваторски работи од страна на Управата, со реперкусии за исплата на истите на сопственикот на имотот. . Исто така, в.д. маргинална белешка на последната регистрација на доменот.

Неусогласеноста исто така го повлекува и соодветното административни санкции .

Документација, осигурување и гаранции на зградата

 Сопствениците имаат обврска да примаат, чуваат и пренесуваат документацијата за извршената работа и осигурувањето и гаранциите што ги има.

Општо земено, оваа документација би можела да се групира во следново блокови :

• Документација во врска со авторство на делата : Мора да се достави список на сите компании и професионалци кои интервенирале во изградбата за да се идентификуваат градежните агенти.
• Техничка документација :

– планови на згради;

– Упатство за употреба и одржување;

– список на материјали што се користат во делата;

– Значајни наредби за одржување и одржување на зградата вклучени во книгата за нарачки, помош и инциденти;

– Документи кои се законски потребни или кои се барани од раководството на проектот, со кои се акредитира квалитетот на градежните процеси, материјали, инсталации или кој било друг елемент или дел од работата.

• Правна документација : На сопствениците мора да им се даде копија од законски потребните овластувања за изградба на куќата и уверение за урбанистичко планирање или потврда за акредитирање на урбанистичките плански околности на имотот, во врска со усогласеноста со репарцерните или компензаторните операции, како и на лиценцата или еквивалентен акт за користење или занимање на домот (лиценца или уверение за живеење), заеднички простории и дополнителни услуги.

Информации за регистрација и други околности во врска со правниот статус на имотот мора да му бидат доставени или доставени на сопственикот: податоци за регистрација, трошоци, статути и оперативни правила, доколку ги има, на заедницата на сопственици, информации за договорите за услуги и набавките на заедницата и домувањето.

Во случај на суброгација на купувачот на зградата во која било кредитно работење со реална гаранција на имотот чијшто не е странка, информациите мора да бидат особено детални и јасни во однос на нотарот кој го одобрува актот, неговиот датум, податоците за регистрација во земјишниот регистар и хипотекарната одговорност што одговара на предметното живеалиште, со израз на доспевање. и износи.

Во однос на гаранции за објектот и неговите елементи (една година и десет години осигурување) , како и оние предвидени во сите други важечки прописи, сопственикот мора да добие информации за идентитетот на гарантот и сопственикот на гаранцијата, правата што одговараат на споменатиот сопственик и рокот на траење.

И покрај горенаведеното, прописите за урбанистичко планирање го регулираат задолжителна содржина дека насловот мора да содржи врз основа на кој се формализира отуѓувањето на земјиштето и зградите:

• на урбана ситуација на земјиштето, кога тие не се погодни за приватна употреба или градба, имаат згради надвор од планот или се наменети за изградба на станови кои подлежат на некој режим на јавна заштита што овозможува проценка на неговата максимална продажна цена, изнајмување или други форми на пристап до домување.
• Законските должности и обврски во очекување на усогласеност, кога земјиштето е предмет на урбанизација или донација.

Прекршувањето на оваа обврска го овластува купувачот да го раскине договорот во период од 4 години и да бара компензација како што е соодветно според граѓанското право.

на испорака горенаведената документација, по завршувањето на работата, се прави до инвеститорот од страна на управителот на градбата, кој е одговорен да ја достави до сопствениците и крајните корисници на објектот.

Доколку се стекне сопственост на зграда или дел од неа, целата документација поврзана со зградата или стекнатиот дел мора да се достави до лицето што го стекнува имотот. , додека, во случај на закуп , лицето кое ја користи зградата мора да добие упатства за употреба и одржување.

 Промотор

 Промотор се смета секое лице, физичко или правно, јавно или приватно, кое поединечно или колективно, одлучува, промовира, програмира и финансира , со сопствени или туѓи ресурси, зградата работи за себе или за нивна последователна продажба, испорака или доделување на трети лица под кој било наслов.

Работата за промоција повлекува, според тоа, а постојана организација со кој едно лице презема иницијатива во една градежна работа и е одговорно за координација на нејзините фази.

Нејзините активност се состои од осмислување на операцијата, нејзино организирање и нејзино координирање од правен, технички, административен и финансиски аспект. Затоа, за да се разбере оваа бројка, мора да се земе предвид неговата економска функција како посредник, односно како агент кој управува со трансформацијата на капиталот во градежни работи.

Промоторот е тој што го спроведува функции на одлучување, промовирање, програмирање и финансирање градежни работи. Во принцип, концептот на промотор не треба да вклучува агенти или менаџери на странски бизниси кои интервенираат, единствено и исклучиво, во интерес на лицето или лицата кои ја нарачуваат нивната акција. Промоторот е главен од нив. Меѓутоа, гореспоменатите агенти спаѓаат во концептот на промотор и одговараат како такви доколку се потврди дека нивната намера е да ја искористат фигурата на мандатот за да ја избегнат одговорноста на промоторот.

на Технички градежен код (CTE), на поедноставен начин од LOE, ја дефинира фигурата на промоторот како „градежниот агент кој одлучува, промовира, програмира и финансира градежни работи"

Промотор може да биде:

• Секое физичко или правно лице . За разлика од останатите градежни агенти, законски не е потребна академска или професионална квалификација или акредитација на компетентност за да се биде промотор. Исто така, треба да се забележи дека доколку лицето на инвеститорот и градителот не се поклопуваат, првиот не интервенира во извршувањето на зградата.
• Јавни или приватни . Тоа ги опфаќа и граѓанските, комерцијалните или индустриските компании, како и корпорациите, здруженијата или фондациите. Оттука, се утврдува, за разлика од она што беше наведено од страна на Врховниот суд во бројните пресуди пред стапувањето во сила на LOE, дека мотивот за добивка е ирелевантен ако се има или не се смета за промотор. Во оваа смисла, LOE во својата изјава за причините ги поистоветува бројките на промотор, управител на задруги или заедници на сопственици или други аналогни бројки кои се појавуваат со зголемена фреквенција во економското управување со зградите. Исто така, одговорноста на промоторот е изрично проширена на физички или правни лица кои, во согласност со договорот или нивната интервенција при одлучувањето во промоцијата, дејствуваат како такви промотори во форма на промотор или управител на задруги или заедници на сопственици или други аналогни фигури
• Индивидуално или колективно . И лицето кое поединечно ги извршува функциите на истите, и кога има повеќе од едно лица кои ги извршуваат споменатите функции, се сметаат за промотори. Ова е случај кога повеќе компании од иста групација преземаат промоција на проект, од кои некои се задолжени за финансирање на проектот, а други за негова организација, координација, програмирање и управување со извршувањето. Казуистиката во овој поглед е безброј.
• со сопствени или трети лица ресурси . Промоторот може да ги извршува своите функции за одлучување, промовирање, програмирање и финансирање на градежни работи и со свои ресурси и со ресурси на други. Тој прибегнува кон надворешни средства кога, на пример, оди кон финансиски средства, кај банкарски субјекти, користејќи интерпозиција на заедница на сопственици. Во оваа смисла, и за целите на одговорноста што ја има промоторот, мора да се има предвид кое е лицето кое ефективно ги извршува функциите на промотор кога се појавуваат физички или правни лица кои се посветени на управувањето, технички совети на сопствениците и менаџментот.

Обврски на промоторот:

 Следниве се обврските на промоторот:

• Поседуваат сопственост на право врз парцелата што им дава овластување да градат на него. Не е неопходно да се биде сопственик на парцелата на која е предвидено да се гради. Она што е релевантно е дека промоторот го има моќ да се изгради на локацијата , што би било доволно со полномошно дадено од сопственикот на земјиштето.
• Обезбедете го документација и претходни информации неопходни за изработка на проектот, како и да го овласти раководителот на работите за последователни измени на истиот.
• Управувајте и добијте го потребното лиценци и административно овластувања , како и потпишете го чин на прием на делото . Промоторот е лицето задолжено да раководи со добивањето на сите лиценци, дозволи и овластувања потребни за извршување на зградата. Во оваа смисла, треба да се напомене дека промоторот ќе биде одговорен, заедно со изведувачот, доколку работите започнат без потребните лиценци. Во пракса, доколку прекршувањето на оваа должност претпоставува доцнење на работите, освен ако не е договорено нешто друго меѓу страните, субјектот што не е во согласност може да биде принуден да ги надомести останатите агенти вклучени во работата. Сето ова, без да се наруши правото што наведените застапници може да го имаат, онаму каде што е соодветно, да ги раскинат нивните соодветни договори доколку нивниот договорен интерес е фрустриран.
• Потпишете го осигурување и гаранции од една и десетгодишна одговорност.
• Промоторот на имотот во изградба мора да гарантира, од моментот на добивање на градежната дозвола, за враќање на испорачаните износи (вклучувајќи ги и соодветните даноци) плус законска камата, во случај договорените услови за почеток на изградба или испорака на станови .
• Доставете до купувачот, онаму каде што е соодветно документација за извршената работа , или кој било друг документ што го бара надлежната управа. Документацијата за извршената работа е составена од:

– проектот, со вградување, онаму каде што е соодветно, на уредно одобрените модификации;

– потврдата за прием;

– Идентификациониот однос на агентите кои интервенирале во процесот на градење; Y

– Упатство за употреба и одржување на зградата и нејзините објекти.

Целата оваа документација ја сочинува книгата на зградата.

Самопромоција – Автопромотор

 Од правен аспект, не постојат разлики меѓу инвеститорот кој ги извршува своите функции за да располага со изграденото и оној што гради, барем првично, за сопствена употреба и уживање.

За самопромотор се смета личноста која, не бивајќи а професионална , ги закажува и ангажира потребните професионалци за да изградат зграда за сопствена употреба и уживање, под претпоставка дека ризици кои произлегуваат од развојот на зградата на сопствено земјиште.

на правен третман на промоторот и самопромоторот е исто. Сите одредби поврзани со промоторот се целосно применливи за самопромоторите и, конкретно, за оние кои се однесуваат на режимот на одговорност и гаранција.

Следствено, самопромоторот е должен да го обезбеди потребното гаранции на Промоторот во секој случај, освен како што е наведено во обврската за гаранција за десетгодишно осигурување, а не само за случајот во кој има намера да располага со имотот или кога всушност ќе пристапи кон располагање со него.

на контрола на над конституирањето на гореспоменатите гаранции се врши, не во моментот на продажбата, туку во моментот на актот и запишувањето на декларацијата за новата работа во катастарот на земјиштето.

Дел од практични проблеми што може да произлезе доколку горенаведените гаранции не се конституираат во моментот на објавување на новата работа, одложувајќи рече устав во времето на отуѓувањето на зградата, би било дека доколку, за стекнување на имотот, купувачот (или субјектот што финансира), побара хипотекарен заем, финансискиот субјект ќе побара документарен доказ за завршената работа за која е неопходна изјава. акредитација дека е запишано соодветното десетгодишно осигурување. Со оглед на тоа што осигурителната компанија да издаде десетгодишно осигурување од одговорност на градба, таа од самиот почеток требаше да биде предмет на конкретна контрола на квалитетот, во пракса ќе биде невозможно да се пријави новата работа и завршувањето на работата и . затоа, ќе биде невозможно да се добие кредитот.

Без оглед на горенаведеното, можно решенија на практичниот проблем на осигурителната компанија која издава десетгодишно осигурување од одговорност за градба што не била предмет на соодветна контрола на квалитетот, може да биде:

– да се воспостави обврска за спроведување на контрола на квалитетот на зградата без тоа да значи итно претплата на соодветното осигурување (OCT); или

– Дека обврската за потпишување на соодветното осигурување паѓа на градителот, бидејќи тоа може изречно да се договори со градителот, кој е носител на осигурувањето во име на првиот.

 Еднокреветен семеен дом за сопствена употреба

 Оваа претпоставка е исклучена од барањето за договор десетгодишно осигурување од одговорност за материјална штета .

Без оглед на горенаведеното, во случај на трансфер „inter vivos“ во период од 10 години , самопромоторот е должен да се претплати на соодветното осигурување за преостанатото време за завршување на 10-те години. Во врска со оваа обврска на самопромоторите, можно е да се договори поинаку.

И покрај можноста да не се склучи десетгодишно осигурување од одговорност кога семејниот дом е самоизграден за сопствена употреба, не треба да се заборави дека доколку е се отстранува пред да истече 10-годишниот рок од завршувањето на работите, може да биде многу тешко Во пракса, осигурителна компанија издава осигурување од одговорност за преостанатото време за завршување на 10-те години, на градба што можеби не била предмет на квалитет. контрола од самиот почеток.

Заедница на сопственици во градежништвото

Во случаите во кои А заедница на сопственици ги врши функциите на промотор, не постои правно лице на кое може да му се додели надоместокот за промотор. Во теорија, заедниците на сопственици немаат професионална посветеност во рамките на градежниот сектор, за разлика од станбените задруги.

Со оглед на можните сомнежи за тоа кој го има статус на промотор во одредени ситуации кои се случуваат во пракса, потребно е да се истакне дека:

• Промоторот е професионален менаџер кој, примајќи ја комисијата од членовите на заедницата, ги донесува релевантните и основните одлуки во врска со нарачката на изградбата и процесот на градење.

Целата заедница членовите имаат статус на промотор:

– кога нема професионален менаџер; или

– Кога сте еден од членовите на заедницата кои ја развиваат интервенцијата за одлучување во промоцијата, тоа нема развој на недвижности како професионална посветеност или неговата вообичаена активност не се врши на градежниот пазар.

Во овие два случаи, сите членови на заедницата се одговорни за обврските кои произлегуваат од интервенцијата на заедницата при одлучувањето во промоцијата. Сопствениците на владение се одговорни за обврските преземени од заедницата на сопственици врз основа на нивната партиципација. На одговорност спрема оштетените е, значи, заеднички, а не заеднички и неколку ( КЗ чл.393 ). Без оглед на горенаведеното, во случај да е еден од членовите на заедницата кој ја развива интервенцијата за одлучување во промоцијата и тоа има како професионална дејност развој на недвижен имот или било која друга директно поврзана со пазарот на недвижности, ова ќе биде единственото лице кое се смета за промотор за целите на НР.

Задруги во градежништвото

 Станбените задруги се здруженија на луѓе чии целта е заедничка социо-економски интерес или потреба, односно да им обезбедат на своите членови домови или простории и згради, како и да ги зачуваат или администрираат, да можат да стекнат, парцелираат и развиваат земјиште за оваа намена. и ги извршува оние работи, работи и услуги кои се неопходни, па дури и директно и лично придонесува во работата на своите партнери.

Задругата е една од облиците што во принцип е претставена како помалку скапи да се продолжи со изградба и стекнување на дом, бидејќи фигурата на промоторот е изоставена од процесот на градба и затоа членовите на задругата го заштедуваат својот деловен профит (околу 25% од вредноста на домот), успевајќи да ги приспособуваат цените на можностите на побарувачката и ги прилагодуваат облиците на плаќање на можностите и потребите на членовите на задругата се додека споменатата адаптација е компатибилна со финансирањето на работата. Од друга страна, кооперативниот партнер е одговорен, дури и финансиски, како член на друштвото за соработка, за домовите и просториите што не се доделуваат на крајот од промоцијата.

Во врска со склучување договори , станбените задруги можат:

• Директно ангажирајте ги сите професионалци вклучени во градежниот процес, од техничарот задолжен за проектирање на зградата до изведувачите кои ги изведуваат работите. Во овој случај, не се потпишува договор со ниту еден промотор, а промоцијата ја преземаат партнерите, а со тоа и оние кои мора да ги следат работите, преземајќи дополнителни трошоци или доцнење во испораката.
• Ангажирајте друштво за управување, односно субјект специјализиран за основање станбени задруги и управување со нив, наплаќајќи надомест врз основа на цената на станбениот простор. Во овој случај, субјектот на управување е одговорен пред самата задруга за нејзините дејствија во однос на нејзините интереси и, исто така, и на индивидуална основа, пред членовите и трети лица.

Меѓутоа, законски, на условот на промоторот е доделен не само на оние кои колективно ги извршуваат функциите на промоторот, туку и на оние кои, во согласност со договорот или нивната интервенција при одлучувањето во промоцијата, дејствуваат како такви промотори во форма на промотор или управител на задруги.

Во оваа смисла, и во лицето на можно сомнежи за тоа кој има статус на промотор во одредени ситуации кои се случуваат во пракса, треба да се напомене дека тие имаат статус на промотор:

• на професионална управител на градба на кого управниот совет му доделува доволно овластувања за донесување на соодветни одлуки во врска со планирањето на градбата.
• Во случај да не се даде моќ или да се даде моќ, ова не го вклучува овластувањето да одлучува за основните акти во процесот на градење, соработка . Одговорноста на управниот совет на задругата и неговите членови против задругата поради пороци или дефекти во живеалиштата бара виновно дејствие од страна на директорите.

Контрола врз усогласеноста со гаранции не се предвидени во моментот на запишување на престанокот на задругата во Регистарот на задруги. Во оваа смисла, мора да се земе предвид дека статутите на задругите мора да воспостават како а минимален рок на траење на друштвото , времето потребно за куќите да им се доделат поединечно на партнерите и да опстојуваат уште најмалку 5 години. од доделувањето на потврдата или дозволата за вселување.

Агенти за недвижности и посредници

 Оваа бројка не се размислува во LOE како таков. Сепак, од економски аспект, тоа е интересна бројка кај договорите за купопродажба на недвижности бидејќи нејзината конкуренција има директно влијание врз усогласувањето на цената.

Тие не се развивачи на недвижнини. Нејзините активност не се фокусира толку на градежништвото колку на продажбата на згради. Посредниците се агенти или професионалци кои даваат совети за пребарување и купување на домови и други видови згради. Во повеќето случаи, тие се грижат за се што е потребно процедури до вистинското стекнување на конкретен објект.

Основните предност обезбедено од посредници не е ништо друго освен заштеда на време за луѓето кои се заинтересирани да купат дом или некој друг вид на зграда. Тие даваат информации за цената на недвижностите, олеснуваат понуди кои се приспособени на потребите и можностите на идниот купувач, посредуваат меѓу продавачот и купувачот и советуваат за барање финансирање.

Услугите на овој тип на посредување со недвижности генерираат а за упатување кои обично ги сноси лицето кое го продава имотот, но понекогаш може да го плати и лицето кое го стекнува имотот (двојна провизија).

Видовите на посредници се следниве:

• Реал агентите за недвижнини.
• Сопственост менаџери .
• Компании за недвижнини .

Посредувањето услугите (совети, информации, менаџмент итн.) обезбедени од трите типа на посредници се многу слични. Основната разлика помеѓу агентите за недвижности и другите брокери за недвижности е тоа што тие имаат осигурување од граѓанска одговорност, додека останатите не секогаш го имаат.

2.- Агенти кои интервенираат во градежниот процес

Градителот

Градителот или изведувачот е застапник на зградата кој договорно пред промоторот ја презема обврската да ги изврши со човечки и материјални ресурси, сопствени или надворешни, работите или дел од нив кои се предмет на проектот и договорот.

на главна обврска на градителот е да му обезбеди корисен резултат на промоторот, да ја постигне извршената работа; меѓутоа изведувачот презема различни обврски и одговорности:

– Во договорното поле, го сноси ризикот и трошоците за губење или уништување на делото до неговото доставување, освен за доцнење на приемот (КЗ член 1544 , 1588 s. и 1596 ; LOE чл.17 );

– на работното место (може да предизвика вина при изборот во следењето );

– во однос на материјалите (без разлика дали се набавени или поставени од самиот градител);

– во однос на капиталот, неговото финансирање и сл.

Инспириран од принципот на ризик и шанса на изведувачот, договорот за работи е познат и како договор за компанија , алудирајќи на различните обврски и одговорности што ги презема изведувачот според договорот и фактот дека изведувачот мора да обезбеди средства човечки и материјални ресурси неопходни за да се добие ветениот резултат.

Потребно

 Од градителот се бара да го има квалификации или професионална обука што се квалификува за исполнување на условите потребни за да дејствува како градител.

Бидејќи наведената квалификација или професионална обука не е специфицирана и не постои конкретна квалификација чија цел е обука на изведувачи, законската одредба која се однесува на квалификациската квалификација на градител е празна од содржина, останувајќи обична изјава за добри намери.

Бидејќи не постои официјален наслов да се биде изведувач, во моментов секое лице, физичко или правно, со правната капацитет да биде обврзан и со доволно стручен (и економски) капацитет да го исполни договорот за работа може да биде изведувач.

Меѓутоа, онаму каде што е соодветно, изведувачот мора да се придржува до обврските утврдени од автономните заедници за вршење на градежната професија, бидејќи тие се единствените надлежни да ги диктираат прописите во врска со вршењето на професии кои не се сертифицирани од областа на градба.

Да, има некои официјални квалификации, професионална обука, поврзана со различни материјални активности на градежништвото (на пример, изведба и работни планови, ѕидање и сл.). Во оваа смисла, постојат сертификати за професионалност кои ја потврдуваат компетентноста и искуството стекнато од некои градежни техничари.

Обврски

 Покрај условот поврзан со квалификација или квалификување стручно оспособување да се биде градител, се применуваат и следните обврски:

• на извршување на работата предмет на проектот, на важечката законска регулатива и на упатствата на раководителот на градбата и директорот на извршувањето на работите, со цел да се постигне квалитетот што се бара во проектот.

Извршувањето на работата од страна на изведувачот мора да биде во согласност со следново параметри :

– по налог добиен од налогодавачот или промоторот;

– на проектот изготвен од проектантот;

- до lex artis на градителот, што е дел од договорот (КЗ чл.1258), односно дека тој мора да ги почитува вообичаените правила и добри практики специфични за неговата професија;

– кон важечката легислатива, особено онаа која се однесува на градежни производи, контрола на квалитетот, здравје и безбедност, спречување на професионални ризици итн., и мора да ги има потребните овластувања, дозволи и лиценци итн.;

– На инструкциите на промоторот, генерално канализирани преку проектниот менаџмент, односно проект менаџерот и менаџерот за извршување на проектот.

Како што беше претходно анализирано, изведувачот не се придржува кон вршење на активност со должно внимание, неопходно е да се постигне резултатот утврден во договорот. Поради оваа причина, на ризик на губење на стварта е на ваш трошок до испораката на делото.

Изведувачот не може да се ограничи на извршување на техничките инструкции бидејќи неговиот статус како експерт го прави способен да ја процени изводливост на инструкциите и примените нарачки, како и соодветноста на градежните материјали доколку се испорачани од клиентот. Тој има обврска да го предупреди налогодавачот кога инструкциите или наредбите се неточни или неостварливи и затоа е во неговото право да не ги извршува или извршува наредбите кога, според негово мислење, тие се неточни или неизводливи.

Изведувачот мора да ги почитува инструкции на промоторот но, нема простор да тврди и да се крие зад фактот дека го прави тоа што му наредуваат техничарите во случај да се обиде да ја избегне неговата евентуална одговорност во однос на работите.

• на назначување на управителот за градба кој ја презема техничката застапеност на градителот во работата и кој поради своите квалификации или искуство мора да има соодветна обука во согласност со карактеристиките и сложеноста на работата.

Од менаџерот на страницата не се бара да има академик степен . Тоа е обично, генерално, технички архитект или личност со големо искуство во светот на градежништвото.

За да може да им дава наредби на своите подредени, потребно е градежниот раководител да ја знае градбата што треба да се изврши и да може да нареди човечки и материјални ресурси потребни за извршување и извршување на работата во согласност со договореното од изведувачот и налогодавачот во договорот.

• на распределба на човечки и материјални ресурси што налага важноста на работата. Градителот мора да ги додели на работата човечките и материјалните ресурси потребни за да се постигне резултатот како што е договорено.

Градителот обично не ја врши својата дејност директно, туку дејствува преку својата деловна структура. Затоа, вкупно или делумно поддоговори на работите е можно, се додека се исполнети барањата наведени во L 32/2006, со кој се регулира фигурата на подизведувачот во градежниот сектор, освен ако споменатата моќ е изрично исклучена во договорот, или освен ако главната награда или ги нарачува сите работи на изведувачот врз основа на неговите лични услови.

• на формализирање на поддоговорот на одредени делови или објекти од работата во границите утврдени во договорот и во Законот 32/2006 .

Поддоговорот е вклучен меѓу обврските на изведувачот, но тоа не е толку обврска колку што е моќ на изведувачот.

Изведувачот е директно одговорни , пред сопственикот на работата, за работата што ја вршат подизведувачите. За возврат, доколку работата била прилагодена на повисока основа, подизведувачот може да донесе а суброгација и супсидијарна акција против истиот сопственик на работата да го бара тоа што го должи изведувачот.

• Потпишувањето на распоред или сертификат за отпочнување и потврда за прием на работата. Актот за распоред мора да биде потпишан од изведувачот и од раководството на проектот, односно од раководителот на градбата и од директорот на извршување на работата.

Поставувањето мора да го изврши градителот како дел од извршувањето на работата. Во актот за распоред мора да се наведе дали започнувањето на работата продолжува или не и, доколку е применливо, актот за распоред служи како формален почеток на работата.

Исто така, обврска на изведувачот е да го потпише актот на прием на делото , кој мора да биде потпишан, барем, од изведувачот и од промоторот (ннд. чл.6). Ако резервации се евидентираат во потврдата за прифаќање, штом овие резервации се коригираат, изведувачот мора да го потпише потврда за исправка ( ННД чл.6.2.г ).

• Обезбедете му на менаџерот за изградба потребните податоци за извршување на документација за извршената работа . Изведувачот мора да му ги достави на раководителот на градежништвото информациите и документацијата потребни за изработка од негова страна на документацијата поврзана со извршената работа ( LOE чл.12. 3.ф ).
• Претплатата на гаранции предвидени во законот, особено на десетгодишно осигурување , И осигурување на материјална штета гаранција или финансиска гаранција која градителот мора да ја запише како гаранција за материјалните штети поради пороци или дефекти во извршувањето кои влијаат на елементите на прекинување или завршување на работите и кои мора да се надоместат во период од една година од завршувањето на работите и нивното доставување до промоторот.

Претплатата на споменатото осигурување може да се замени со задржување by на промотор од 5% од износот на материјалното извршување на работата во текот на гарантниот рок. Мора да се разбере, иако ништо не е кажано во LOE, дека изведувачот исто така може да ја замени претплатата на гореспоменатото осигурување за испорака на промоторот на банка гаранција која гарантира најмалку 5% од износот на материјалното извршување на работата во период од една година, преку која материјална штета предизвикана на објектот поради пороци или дефекти во неговото извршување кои влијаеле на завршните или завршните елементи во текот на горенаведената година би бидат обештетени.

Промоторот може изрично да се согласи со изведувачот да биде тој имателот на полисата во име на првиот во однос на осигурување на материјална штета или осигурување за гаранција за да се гарантира надоместок за штети предизвикани од дефекти или дефекти на градежни елементи или објекти за 3 години . кои предизвикуваат непочитување на барањата за населување; Y

– осигурување за материјална штета или гаранција за осигурување 10 години компензација за материјална штета предизвикана на зградата од пороци или дефекти кои потекнуваат или влијаат на темелите, носачите, гредите, подот, ѕидовите на оптоварување или други конструктивни елементи и кои директно ја загрозуваат механичката цврстина и стабилноста на зградата.

Подизведувач

Подизведувач е физичко или правно лице кое договорно ја презема пред изведувачот или друг подизведувач што го пушта во работа обврската да изврши одредени делови или единици на работа , предмет на проектот со кој се регулира неговото извршување. На варијанти од оваа бројка може да бидат оние на првиот подизведувач (подизведувач чиј клиент е изведувачот), вториот подизведувач (подизведувач чиј клиент е првиот подизведувач) и така натаму.

Законот 32/2006 уредува поддоговори во градежниот сектор и има за цел да ги подобри работните услови во секторот, генерално, а особено здравствените и безбедносните услови на неговите работници. Овој Закон претпоставува радикална промена во однос на веќе постоечкиот модел, бидејќи за прв пат, и строго секторски, се однесува на регулирање на правниот режим на поддоговори кој, согледувајќи го неговото значење за градежниот сектор и специјализацијата за зголемувањето на продуктивноста, воспоставува низа гаранции насочени кон спречување на недостатокот на контрола во оваа форма на продуктивна организација да предизвикува објективни ситуации на ризик за безбедноста и здравјето на работниците, во земја како Шпанија, која продолжува да регистрира стапка на несреќи трудот е многу познат по својата бројност и сериозност.

Ова правило, кое е строго секторско, се применува на договори склучени, со поддоговори, за извршување на следново работи извршени во градежни работи :

– ископување;

– Движења на земјата;

- зграда;

– монтажа и демонтажа на префабрикувани елементи;

– фитинзи или инсталации;

– трансформација;

– рехабилитација;

– поправка;

– демонтирање;

– нокдаун;

- одржување;

– конзерваторски и боење и чистење;

- санитација.

 Барања за изведувач и подизведувач

Се воспоставуваат низа барања за изведувачите и подизведувачите, во цел да се избегне учеството на компании без минимална организациска структура која овозможува гарантирање дека тие се во позиција да ги исполнат своите обврски за заштита на здравјето и безбедноста на работниците. .

За да може една компанија да интервенира во процесот на склучување поддоговори во градежниот сектор, како изведувач или подизведувач, таа мора да ги исполнува следниве барања:

• Имаат сопствена производствена организација , располагаат со потребните материјални и лични ресурси и ги користат за извршување на договорената дејност.
• Претпостави го ризици, обврски и одговорности својствени за развојот на деловната активност.
• Директно ги извршуваат овластувањата на организација и управување над работата што ја вршат нивните работници на градилиштето и во случај на самовработени работници, работата ја извршуваат самостојно и сопствена одговорност и надвор од делокругот на организацијата и управувањето на компанијата што работи за нив. имаат ангажирано.

Покрај горенаведените барања, компаниите кои имаат намера да добијат договор или поддоговор за работа на градилиште мора:

• Докажете дека имаат човечки ресурси , на нивното раководно и продуктивно ниво, дека ја имаат потребната обука за спречување на професионалните ризици, како и превентивна организација соодветна на L 31/1995, за спречување на професионалниот ризик.
• Бидете регистрирани во Регистар на акредитирани компании . Оваа регистрација се врши по службена должност од страна на надлежниот орган за труд, врз основа на изјавата на работодавачот од следниот став.

Компаниите изведувачи или подизведувачи мора да потврдат усогласеност со горенаведените барања со а декларација потпишан од нивниот законски застапник формулиран пред Регистарот на акредитирани друштва. Пријавувањето се врши по службена должност од надлежниот орган за труд, врз основа на наведената изјава.

Дополнително, компаниите чија дејност се состои од склучување договори или поддоговори вообичаено за извршување на работи на градилиштата мора да имаат, во условите утврдени со регулативата, голем број на работници со договор на неопределено време тоа не е помало од 10% во првите 18 месеци од важноста на ова правило, ниту 20% во текот на месеците од 19 до 36, ниту 30% од 37-ми месец заклучно. За овие цели, во здружени работни задруги, работничките партнери се пресметуваат на сличен начин како и вработените работници, во условите утврдени со пропис.

Режим на поддоговори

 Вишокот во синџирите на подизведувачи, особено во градежниот сектор, прогресивно ги поткопува деловните маржи и квалитетот на услугите што се обезбедуваат до тој степен што, во последните алки од синџирот, таквите маржи практично не постојат, фаворизирајќи ја потопената работа, токму во последниот елемент кој треба да одговара за безбедноста и здравствените услови на работниците кои ги извршуваат работите. Поради оваа причина, наведеното вишок на поддоговори може да го олесни појавувањето на практики кои се некомпатибилни со здравјето и безбедноста при работа.

Подизведувачи , како форма на продуктивна организација, не може да биде ограничен освен под условите и во случаите предвидени во Л 32/2006 година. Така, режимот на поддоговори во градежниот сектор генерално е како што следува:

• на промотор може директно да склучи договор со онолку изведувачи колку што смета дека е соодветно, без разлика дали се тоа физички или правни лица.
• на Изведувач може да склучи договор со компании подизведувачи или самовработени работници за извршување на работата што е договорена со промоторот.
• на првиот и вториот подизведувач можат да го склучат поддоговор за извршување на работите што, соодветно, ги договориле.
• на трето лице подизведувач не може да ја договара работата што ја договорил на друг подизведувач или самовработено лице.
• на самовработен работник не може да склучува поддоговор за работата што му е доверена или на други фирми подизведувачи или други самовработени работници.
• Исто така, ниту подизведувачите не можат да склучуваат поддоговори , чија продуктивна организација ставена во употреба во работата се состои, во основа, во придонесот на трудот, сфатен како онаа која за извршување на договорената дејност не користи повеќе сопствена работна опрема отколку рачни алатки, вклучително и преносливи електрични алати, дури и ако имаат поддршка од други работни тимови различни од наведените, под услов да припаѓаат на други компании, изведувачи или подизведувачи на работата.

Без оглед на горенаведеното, кога е соодветно оправдано случајни случаи , поради барањата за специјализација на работата, техничките компликации на производството или околностите на виша сила што може да ги искусат агентите вклучени во работата, неопходно е, според мислењето на раководството на проектот, склучување договор за некој дел од работата со трети лица, по исклучок на поддоговорот воспоставен на дополнително ниво може да се продолжи, под услов раководството на проектот да го наведе своето претходно одобрување и причината или причините што го мотивираат во книжниот поддоговор (L 32/2006 чл.7).

Исклучително продолжување на поддоговорите не се применува во случаите предвидени во буквите д) и ѓ) погоре, освен ако мотивирачката околност е виша сила.

Изведувачот мора да го информира здравје координатор за безбедност и на претставници на работниците на различните друштва вклучени во делокругот на извршување на неговиот договор кои се наведени во книгата за поддоговори, исклучителните поддоговори.

Исто така, изведувачот мора да ги извести надлежните труд овластување на наведеното вонредно поддоговор со поднесување, во рок од 5 работни дена по неговото одобрување, извештај во кој се наведени околностите на неговата потреба и копија од уписот направен во книгата за поддоговори.

Регистар на акредитирани компании - (L 32/2006 чл. 5 и 6 )

За целите на одредбите во однос на режимот на поддоговори, се предвидува создавање на Регистар на акредитирани компании, во зависност од компетентниот труд орган, сфатен како оној што одговара на територијата на автономната заедница каде што се наоѓа седиштето на компанијата. изведувач или подизведувач.

Регистрација во Регистарот на акредитирани компании важи за целата национална територија, а неговите податоци се јавно достапни, со исклучок на оние кои се однесуваат на личната приватност.

Со регулатива, на содржина, форма и ефекти на уписот во наведениот регистар ќе се воспостави, како и на координативни системи на различните регистри зависни од регионалните органи за труд.

Обврски на изведувачот и подизведувачот

Се воспоставуваат следните обврски:

• Должност на бдителност и одговорности кои произлегуваат од неусогласеност. Изведувачите и компаниите подизведувачи вклучени во градежните работи вклучени во опсегот на примена на L 32/2006 мора да го следат усогласувањето со одредбите од истиот од страна на компаниите подизведувачи и самовработените работници со кои склучуваат договор; особено, во однос на:

– обврските на акредитација и регистрација (L 32/2006 чл.4.2); Y

- На систем за поддоговори (L 32/2006 чл.5).

Компаниите подизведувачи мора да комуницираат или да го префрлат на изведувачот, преку нивните соодветни компании за пуштање во работа, доколку се различни од претходните, информации или документација што влијае на горенаведеното.

Без да се нарушува другите одговорности утврдени во општественото законодавство, на прекршување на бараните обврски за акредитација и регистрација или на режимот на поддоговори, ја утврдува заедничката и повеќе одговорност на подизведувачот кој склучил договор поради наведените прекршувања и на соодветниот изведувач во однос на работните обврски и на социјалното осигурување кои произлегуваат од извршувањето на договорениот договор што одговараат на подизведувачот одговорен за прекршувањето на обемот на извршување на неговиот договор, без разлика дејноста на наведените компании.

Во секој случај, одговорноста утврдена во Статутот на работниците член 43 е потребна (ЕТ) кога ќе се појават претпоставките предвидени во него.

• Имајте документација на поддоговорот . Секој изведувач мора да има поддоговорна книга за сите градежни работи вклучени во делокругот на примена на L 32/2006.
• Должност за информирање претставниците на работниците . Претставниците на работниците од различните компании кои интервенираат во извршувањето на работата мора да бидат информирани за вработувањето и поддоговорите што се направени во неа.
• Акредитирај го превентивна обука на работниците . Компаниите мора да се погрижат сите работници кои обезбедуваат услуги на градилиштата да ја имаат потребната и соодветна обука за нивната работа или функција во однос на спречување на професионалните ризици, за да бидат свесни за ризиците и мерките за нивно спречување.

1) Со државен секторски колективен договор може да се воспостават системи или процедури за застапување на работниците преку синдикални претставници или на бипартитна основа помеѓу деловните организации и синдикатите, со цел да се промовира усогласеноста со професионалниот ризик превентивни прописи во градежните работи на соодветната територија. Можете исто така да воспоставите програми за обука и конкретни содржини од секторски карактер и за работата на секоја специјалност.

2) Специфичното систем за акредитација на обука може да се состои од издавање на професионална картичка за секој работник, единствена и валидна во целиот сектор.

3) Подизведувачот нема статус на агент за градење во согласност со режимот LOE, кој го дефинира одговорност на градежни средства против градежни дефекти , градителот е одговорен за активноста на подизведувачите, бидејќи тие се договорно поврзани, ограничувајќи ја акцијата на подизведувачот на следење на упатствата на неговиот изведувач.

4) Прекршувањата на одредбите од L 32/2006 се санкционираат согласно RDLeg 5/2000 од пречистениот текст на Законот за повреди и санкции во општествениот поредок

Привремен сојуз на компании –  (L 18/1982)

Со оглед на техничката и комерцијалната сложеност, како и законодавната, што ја стекна пазарот на недвижности и процесот на градење, се појавија и се појавуваат нови учесници или субјекти кои развиваат давање услуги што доаѓа да придонесе на овој или оној начин. да гарантира поефикасна и поквалитетна градба.

Во рамките на оваа голема група се издвојуваат следниве:

– интегрирано управување со проекти или проект менаџер ; И

– соработка на компании и/или претприемачи во градежниот сектор со заеднички вложувања и заеднички вложувања .

Привремените синдикати на компании (во натамошниот текст УТЕ) претпоставуваат а систем на соработка помеѓу фирми и/или претприемачи определено или неопределено време за развој или извршување на работа, услуга или промет и со утврден фискален режим.

UTE произлегува од договор за соработка потпишан помеѓу компании и/или бизнисмени и формализиран во јавно дело што доведува до организација која нема правно лице . Поради оваа причина, членовите на УТЕ се солидарно одговорни пред трети лица за дејствија и операции извршени за заедничка корист.

карактеристики

За да може даночниот режим воспоставен во L 18/1982 да биде применлив, UTE мора да ги има следните карактеристики:

• Нејзините членовите мора да бидат физички или правни лица кои живеат во Шпанија или во странство. Бизнисот приход на физички лица кои се дел од заедничко вложување се определува со директна проценка за целите на персоналниот данок на доход.
• Нејзините објект мора да биде исклучиво развивање или извршување на одредена работа, услуга или набавка внатре или надвор од Шпанија, со можност за развој или извршување на дополнителни и дополнителни работи и услуги на оригиналниот објект.
• Нејзините времетраењето мора да биде иста како онаа на работата, услугата или прометот што го сочинува нејзиниот предмет со најмногу 25 години, освен ако извршувањето или експлоатацијата не е од јавни работи или услуги, во кој случај максималното времетраење ќе биде 50 години. години.
• Тие мора да бидат управувани од А еден менаџер со доволно овластувања дадени од секоја членка на UTE да ги остварува правата и да ги договори соодветните обврски во име на UTE.
• Тие мора да бидат конституирани со помош на а јавно дело што ги содржи статутите или договорите што го регулираат нивното работење, вклучувајќи го, меѓу другото, пропорцијата или методот за одредување на учеството на различните членови во распределбата на резултатите од UTE и критериумот за распределба на времето. резултати или приходи и расходи. Јавниот акт мора да биде заведен во посебен регистар од административна природа во Министерството за финансии. Пред да регистрација , мора да се адресира документ до Генералната дирекција за даноци во кој членовите на УТЕ бараат прифаќање на посебниот даночен режим и регистрација на актот. Наведениот документ мора да се достави заедно со копија од актот за основање на UTE, фотокопија од моделот 036 или 037 со кој се бара CIF на UTE и фотокопија од моделот 845 (за општинска такса) или 846 (за провинциска такса). .

L 18/1982 го користи терминот ” претприемачи“ , сепак, мора да се сфати дека физичките лица можат да бидат дел од УТЕ, под услов да се во режим на директна проценка.

 Даночен режим

 Даночниот режим што се применува на овие субјекти варира во зависност од тоа дали се исполнети или не барањата наведени во L 18/1982:

• Доколку не се исполнети условите: овие субјекти не се даночни обврзници на ИС , плаќање даноци во согласност со системот за распределба на приходите (ЛИС член.6).
• Доколку се исполнети условите, даночниот режим зависи од тоа дали или не УТЕ е регистриран во посебниот регистар : УТЕ што не е регистрирана во посебниот регистар се оданочува според општиот режим на ИС, додека регистрираната подлежи на даночниот режим посебен воспоставен за овие субјекти.

 Посебен даночен режим

 Следниот даночен режим се применува на УТЕ регистрирани во посебниот регистар:

1) Тие не плаќаат ИС за дел од даночна основа која се припишува на членови резидент на шпанска територија. Во случај UTE да се одлучи за начин на плаќање на рати , во пресметковната основица не е вклучен делот од даночната основа што им се припишува на членовите што мора да го носи импутацијата на даночната основа. Во никој случај не се враќа вишокот на рати во однос на истиот тој дел.

2) Нејзините членови кои престојуваат на шпанска територија или нерезиденти со постојана деловна единица таму се припишуваат:

• на нето финансиски расходи кои, во примена на ограничувањето на одбивањето на финансиските расходи, не се одбиени од УТЕ во даночниот период. Нето финансиските расходи што ги наплатуваат содружниците не се одбиваат од страна на ентитетот.
• на даночни периоди почнувајќи од или потоа 1-1-2015 , капитализираната резерва што не е применета од самата УТЕ во даночниот период. Резервата што им се припишува на партнерите на УТЕ не може да се примени од вторите, освен ако партнерот е даночен обврзник на IRPF.
• Позитивно или негативно даночни основи, добиени од UTE. Негативните даночни основи кои им се припишуваат на партнерите не можат да се надоместат од УТЕ. За даночните периоди кои започнуваат на или по 1 година, позитивните даночни основи се намалуваат или зголемуваат, во зависност од случајот, во израмнувачката резерва.
• на основите на одбитоците и бонусите во квотата на која субјектот има право. Овие основи на одбивање или бонус се интегрирани во ликвидацијата на партнерите, намалувајќи ја квотата според прописите за ИС или IRPF.
• Задржувања и плаќања на сметка што одговара на UTE.

3) Дивиденди и акции во добивката одговара на нерезидентни членови на шпанска територија се оданочуваат како такви, во согласност со прописите утврдени во RDLeg 5/2004 (приход од нерезидент), и договорите за избегнување двојно оданочување потпишани од Шпанија. .

Дивиденди и споделување на добивката што одговараат на партнери кои мора да ја сносат распределбата на даночната основа и доаѓаат од даночни периоди во кои УТЕ била во овој режим, не се оданочуваат за овој данок или персонален данок на доход.

4) Во случај на пренос на акции во капиталот, сопствените средства или резултатите на заедничко вложување под посебен даночен режим, вредноста на стекнување се зголемува за износот на социјалните бенефиции што, без ефективна распределба, им се припишуваат на партнерите. како приход од нејзините акции во временскиот период помеѓу стекнувањето и преносот.

5) на даночни периоди почнувајќи од или потоа 1-1-2015 , вредноста на стекнувањето акции во УТЕ се намалува за износот на социјалните загуби што им се припишуваат на партнерите.

Овој даночен режим не се однесува во оние даночни периоди во кои се извршуваат активности различни од оние што се соодветни за нивната цел или тие поседуваат, директно или индиректно, акции во компании што се нивни партнери, или директно или индиректно ги контролираат активностите на неговите партнери или трети лица. .

UTEs и нивните учесници кои живеат во Шпанија не се обврзани да прават задржувања на изворот, за сметка на ИС или IRPF, во однос на приносите што се предмет на задржување кои се реципрочно задоволни како директна последица на активноста на синдикатот во нејзините односи со нејзините членови. Во однос на другите приходи што тие ги задоволуваат, постои обврска да се изврши соодветно задржување или плаќање на сметка како исплата на сметка на ИС или IRPF.

Компаниите-членки на UTE кои работат во странство можат да имаат корист од приходи од странство до ослободување метод ( ЗИС чл.45 ). Субјектите кои учествуваат во работи, услуги или набавки што се вршат или обезбедуваат во странство, со формули за соработка аналогни на УТЕ, можат да го искористат ослободувањето во однос на приходите од странство. Субјектите мора да побараат ослободување од Министерството за економија и финансии, обезбедувајќи информации слични на оние што се потребни за привремените синдикати на компании основани на шпанска територија. Опцијата за изземање ја одредува нејзината примена до престанок на УТЕ. Негативниот приход што го добива УТЕ се наплатува на даночната основа на субјектите-членки. Во овој случај, кога во последователни години заедничкото вложување ќе добие позитивен приход, компаниите-членки ќе го вклучат во својата даночна основа, на позитивна основа, негативниот приход претходно издвоен, до границата на износот на наведениот позитивен приход. Горенаведеното не се применува во оние даночни периоди во кои даночниот обврзник врши активности различни од оние во кои треба да се состои неговата корпоративна цел.

Даночната управа смета дека слично на шпанскиот UTE заеднички вложувања » (кога од нив не се формира нова компанија) и конзорциуми со други странски компании кои немаат правен субјективитет и чија цел е извршување на слична работа, набавка или услуга.

 Изумирање

Откако ќе се исполни корпоративната цел за која е формирана, УТЕ се гаси. Престанокот е формализиран во а јавно дело , што мора да биде доставено до Министерството за финансии кое го брише од посебниот регистар.

Населба

Доколку ликвидацијата резултира со а испорака на стоки на компаниите кои го сочинуваат UTE чии пазарни вредности се повисоки од сметководствените вредности, разликата помеѓу двете вредности мора да биде вклучена во даночната основа на UTE што одговара на даночниот период во кој се случува трансферот. згаснување, така што тоа им се припишува на членовите, кои ќе ја зголемат фискалната вредност на нивното учество во УТЕ за износот на капиталната добивка од распадот на УТЕ што им е припишана.

На ниво на членовите на УТЕ што се ликвидираат, се произведува приход за разликата помеѓу пазарната вредност на примениот надомест за ликвидација и даночната вредност на учеството во УТЕ што им се припишува, вклучително и приходот остварен при ликвидацијата на УТЕ, кој им се припишува на нејзините членови.

 Заеднички вложувања

Заедничко вложување формулата претпоставува соработка помеѓу неколку компании преку а договорен договор или преку, покрај гореспоменатиот договорен договор, конституирањето од повеќе компании на а заедничка подружница со цел да се спроведе активност конкретно. Овој последен случај е обично најкарактеристичен. Горенаведената подружница обично е или јавно друштво со ограничена одговорност или друштво со ограничена одговорност, конституирано и во ист процент во сопственост на сите вклучени компании.

Сите формалности предвидени во шпанските прописи за секој од нив мора да се следат за конституирање и работење на гореспоменатото заедничко подружно друштво. Комерцијалните друштва имаат, во принцип, стабилен карактер и одредена вокација за трајност, но и покрај тоа можат да имаат привремен карактер, утврдувајќи за тоа одредено времетраење или пресвртница за завршување.

Бидејќи тоа е специфична формула за соработка на партнерите, неопходно е да се воспостави многу јасен договор за целта и формата на друштвото и организацијата што е создадена во подзаконски акти и во акционерски договор уредно уредувајќи ги органите на управување и кворумот . минимум за гласање во споменатите тела (состанок на содружници или акционери и административно тело) за усвојување договори, дури и можност за воспоставување на некои договори за кои е потребна согласност од сите партнери.

Видови на компании

 Како идентификациски карактеристики на секој од двата типа на компании споменати, треба да се истакне следново:

• Ограничена компанија (СА): Мора да има минимален капитал од 60,101 евра поделен на акции и содружниците не се лично одговорни за долгови на компанијата, при што само средствата на компанијата се одговорни за исполнување на наведените долгови.
• Друштво со ограничена одговорност (SL): Мора да има минимум капитал од 3,005 евра поделен на акции кои не можат слободно да се пренесат на други лица освен содружниците или нивните роднини или фирми од истата група. Во овој случај, партнерите исто така не се лично одговорни за долгови на компанијата. Друштвото со ограничена одговорност има релативно пофлексибилен режим од јавното друштво со ограничена одговорност, оставајќи поголема автономија на волјата на странките.

 Разлики помеѓу UTE и „заедничко вложување“

Алтернативата за создавање на заедничко вложување за развој на проект за недвижнини, и покрај неговите организациски и оперативни предности и специјалниот даночен режим кој обезбедува поголема флексибилност за соработка помеѓу компаниите кои се приклучуваат, има на недостаток дека нејзините членови Тие се солидарно одговорни пред трети лица за дејствија и операции извршени за заедничка корист. Друг недостаток е формата на неговото раководно тело преку единствен менаџер кој го обврзува UTE и, следствено, неговите партнери. Сите партнери мора да се договорат за личноста на менаџерот кој може да ги изврши своите постапки на тоа.

Меѓутоа, оваа непријатност не се јавува во случај на заедничка подружница кои произлегуваат од заедничко вложување (друштво со ограничена одговорност или корпорација) бидејќи содружниците не се лично одговорни за корпоративните долгови на компанијата. Од друга страна, оваа алтернатива повлекува создавање на компанија со сите соодветни процедури и трошоци и непримена на посебните даночен режим на УТЕ.

Од друга страна, привремен карактер на УТЕ може да се примени и на друштвото со ограничена одговорност, со што се утврдува времетраење ограничено на извршување на работата или обезбедување на услугата.

 3. - Техничка насока

 Дизајнер на проектот - (ннд. чл.10 )

Дизајнерот е дефинирани како квалификуван и компетентен техничар кој по налог на инвеститорот и предмет на соодветните технички и урбанистички прописи, е одговорен за доловување на концептот на зградата во низа планови и документи во согласност со графички код за општ опфат.

Дизајнерот може сам да го преземе развојот на проектот или може да се договори со промоторот за ангажирање на делумни соработки на други техничари кои можат:

– пишуваат делумни нацрти на проектот; или

– напишете делови кои го комплетираат проектот.

Договорот за делумни соработки мора да се изврши во координација со дизајнерот кој е автор на главниот проект, избегнувајќи дуплирање во документацијата и во надоместоците што треба да ги добијат авторите на различните наведени дела ( LOE чл.4.2 ).

Кога проектот е развиен или завршен преку делумни проекти или други технички документи, секој проектант претпоставува сопственост на нивниот проект.

 Потребно

Дизајнерот мора да биде во сопственост на академски и професионални Квалификација на архитект, технички архитект, инженер или технички инженер, како што е соодветно, и да ги исполни услови потребни за вршење на професијата.

За извршување на овие професии во прашање, потребно е поседување на академски степен што одговара на секој од горенаведените техничари. Во оваа смисла, коментарите дадени во бр. 1695 , во однос на директорот на извршување на работата, во однос на квалификационите академски и професионални квалификации, условите потребни за вршење на професијата и професионален упад.

Правно лице

Доколку лицето назначено како технички изготвувач на проектот е правно лице, ова лице, пак, мора да го назначи техничко лице кое ќе биде дизајнерот кој мора да ја има квалификуваната професионална квалификација. Дизајнерот во овој случај може да биде или a работник ангажирани од правното лице, или еден од партнери што е дел од него.

 Менаџер за изградба

 Раководител на градба е агентот за градба кој како дел од управувањето со проектот го насочува развојот на работата од технички, естетски, урбанистички и еколошки аспекти, во согласност со проектот што го дефинира, со дозволата за градба и други задолжителни овластувања. и условите на договорот, со цел да се обезбеди неговата соодветност за предложената намена.

Ова е надлежниот квалификуван техничар кој заедно со директорот за извршување на работата го формираат опционално управување на делата.

Градежниот менаџер може да изврши, покрај на функции кои му се соодветни (високото раководство на работите), оние на директорот за извршување на работата. И функциите на едниот и на другиот се совршено диференцирани и препознатливи.

Раководител на градба може да биде лицето кое го изработило проектот за работата што е наменета да се изврши или друго лице. Кога се работи за стручно лице кое не е тој што го изработил проектот, тие имаат обврска да го разгледаат проектот, бидејќи претпоставуваат ризик и одговорности произлегуваат од пропустите, недостатоците и несовршеностите на споменатиот проект ( LOE чл.17.7.2º ). Сепак, градежниот менаџер го има право на повторување против дизајнерот.

Повеќе од еден режисер е договорен заеднички за насоката на работата, тие се солидарно одговорни без да се наруши распределбата што одговара меѓу нив ( LOE чл.17. 7.3º ).

Делата на делумни проекти можат да бидат раководени од други техничари под координација на раководителот на градбата.

Ако лицето назначено за извршување на функциите на проект менаџер е а правно лице , ова лице за возврат мора да го назначи техничарот кој ќе биде проект менаџер и кој мора да ја има квалификуваната професионална квалификација.

1) A дефект на проектот не го ослободува техничарот кој ја насочува работата од одговорност, бидејќи неговиот статус на техничар го обврзува да го испита проектот и да ја утврди неговата соодветност за специфичните околности на работата, без да ја наруши одговорноста на дизајнерот за настанатите дефекти. Затоа, мора да се сфати дека директорот на делото, премолчено, го ратификува и одобрува пресметаното и осмисленото од техничкиот проектант и, следствено, доколку има грешки, одговорноста што произлегува од таквите дела е солидарна. двајцата техничари.

2) на архитект се бара режисер на дело a степен на трудољубивост што произлегува од специјалноста на неговото знаење и техничката и професионалната гаранција што ја подразбира неговата интервенција во работата, вклучувајќи го меѓу неговите должности и проучувањето на посебните услови на земјиштето на кое ќе се гради. Оваа воспоставена јуриспрудентна доктрина е вклучена во LOE.

Потребно

За извршување на функциите на градежен менаџер, потребно е да ги поседувате квалификациите академски и стручни квалификации и да ги исполни услови потребни за вршење на професијата.

Архитекти, технички архитекти, инженери и технички инженери можат да ги извршуваат функциите на градежниот менаџер. Овие професионалци мора, за да ја извршуваат својата професија, да ги поседуваат соодветните Наслов .

на хомологација во Шпанија дипломите издадени од држави кои не се дел од Европската унија се спроведуваат во согласност со билатералните конвенции и договори кои, доколку е применливо, Шпанија можеби ги има потпишано во однос на признавањето на студиите и дипломите. Исто така, гореспоменатите дипломи може да се хомологираат во Шпанија, под услов барањата и постапката за хомологација и декларација за еквивалентност на диплома и официјално универзитетско академско ниво и за валидација на странски се исполнети високообразовните студии, а постапката за утврдување на кореспонденцијата на нивоата на шпанската рамка на квалификации за високо образование на официјалните звања архитект, инженер, дипломиран, технички архитект, технички инженер и диплома ( RD 967 / 2014 ).

Хомологацијата и признавањето во Шпанија на дипломите издадени во земја-членка на Европската унија се врши според видот на диплома.

Во врска со услови за вршење на професијата , за вршење на функциите управител на градба потребно е да биде регистриран и следствено на тоа, почитување на обврските утврдени со статутите од страна на стручните здруженија.

Следниве се должностите на проект менаџерот:

• Имајте академски и стручни квалификација на архитект, технички архитект, инженер или технички инженер, како што е соодветно, и ги исполнуваат услови потребни за вршење на професијата (бр. 1684 ). Во принцип, насоката на извршување на работата може да ја вршат луѓе со звање архитект, технички архитект, инженер или технички инженер.

Како што е случајот со проектантот, во однос на менаџерот за градба, LOE не нуди a предност во кој се утврдува кои професионалци се одговорни за чие насочување работи, ограничувајќи се на наведување на техничари кои би можеле да се овозможат, освен во случајот со згради од групата а) of LOE чл.2.1 , во која надлежноста на насоката на работите им се припишува исклучиво на архитектите.

• Потврдете го поставување и адекватноста на основа и проектираните структура на геотехничките карактеристики на земјиштето. Обврска на управителот на градбата е на терен да ја провери геометриската изводливост на проектот што е наменет да се изврши, како и достапноста на земјиштето неопходно за негово извршување.

Стакување се подразбира како чин на исцртување природна големина на земја или на дело, геометриска фигура со променлив состав и со свое техничко значење, што е претходно дизајнирано на план или неговиот опис е заведен во друг документ со доволно податоци. до неговото правилно толкување и пренесување (РД 314/1979 точка 3.1.1).

Во однос на вториот дел од опишаната обврска, потребно е да се подготви а геотехничка студија за да може управителот за градба да ја потврди соодветноста на темелот и проектираната конструкција. Сепак, LOE не ја наведува геотехничката студија меѓу задолжителните документи кои мора да бидат дел од проектот.

Поставување надвор вклучува означување или одредување на теренот што се рефлектира во планот од страна на проектантот, и е ограничено на геометриската проверка на парцелата на проектираната зграда и изјавата на градителот дека е во состојба да ги започне договорените работи, со што дека раководството на проектот, во договор со промоторот, овласти итно започнување на работите.

• Реши непредвидени состојби кои се појавуваат на страницата и се снимаат во книга за нарачки и помош прецизните упатства за правилно толкување на проектот. Градежниот менаџер мора да се погрижи работите да се извршуваат според проектот, за што треба да го следи и обезбеди развојот на работите и да ги реши сите непредвидени ситуации што може да се појават во текот на споменатиот развој. Мора да направите онолку проверки колку што е потребно, така што, ефективно, работите се усогласени со проектираното, давајќи му на изведувачот потребните инструкции да го стори тоа. Во оваа смисла, на изведувачот мора да му се обезбедат плановите и податоците потребни за правилно толкување на проектот.

Задолжен е управителот за градба толкување на проектот , како од техничка, економска и естетска гледна точка, како и усвојување на потребните мерки за завршување на развојот на проектот, утврдување на адаптациите, дополнителните детали и модификациите кои може да бидат потребни за да се постигне целосно завршување на работата , според проектот.

Раководителот на градежништвото мора да ги запише нарачките дадени во книгата за нарачки и помош, како и налозите поврзани со контрола на квалитетот и да ги достави завршени на крајот од работите.

• Подгответе, на барање на промоторот или со негов договор, можно модификации на проектот , кои ги бара напредокот на работите, под услов да се приспособат на регулаторните одредби предвидени и запазени при изработката на проектот. Законски, управителот за изградба е обврзан да изврши модификации на проектот само кога тоа се бара од напредокот на работата. Сепак, договорно е можно да се продолжи ius variandi на промоторот на онолку модификации колку што ќе одлучи да воведе во проектот во текот на работите или дури и да ја ограничи споменатата моќ да воведе модификации кои вклучуваат варијации во цената на договорот, нагоре или надолу. , за одреден процент.

Ниту LOE ниту Граѓанскиот законик не го признаваат правото на промоторот да воведе модификации на проектот. Градежниот менаџер е должен само да изврши модификации на проектот со цел да се поправи во она што е неточно или неизводливо. На неизводливост може да се утврди од технички, правни, урбанистички причини и сл.

Во случај да се предвиди можност за воведување варијации на проектот, начинот на регулирање и пресметување на прилагодувањата на цената и рокот поради овие варијации мора да бидат конкретно уредени во договорот за извршување на работата.

Директорот на архитектот на делото треба да го коригира проектот што се извршува кога ќе се појави грешки . Ако авторот на проектот и режисерот на делото се ист супериорен архитект, тоа е само извршување на проектираното. Но, ако е поинаку, вториот станува квалификатор и коректор на првиот, бидејќи критериумот е дека проектот е намера, а извршувањето е реалност.

1. e) Потпишете го распоред или започнување со работа минути и финалето сертификат за работа, како и да се подготви на делумни сертификати и конечна ликвидација на извршените работни единици со визите кои може да бидат задолжителни.

Сертификатот за распоред или отпочнување на работите или одземање на јажиња мора да биде потпишан од раководството на проектот, изведувачот и промоторот.

Претплатата од страна на градежниот управител на конечниот сертификат за работата е неопходен услов за да може да се регистрира декларацијата за нова градба (или да се докаже завршената работа кога е пријавена новата работа во изградба) и да се добие првата лиценца за занимање.

1. f) Подгответе и потпишете го документација за извршената работа да го достави до промоторот, со визите кои можеби се задолжителни. Со оглед на тоа што практиката докажува дека во работите секогаш постојат варијации (големи или помали) во проектот од почетокот на неговото извршување до крајот на работата, обврска на раководителот на градежништвото е да ја подготви и потпише документацијата за работата. што всушност е извршено. Таквата документација е позната како зграда како – изградена документација .

Градежниот менаџер мора да ја достави наведената документација за извршената работа до промоторот, кој пак мора да ја достави до идните купувачи на изградената зграда.

g) Обврските на директор на извршување на рабо , во оние случаи во кои директорот на работата и директорот на извршувањето на работата се исти стручни лица.

Извршен директор – Директор на работи

Директор на извршување на работата е дефинирани како градежен агент кој како дел од управувањето со проектот ја презема техничката функција да го насочува материјалното извршување на работата и квалитативно и квантитативно да ја контролира градбата и квалитетот на зградата. .

две фигури така се разликуваат во факултативната насока:

– управителот за градба; И

– Директорот на извршување на работите.

Двете бројки се компатибилен и, во исто време, нивните функции се совршено диференцирани.

на суштински функции на директорот за извршување на работите треба да го насочува, наредува и врши увид во извршувањето и развојот на работите. Меѓутоа, функциите на директорот за извршување на работата секогаш подлежат на функциите на директорот на работата.

Фигурата на директорот на извршување на работата е онаа која традиционално се развива во светот на градежништвото од страна на квантитет геодет или технички архитект . Овој агент нема никаква моќ да го подготви или нацрта проектот или неговата измена.

Директорот на работи го развива посредна насока на извршување на работите, додека директорот на извршување на работите вежба што би било на непосредна насока . Директно и веднаш е во работите и во процес на градење и доаѓа да ги снабди техничките и подготвителните недостатоци на изведувачот на лице место.

Доколку лицето назначено за извршување на функциите директор на извршување на работата е а правно лице , ова лице за возврат мора да го назначи техничарот кој ќе биде директор за извршување на работата, кој мора да ја има квалификуваната професионална квалификација.

Директорот за извршување на работите во својство на техничар мора да биде во тек и да го познава технолошки стандарди на зградата , и да го предупреди директорот на работа за неговата неусогласеност, проверувајќи дали конструкцијата е усогласена со нејзината lex artis

Потребно

 За извршување на функциите директор на извршување на работата, потребно е да ги поседува квалификуваните академски и професионални квалификации и да ги исполнува потребни услови за вршење на професијата. Ова барање е независно од тоа дали зградите што се наменети за проектирање и управување се предмет на LOE или не.

Така, архитекти, технички архитекти, инженери и технички инженери може да ги извршува функциите на директорот за извршување на проектот.

Обврски

Директорот за извршување на работите ги има следните обврски:

• Потврдете го приемот на градежни производи на лице место , нарачување на изведбата на прецизни тестови и испитувања. Меѓу обврските што паѓаат на директорот за извршување на работите е и онаа за вршење на верификации на материјалите користени при материјалното извршување на работите (мешавини, тестови и проверки, пропорции и дозирање на материјалите, анализа, правилно поставување на гореспоменатите материјали, поврзана документација итн.).
• Насочете го материјално извршување на работите, проверка на распоредот, материјалите, правилното извршување и распоредување на градежните елементи и инсталациите, во согласност со проектот и со упатствата на раководителот на градбата.
• Запишете ги соодветните упатства во книга за нарачки и помош и во книга за контрола на квалитетот. Директорот на извршување на работата мора да ги запише во книгата на налози и помош прецизни наредби и упатства кои се дадени во работата за правилно толкување и извршување на проектот.

Во однос на контролата на квалитетот, ништо не е кажано во LOE за обврските на раководството на проектот во овој поглед. Регионалното законодавство ја утврдува обврската за следење и верификација на почитувањето на степенот на квалитет и програмата за контрола на квалитетот што одговара на зградата на проектниот менаџмент (директор на градба и директор за извршување на работите).

• Потпишете го минути на распоред или почеток на работа и на финален сертификат на работа, како и да се подготви и потпише на делумни сертификати и конечна ликвидација на извршените работни единици.
• Соработуваат во изработката на документација за извршената работа . Директорот на факултативното извршување мора да соработува со другите агенти на зградата при подготовката на документацијата за извршената работа, обезбедувајќи ги резултатите од извршената контрола.