[vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Во случај да сте решиле да купите или продадете имот во Шпанија, ве молиме обрнете внимание на следните информации:

1.- ПРОВЕРЕТЕ ГО ОПИС НА ИМОТ ИМОТНИТЕ ДОКУМЕНТИ

КАКО Е РЕГИСТРИРАН И ОПИШЕН ИМОТ НА ИСТИТНИЦИТЕ: Проверете во имотните листови дали имотот е правилно опишан и регистриран. Имотните тапии мора да детализираат а совршен опис од големината, границите и останатите градежни елементи кои постојат на имотот.

Сосема е вообичаено да се открие дека имотите кои биле во сопственост на различни сопственици долги години, биле изменети/проширени во нивните големини и/или зависности (нови соби, затворање на тремот или терасата, гаража, базени итн.).

Ако сегашната површина на постојните градби не се совпаѓа со описот во тапите, тогаш треба да ја знаеме причината за ова несовпаѓање! . Во многу прилики постојат процеси што може да се преземат за да се поправат тие несогласувања и начини да се средат. Но, во други случаи, тие разлики покажуваат правен проблем што влијае на имотот што треба да го знаете за да се потврди уште од најраните чекори на процесот на купување/продажба.

---

   Пример: Куќа со 120 м2 со базен од 50 м2 и гаража претворена во „куќа за гости“. Во тапиите куќата се јавува само како 120 м2, но не и базенот, а гаражата е „гаража„не е „куќа за гости“.

   Последица: Актите мора да се ажурираат и купувачот мора да биде информиран дека „куќата за гости“ законски се смета за „гаража“.

  ЗАБЕЛЕШКА: Не размислуваме за „внатрешниот опис“ на куќата (број на соби, тоалет, итн.), она што го разгледуваме е „изградената големина“ (на шпански „superficie construída“). Не се потребни документи за да се прикаже точниот опис или дистрибуција на секоја внатрешна зависност во куќата. Ако сте ја модифицирале внатрешноста на имотот со менување на внатрешни ѕидови, тогаш нема да биде потребно ажурирање на актите, доволно е само да ја „прогласите“ новата внатрешна дистрибуција по завршувањето на продажбата.

т.е.: Актите покажуваат дека има „4“ спални соби и сте ги претвориле во „2“. Во овој случај не е неопходно да се ажурираат актите. Како сопственик, можете слободно да ги менувате/реформирате внатрешните зависности во имотот (секогаш добивајќи ја соодветната лиценца за реформи).

---

ИМОТ ВО КАТАСТРО (исто така познат како „СУМА“ или „ИБИ“, или „ДАНОК НА СОВЕТОТ“): На ист начин како и во тапите, имотот мора да биде заведен во „Катастро“ со точната и моменталната големина и површина.

Секоја година, сметките на Catastro – „Данок на Советот“ (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ја покажуваат големината на имотот користејќи записи Catastro. Големината на градбите што се разгледуваат во овој предлог-закон е многу важна, бидејќи се користи за пресметување на годишниот „ИБИ“ или „Данок на Советот“. Значи, од суштинско значење е да се провери дали записите на Catastro ја покажуваат правилната и ажурирана големина на постоечката градба на имотот, вклучувајќи ги и сите модификации или проширувања што се направени.

Затоа, имајте предвид дека „Катастро канцеларија“ го пресметува советот во однос на големината на градбите, земајќи ги предвид сите градежни компоненти како куќа, базен, гаража итн.

Значи, во случај имотот да е изменет со проширувања, итн, ова мора да се смета и да се потврди како суштински дел од процесот на трансакција со имот.

---

   An пример: При стекнување на имот постојните градби направија вкупно 120 м2, за куќа. Тоа се покажа и во тапите и во сметката Catastro (IBI). Поради оваа причина, сметките Catastro (IBI) беа 300 евра.

Неколку години подоцна, сопственикот изградил базен од 50 м2 и гаража од 40 м2. Доколку сопственикот не ги пријавил овие нови градежни елементи во Catastro, сметките на Catastro -IBI се недоволно платени. Причината за ова е, како што е објаснето во овој дел, сметките на Catastro се пресметуваат со оглед на големината на градбите (во смисла „поголема изградена големина“ = „повисок данок“). Така, веројатно, доколку сопственикот ги декларирал овие елементи, сметката на ИБИ би била повисока од 300 евра. Значи, во случај купувачот да не присуствува на овој момент и да го подреди процесот на купување, тој може да одговара пред Catastro за овие непријавени градби во случај на инспекции на Catastro.

---

2.- ДРУГИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПОТВРДУВАЊЕ НА ЛЕГАЛНОСТА НА ИМОТ:

Обично, за да се потврди правната состојба на имотот, потребно е да се добијат следниве документи:

• Имотот на имотот: да се потврди како е купен имотот, законските граници и правните давачки/долгови кои можат да влијаат на имотот
• Катастро (даночна сметка на IBI-Советот)
• Сметки за комунални услуги: Вода, струја, гас
• Сертификат за енергетски карактеристики: да се потврди нивото на потрошувачка на енергија од зградата
• Сертификат за заедницата на сопственици: за доказ дека сегашните сопственици се ажурирани за општинските трошоци
• и слично,

Проучувањето на горенаведените документи е стандардизирано во Шпанија од агенти и адвокати.

Но, како што е специјализирано во градежништвото и во недвижностите, нашата компанија дава посебен акцент во проучувањето и разгледувањето на други документи, кои не секогаш се земаат предвид од други професионалци кои не се толку специјализирани за градежништво како TLA.

• Сертификат за живеење/Лиценца за занимање/Лиценца за занимање (CH/LO): Овој документ се добива од Градското собрание кога ќе завршат градежните работи, со цел да се потврди дека имотот ги исполнува законските услови за живеење. Овој документ е потребен и за да се поврзат вода и струја со имотот и да се направат промените на договорите за вода и електрична енергија на ваше име.

Да се ​​добие овој сертификат е „задолжителен“ при продажба/купување имот во Шпанија?:

Зависи од видот на имотот: Во „новите“ имоти, градителот има обврска да му го достави овој документ на купувачот по завршување на процесот на продажба.

Но, имајте предвид дека во „Препродажба“, не постои закон кој го принудува продавачот да го достави овој документ по завршувањето на продажбата. Шпанските закони велат дека „купувачот“ е тој што мора да го добие овој документ по комплетирањето, за да продолжи со промената на имињата на водата и електричната енергија.

Во овој момент, треба да кажеме дека администрацијата може да одбие да му го даде CH на купувачот по завршувањето во случај на имотот да претрпи неовластени работи, итн. од претходниот сопственик. Значи, ако имотот не е во совршени законски услови, може да постои ризик да не се добие одобрение на овој документ по комплетирањето. И ова може да го остави купувачот во многу комплицирана ситуација, бидејќи тогаш може да има проблеми да ги добие комуналните договори на негово име.

Многу важен момент овде е дека постоењето или валидноста на CH не е прикажано во тапите!. Значи, вашиот адвокат мора внимателно да ја испита оваа работа користејќи ја својата експертиза и искуство за да потврди толку важен документ како овој.  

Како заклучок, овој сертификат е Етерични за продажба на имотот, а неговата потврда мора да се провери од самиот почеток на процесот на купување/продажба.

• Сертификат за прекршок (CNUI): Ова е потврда издадена од Градското собрание со која се потврдува дека нема никакви казни за градба, ниту други прекршоци ниту наредби за уривање кои влијаат на имотот. Доколку имотот бил изграден или проширен без соодветна градежна дозвола, шпанската администрација може да има право да дејствува против таа зграда. Но, овие права на администрацијата имаат временска граница. Овие права истекуваат за 15 години по завршувањето на работите од имотот или од кое било од евентуалните проширувања извршени таму. Да се ​​добие овој документ е посебно препорачливо кога се купуваат „вили“ или „полу-одвоени“ имоти или кога се купуваат имоти во рустикална земја.

 

• Cedula Urbanistica: Ова е документ добиен од Градското собрание кој потврдува различни аспекти од имотот, како што се:
  • „Урбанистичкото“ разгледување на парцелата и површината. На пример, ако парцелата се смета за „рустикална“, или „урбанизирана“, или „заштитена“ или засегната од јавен домен итн.
  • Ако урбанизацијата на просторот е завршена, или ако има некои други области или урбанизациска инфраструктура за завршување
  • Точните „градежни права“ на парцелата (максимално дозволено градење/изградба во парцелата) итн.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]