Ова е мал водич за видот на имотот во ВЕГА БАЈА. Областа која опфаќа имоти сместени во Сиудад Кесада, Алгорфа, Бенијофар, Катрал, Алморади, Бенфери, Рохалес, Бенеџузар, Ла Марина, Сиудад Кесада, Гардамар, Орихуела, Редован, Калоса, Кревиленте, со оглед на главните правни аспекти за пренесување, направени од нашите адвокати.
Доколку сте заинтересирани да купите или продадете имот сместен во Вега Баја, TLACORP ќе ви помогне да донесете конечна одлука за купување или продажба.
Областа на Коста Бланка Јужна е покриена со нашите канцеларии во Торевиеја-Сиудад Кесада, совршено поврзан со автопат. Посетете ги нашите канцеларии во Торевиеја нема да одземе премногу долго од Рохалес, Сиудад Кесада или Алгорфа, а доколку е договорено, еден од нашите адвокати може да го посети истиот имот и да ве сретне таму, избегнувајќи да се преселите во нашата канцеларија.
Оваа област опфаќа широк опсег на имоти, кои поминуваат од рустикален, до станови, бунгалови, урбанизации итн. Да ги детализираме главните правни аспекти на секој од овие имоти:
Оваа област опфаќа широк спектар на имоти, кои поминуваат од рустикален, до станови, бунгалов, урбанизации, терени за голф итн. Дозволете ни да ги детализираме главните правни аспекти на секој од овие имоти:
Оваа област опфаќа широк опсег на имоти, кои поминуваат од рустикален, до станови, бунгалови, урбанизации итн. Да ги детализираме главните правни аспекти на секој од овие имоти:
– Стари урбанизации и згради за традиционални викендички: Ова е областа што ја опфаќа Сиудад Кесада (стариот дел), Рохалес, Монтесинос, Ла Марина, Алгорфа итн.
Видот на градбите и имотите таму порано биле втори резиденции, или викендички и имоти за живеење.
А) Традиционалниот тип на престој областите првично се во сопственост на шпански, главно доаѓаат од Елче, Аликанте, Мадрид и Северна Шпанија и странци кои доаѓаат од Северна Европа. Севкупно во области како Сиудад Кесада, Ла Марина, Алгорфа, Бенијофа, Бенехузар и Рохалес. Овие типови имоти порано биле бунгалови и апартмани, во близина на плажа, а изградени обично пред „шпанскиот бум“ (пред 2000 година).
Во транспортот, со одлука за купување и надвор од вообичаените правни претреси што треба да се направат во вакви имоти, подолу има важни точки што треба да ги проверите:
– Правно и административно проучување на историјата на градбата. Да се знае како е изграден имотот, и како се развивал. Од суштинско значење е да се открие дали имотот бил продолжен, или дали терасата била покриена, или дали тремот сега е кујна или дали одоздола сега е соба. Ова ќе помогне да се знае дали претходните сопственици ги направиле сите тие работи со соодветни лиценци или, на пример, дали има некаква казна или казна што завршува на овие имоти предизвикани поради неисполнување на соодветната дозвола.
Исто така, да се знае дали има некаква модификација на почетната структура, ќе помогне да се идентификува дали актите се соодветно ажурирани со моменталната состојба на зградата.
Дополнително на ова, доколку имотот има казна за изградба, Градското собрание може да одбие да го обнови Уверението за живеење, а новите сопственици може да имаат идни проблеми да ги обноват комуналните договори.
– Договори за вода и електрична енергија: Бидејќи се работи за стари имоти, компаниите кои доставуваат може да побараат од купувачите да ја ажурираат инсталацијата за да ги променат договорите по завршувањето. Ова може да предизвика трошоци како такси за електричар или водоводџија, за проверка на имотот, и други како ожичување, што, доколку се знае пред завршувањето, може да биде дел од комерцијалниот договор за цена со продавачот.
– Плусвалија: Ако имотот е стар, и е во сопственост на истите сопственици подолго време, тогаш овој данок ќе биде висок. Оваа општинска такса мора да ја платат продавачите, но ако се знае тоа од почеток ќе помогне да се преземат потребните гаранции што треба да ги плати продавачот.
– Заедница на сопственици: Ќе биде многу важно да се знае, не само дали продавачот е ажуриран во плаќањата на заедницата, туку и за големи или важни делумни плаќања во реформите или одржувањето на областите во заедницата (тераси, фасади, паркинзи итн. ), кои не секогаш се појавуваат во потврдите направени од заедницата на сопственици.
Б) Нови области од Алгорфа, Сиудад Кесада Ново, Ла Маркеза, и други нови урбанизирани области: оваа област размислува за нови урбанизации создадени со шпанскиот бум, понекогаш во големи урбанизации, како онаа од Ла Маркеза во Рохалес.
Важните правни аспекти што треба да се земат предвид при купување на овој вид имот се следниве:
– Имотот мора да биде совршено впишан во земјишниот регистар како „довршена куќа“. Тоа значи дека имотот е регистриран, а градителот ја дал лиценцата за завршна работа, десетгодишното осигурување (осигурување кое ги покрива 10 години структурните дефекти на зградата) и потврдата за живеење.
– Области на заедницата: Областите на заедницата, како што се терените за голф, комерцијалните области, базенот, градините итн., мора да бидат завршени или во процес да бидат завршени.
Исто така, многу е важно да ги „прочитате“ правилата на заедницата за да видите, на пример, дали вашиот сосед може да води бизнис што може да ве вознемирува или дали се дозволени кучиња итн.
– Такси од заедницата: Овој вид на имот може да има високи трошоци за одржување. Многу е важно да ги знаете во почетните чекори на пренесување.
– Ограничувања и права на користење: Овие области користат за да имаат голема инфраструктура на електрична енергија, вода, канализација, собирање ѓубре, што може да влијае на вашиот имот.
Други суштински точки да се земе предвид при купување во областа:
- Надоместоци и работи за урбанизација: Постојат некои области, генерално, во кои имотот може да има трошоци за урбанизација и/или урбанизациски работи што треба да се завршат, и тоа на сметка на сопственикот!. Затоа, ве молам, внимавајте соодветно на ова.
- Сертификат за живеење: Дури и ако се изградени имоти со соодветна градежна дозвола, понекогаш има некои компликации за да се добие НОВИОТ сертификат за живеење.
Како што е објаснето погоре, во УРБАНИТЕ области од Коста Бланка југ, многу е важно да се провери дали урбанизацијата каде што се наоѓа имотот ја има завршена целата урбанизациска инфраструктура, како што се: патишта, тротоар, асфалт, приклучок на мрежна канализација, вода, електрична енергија. Урбанизациската инфраструктура на овие простори е развиена одамна, а понекогаш не ги исполнува современите стандарди. Така, многу е вообичаено да се најдат имоти каде што сопствениците треба да „дадат“ дел од нивните парцели за да имаат поголеми патишта или да „платат“ некои урбанизациски инфраструктури како приклучување на канализација, пешачки површини итн. Ве покануваме да дознајте повеќе за оваа точка во нашиот специјализиран дел: Полуконсолидирани урбанизации.
Својства во рустикалните области и селата: Посебни размислувања мора да се направат во областите од Катрал, Долорес, Редован, Калоса дел Сегура, Кревиленте итн.
Областа на Вега Баја е област во која постои одреден ризик од поплави. Всушност, во последниве години, имаше одредени поплави поради влијанието на силниот дожд во реките Сегура и Винолопо. Значи, многу е важно градбата да биде издигната од земјиштето во висина од најмалку 1,5 m. Поставувањето ограда што може да избегне евентуални навлегувања на вода, исто така, може да го намали влијанието на поплавите во областа.
исто така, Катрал, Долорес, Редован и Кревиленте област е област каде што имало стотици имоти изградени без лиценца. Во рустикалното земјиште е многу честа појава да се најдат имоти без дозвола, бидејќи сопствениците на областа ги граделе своите куќи на село како „втор дом“ или „куќа за одмор“ за викендите. Значи, тие не внимаваа да ги исполнат шпанските закони. Некои од овие куќи можат да се легализираат доколку се изградени со одредено време и по одредена процедура. Може да добијат дури и потврда за живеење, доколку се исполнети некои суштински услови.
Но, има и други градби кои се изградени во годините 2002-2006 година, главно во областа Катрал, но и во областа на Кревиленте, Редован, Орихуела и Калоса дел Сегура, кои имаат одредени проблеми да се легализираат, поради тоа што беа казнети, дури и со наредби за уривање, од страна на Регионалната власт.
Овие својства се создадени со користење на она што го нарекуваме: ХОРИЗОНТАЛНА ПОДЕЛБА. Ова е начин да се создадат „урбанизации“ во област во која урбанизацијата не е можна. Во ваквите „мали урбанизации“, сопствениците имаат 100% од градбите, но површините наменети за градина, базен и слично, се „поделени“ со останатите соседи, бидејќи се сметаат за „комунална површина“. За повеќе информации за ова прашање, посетете го нашиот специјализиран дел Хоризонтална поделба во рустикални земјишни области.
Имаше неколку обиди од локалните општини за легализирање на овој вид имот во оваа ситуација (помеѓу 1.500 – 2.000 имоти во областа), но во моментот, нема никаков формален план за нивна легализирање (Информации од март 2020 г. ).
Во моментов, иако има издадени административни наредби за уривање на овие имоти, Градското собрание ги почитува постоечките градби, но градбата не може да се продолжи. Значи, не може да се градат нови градби на имотот. Дозволени се внатре реформи на вакви имоти, но не и доградби, градби на други згради како гаражи, базени итн.
Но, бидејќи овие имоти се надвор од нормативите, Градското собрание нема да одобри дозвола за реформа на основните структурни делови од зградата како темели, покрив, итн. Градското собрание ќе признае дека ќе ја „реформира“ постојната куќа и ќе ја „поправа“ постоечката структура, но не и „отстранување“ од старите делови за да се инсталираат нови. На пример, во случај да има природна катастрофа или поплавување што може да влијае на куќата на нејзината структура, Градското собрание може да не даде права за „обнова“ на имотот. Така, како заклучок, Градското собрание дозволува внатрешни реформи за одржување на градбата, но не и структурни реформи од бини, темели, промена на покривот итн. Поради овој факт, ви препорачуваме да ѝ укажете на вашата осигурителна компанија дека природните катастрофи и други кои влијаат на постојните градби треба да бидат покриени со задолжително осигурување за да се договори куќата по завршувањето.
Исто така, запомнете дека областа е во „средно-висок“ ризик од поплави, така што важноста да се има осигурување за покривање на овој ризик е од суштинско значење.
Последици од куќи кои се сметаат за „надвор од нормативни“:
- Ако градбите не се казнети 15 години, не е можно подоцна да бидат казнети или да се урнат со шпанскиот систем. Тоа е законски консолидирано од времето.
- Постојните конструкции се почитуваат по нивната големина, но не е можно да се изгради нов градежен елемент, па дури и да се прошират постоечките.
- Исто така, поради овој факт, Градското собрание ги почитува постоечките градби, но не може да се прошират. Значи, не може да се градат нови градби во имотот.
- Градското собрание дозволува внатрешни реформи на ваквите имоти. Но, поради фактот што имотот е надвор од нормативност, Градското собрание нема да одобри лиценца за реформа на „суштинските структурни делови“ од зградата како темели, покрив итн. Градското собрание ќе признае дека го „реформира“ постојното куќа, и „поправка“ на постоечката структура, но не и „отстранување“ од старите делови за поставување нови. На пример, во случај кога има „пожар“ или поплавување што може да ја зафати куќата на нејзината структура, Градското собрание може да не даде права за „обнова“ на имотот. Така, како заклучок, Градското собрание дозволува внатрешни реформи за одржување на градбата, но не и структурни реформи од бини, темели, промена на покривот итн.
- Имотот се смета за „вон нормативен“ кога не е казнет во текот на 15 години по изградбата. За ова, потребна е потврда од Градското собрание за да се потврди оваа точка. Се вика „Потврда за непрекршок“, и ние веќе аплициравме за овој сертификат, но на Градското собрание може да му требаат 4-8 недели во просек за да го подготви тој документ.
- Имотот нема „Сертификат за живеење“. За ваша информација, ова е документ издаден од Градското собрание каде потврдуваат дека имотот ги исполнува условите за живеење. Овој документ е потребен и за поврзување на вода и струја на имотот и за правење промени на договорите за вода и струја на ваше име. Ова е објаснето подолу.
ДАЛИ Е МОЖНО ДА СЕ ЛЕГАЛИЗИРА ОВИЕ ИМОТИ?
Според ова, постои РЕГИОНАЛЕН ЗАКОН ЗА ГРАДЕЊЕ одобрен во 2019 година, кој им „отвара“ можност на градските општини во областа да ги легализираат овие имоти. Овој закон е издаден во регионалната влада на Валенсија и им дава шанса на локалните градски сали во областа да развијат „Планови за урбанизација“ во областа со цел да ги „конвертираат“ овие непризнаени урбанизации во совршени и завршени урбанизации.
Следејќи го неодамнешниот норматив, овој вид на „група куќи“ мора да се подобри во урбанизираната инфраструктура со цел на сопствениците да им се овозможи подобро и поудобно користење на нивните имоти. Значи, постојат големи можности тоа во блиска иднина Градското собрание може да побара од сопствениците да направат/исплатат некои работи за подобрување на инфраструктурниот тротоар, јавните светла, инфраструктурата за вода за пиење, приклучувањето на јавна канализација и слично.
Само да истакнам дека најскапиот трошок за урбанизација е поврзување со мрежен канализациски систем од Градот. Бидејќи овие имоти се доста далеку од градот, во други области каде што е одобрена ваква урбанизација, во моментот е прифатено, наместо да се поврзе со главната канализација, да им се овозможи на сопствениците да се постави септичка јама за да се справи со потрошената вода.
Вообичаено, септичките јами во областа не се официјално поставени со сертификат од ЕС (Европска заедница). Значи, мислиме дека во иднина Градското собрание би можело да побара да се постави модерна септичка јама прилагодена на новите прописи.
Имајте предвид дека шпанскиот систем бара од продавачите да достават сертификат за живеење само за продажба на нови имоти. Значи, во случај на градител кој продава нов имот на одреден, нотарот ќе бара од градителот да обезбеди потврда за живеење за да го заврши купувањето. Но, оваа обврска не му се бара на продавачот во случај на препродажба, како што е овој случај.
Бидејќи овие имоти сега се „надвор од нормативни“, тогаш, на овие имоти не е издадена потврда за населување. За да се добие овој документ ќе биде потребно да се завршат урбанизациските работи за целата урбанизација и легализирање на постоечките куќи.
Но, доколку куќите во околината се подобрат со урбанизациските работи што ги бара идниот норматив, тие ќе ги имаат следните придобивки:
- Куќата ќе се смета за „целосно легална“ куќа, така што повеќе нема да се смета за „надвор од норматив“, па ќе се дозволи реконструкција на постоечки градби, структурни реформи итн.
- Имотот ќе има сертификат за живеење
Ќе треба да се види какви работи Градското собрание ќе проектира да побара од сопствениците и кој ќе плати за тоа. Во овој момент, ова сè уште не е потврдено.
За повеќе информации во врска со транспортот, посетете ја нашата Дел за Имотно право.
TLACORP ви стои на целокупно на располагање, во нашата канцеларија во CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, со посебни давачки, за имоти сместени во оваа област.
Само контактирајте не за понуда
