ПРОМЕНИ ВО ЗАКОНОТ ЗА ДОМЕНУВАЊЕ КОИ ВЛИЈААТ НА ПРОЦЕСОТ НА КУПУВАЊЕ СТАНБНИ ИМОТИ ВО ШПАНИЈА – НОВО СЦЕНАРИО ЗА КУПУВАЊЕ НА ИМОТИ ВО ШПАНИЈА

 Закон 12/2023, од 24 мај, para el derecho de la Vivienda . Кликнете овде за да го видите законот 

Овој закон, меѓу другото, воведува фундаментален напредок во заштитата на правата на купувачите и станарите на станбени станови против градежниците и сопствениците на имот.

Законот го прогласува обезбедувањето на транспарентност во процесот на обезбедување на сите видови информации кои влијаат на имотот како задолжителни барања во процесите на купување и продавање имот.

Така, на овој начин, законот утврдува, во својот член 30, дека основните принципи на стекнувачите, купувачите или закупците на имотот се да добиваат информации за карактеристиките на имотите, нивните услуги и капацитети и правните и економските услови на нивно стекнување, закуп, доделување или користење, и дека тоа е:

• Заврши
• Цел
• Вистинито
• Јасно, разбирливо и достапно

Кој мора да ја почитува оваа должност за информирање на купувачот и/или закупецот?

Оваа „должност за информирање“ е воспоставена како обврска за сите агенти кои, кои работат во секторот за изградба и рехабилитација на станови и обезбедување на услуги за недвижнини, се овластени да пренесуваат, издаваат и пренесуваат имот во свое име или во име на други, како:

• Промотори и градители
• Сопственици, продавачи и други носители на стварни права
• Агенти за недвижнини
• Администратори на имот

Сите овие агенти и професионалци мора да се придржуваат и да гарантираат дека, при вршењето на нивната дејност, ја почитуваат својата обврска да обезбедат целосни, објективни, вистинити, јасни, разбирливи и достапни информации на купувачите и/или закупците во согласност со одредбите од овој закон. домаќинство.

Покрај должноста за информирање, агентите мора да го почитуваат законодавството за одбрана на потрошувачите и корисниците во случај на односи меѓу потрошувачите или корисниците и бизнисмените, при што рекламирањето што го вршат подлежи на општото законодавство што го регулира.

Секое рекламирање со недоволни, дефицитарни или погрешни информации е забрането.

Каков вид на информации треба да им дадат сопствениците, програмерите, агентите за недвижности и менаџерите на имот на купувачите и/или станарите?

 Мора да е „целосни“ информации. Со други зборови, секоја форма на комуникација упатена до барателите на домување, корисниците или пошироката јавност со цел директно или индиректно да се промовира преносот, давање под закуп и која било друга форма на доделување имот.

Информациите дека „како минимум” мора да се обезбеди на купувачот или идниот закупец е, според чл. 31, следново:

- Идентификација на продавачот или закуподавачот и, каде што е соодветно, на физичкото или правното лице вклучено, во рамките на професионална или деловна активност, за посредување во работењето. Односно, сопственикот мора да биде идентификуван и, каде што е соодветно, агент за недвижнини вклучени во операцијата.

- Цена и економски услови на трансакцијата: Вкупна цена и концепти вклучени во неа (мебел, тела, итн.), како и условите за финансирање или плаќање кои, доколку е применливо, може да се утврдат.

– Суштински карактеристики на живеалиштето и зградата, вклучувајќи:

1. -  Сертификат за живеење, или потврда за населување или лиценца за занимање.

2. - Акредитација на корисна и изградена површина на живеалиштето, разграничување во случај на хоризонтална поделба на приватната површина од заедничката, и без можност да се пресметаат за овие цели површините на живеалиштето со висина помала од онаа што се бара во регулаторните прописи.

Со други зборови, сопственикот или застапникот не смее да ги рекламира или нуди како „корисна површина“ или „изградена површина“ оние делови од куќата што не ја исполнуваат минималната висина што ја бараат прописите за населената површина на куќата.

3. -  Староста на зградата и, каде што е соодветно, на главните реформи или акции спроведени на него. Односно, мора да се обезбеди историја на реформите спроведени на имотот.

4. -  Услуги и капацитети достапни на имотот, и индивидуални и заеднички, како што се вода, струја, санитација, канализација, септичка јама, Итн

5. - Сертификат за енергетска ефикасност од куќата.

6. - Услови за пристапност на домување и градење. Односно, ако куќата има капацитети и пристап за лица со ограничена или намалена подвижност.

7. - Состојба на окупација или достапност на живеалиштето. Тоа е, ако куќата е окупирана или слободна.

- Правни информации за имотот: регистарска идентификација на имотот, со упатување на трошоците, товарите и условите од која било природа, и учеството во заедничките области утврдени во имотниот лист.

– Во случајот куќата е заштитена или во заштитени подрачја, изрази укажување на таквата околност и на подложноста на правниот режим на заштита што се применува на неа.

– Во случај на згради кои официјално имаат архитектонска заштита бидејќи тие се дел од декларирана средина или поради нивната посебна архитектонска или историска вредност, ќе бидат обезбедени информации за степенот на заштита и условите и ограничувањата за реформски или рехабилитациони интервенции.

- Секоја друга информација што може да биде релевантна за лицето заинтересирано за купување или давање под закуп на имотот, вклучително и аспекти на а територијална, урбанистичка, физичко-техничка, заштита на средствата или административна природа поврзана со неа.

Важно !

Неуспехот да се обезбедат овие информации ќе се сфати како прекршување на должноста за информации од страна на сопственикот и/или застапникот.

Дополнително, општо земено, информациите што ги изоставуваат суштинските податоци или ги содржат во смисла способни да ги доведат примателите во заблуда или да предизвикаат економски или правни последици кои не се прифатливи, се подразбираат како нецелосни, недоволни или дефицитарни, заради нарушување на мирното уживање во куќата во вообичаени услови за употреба.

Информации за азбест во имотот или зградата

Во истите услови како што е утврдено во претходниот дел, лицето заинтересирано за купување или закуп на имот може побарајте информации за откривање на азбест или други супстанции кои се опасни или штетни за здравјето.

Информации за „стрес зона“

Локалните самоуправи ќе наведат кои области се сметаат за „zonas tensionadas“ (нагласени области), каде што има голема побарувачка на имоти и ниска понуда.

Кога имотот што ќе се издава како вообичаено живеалиште се наоѓа во област со а под стрес станбен пазар, сопственикот и, каде што е соодветно, лицето кое интервенира во посредувањето во работењето мора да ја наведе оваа околност и да информира , пред официјализирање на закупот, а во секој случај во договорниот документ, на износот на последната закупнина на закупот за вообичаено живеалиште што важел во последните пет години на истиот имот, како и вредноста што може да одговара на него врз основа на применливиот референтен индекс на цени за изнајмување станови.

Кога треба да се обезбедат овие информации?

Законот утврдува дека должноста за обезбедување на овие информации мора да се исполни ПРЕД официјализирање на трансакцијата и достава на која било сума пари на сметка.

Оваа законска обврска воспоставува суштинска промена во традиционалниот процес на купување, продавање и изнајмување недвижен имот во Шпанија. Досега, вообичаена практика е на шпанскиот пазар на недвижности, информациите да се достават до купувачот или станарите да се доставуваат ПО доставувањето на сигналот или плаќањето за сметка на трансакцијата за купување или изнајмување.

Сепак, законот ја вклучува обврската сопствениците да ги дадат овие информации на купувачите или станарите во моментот кога ќе одлучат да ги стават своите имоти на продажба или изнајмување.

На овој начин, законот се обидува да ги исправи оние случаи во кои купувачите или идните станари доставиле суми пари „на слепо“ и без да им бидат доставени суштински информации за имотите. Ова доведе до комплицирани ситуации во кои купувачите, или станарите, открија правни дефекти на имотот, откако веќе испорачаа и беа во рацете на агентите и/или продавачите одредени суми пари.

Затоа, потребна е суштинска промена на постапката во дејноста купување, продавање и издавање недвижен имот.. Ќе биде неопходно сопствениците или продавачите, во моментот кога ќе се одлучат за нивната одлука за продажба или изнајмување на имотот, да ги преземат неопходните чекори за да ја добијат оваа документација, или сами или со помош на агенти за недвижности и/или адвокати. да ги претставува во процесот.

Сертификат за живеалиште или лиценца за занимање (CH)

Законот утврдува како обврска на сопственикот да обезбеди потврда за живеалиште или лиценца за занимање ПРЕД купувачот или закупецот да изврши било каков вид на испорака на сметка на цената.

Поради оваа причина, се потврдува трендот што во последните години се практикува во постапката за продажба дека сопственикот мора да го достави Уверението за живеалиште или лиценца за занимање на купувачот и/или закупецот.

Тогаш се поставува прашањето за оние куќи кои немаат потврда за живеалиште.

Во овие случаи, може да се појават следните претпоставки:

• Дека куќата е во состојба да се добие CH. Во овие случаи, сопственикот мора да ги спроведе соодветните активности за да го добие овој документ, ангажирајќи ги услугите на техничари и адвокати потребни за него.
• Дека куќата не е во состојба да се добие CH. Има многу куќи на пазарот кои имаат потешкотии да добијат CH или лиценца за занимање, во повеќето случаи бидејќи овие куќи не се во согласност со урбанистичките прописи. Во овие случаи, ќе биде неопходно сопственикот да контактира со архитекти и/или адвокати за да ги води и да ги советува да ги проучат начините за добивање на овој документ.

Во овие случаи на недостаток на сертификат за живеалиште, мора да се земе предвид она што законот го вели „Куќа“.

Законот дефинира „станбена куќа” како:

"Зграда или дел од зграда од приватен карактер и наменета за престој и населување на луѓе, која ги исполнува минималните законски услови за вселување, да може да има пристап до заеднички простори и услуги на зградата во која се наоѓа, сето ова во согласност со важечката законска регулатива и со урбанистичко и територијално планирање".

Со други зборови, утврдува дека за една градба да стане „домување“, потребно е

• Дека е „зграда“ на приватен простор. Со други зборови, деловите од куќата или станот кои не припаѓаат исклучиво на куќата, како што се заедничките простории или кои припаѓаат на заедницата на сопственици, не можат да се сметаат за изградена или корисна површина.
• Дека дестинацијата на градбата е „престој“ и „живеалиште“. Во многу наврати не наоѓаме згради, или делови од нив, кои се изградени како „магацини“, „земјоделски магацини“, гаражи, непогодни подруми, Според тоа, она што го вели законот е дека овие делови или градби не можат да се пресметаат како изградена површина на живеалиштето.
• Дека ги исполнуваат законските минимални услови за вселување. Затоа, потребно е да има потврда од продавачот или сопственикот дека имотот ги исполнува законските услови и услови за вселување. Најдобар начин да се докаже ова ќе биде со обезбедување на обновен и валиден сертификат за живеење или лиценца за занимање.
• Во согласност со важечката законска регулатива и со урбанистичко и територијално планирање. Со неколку зборови, дека куќата е во согласност и со локалните и со територијалните урбанистичко планирање и градежната регулатива.

Обврска на продавачот или сопственикот да обезбеди Потврда за живеалиште или лиценца за занимање обновена и во сила.

Ова барање ја расчистува конфузијата што со години постои на пазарот на недвижности, а која се повикува на обврската на сопственикот да покаже дека продава имот што може да се живее. Со години агентите и професионалците во секторот се сведоци на пресметка со се продаваат сопственици на имот кои буквално одбиле да ги достават информативните документи за нивниот имот за да им ја гарантираат законитоста на истите на купувачите. Меѓу нив, а речиси би рекле најважниот, Уверението за живеалиште или лиценца за занимање.

Опозицијата што ја одржуваа сопствениците се засноваше на аргументи како како што се:

• „Купувачот мора да го добие сертификатот за населување, а не јас“
• „Отидов во Градското собрание и ми рекоа дека не треба да го обновувам сертификатот за вселување бидејќи купувачот е тој што мора да го обнови.
• Нотарот ми кажа дека обновениот сертификат за вселување не е потребен за продажба на имот

… и долга листа на аргументи кои беа користени за да се избегнат трошоците и напорите за добивање на овој вид документација, толку суштински за да се потврди законитоста на имотот на купувачот.

Оваа ситуација доведе до конфликти меѓу сопствениците, купувачите, и сите оние професионалци кои учествуваат во трансакциите за купување, продажба и изнајмување во Шпанија.

Сега со овој нов Закон со законска обврска се потврдува дека е продавачот or сопственикот кои мора да го обезбедат овој документ од првиот момент кога ќе одлучат да го изнајмат или продаваат својот имот.

Дали ова ќе го спречи купувачот да го добие CH по стекнувањето?

НЕ

Продавачот треба да го обнови CH за да потврди дека имотот ги исполнува законите, но, во зависност од локалните нормативни од купувачот може да се побара да го реновира и да го смени на неговото име по стекнувањето да се заврши промената на вода, струја и други (како лиценца за туристичка кирија).

Информации за заштитени станови и урбани информации.

Како што е случајот со лиценцата за живеење или потврдата за живеење, вообичаена практика е на шпанскиот пазар на недвижности сопственикот да го стави својот имот на продажба или изнајмување со вкупна немање документација па дури и познавање на правната состојба и планирање на имотот, оставајќи го пребарувањето и откривањето на споменатата документација во рацете на купувачот или закупецот.

Овој став претпоставуваше, до влегувањето на овој закон, причина за несигурност и правна несигурност на операции за купување и продажба на недвижности во Шпанија.

Со овој нов закон, продавачот е должен прво, изврши анализа и правна студија на куќата пред да се пушти во промет. Наведената правна студија вклучува обезбедување на сите видови информации кои влијаат на неа, а кои се засноваат на следново:

• Дали куќата е заштитена или има заштитен режим?
• Дали е засегнато од било кој тип на јавна состојба или ограничување (наклонетост кон бреговите, шумарството, јавен домен, експропријација итн.?
• На каков тип на земјиште се наоѓа имотот, урбан, рустикален, развиен?
• Дали куќата е реформирана?
• Кои се точните граници и големината на куќата?
• Дали има некаков вид на урбанистичко ограничување или состојба (урбанистички прекршок, полуконсолидирана урбанизација, домување надвор од планирање?

Фактот што сопственикот ги добива или е принуден да ги добие овие информации ќе обезбеди поголема сигурност во трансакциите со недвижности во Шпанија, и ќе овозможи да се избегнат споровите што се случуваа на шпанскиот пазар за тоа кој треба да ги даде овие информации и, пред сè, дали „имало“ или било задолжително да се обезбедат, и кој мора да го стори тоа според закон.

Посебно упатување на информациите што треба да ги дадат администраторите за имот

Ја утврдува шестата дополнителна одредба:

3. Администраторите на имотот, во развојот на својата професионална дејност, мора да постапуваат со ефикасност, трудољубивост, професионална одговорност и независност, согласно важечката законска регулатива и етичките кодекси утврдени во секторот, со посебно внимание на заштитата. на правата на потрошувачите утврдени од автономните заедници и во овој закон.

Овој законски пропис го признава должност на управителите на имот да ги заштитат правата на потрошувачите според овој закон. Она што треба да се каже е дека, сфаќајќи ги како „потрошувачи“ купувачите и идните станари на имотите со кои управуваат, тие мора да ги заштитат своите права.

Информациите за имотот содржани во заедницата со закони и договори во заедницата се од суштинско значење за купувачот да ги добие овие информации навреме.

Оваа точка е многу важна во шпанската практика на недвижности, бидејќи со децении се среќаваме со ситуации во кои управителите на имотот го попречи протокот на информации до купувачите на имот, тврдејќи дека тие не биле овластени да ги споделуваат овие информации. Ова однесување генерира а високо ниво на несигурност во трансакции со недвижности, бидејќи купувачот бил принуден да влезе во инвестиција во куќа за која не знаел дали може да има скриени проблеми во рацете на сопствениците и нивните администратори.

Со што уште еднаш овој закон доаѓа до појаснување на обврска која им е наметната на управителите со имот за снабдување оваа важна информација за купувачот и идниот закупец.

IBI доплата – Данок на недвижности за ненаселени имоти

Во случај на имоти за станбена употреба кои се трајно ненаселени, општините може да бараат доплата на ИБИ до 50 проценти од нето износот на данокот.

За овие цели, ќе се смета за ан неискористен имот. трајно ненаселени , континуирано и без оправдана причина, во период од повеќе од две години , во согласност со барањата, доказните средства и постапката утврдени со даночната уредба, а припаѓаат на сопственици на четири или повеќе имоти од станбена употреба.

Доплатата може да биде до 100 проценти од нето износот на данокот кога периодот на слободно работно место е повеќе од три години , и може да се модулира врз основа на периодот на слободното работно место.

Дополнително, општините можат да го зголемат соодветниот процент на доплата согласно горенаведеното до 50 дополнителни процентни поени во случај на имот што им припаѓа на сопствениците на два или повеќе имоти за станбена употреба кои се ненаселени во исто општинско подрачје.

 Дали доплата за ИБИ влијае на вторите резиденции во сопственост на странци кои не се резиденти?

 Одговорот е не. Законот утврдува дека, во случај на имот за втор престој, мандатот на слободното работно место ќе стане ЧЕТИРИ ГОДИНИ.

Во секој случај, следните причини ќе се смета за оправдано (односно, нема да доведе до сметање на имотот ненаселено и ќе ја избегне доплатата):

• Привремениот трансфер за работа или обука на сопственикот
• Промена на адреса поради зависност или здравствени причини или социјална вонредна состојба
• Својства наменети за втора резиденција домување користи со најмногу четири години на континуирано слободно работно место
• Имоти кои се предмет на дејствија за работа или рехабилитација или други околности што го оневозможуваат нивното ефективно занимање
• негово користење и отуѓување или дека се работи за недвижен имот чиишто сопственици, под пазарни услови, нудат на продажба, со најмногу една година во оваа ситуација, или за изнајмување, со најмногу шест месеци во оваа ситуација.
• Во случај на имот во сопственост на јавна администрација, исто така ќе се смета за оправдана причина ако имотот е предмет на постапка за продажба или пуштен во употреба со закуп.

Доплатата што ќе ја бараат од даночните обврзници на овој данок, ќе се акумулира на 31 декември и ќе биде се решаваат годишно од општините, откако на тој датум ќе се завери испразнетоста на имотот заедно со управниот акт со кој е пријавен.

Општинската декларација за трајно ненаселена сопственост ќе бара од претходно сослушување на даночниот обврзник и акредитацијата од страна на Градскиот совет за индициите за слободни работни места, кои ќе се уредат со наведената уредба, во која може да се појават оние кои се однесуваат на податоците од општинскиот регистар, како и потрошувачката на услуги за снабдување.

Она што овој заповед има намера е да ставајте празни куќи на пазарот, со што ќе се избегнат шпекулациите, кои ќе ја промовираат понудата на производи на пазарот на недвижности.

 Ново сценарио за агенциите за недвижности

Обврската за претходни информации што се бараат од сопствениците и агентите за недвижности го штити купувачот како потрошувач. Сепак, тоа навистина претставува ризик за агентите за недвижности бидејќи ќе бидат должни да ги дадат информациите на сопственикот на имотот пред да може да се затвори трансакцијата со купувачот или закупецот.

Овој тип на претходни информации може да доведе до ситуации во кои на купувачот контактира со продавачот директно, зголемувајќи го ризикот трансакцијата со недвижности да биде склучена директно меѓу нив, злонамерно избегнување плаќање за услугите на агенцијата.

Ова е веќе вообичаен факт и, за жал, на пазарот на недвижности, на кој многупати страните, со цел да заштедат пари во своите трансакции, не ја почитуваат добрата работа што ја вршат агенциите за недвижности, а тоа е да контактираат со купувачите и продавачите во пазар.

Суштинската задача што ја вршат агенциите за недвижности, која е толку важна за пазарот на недвижности, може да биде засегната од оваа обврска да се обезбедат претходни информации за имотот и сопственикот, на купувачите кои можат да бидат во искушение да контактира директно со сопствениците за да избегне плаќање провизии или такси од агенцијата за недвижности.

Со што, ќе биде важно и препорачано на агенциите за недвижности да да ги разгледаат нивните мандатни договори и за сопствениците и за купувачите или за идните станари, со цел да законски го штитат плаќањето на нивните професионални хонорари, вклучувајќи, доколку е потребно, висок казни во случај на прекршување. за страните кои ги склучуваат своите договори директно и без да поминат низ добрата услуга на агенциите за недвижности .

Дополнително, ќе бара од агенциите за недвижности да ги добијат потребните овластувања од сопствениците за споделување приватни информации во согласност со личните закон за заштита на податоците.

Затоа ќе биде потребен напредок во професионализација на агентот за недвижности сектор, кои сигурно мора да имаат поголема специјализација во секторот, проширувајќи ги своите вештини надвор од строго комерцијалната задача да контактираат со купувачот и продавачот.

Без сомнение, оваа нова регулатива ќе ја зголеми професионалноста на агентите за недвижности.

TLACORP 2023 година