Како да се изгради куќа во рустикално земјиште во Шпанија - Земјиште што не може да се урбанизира
Општи аспекти
Адвокатите на TLA повеќе од 15 години се занимаваат со трансакции и случаи на имоти во рустично земјиште на целата шпанска територија. Од Каталонија (Тарагона и Барселона), Регионот Валенсија (Кастељон, Валенсија и Аликанте – Коста Бланка), Мурсија, Алмерија (Долина Алманзора) и Малага.
Како резултат на нашето широко искуство и признавањето на различните регионални нормативи, подготвивме водич што треба да го следат за оние кои имаат намера да купат парцела/земјиште во рустикални селски области во Шпанија, со проектот за изградба на куќа на тоа.
Ако купувате земја или имот во земјата, како што е фарма (cortijo), од суштинско значење е да дознаете дали е сместен во област каде што е дозволена урбанизација (во овој случај се нарекува „финка урбана“ или „суело урбано“) или каде урбанизацијата и станбените објекти не се дозволени („финка рустика“ или „суело рустико“).
Земјиштето во Шпанија е класифицирано во неколку типови:
1. Убанско земјиште – “Урбано тло"
Ова е земјиште во кое е овластено да гради со одредени спецификации содржани во „Развојните планови“ на градот, или областа (Генерален план на Орденација Урбана PGOU), или во одредени зони на урбанизација наречени „Делумни планови“ (Авиони Парцијалеситн.
Ова земјиште користи за да ги има сите капацитети и услови за живеење таму со голема густина на население, како што се соодветно снабдување со вода и електрична енергија, приклучок на мрежна канализација, паркови и зелени површини, спортски, образовни, болници итн.
Урбано земјиште или „Суело Урбано“ е оној што го користиме за да го најдеме во градовите, селата или урбанизациите, а порано имавме соодветен пристап по патишта, со тротоар, пешачки површини, улици, комерцијални области, здравствени домови, училишта, болници, спортови итн.
2. Неурбанизирано земјиште – ” Суело не може да се урбанизира"
„Не може да се урбанизира“ е вид на земјиште каде не е можно да се развие индустриско, станбено или комерцијално земјиште, бидејќи е наменета да определи заштитени употреби, главно поврзани со шумарство, земјоделство и други. Значи, во овој тип на земјиште, другите намени како станбени, индустриски или комерцијални се многу ограничени, ограничени и не секогаш дозволени.
Во внатрешноста на земјиштето „Неурбанизирано“ наоѓаме класификација во подвидови на земјиште, во зависност од дозволената употреба и нивото на заштита:
- Заштитено земјиште (на шпански „Suelo No Urbanizable Protegido“): Ова е земјиште каде што, од одредени причини (обично поврзани со природата, шумата, итн.), градбите и другите видови активности се ограничени со цел да се „заштита“ одредена вредност.
- Незаштитено земјиште (на шпански „Suelo No Urbanizable Comun“): Ова е земјиште каде што главната употреба е земјоделска и земјоделска, и каде што може да се дозволат други намени (како станбени, комерцијални, итн.), со почитување на одредени услови.
"Рустикална земја“ е името што обично се усвојува на Suelo No Urbanizable Comun во Шпанија. Со други зборови: подрачја каде што не може да се развиваат урбанизации, кои се наменети за земјоделска употреба, дозволени се други намени како изградба на станбен имот, или индустрии и слично, секогаш со почитување на определени нормативни и услови.
3.- Урбанизирано земјиште – “Suelo Urbanizable":
Ова е типот на земјиште каде може да се развива во иднина со урбанизации, комерцијални области, индустриски паркови итн. во иднина. Значи, во случај да се одобри јавен или приватен градежен проект, тогаш просторот може да се урбанизира.
Чекори што треба да се следат за изградба на станбена куќа во рустикално земјиште
Сега зборуваме за „рустикално земјиште“, ова е земјиште каде што главната дозволена употреба е „земјоделска“ или да се користи од земјоделците за развој на земјоделска дејност.
Но, во ова земјиште, по исклучок, е овластено да се градат нови градби со станбена намена. Овие градби мора да бидат со многу мала густина на градба, обидувајќи се да избегнат да создадат изградени површини со висока густина кои би можеле да создадат „инфакто урбанизации“.
Значи, многу често се забележува дека само кога земјиштето има минимална големина (5.000 м2, 10.000 м2 или 20.000 м2 итн.), вие сте овластени да изградите таму градба, исто така наречена „кортијо“, „вила“, „ masía“, chalé“, „chalet“, „hacienda“ итн.
Во шпанските рурални или селски области е доста вообичаено да се најде куќи изградени на парцели со помали димензии од онаа што се бара да има градежно право (куќи изградени на парцели со површина помала од 10.000 м2 на пример) Тоа е затоа што овие згради се изградени пред да стапат на сила новите прописи или, едноставно, дека се изградени без да се почитуваат законите, па сега се сметаат за градби“.Fuera de Ordenación” (надвор од сегашниот норматив). Ова е случај со имоти изградени одамна, кои сега не ја исполнуваат сегашната нормативност. Ваквите имоти сега можат да бидат совршено легални, но подложени на одредени ограничувања за користење (најважно е куќата пред останатите постоечки градби на имотот да се почитуваат од администрацијата, но тие не можат да се прошират, а тоа не е овластени да градат нови градби на таа парцела).
Значи, ако вашата намера е да развиете проект за изградба на куќа во области со „рустикална земја“, прво треба да проверите во законскиот орган (главно Градското собрание, Советот = „Ајунтамиенто“), кои се спецификациите, барањата и ограничувања, кои може да мора да ги изградите таму.
1. Прв чекор: да потврдите дали проектот може да се развие
„Градежна дозвола“ или „Градежна дозвола“ или „Градежна лиценца“ (Licencia de Construcciónили Лиценца за изведбаили Градоначалникот на Лиценција де Обра).
Како што истакнавме претходно, ако вашата намера е да развиете проект во една од областите „рустикална земја“, прво треба да проверите кај локалната власт (главно Градското собрание или Советот = „Ayuntamiento“), или, алтернативно, консултирање и добивање совет од адвокати специјалисти за градежништво и рустикален развој.
Значи, пред да преминете на напредни чекори од процесот, од суштинско значење е вие добие соодветни информации за локалните регулативи и ограничувања на областа, И можности за развој и извршување на вашиот проект. Како и во други земји, овластувањето за вашиот проект ќе биде официјално одобрено кога ќе ја добиете „Градежна лиценца“ или „Градежна дозвола“ од Градското собрание.
Значи, Првиот чекор е да се знае дали локалниот норматив одобрува изградба на куќа на таа парцела.
Многу важно: Снабдување со вода и електрична енергија
Како што е објаснето погоре, снабдувањето со вода и електрична енергија и канализацијата се ставки што им се гарантирани на граѓаните кои живеат во урбани средини „суело урбано“. Но, во рустикалното земјиште е надвор од урбаните средини, и честопати надвор од главните точки на поврзување со електричната мрежа и вода.
Всушност, Градското собрание нема никаква обврска да снабдува главна вода и електрична енергија во рустикални земјишни области. Само во урбани. Затоа, многу е важно внимателно да се проучат можностите за добивање вода и струја на избраната парцела.
На пример: Ако во близина на земјиштето има напојување со вода и струја, а може да се приклучи тогаш, нема никаков проблем.
Но, понекогаш се случува дека на најблиската точка на приклучокот за струја или вода е далеку. Значи, тоа значи дека, за да бидете поврзани, треба да платите високи трошоци и трошоци за да го доведете снабдувањето до имотот.
Само консултации со локални електричари и водоводџии, или локални градежници, ќе ги имате потребните информации за да ги потврдите можностите за снабдување и приклучоци на вода и струја на таа парцела.
Значи, мора да го имате предвид ова од почетокот на процесот, пред да продолжите со процесот на купување.
Секогаш е можно да се добие вода од внатрешен резервоар инсталиран на имотот и од типичен шпански „ПОЗОС“ = ВОДНИ БУНАРИ. На ист начин, можно е да се добие електрична енергија од соларни панели, или еолска „ветерна енергија“. Но, не секогаш ваквите залихи се овластени од локалните општини да дадат овластување за градба. Значи, овие информации мора да се земат предвид во многу раните чекори на процесот на купување/изградба.
Значи, Ви советуваме пред да ја купите парцелата, или за да донесете каква било одлука за трансакцијата, имајте на ум да имате a ПРЕЛИМИНАРНА СТУДИЈА НА ПРОЕКТОТ консултации со локални адвокати, архитекти, градежници или градежен технички персонал од Одделот за градење на Градското собрание (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Ова ќе ја направи посигурна инвестицијата бидејќи, на крајот на краиштата, ќе имате конкретна идеја и ќе ги признаете условите и ограничувањата за изградба на таа парцела, пред да продолжите со купување на земјиштето. Повеќе од препорачливо е да се направи студија од страна на адвокат експерт за градежништво и доколку е можно, консултирање на архитектот кој ќе го изработи проектот и конструкцијата.
Исто така, во таа прелиминарна студија побарајте од вашиот адвокат да ги потврди не само конкретните градежни права на парцелата, туку и да открие какви други случувања се планираат на таа област, на пример, нови патишта, автопати, железничка линија, индустриски паркови, комерцијални области, или дури и урбанизација.
Овие информации може да се добијат од вашиот адвокат со состаноци во Градското собрание, со проучување на локалната нормативност, а исто така и од Градското собрание со документ наречен „CÉDULA URBANÍSTICA“.
Штом точно го знаете типот на градба што е овластена да се гради во тоа земјиште, тогаш мора да ги договорите услугите на архитект за да го развиете ГРАДЕЖЕН ПРОЕКТили ГРАДЕЖЕН ПРОЕКТ.
Во проектот за градба, вашиот архитект мора да ги приспособи вашите идеи и преференции на специфичните прописи од Градското собрание во таа област. Така, вашиот архитект ќе ве води во текот на овој процес, информирајќи ве за различните можности да ја трансформирате вашата „идеална куќа“ во градба што ги исполнува прописите на областа.
Најважно е да го имате секој детал одреден од вашиот архитект. Вашиот архитект нека ги разгледа плановите колку што можете подетално. Обидете се да визуелизирате какви ќе бидат погледите од различни прозорци и со какви кревети можат да се справат собите за гости итн.
Со едноставни зборови: обидете се да добиете од вашиот архитект онолку информации за тоа како ќе биде конечната куќа. Обидете се да опремите и да живеете во куќата додека е сеуште на хартија. Можеби нема да бидете на лице место за да фатите работи што би можеле да ве нервираат во наредните години, како што е прозорецот што е надвор од центарот во спалната соба или прозорците што не се точно над местото каде што ќе бидат мијалниците во бањата.
Откако ќе заврши проектот, тогаш вашиот архитект мора да биде присутен на проектот за зграда во локалната градска куќа во Одделот за градење (“Departamento de Urbanismо“ или „Concejalía de Urbanismo”). Со барањето на градежна дозвола треба да платите општинска такса, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, што е применливо за сите објекти за кои е потребна градежна дозвола (без разлика дали се бара/доделена или не). Овој данок може да варира од 2% до 4% од цената на изградбата, во зависност од градското собрание на вашата област.
Потоа, тие ќе проучат колку вашиот проект е соодветен на специфичните услови или ограничувања во областа.
Ако вашиот проект ги исполнува нормативните и ги исполнува прописите и барањата за да се изгради во таа област, тогаш тие ќе ве овластат да изградите таму со соодветна „Дозвола за градба"Или"Дозвола за градење“, така што ќе имате право да го изградите таму токму истиот имот како што беше претставен на Градското собрание со проектот.
2.- Втор чекор: Процес на градба
Те молам, кликнете подолу за да добиете детални информации за процесот на градба, кога одлучивте да го развиете вашиот градежен проект во Шпанија.
