1.- Проверки при купување куќа во Шпанија

Процесот на купување имот во Шпанија не се разликува премногу од другите земји. Ве молиме, бидете љубезно поканети да обрнете внимание на следните ТОЧКИ ЗА ПРОВЕРУВАЊЕ:

1. За да проверите дали продавачот легално го поседува имотот: Треба да добиете копија од имотните листови на продавачот, или „escritura“. Исто така, од суштинско значење е да се добијат соодветни информации од земјишниот регистар за да се проверат правните услови на имотот на сопственоста, како евентуални ограничувања, давачки итн., а исто така, доколку има некакви заеми/хипотеки кои влијаат на имотот .

2. Проверете дали имотот е уредно регистриран и дали го плаќа советот или „Данок на недвижен имот (IBI)“. Неплатен општински данок од претходните години може да се пренесе на новиот сопственик.

3. Добијте „сертификација катастрофа “ (катастарски извештај) да се осигура кои се точните граници и дека имотот е уредно заведен во катастарската евиденција. Исто така, оваа информација ќе помогне да се потврди официјалната големина и површина на парцелата и нејзината точна поставеност.

4. Посетете и запознајте го градежното одделение од Градското собрание да бидете информирани за точките како на пример дали е дадена дозвола за планирање за постојните градби на имотот и дека во близина не се планирани други случувања кои би можеле да влијаат на вашиот нов имот.

5. Проверете дали нема други казни или ограничувања кои влијаат на имотот поради неговата изградба, па дури и наредби за уривање

2.- Кои чекори треба да се следат при купување куќа за препродажба во Шпанија? 

Процесот на купување во Шпанија е малку поинаков од другите земји. Задолжително е да бидете информирани и да ги разберете сите чекори од процесот на купување и да добиете соодветна правна помош пред да потпишете или да платите какви било документи/плаќања во Шпанија.

Понекогаш откриваме дека нашите клиенти ја контактираат нашата компанија откако веќе имаат потпишано договори за резервација или документи со агенти/продавачи. Ве молиме, имајте предвид дека откако ќе се потпише договорот за резервација/купување е правно обврзувачки, така што може да бидете во тешка ситуација ако условите договорени во договорот не се најдобри за заштита на вашата позиција како купувач.

Значи, нашата препорака е: НЕ ПОТПИШУВАЈТЕ/ПЛАЌАЈТЕ НИШТО ВО ШПАНИЈА БЕЗ ПРЕТХОДНО ОВЛАСТУВАЊЕ НА ВАШИОТ АДВОКАТ.

Затоа, силно препорачуваме да склучите договор со реномирана Шпански адвокат да ви помогне и да ви помогне во сите чекори од овој процес, на самиот почеток на процесот на купување.

Откако ќе ја донесете одлуката за купување во Шпанија, апсолутно е неопходно да го контактирате вашиот адвокат за да води во процесот на купување.

Заедно со изборот на вашиот адвокат, има и други точки што треба да ги земете предвид при купување куќа во Шпанија:

Потребно е да се отвори банкарска сметка во Шпанија за купување куќа?

Сите плаќања на продавачот мора да се направат од вашата банкарска сметка. Делумните плаќања за сметка на крајната цена може да се направат од вашата банкарска сметка во вашата земја на живеење. Но, препорачливо е финалните плаќања на цената да се донесат од банкарска сметка на вашето име во Шпанија. Затоа, штом сте во Шпанија, не заборавајте да отворите банкарска сметка.

Исто така, по завршувањето ќе биде потребна банкарска сметка за плаќање на сметките за комунални услуги, општинските давачки итн., поврзани со вашиот имот.

Вашиот адвокат ќе ви помогне со отворањето на вашата банкарска сметка во Шпанија во една од локалните банки во областа.

Кликнете овде за да дознаете повеќе за тоа зошто да отворите банкарска сметка во Шпанија

Како да добиете хипотека во Шпанија за купување куќа?

Дали ќе го купите имотот со хипотека во Шпанија? Ова е многу важна точка. Навистина, има нова регулатива. Новиот закон вели дека клиентот го потпишува пред НОТАР кај банката прифаќањето на условите за хипотека со доволен временски период пред завршување на процесот на купување (повеќе или помалку 10 дена).

Затоа, ве покануваме да ја прочитате оваа статија:

Нови прописи кои влијаат на хипотеките во Шпанија

Дали е задолжително да се добие NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) при купување куќа во Шпанија?

Ве молам, обрнете внимание на тоа тоа е од суштинско значење за да се добие она што го нарекуваме „НИЕ број“ (“ Број на идентификација на Extranjeros“) за стекнување на имот во Шпанија.

Од сите шпански странци и нерезиденти се бара да добијат индивидуален NIE број. Ова е неопходно за плаќање на даноците и соодветна правна идентификација на купувачите и страните вклучени во процесот на продажба.

Што е договорот „Депозит“ или „Резервација“? 

Откако ќе ја донесете одлуката за купување на одреден имот во Шпанија, првото што ќе ви биде побарано е да плати почетен депозит да го задржи имотот надвор од пазарот. Целта на депозитот е да извадете го имотот од пазарот, и да го резервирате исклучиво за вас додека ја проучувате правната состојба на имотот и други работи, како хипотеки, финансиска состојба итн. Значи, овој договор ќе ви остави одредено време да ги завршите пребарувањата на имотот и, во случај да се позитивни, тогаш да потпишете „дефинитивен купопродажен договор“ со продавачот.

За време на важноста на договорот за депозит, доколку на Добавувачот не ја исполнува својата обврска и тој го прекршува договорот со „лоша волја“ (одбива продажба, се предомислува или продава на друг купувач), тогаш ќе ви ги врати парите двојникот од сумите добиени како казна за прекршување на договорот. На пример, ако Купувачот не успее да ја заврши продажбата, тој го губи износот на својот депозит.

Што е „договорот за купување“ или „Контрато де Компранта“?, кои се разликите со „договорот за резервација“?

По официјализирањето на договорот за резервација и откако ќе се плати депозитот, а вашиот адвокат ќе ги заврши потребните претреси на имотот, вообичаено е договорено да се договори „дефинитивен договор” во која е потребна дополнителна делумна исплата.

Овој договор сега е „дефинитивен“. Главната разлика со оваа и „Резервација"Или"договор за депозит“ се однесува на обврските од секоја од страните.

Главно, обврските преземени од продавачите на „дефинитивниот“ договор се повисоки од оние преземени со резервацискиот договор. Со овој договор, продавачот не може да се откаже од продажбата. Со други зборови: штом ќе се потпише дефинитивниот договор, продавачот не може да се „премисли“ или да продаде на друг купувач, Одлуката од продавачот за продажба на купувачот сега е потврдена, а тој, едноставно, не може да ја напушти продажбата.

Во овој дефинитивен договор за купопродажба е вклучен сите законски одредби и услови кои ќе го регулираат купувањето и продажбата,  на имотот, утврдување на крајната цена и со оглед на околностите добиени по потребните претреси на имотот.

На пример, може да се договори дека продавачот треба да исполни определени обврски, како да плати определени трошоци, или да ја ажурира големината на имотот во земјишниот регистар, или да ја ажурира катастарската евиденција или да плати определени сметки кои досега биле неплатени. ; итн.

Исто така, во овој договор детално се наведени и наведени трошоците што треба да ги плати секоја од страните (на пример, кој ги плаќа нотарските и таксите за земјишен регистар итн.).

Поради неговата важност, препорачливо е овој договор да го склучат адвокати со искуство во транспорт. Но, исто така, препорачливо е овој договор да ги содржи потребните услови за заштита на градежните елементи и документите на имотот, така што, вашиот адвокат мора да биде не само експерт за „имотно право“, туку и за „градежништво“. Љубезно ве потсетуваме дека не сите правници експерти по „имотно право“ се експерти и во „градежно право“.

Кои се имотните листови на купувањето или „Escritura“? , која е разликата помеѓу „escritura“ и „contrato de compraventa“?

на „Контрато де Компранта“ е "приватни” договор со кој се потврдува валидна продажба на имот на купувачот. Овој договор е совршено валиден меѓу двете страни со правата и обврските содржани во него. Но, за тој договор да стане валиден за трети лица, тој мора да биде „официјално формализиран“. Формалната „промена на сопственоста“ преминувањето на договорот за купување од „приватен“ договор во „јавен“ се врши со потпис на „Ескритура на публиката на компавентата“ или „Јавни титули".

Како разлика со другите системи каде што процесот на продажба го прават Solicitors, во Шпанија, формализирање на „јавни имотни листови“ се направени од Јавните нотари. Значи, во Шпанија, за да се промени договорот од „приватен“ во „јавен“, тој мора да биде заверен на нотар (подготвен од нотар) и впишан во Регистарот на имот/земјиште („Registro de la Propiedad“). Во овој момент на продавачот му се плаќа целата договорена цена, а тоа е моментот во кој продавачот му го дава владението и сопственоста на имотот на купувачот.

Начинот на официјализирање на потписот на „пишување“ е во “лична средба“ шпанската нотаријат. Двете страни (продавачи и купувачи), присуствуваат лично (или од законски застапници кои користат полномошно), и мора да бидат присутни во нотарската канцеларија на денот на завршувањето договорен со приватниот договор. Ако купувачот бара хипотека за да го купи имотот, претставникот на хипотекарната банка исто така мора да присуствува на состанокот за да го комплетира хипотекарниот заем на купувачот.

Како што споменавме, ако купувачот или продавачот не можат да присуствуваат на овој состанок, тие можат да организираат а „Подер на застапеност“ (полномошно) да дозволи некој друг да го застапува и да го потпише документот на име на клиентот (обично, Solicitors).

Како што е објаснето овде, на состанокот на нотар, купувачот го плаќа остатокот од цената договорена на продавачот (обично со банкарски нацрт), а продавачот му дава официјален пристап до имотот на продавачот, заедно со целосната сопственост. Во овој чин, тогаш, продавачот, буквално, ги дава „клучевите“ на имотот на купувачот. Во тој момент двата дела ги потпишуваат имотните листови и продажбата е завршена.

По тој потпис, а во истиот момент, на продавачите и на купувачите им се доставува официјална копија од оригиналните тапи т.н. „Едноставна копија“.  Овој документ е едноставна копија на актите. Со овој документ, купувачот може да ја докаже сопственоста на имотот, а најчесто се користи за да се пристапи кон промени на договорите за електрична енергија и вода, и други како да се склучи договор за осигурување на имот итн.

Оригиналите на имотните листови потоа се доставуваат до канцеларијата на матичната книга на земјиштето за да се заврши промената на имињата во овој регистар. Вашиот адвокат, вашата банка (или истиот нотар) ќе го испратат оригиналниот пакет на акти до Државниот регистар, заедно со потврдите за веќе платените даноци. Овој процес обично трае 3-6 месеци.

Како да ја платите цената на имотот кога купувате куќа во Шпанија?

Како што е објаснето погоре, најдобриот начин да се извршат финалните плаќања од продажбата до продавачот е директно од банкарска сметка на вашето име во Шпанија. За ова, претходно требаше отвори банкарска сметка во една од шпанските банки.

Пред да завршите, треба да ги префрлите од вашата земја на живеење потребните износи на вашата шпанска банкарска сметка за да ги покриете:

– Остатокот од крајната цена

– Трошоците и даноците на трансакцијата (нотарски и земјишни такси, даноци, правни такси итн.).

Значи, во Шпанија е различно од другите земји, каде што сите плаќања се вршат преку банкарската сметка на адвокатот. Во Шпанија мора да се направи директно на банкарската сметка на продавачот.

Најчеста практика да се изврши конечната исплата на цената на продавачот е со a Банкарите нацрт издадена од вашата шпанска банка на име на продавачот. Затоа, проверете дали вие или вашиот адвокат сте се подготвиле со вашата шпанска банка да имате доволно средства на вашата шпанска банкарска сметка за да присуствувате на последните плаќања од продажбата, најмалку една или две недели пред денот договорен во Нотар.

Другите трошоци, како што се данокот за пренос, нотаријатот и таксите на земјишниот регистар, итн., може да се договорат да бидат префрлени одделно на вашиот адвокат или на вашата хипотекарна банка итн.

Ве молиме имајте на ум дека доколку Добавувачот не е резидент, мора да задржите одредена сума од цената што треба да ја платите на продавачот (обично, 3% од цената), и депонирајте го во шпанската даночна канцеларија (исто така наречена „Хациенда“) на сметка на даночната обврска на продавачот за капитални добивки. Вашиот адвокат ќе ве упати како да продолжите со оваа точка.

Кои се трошоците за купување при купување куќа во Шпанија? 

Данокот што треба да се плати за купување на ПРЕПРОДАЖБА е ДАНОК НА ТРАНСФЕР (ДДВ-IVA не се применува при препродажба), или „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“ (ITP). Овој данок е регионален и варира од секој регион. На пример, во Мурсија и Андалусија е 8%, во Мадрид 6%, а во Каталонија, Балеарските Острови и регионот Валенсија е 10%. 

Ве молиме имајте во предвид дека во случај да купите нов имот, плаќате ДДВ (IVA) на 10% (наместо ИТП) бидејќи на продажба на „нови“ имоти се смета како деловна трансакција, помеѓу компанија (градителот) и потрошувач (купувачот). Но, во препродажба, нема вклучено ниту една компанија, бидејќи тоа е само приватна трансакција помеѓу две физички лица или поединци, така што данокот ќе биде Данокот на трансфер.

Адвокатски такси, на шпанскиот пазар е општо прифатено дека адвокатските такси се околу 1% од куповната цена, плус ДДВ. Дополнително на ова, вашиот адвокат може исто така да ви наплати за трошоците за извршените пребарувања за да се добијат правни информации за имотот (како што се извештаи од регистарот на земјиште, сертификати итн.) и други трошоци за промена на договорите за комунални услуги и други административни давачки.

Други трошоци за плаќање при препродажба се такси за нотар, регистрација и манипулација (гесторија), кои може да бидат околу 1 % од куповната цена.

Купувањето во регионот на Валенсија, и вклучувајќи ги даноците, нотарските такси, таксите за регистрација на земјиште итн., трошоците за стекнување може да бидат околу 12-13% од куповната цена.

Доколку ви требаше хипотекарен заем, потоа, може да има дополнителни трошоци и провизии од вашата банка и други давачки како осигурување на живот или куќа, итн. Може да има и такси за проценка, што се такси од геодетот што вашата банка го договорила за да го процени имотот.

Резиме на трошоци платени при купување куќа од купувачот

• Нотарски такси: За формализирање на имотните листови
• Надоместоци за земјишен регистар: За запишување на имотните листови
• Данок на трансфер: (ITP) во моментов, 6-10 %
• Други: такси за адвокат, трошоци за хипотека, договори за вода, струја и гас, итн.

Совети и проверки што треба да ги земете предвид при купување куќа во Шпанија

Во случај да сте решиле да купите или продадете имот во Шпанија, ве молиме обрнете внимание на следните информации:

1.- Проверете го описот на имотот во имотните листови

КАКО Е РЕГИСТРИРАН И ОПИШЕН ИМОТ НА ИСТИТНИЦИТЕ: Проверете во имотните листови дали имотот е правилно опишан и регистриран. Имотните тапии мора да детализираат а совршен опис од големината, границите и останатите градежни елементи кои постојат на имотот.

Сосема е вообичаено да се открие дека имотите кои биле во сопственост на различни сопственици долги години, биле изменети/проширени во нивните големини и/или зависности (нови соби, затворање на тремот или терасата, гаража, базени итн.).

Ако сегашната површина на постојните градби не се совпаѓа со описот во тапите, тогаш треба да ја знаеме причината за ова несовпаѓање! . Во многу прилики постојат процеси што може да се преземат за да се поправат тие несогласувања и начини да се средат. Но, во други случаи, тие разлики покажуваат правен проблем што влијае на имотот што треба да го знаете за да се потврди уште од најраните чекори на процесот на купување/продажба.

---

   Пример: Куќа со 120 м2 со базен од 50 м2 и гаража претворена во „куќа за гости“. Во тапиите куќата се јавува само како 120 м2, но не и базенот, а гаражата е „гаража„не е „куќа за гости“.

   Последица: Актите мора да се ажурираат и купувачот мора да биде информиран дека „куќата за гости“ законски се смета за „гаража“.

  ЗАБЕЛЕШКА: Овде, не размислуваме за „внатрешниот опис“ на куќата (број на соби, тоалет итн.), она што го разгледуваме е „изградената големина“ (на шпански „superficie construída“). Актите не треба да го прикажуваат точниот опис или дистрибуција на секоја внатрешна зависност во куќата, само „доградби“ или „нови градби“ изградени на имотот.

Во случај да сте ја измениле внатрешноста на имотот со менување на внатрешни ѕидови, тогаш нема да биде потребно ажурирање на актите, доволно е само да ја „прогласите“ новата внатрешна распределба по завршувањето на продажбата.

т.е.: Актите покажуваат дека има „4“ спални соби и сте ги претвориле во „2“. Во овој случај не е неопходно да се ажурираат актите. Како сопственик, можете слободно да ги менувате/реформирате внатрешните зависности во имотот (секогаш добивајќи ја соодветната лиценца за реформи).

---

2.- Проверете го имотот во канцеларијата на Catastro

КАТАСТРО (исто така познат како „СУМА“ или „ИБИ“, или „ДАНОК НА СОВЕТОТ“): На ист начин како и во тапиите, имотот мора да биде заведен во „Катастро“ со точната и моменталната големина и површина на парцелата и секој од градежните елементи.

Секоја година Catastro сметки - „Данок на Советот“ (“IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles„) прикажете ја големината на имотот користејќи записи Catastro. „Големината“ на конструкциите што се разгледуваат во овој предлог-закон е многу важна, бидејќи се користи за пресметување на годишниот „ИБИ“ или „Советниот данок“. Значи, од суштинско значење е да се провери дали записите на Catastro ја покажуваат правилната и ажурирана големина на постоечката градба на имотот, вклучувајќи ги и сите модификации или проширувања што се направени.

Затоа, имајте предвид дека „Катастро канцеларија“ го пресметува советот во однос на големината на градбите, земајќи ги предвид сите градежни компоненти како куќа, базен, гаража итн.

Значи, во случај имотот да е изменет со доградби, овие доградби мора да се регистрираат во канцеларијата на Catastro, инаку сметката за данок на Советот не може да се пресмета правилно. Значи, ова мора да се смета и да се потврди како суштински дел од процесот на трансакција со имот.

---

   An пример: При стекнување на имот постојните градби направија вкупно 120 м2, за куќа. Тоа се покажа и во тапите и во сметката Catastro (IBI). Поради оваа причина, сметките Catastro (IBI) беа 300 евра.

Неколку години подоцна, сопственикот изградил базен од 50 м2 и гаража од 40 м2. Доколку сопственикот не ги пријавил овие нови градежни елементи во Catastro, сметките на Catastro -IBI се недоволно платени.

Причината за ова е, како што е објаснето во овој дел, сметките на Catastro се пресметуваат со оглед на големината на градбите (во смисла „поголема изградена големина“ = „повисок данок“). Така, веројатно, доколку сопственикот ги декларирал овие елементи, сметката на ИБИ би била повисока од 300 евра. Значи, во случај купувачот да не присуствува на овој момент и да го подреди процесот на купување, тој може да одговара пред Catastro за овие непријавени градби во случај на инспекции на Catastro.

---

3.- Проверете ги останатите правни документи на имотот

Обично, за да се потврди правната состојба на имотот, потребно е да се добијат следниве документи:

• Имотни листови на имотот: За да потврдите како е купен имотот, законските граници и правните давачки/долгови кои може да влијаат на имотот
• катастарот (ИБИ-даночна сметка на Советот)
• Сметки за комунални услуги: Вода, струја, гас
• Сертификат за енергетски перформанси: За да се потврди нивото на потрошувачка на енергија од зградата
• Сертификат на заедницата на сопственици: За да се докаже дека сегашните сопственици се во тек со трошоците во заедницата и дека нема никаков вид на вонредни реформски работи одобрени во заедницата надвор од „нормалните“ (на пример, дека структурната реформа на фасадата е одобрена од сопствениците да бидат извршени следната година или дека има структурни проблеми на зградата за кои се потребни скапи реформи итн.).
• и слично,

Проучувањето на горенаведените документи е стандардизирано во Шпанија од агенти и адвокати.

Но, како што Специјализирани во градежништвото  нашата компанија прави посебен акцент во проучувањето и разгледувањето на други документи, кои не секогаш се земаат предвид од други професионалци кои не се толку специјализирани за градежништво како TLA.

4.- Проверете дали има сертификат за живеење/лиценца за занимање/лиценца за занимање (CH/LO)

: Овој документ се добива од Градското собрание кога ќе завршат градежните работи, со цел да се потврди дека имотот ги исполнува законските услови за живеење. Овој документ е потребен и за да се поврзат вода и струја со имотот и да се направат промените на договорите за вода и електрична енергија на ваше име.

Да се ​​добие овој сертификат е „задолжителен“ при продажба/купување имот во Шпанија?:

ОДГОВОР: Зависи од видот на имотот

In „Нови“ својства, градителот има обврска да му го достави овој документ на купувачот по завршување на процесот на продажба.

Но, ве молиме забележете го тоа во „Препродажба“, не постои закон кој го принудува продавачот да го достави овој документ по завршувањето на продажбата. Шпанските закони велат дека „купувачот“ е тој што мора да го добие овој документ на неговото име по комплетирањето, за да продолжи со промената на имињата на водата и електричната енергија.

Во овој момент мораме да кажеме дека администрацијата може да одбие да му го даде CH на купувачот по завршувањето во случај имотот да претрпи неовластени работи, итн. од претходниот сопственик. Значи, ако имотот не е во совршени законски услови, може да постои ризик да не се добие одобрение на овој документ по комплетирањето. И ова може да го остави купувачот во многу комплицирана ситуација, бидејќи тогаш може да има проблеми да ги добие комуналните договори на негово име.

Многу важна точка овде е дека постоењето или валидноста на CH и останатите информации за CH не се прикажани во тапите, туку во локалната општина на областа!.

Значи, вашиот адвокат мора внимателно да ја испита оваа работа користејќи ја својата експертиза и искуство за да потврди толку важен документ како овој.  

Како заклучок, овој сертификат е суштински за продажба на имотот, а неговата потврда мора да се провери од самиот почеток на процесот на купување/продажба.

5.- Добијте потврда за евентуалните казни за изградба на имотот. Сертификат за прекршок (CNUI)

Ова е потврда издадена од Градското собрание што го потврдува тоа нема никакви казни за градба, ниту други прекршоци ниту наредби за уривање кои влијаат на имотот.Овој сертификат потврдува дали имотот е подложен на какви било градежни казни, како наредби за уривање, итн. Но, овие права на администрацијата имаат временска граница. Да се ​​добие овој документ е посебно препорачливо кога се купуваат „вили“ или „полу-одвоени“ имоти или кога се купуваат имоти во рустикално земјиште.

6.- Добијте потврда за урбанистичката класификација на куќата/имотот во Градското собрание. Cedula Urbanistica

Ова е документ добиен од Градското собрание кој потврдува различни аспекти од имотот, како што се:

• • „Урбанистичкото“ разгледување на парцелата и површината. На пример, ако парцелата се смета за „рустикална“, или „урбанизирана“, или „заштитена“ или засегната од јавен домен итн.
  • Ако урбанизацијата на просторот е завршена, или ако има некои други области или урбанизациска инфраструктура за завршување
  • Точните „градежни права“ на парцелата (максимално дозволено градење/изградба во парцелата) итн.

7.- Многу важно. По завршувањето НЕ ЗАБОРАВАЈТЕ да понесете со себе кај нотар:

• Оригинален NIE број

• Оригинален пасош

И, најважното: КОНТАКТИРАЈТЕ НЕ!