Купување нов градежен имот во Шпанија – надвор од планот

Нашиот тим на Шпански адвокати експерти во шпански имоти ќе ве води во процесот на купување на вашиот шпански имот во Валенсија, Аликанте, Коста Бланка, Алмерија, Мурсија, Коста дел Сол, Малага или Каталонија.

Процесот на купување  нови Шпански имот е многу сличен отколку да се купи ресалes, но има важни разлики што треба да се земат предвид. Нашиот тим од шпански адвокати подготви практичен водич со главните аспекти вклучени во стекнувањето на шпански имоти, во врска со процесот на пренесување.

Правни аспекти и процес

– Што е купување надвор од план во Шпанија? 

Тоа значи купување на имот во градби кога работите сè уште не се завршени. Во поголемиот дел од случаите, првиот договор за откуп на шпанските имоти се прави кога се предвидува изградба, а работите се уште не се започнати.
Проектите надвор од планот бараат a долгорочен процес на купување/изградба што може да создаде несигурност кај инвеститорот, особено кога тие треба да депонираат и да платат пари за сметка на конечната цена на имотот кога во тој момент е само „проект“. Оваа несигурност е уште поголема кога купувачот/инвеститорот не ги знае суштинските аспекти на проектот како што се:  угледот или кредитниот резултат на Градителот, економската состојба на проектот на зградатаИ, најважното, какви гаранции се нудат за да се обезбедат потребните плаќања во случај проектот да не биде завршен.
За да го намалиме ризикот од инвестицијата, подготвивме листа на аспекти што треба да се земат предвид при купување нови имоти во проекти надвор од планот:

– Правни и административни градежни документи

При купување на нов имот, постојат неколку документи кои мора да се проучат и соодветно да се проверат за да се контролира правната состојба на парцелата и зградата и правилниот развој на градбата.
Ова е задача што мора да ја заврши признати и градежни специјалисти адвокати, и тоа мора да се направи во секој чекор од процесот на изградба: од најраните чекори на процесот до завршувањето. Значи, во секој чекор има документи и информации кои мора да се достават и да се добијат од купувачите, или од нивните адвокати, за да се потврди дека сите законски и административни барања се соодветно исполнети.

- Трошоци, даноци и други трошоци

Иако, генерално, процесот на стекнување нови имоти е речиси ист како и купувањето на препродажба, постојат детерминирани трошоци, даноци и расходи кои имаат различен концепт и третман.

Правни совети при купување имот надвор од планот во Шпанија

1.- Проверете го промотерот/програмерот

Една од најважните одлуки при купување на нови имоти или вон план е да се плати почетниот депозит и следните плаќања на сметка на цената на имотот кој се уште не е изграден.
Значи, од исклучителна важност е да се добијат што е можно повеќе информации од компанијата-градител, нејзината кредитна и финансиска оценка, колку долго компанијата работи, сопствениците и партнерите итн.

2.- Точки за чекирање

Значи, кога купувате нови имоти, многу е важно да ги земете предвид следните контролни точки за процесот:

1. За да проверите „кој“ ја поседува градежната парцела:  Потребно е да се проучат правните документи на имотот за да се провери кој е сопственик на земјиштето/парцелата каде што се проектира или изведува зградата.
2. За да проверите дали нема заеми / долгови: Исто така, многу е важно да се знае дали земјиштето/парцелата има некаков вид долгови, ограничувања, давачки итн., што може да влијае на правната ситуација на проектот.
3. За да се осигури дека Градителот/Програмерите ги платил своите Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Доколку е неплатен, овој данок се прикачува на имотот, така што новиот сопственик ќе стане одговорен во иднина.
4. За да се добие катастарската состојба на парцелата, границите, границите и како се разгледува парцелата во плановите за изградба и планските развојни аспекти на областа: Неопходно е да се провери дали проектот ги исполнува нормативите за градба, а исто така да се знае развојот и правната состојба на околните области, со цел да се добијат дополнителни информации за тоа што се развива во областа и како тоа може да влијае на вашиот имот во иднина.
5. Да се ​​консултира со Градежниот Оддел на Градското собрание  со цел да се осигура дека развојот исполнува нормативни и дека се добиени и доделени сите соодветни градежни документи. Исто така, многу е важно да се провери да не се планираат други случувања во близина што би можеле да влијаат на проектот.
6. За да провери дали градителот добил а Лиценца де Обра (Лиценца за градење/градба)
7. Да се ​​добијат сите потребни информации/документи од градителот како што се бара со законите. Шпанските закони ги принудуваат градителите/програмерите да дадат целосни и детални информации за проектот, имотот, како ќе се развива градежниот проект, квалитетни материјали итн.
8. За да добиете документи преведени на вашиот јазик. Основните правни документи и договори, квалитетни материјали итн., мора да бидат објаснети и преведени на вашиот јазик. Понекогаш откриваме дека градежниците не ги прилагодуваат овие документи на вашиот јазик и ви се нудат да се потпишете на шпански. Побарајте од вашиот адвокат да ги преведе на вашиот јазик за подобро разбирање на условите содржани.
9. Да се ​​потврди дека износите платени на сметка на цената ќе бидат гарантирани според законите. Плаќањата за сметка на цената мора да бидат покриени со доволно гаранции, со цел да се „заштитат“ и да ви се „вратат“ во случај градежниот проект да пропадне или во случај на какви било други околности што може да резултираат со суштински прекршувања на договорот од градителот.
10. Да потврди дека градителот ќе добие Лиценца за занимање/Уверение за живеење при завршување. Шпанските закони ги принудуваат градежниците да им го дадат овој документ на купувачите пред да го завршат процесот на купување.
11. Да потврди кој ќе изврши поврзување на различните комунални услуги и услуги на имотот како: вода, струја, гас, заедница на сопственици итн. Понекогаш градителите не продолжуваат со овие приклучоци, оставајќи ги купувачите во непријатна позиција да се справат со овие приклучоци.
12. Други: Отворете банкарска сметка / NIE број: Замолете го вашиот адвокат да ви помогне во процесот на отворање банкарска сметка во Шпанија и добивање на NIE број.

3.- Пресметајте ги трошоците за купување

• Нотарски такси: За формализирање на имотните листови.
• Надоместоци за регистрација на земјиште: За запишување на тапиите во матичната служба, и пристапување кон промена на сопственоста од имотот.
• ДДВ (IVA на шпански): Во моментов, ова е 10% над вкупната цена на куќата. 10 % се применува и на други секундарни елементи на имотот како гаражи, паркинзи, магацини и слично, кои се наоѓаат во зградата. Но, доколку гаражата/паркингот е сместен во друга зграда различна од онаа во која се наоѓа станот, тогаш даночната стапка ќе биде 21%. (Ве молиме, земете во предвид дека, во случај кога продажбата е само за парцела, ДДВ може да биде 21 % ако продавачот е компанија). 
• Должност за печат: Обично е 1-2 % % над вкупната цена на зградата, во Мурсија, регионот Валенсија и Андалусија. Овој данок може значително да се намали доколку купувачите купуваат со намера да го користат имотот КАКО ГЛАВНА РЕЗИДЕНЦИЈА.
• Други: Надоместоци за шпански адвокат, трошоци за хипотека, договори за вода, електрична енергија и гас, Plusvalía итн.

4.- Други

• Добивање NIE: Нерезидентите во Шпанија треба да го применат даночниот идентификациски број на странецот NIE кога купуваат имоти во Шпанија. Кога сте во процес на купување имот, апликацијата за овој број мора да се направи пред завршување на процесот на купување.
• Отворање банкарска сметка: Во одреден момент од процесот, ќе биде препорачливо да се отвори банкарска сметка во Шпанија. Ова ќе помогне да се завршат плаќањата на градителот и да се платат со директно задолжување различните услуги на имотот како општински трошоци, струја, вода, гас итн.

Во случај да одлучивте да купите парцела за изградба на сопствен градежен проект во Шпанија, посетете го нашиот специјализиран дел:

ИЗГРАДБА И ЛЕГАЛИЗАЦИЈА НА ИМОТИ