Веќе многу години доживуваме низа законски реформи и суштински промени во начинот на кој процесот на стекнување хипотеки во Шпанија историски се развива. Шпанските банки беа изложени на голем стрес кога станува збор за правно потврдување на позициите и условите во кои работеле, како и барањата што ги бараа од граѓаните, и како резултат на тоа беа издадени серија закони, реформи, регулативи, пресуди, казни итн., кои беа револуција во шпанскиот процес на хипотека.
Едно од најновите барања на новиот закон за хипотека ќе стапи на сила на 16 јуни 2019 година. Односно, следната недела, ќе се генерира суштинска промена во формата и процесот на добивање хипотеки во Шпанија.
Каква е таа промена? Многу е лесно, до стапувањето во сила на овој закон, банките, вообичаено, ги договараа посебните услови за хипотекарните кредити директно со клиентите. Односно, клиентот отишол во банка за да побара хипотека, банката го проучувала случајот и, во случај банката да ја одобри хипотеката, таквото одобрение било формулирано преку документ што истата банка му го презентирала на клиентот, но дека таа вообичаено не бил потпишан до денот на закажувањето на нотар да го потпише имотниот лист на купопродажбата. Значи, прифаќањето од клиентот за хипотекарните услови е направено во истиот акт и нотарска средба за потпишување на имотните листови на продажбата (ова обично го нарекуваме „довршување“). Во тој момент, клиентот, како чекор пред потпишување на хипотекарниот акт, му било предочено да ја потпише приватната документација на хипотеката, со сите хипотекарни услови и му е претставен како суштински чекор пред потпишувањето на хипотеката и актите на продажбата.
Меѓутоа, тој начин на „одобрување на хипотека“ резултирал со случаи во кои банката, откако ги договорила конкретните услови за одобрување на хипотеката со клиентот, таквите услови не биле формално прифатени се до нејзиното потпишување кај нотарот истиот ден. продажбата. При што, во случај банката да направи измени во последен момент, клиентот може да биде во ситуација да не е информиран до моментот кога е на завршниот состанок за довршување пред нотарот.
Во други случаи, понекогаш се случуваше банката едноставно детално да не ги информира своите клиенти за условите за кредитот, информирана во последен момент и да поднесе под притисок дека доколку тие услови не се прифатат, купувањето и продажбата нема да потрае. место.
Ова се сметаше како преголем притисок врз граѓаните, кои за оваа информација во последен момент беа оставени во беспомошна одбрана против банката, па генерално беа принудени да ги прифатат наметнатите услови доколку не сакаат да ја загубат продажбата.
Оттука, оваа дезинформација во однос на граѓаните се смета за неодбранливост и се смета за злоупотреба на моќта од страна на банката во однос на нејзините клиенти.
За да се реши ова, она што законот го покренува е тоа клиентот потпишува КАЈ НОТАРСКАТА банка со прифаќање на условите за кредит со доволен временски период пред завршување на процесот на купување.
Рокот што се утврдува е 10 дена.
Како работи ?: By нотарски акт. Односно, како чекор пред потпишувањето на хипотекарниот акт (и, следствено, на продажба), банката и клиентот мора да присуствуваат на нотарот (клиентот може да оди лично, или да го застапува неговиот адвокат), со рок од 10 дена во однапред, да се формализира актот за прифаќање на условите на заемот.
На овој начин се избегнува притисокот што може да се изврши врз клиентот бидејќи во случај на неприфаќање на условите утврдени од банката, клиентот не е подложен на притисок да ги прифати овие услови на истиот состанок за потпис на купопродажните тапи.
Затоа, процесот до сега беше следниов:
– Клиентот ја бара хипотеката, а банката ја прифаќа
– Се утврдуваат датум и потпис на актите за продажба и хипотека
– Истиот ден кога е заснован потпис кај нотарот, клиентот го потпишува акт за хипотека акт за продажба. Прифаќањето на условите на банката се врши со приватна исправа (која е приложена кон содржината на истиот акт за хипотека).
Значи, клиентот потпишува два дела: Продажните акти и актите на хипотеката.
Новиот закон за хипотека кој го утврдува следново:
– Клиентот ја бара хипотеката. Банката го одобрува
– Банката закажува термин со клиентот кај нотарот да потпише а акти за прифаќање на условите на хипотеката со минимум 10 дена пред датумот определен за потпишување на конечната хипотека и продажбата. Клиентот помага на ова закажување со лично присуство или со полномошно од неговиот адвокат.
– Клиентот помага (лично или преку полномошно) датумот на кој клиентот го потпишува купопродажни тапии како и хипотекарни акти.
Значи, клиентот потпишува ТРИ нотарски акти:
1.- Акти за прифаќање на хипотеката
2.- Акти за продажба + актите на хипотеката.
На овој начин им се нудат подобри гаранции на граѓаните за нивното право да бидат детално информирани и слободно да ја потврдат својата одлука за добивање на хипотекарниот заем.
Затоа, како резиме, банките се обврзани, најмалку 10 дена однапред, нивните клиенти да им помогнат во нотарската канцеларија лично или со полномошно да ги потпишат актите за прифаќање на хипотеката.
Како тоа влијае на нерезидентите странски купувачи? Како што гледаме, процесот на купување на хипотека, до сега, им дозволуваше на нерезидентите во Шпанија кои купиле имот во Шпанија, дека, само за еден ден, можат да си ги дозволат и двете: купувањето на имотот и неговата хипотека. Односно во ЕДЕН би можеле да го завршат чинот до купете го имотот, и добивање хипотека.
Меѓутоа, преку оваа реформа треба да се направи уште една претходна акција. Значи, станува неопходно нерезидентен клиент, или кој не живее во Шпанија, да мора да патува во Шпанија пред да заврши процесот на купување за да го формализира прифаќањето на условите на Банката. Ова претпоставува дека оние кои не живеат во Шпанија, треба да патуваат на патување пред да завршат за да ги потпишат овие услови за хипотека пред нотар.
Со ова, важно е дека, за сите оние кои купуваат домови во Шпанија и кои аплицираат за хипотеки во шпанска банка, мора да имате на ум дека можеби ќе треба да се преселите во Шпанија, а не само да го формализирате процесот на купување во крајот на процесот, но и околу 10 дена пред крајот на процесот.
Очигледно, ако странскиот купувач, или нерезидент, одлучи или претпочита да не дојде во Шпанија претходно, тој ќе мора да му ги обезбеди на својот адвокат или неговиот законски застапник потребните овластувања за застапување (полномошно) за тоа.
РЕШЕНИЕ: Значи, решение за клиентот да го избегне ова дополнително поместување би било тој му доделува ПОА на неговиот адвокат.
Бидејќи полномошниците во Шпанија се протоколирани на поинаков начин отколку во другите земји, а исто така, на овластувањата дадени во странство им треба легализација што трае некое време, им препорачуваме на сите оние кои купуваат имот во Шпанија со шпанска хипотека или кои имаат намера да го сторат тоа, да го разгледаат ова ново барање за лична посета на Шпанија пред завршувањето со нивните адвокати, да го дадат најдоброто решение, вклучително и ако е можно да им се дадат овластувања на нивните адвокати или правни застапници.
На овој начин, оние кои не можат да дојдат толку далеку во Шпанија, нивните адвокати ќе можат да потпишат секаков вид документ што нивната банка го бара за формализирање на процесот на купување и хипотека.
