ИЗГРАДБА НА КУЌИ НА РУСТИЧНО ЗЕМЈИШТЕ ВО АНДАЛУЗИЈА – ажурирано 2023 г.

Можете ли да изградите станбени домови на рустикално земјиште во Андалузија?

Одговорот е да

Андалузиското законодавство дозволува изградба на станбени домови на селско земјиште, а тоа го прави преку фигурата наречена „вонредни акции на рустикално земјиште“. Оваа регулатива се заснова на Уредба 550/2022, од 29 ноември, со која се одобрува Општата регулатива на Законот 7/2021, од 1 декември, за промовирање на одржливоста на територијата на Андалузија - Кликни тука за да види .

Оваа регулатива дозволува изградба на куќи на рурално земјиште во Андалузија. За ова, градежната активност на овој тип домување ги вклопува во она што го нарекува „вонредни акции“ на рустикално земјиште.

Што се „вонредни акции на рустикална земја“? член 30

Ова се акции на јавен и општествен интерес Дека придонесе за планирање и развој на руралната средина, или кои мора да бидат лоцирани на овој тип на земјиште бидејќи неговата локација на градско земјиште е некомпатибилна.

Во согласност со член 22.2 од Законот, вонредни дејствија можат да бидат насочени кон спроведување на донации, како и индустриски, терцијарни или туристички употреби и секое друго што мора да се имплементира во овој тип на земјиште, вклучувајќи работи, градби, згради, патишта, инфраструктури и технички услуги неопходни за неговиот развој.

Дали тогаш може да се разгледаат станбени градби на рустикално земјиште?

Согласно одредбите од истиот член, зградите наменети за станбена употреба можат да бидат заеднички овластени и мора да се гарантира пропорционалноста и поврзаноста меѓу нив и вонредните дејствија.

Ова се условите и барањата:

1. Генерално, живеалиште може да се овласти со акција кога тоа е неопходно за неговиот економски развој и е оправдано со функциите на надзор, помош, управување или контрола. По исклучок, може да се овласти поголем број за дејствија кои мотивираат различна потреба и ги исполнуваат следните услови.
2. Дека куќата и вонредната акција се случуваат на ист имот .
3. Дека извршувањето на куќата претпоставува економски исплатлива инвестиција и амортизирана во определен рок во однос на приходот што го остварува дејството.
4. Да се ​​одржи врската помеѓу живеалиштето и вонредната акција . За овие цели ќе се применуваат условите утврдени во член 29.3 и 4 5. Кога важечките секторски прописи утврдуваат барања кои го условуваат спроведувањето на вонредната акција, усогласеноста со нив мора да биде акредитирана во процесот на претходно овластување.

Може ли да се градат рустикални едносемејни домови кои не се поврзани со извонредните акции?

Одговорот е ДА.

Во согласност со член 22.2 од Законот, изолирани едносемејни домови може да се овластат на рурално земјиште кое не е поврзано со обични или вонредни дејствија, под услов да не доведат до формирање на нови населби во согласност со одредбите од член 24 или да се спречи нормалниот развој на обичните намени на рустикалното земјиште.

Домовите ќе бараат овластување пред лиценцата , во согласност со член 32, а исто така мора да ги исполнува следните параметри и услови:

1. Нема да биде дозволено повеќе од едно изолирано едносемејно живеалиште по парцела или хоризонтални поделби, освен оние со кортијо, хациенда или слична типологија, завршени пред влегувањето во сила на Законот 19/1975, од 2 мај. , кои го докажуваат постоењето од тој датум на повеќесемејна употреба.
2. Парцелата мора да има минимална површина од 2.5 хектари и дозволи цртање на круг со радиус од 50 метри внатре. Минималната површина кога парцелата се наоѓа на шумско земјиште ќе биде 5 хектари .
3. Куќата мора да се наоѓа на а оддалеченост од повеќе од 100 метри од која било друга зграда за станбена употреба .
4. Површината окупирана од зградата наменети за домување не смее да надмине еден процент од парцелата . Во останатиот дел од површината суштински ќе се одржуваат дрвјата, топографијата и природните услови на земјиштето, освен ако нивната промена е неопходна за спроведување на обични дејствија.
5. Површината за зафаќање на земјиштето од градбите, со расчистување или насип, која е неопходна за изведување на објектот, нема да надмине триесет проценти од површината што ја зазема.
6. Максималната градежна површина нема да надмине еден процент од површината на имотот, а максималната висина ќе биде два ката , сметајќи го истото согласно одредбите од инструментите за урбанистичко планирање.
7. Зградата ќе има типолошки услови на изолиран семеен дом, кој ќе мора да почитува а минимално растојание од 25 метри до границите на парцелата .
8. Основните услуги што ги бара домот мора да се гарантираат независно и по можност преку објекти за само-потрошувачка со обновливи извори на енергија. По исклучок, снабдувањето ќе биде дозволено преку инфраструктурните мрежи кога ќе имаат соодветно секторско овластување и за тоа се потребни само приклучните работи.
9.  Зградата ќе биде лоцирана надвор од зоните на поплави а кога се врши на шумско земјиште, мора да се гарантираат безбедносните услови на населението во случај на пожар и да се усогласат со условите утврдени во шумското законодавство.

Услов за претходно сослушување до соседните соседи

Уредбата утврдува дека развојот на вонредни акции, а меѓу нив и изградбата на станбени домови на рурално земјиште, не може да го спречи развојот на „обични“ акции на оваа земја. „Обичните“ акции на селското земјиште се земјоделско, сточарско, шумарство и слично на околината, особено кај соседите и соседните.

За таа цел, член 22 утврдува постапка со која, за одобрување на проекти за изградба на станови во областа, соседните жители ќе бараат ПРЕТХОДНО РАСПРАВАЊЕ за да можат да ги бараат своите права во случај таквата градба да го попречи или ограничи нормалниот развој. на нивните обични активности.

Каква е процедурата за добивање овластување за изградба на рустикални станови? – ПРЕТХОДНО ОВЛАСТУВАЊЕ НА ГРАДСКИОТ СОВЕТ.

Во рамките на процесот на одобрување на вонредни дејствија, покрај претходното овластување на соседните површини, ќе биде потребно и овластување од Градскиот совет, кое ќе биде пред давање на лиценцата.

Во оваа смисла, членот 32 го вклучува Постапка за овластување на вонредни дејствија . Истиот пропис утврдува дека, за да се ограничат вонредните дејствија, ан пред издавањето на лиценцата потребно е овластување од Градскиот совет што го квалификува земјиштето каде што имаат намера да се основаат и дека алтернативно:

• а) Објавете го дејството на „ јавен или општествен интерес “, во случаите од член 30.2.б).
• б) Препознајте го некомпатибилност со урбаната средина , во случаите од член 30.3.
• c) Овластете го спроведувањето на неповрзано живеалиште , согласно член 31.

Самата статија ги наведува процедури кои мора да се следат за да се добие претходно овластување од Градскиот совет :

• а) Барање од лицето или субјектот што го унапредува, придружено со Акциониот проект, во согласност со член 33. Доколку барањето не ги исполнува условите, од барателот ќе се бара да го отстрани недостатокот или да ги придружува задолжителните документи во рок од десет дена, со индикација дека ако не го сторите тоа, вашето барање ќе се смета за повлечено, по резолуција со која ќе се прогласи за тоа
• б) Откако апликацијата ќе биде прифатена на обработка, по техничко-правен извештај, Акцискиот проект ќе биде доставен до информации од јавен карактер за период не помал од еден месец, согласно одредбите од член 8.

Истовремено, во истиот период, ќе се одржи рочиште за Јавните администрации кои ги штитат засегнатите јавни интереси и носителите на правото на сопственост на соседните земјишта кои би можеле да бидат засегнати со дејствието, според податоците што се појавуваат во потврдите. . катастарски и Земјишниот регистар побарани за оваа намена.

• в) Кога акцијата влијае или има супралокална инциденца во согласност со одредбите од член 71, ќе се побара обврзувачки извештај за Акцискиот проект за време на процесот на информирање од јавен карактер од Одделението одговорно за територијално планирање, кое ќе биде издадено во рок од два месеци, како што е предвидено во член 72.
• г) Решението на постапката, одобрување или одбивање на Акциониот проект, одговара на надлежниот општински орган за конечно одобрување на инструментите за урбанистичко планирање, во согласност со одредбите од законската регулатива за локалната самоуправа.
• д) Соодветниот договор ќе биде објавен во Службен весник на покраината и на веб-страницата на Градскиот совет, каде што ќе биде објавен и одобрениот акционен проект.

РОК ЗА ОДГОВОР: 6 МЕСЕЦИ И НЕГАТИВЕН МОЛК.- По периодот на шест месеци од уписот на пријавата во електронскиот регистар на надлежниот орган за нејзина обработка без известување на заинтересираната страна за решавање на постапката ќе се подразбира како го одби овластувањето .

МОЖЕ ДА СЕ БАРА ПРЕТХОДНО ОВЛАСТУВАЊЕ ЗАЕДНО СО АПЛИКАЦИЈАТА ЗА ЛИЦЕНЦА ЗА РАБОТА

Лицето или субјектот што ја промовира акцијата може да побара заедничка обработка на претходното овластување и одобрението за градба и мора да го достави Акциониот проект и соодветниот проект за градба заедно со апликацијата.

Како се обработува Проектот за вонредна акција?

Членот 33 од Уредбата од 2022 година утврдува дека Акцискиот проект за спроведување на вонредна акција ќе ги содржи следните определби:

1. Идентификација на јавната администрација, субјект или лице што ја промовира акцијата.
2. Детален опис на акцијата, која ќе вклучува:

• а) Состојба, локација и разграничување на земјиштата што се предмет на квалификацијата.
• б) Физичко-правна карактеризација на земјиштето.
• в) Социоекономски карактеристики на акцијата.
• г) Карактеристики на зградите, градбите, работите, патиштата, инфраструктурите и техничките услуги неопходни за нивниот развој, вклучително и надворешните неопходни за правилна функционалност на дејноста и на постојните градби, инфраструктури и јавни услуги во нејзината територијална област на инциденца. .
• д) Оправдување, каде што е соодветно, на условите за спроведување на станбена зграда, во согласност со член 30.4.
• ѓ) Рок за почеток и завршување на работите со определување, каде што е соодветно, на фазите на кои е поделено извршувањето.

Оправдување, образложение и дефинирање, според карактеристиките на дејството, на следните крајности:

• а) Јавен или општествен интерес или неусогласеност за лоцирање на дејствието на урбано земјиште, како што е соодветно, согласно член 30.
• б) Потекло или потреба за имплементација на рурално земјиште и оправданост на предложената конкретна локација.
• в) Компатибилност на акцијата со режимот на рурално земјиште и со територијалното и урбанистичкото планирање на примена.
• г) Оправданост за усогласеност со засегнатите секторски регулативи, придружена со документацијата што ја бара.
• д) Почитување на мерките за спречување на формирање на нови населби.
• ѓ) Анализа на територијалната, пејзажната и еколошката инциденца и дефинирање на корективни мерки за влијанијата што би можеле да се генерираат.
• е) Економско-финансиска исплатливост на акцијата.
• ж) Доколку е применливо, времетраењето на урбанистичката квалификација на земјиштето.

Кои се обврските што ги презема промоторот на вонредната дејност (во овој случај, градежништвото)?

Во членот 33, во точка 4, изречно се наведени обврските што ги презема промоторот на дејноста, а кои се следните:

• а) Оние кои одговараат на законските должности на режимот на рурално земјиште.
• б) Обврска за одржување на врската помеѓу зградите и рустикалното користење на земјиштето кои го оправдуваат нивното овластување и да го вратат земјиштето во природна состојба во случаите предвидени со Правилникот.
• в) Плаќање на компензаторна корист на селско земјиште , согласно член 22.5 од Законот.
• d) Барање за лиценца за урбанистичко планирање , во согласност со одобрениот акционен проект, во рок од најмногу една година од решавањето на постапката за претходно овластување.

на со истекот на наведениот рок ќе се утврди и истекот на овластувањето , кој ќе се изјасни по сослушување на заинтересираната страна.

Затоа, како што можеме да видиме , заинтересираниот има ЕДНА ГОДИНА од давањето на претходното овластување за барање дозвола за градба. Иако, како што видовме во членовите од законот, дозволено е заедничко изнесување на барањето за претходно рочиште и дозволата за градба.

Дали овластувањето за вршење на градежната дејност подлежи на рок?

Членот 34 го регулира времетраењето на квалификацијата на земјиштето на следниов начин:

– Генерално, терминот е неограничен. Со други зборови, откако претходното овластување и лиценца се дадени, квалификацијата на земјиштето за вршење на градежната дејност не подлежи на рок.

– Меѓутоа, и тоа е важно, прописите утврдуваат дека во случај да престанат активностите што треба да се вршат во континуиран период од ПЕТ ГОДИНИ по ред, тоа ќе доведе до губење на важноста на овластувањето.

Односно, ако имотот е напуштен или неговата употреба престанала во континуиран период од најмалку 5 години, во овој случај, администрацијата ќе го одземе одобрението, а земјиштето мора да се врати во првобитната состојба, што ќе значи уривање на изградени згради.

– Вонредни дејствија со кои се овластуваат употреби или активности со ограничено времетраење, оние кои бараат административна концесија на земјиште од јавен домен и оние кои се одобрени на земјиште вклучени во области на трансформација предвидени во инструментите за територијално и урбанистичко планирање.

Овластувањето во овие случаи ќе го утврди рокот на квалификацијата земајќи го предвид времето кое е суштинско за амортизацијата на инвестицијата и, каде што е соодветно, рокот на соодветната административна концесија, предвидувајќи можност за нејзино обновување на барање на заинтересираните, пред неговото завршување.

Истекот на рокот ќе доведе до губење на важноста на овластувањето, принудувајќи ги субјектите и промоторите или оние кои се суброгирани во нивните обврски да го вратат земјиштето во природна состојба без право на надомест.

Горенаведените услови ќе се евидентираат во лиценцата со која се овластува извршувањето на дејствието и во Имотот, согласно одредбите од законската регулатива за хипотека.

Компензаторно плаќање

Проектот за изградба на рустикална куќа се смета дека прави „извонредно“ користење на земјиштето и поради оваа причина прописите сметаат дека оваа дејност мора да подлежи на плаќање на надоместок, покрај плаќањето на такси и изведени даноци. на доделувањето на дозволата за работа.

Членот 35 е оној кој ги вклучува условите и условите на компензаторно плаќање :

• Тоа е придобивка од неданочен карактер
• Плаќањето е успеал и направил на општината
• Наведената сума ќе биде доделена на Општинското земјиште наследство
• Износот е десет проценти (10%) од материјалниот буџет за извршување на работите да се изврши, со исклучок на трошоците што одговараат на машините и опремата, без да се во спротивност со намалувањата што може да се направат на неа во согласност со одредбите на општинските прописи.
• Меѓутоа, износот во случај на домовите за едно семејство ќе бидат, во секој случај, петнаесет проценти. (15%).
• Дејствијата во постоечки згради кои не подразбираат промена на употреба нема да подлежат на компензаторно плаќање .

Законот утврдува дека висината на надоместокот за вонредни дејствија може да се намали во општинските прописи во согласност со следните критериуми, кои можат да бидат кумулативни:

• а) Обем на инвестиции за реализација на продуктивни употреби.
• б) Влијание на акцијата врз локалната економија и вработувањето.
• в) Придонес за заштита на историското наследство и животната средина.
• г) Инкорпорирање на енергетски капацитети од обновливи извори.
• д) Дополнителни мерки на оние строго неопходни за еколошка и пејзажна интеграција на акцијата.

Има ли обврска да се плати надоместокот кога се вршат доградби на легално изградени објекти?

Одговорот е ДА.

Прописите утврдуваат дека висината на компензаторната придобивка во градежните дејствија, која се состои од проширување на законска зграда, ќе се пресметува земајќи го предвид исклучиво буџетот за материјално извршување на работите за проширување и ќе се акумулира без да се наруши потребата од обработка ново претходно овластување согласно член 25.3.

Односно, проширувањето на легално изградените рустикални домови ќе бара:

• Придружно претходно овластување
• Претходно овластување од Градскиот совет
• Исплата на надоместокот за 10 или 15% од буџетот на работата.

КОНСТРУКТИВНИ АКЦИИ НА РАСПИШЕНИЕТО РУРАЛНИ ЖИВЕШТАИ

Што се подразбира под „дисеминирано рурално живеалиште“?

Членот 23 од законот утврдува дека согласно член 14.2 од Законот, областите на дисеминирано рурално живеалиште претставуваат територијална област на која а збир на згради без урбана структура а поврзани по нивното потекло со земјоделската и сточарската дејност се лоцирани. рурална средина, чии карактеристики треба да се зачуваат.

Дисеминираното рурално живеалиште претставува а населба од неурбана природа на рустикално земјиште и за да се зачуваат овие карактеристики, планските инструменти не смеат да ги ограничат површините, ниту да предлагаат планирање за нив, што подразбира густина поголема од три живеалишта по хектар .

Каков вид на претстави се дозволени во „дисеминираното рурално живеалиште“?

Според член 36, дејствијата што можат да се спроведат на распространето селско живеалиште се:

1. Во областите ограничени како рурални живеалишта дистрибуирани со општите урбанистички инструменти или со посебни планови, може да се спроведат урбанистички плански дејствија кои придонесуваат за негово зачувување, одржување и подобрување и кои се компатибилни со режимот на заштита од категоријата рустикална почва. каде се наоѓаат.

Ова ќе се направи преку инструменти за урбанистичка регулација наречени „Специјални планови“.

2. Сопствениците на земјиштето и зградите опфатени во овие области имаат должност да платат за добивање на земјиштето наменето за јавни донации и за работите за подобрување на инфраструктурата и услугите предвидени во инструментот за урбанистичко планирање што ги нарачува.
3. Со посебните планови кои ќе ги регулираат дејствијата што може да се спроведат во овие „дисеминирани подрачја“ ќе се утврдат, покрај урбанизациските услови, инфраструктурите и слично, неопходни за развој на овие дејствија во согласност со законот, и условите за градба. на домовите во областа.

А, за ова, новите градби мора да ги почитуваат следните услови:

1. а) Типолошките, естетските и конструктивните карактеристики ќе бидат конзистентни со руралниот пејзаж и традиционалните градби на населбата.
2. б) Ќе се зачуваат традиционалните вредности, со приоритет на активностите за санација, реновирање и регенерација на постојните згради.
3. в) Општо земено, на максимална висина на згради ќе биде два спрата .
4. d) Oнема нова куќа по парцела ќе се изгради и на максималната површина што може да се изгради ќе биде просекот за површината.
5. д) Нема да бидат овластени кога нивното спроведување повлекува надминување на густината утврдена во член 23.3.

Какви употреби може да се користат и кои се дозволени во „дисеминираните рурални живеалишта“?

Членот 39 утврдува дека дозволените употреби во дисеминираното рурално живеалиште, генерално, ќе бидат следните:

1. a) Станбена употреба со типологии типични за рустикално земјиште.
2. б) Неопходната употреба на објектите.
3. в) Обични употреби на рурално земјиште што не ги менуваат карактеристиките на областа.
4. г) Терциерни употреби комплементарни на станбена употреба.
5. e) Туристичка употреба во постоечки згради.

Какви употреби се забранети?

Член 40.

• а) Згради, типологии и карактеристични употреби на урбаното земјиште.
• б) Поделби и дејства кои ја менуваат морфологијата на јадрото.
• в) Урбанизациски работи, освен оние неопходни за изведување на инфраструктури или донации предвидени во секторските прописи или во планскиот инструмент, и оние кои придонесуваат за зачувување, одржување и подобрување на условите на живеалиштата.

Каков тип на урбани инфраструктури може да се изведат во расеаното рурално живеалиште?

Член 41.

1. Вградување на нови згради
2. Конзервирање, одржување и подобрување на постоечките
3. Извршување на донации и заеднички инфраструктури за обезбедување на основни услуги и телекомуникациски услуги, под услов да се оправдани во зачувувањето, одржувањето и подобрувањето на ограничените области.

Дополнително, може да се спроведат активности за урбанистичко планирање насочени кон добивање донации и да се применат техниките предвидени во член 114 од Законот за добивање општи и локални системи, преку несистематско управување. модалитет .

Дејствата предвидени во инструментите за планирање ќе подлежат на соодветните општинската превентивна контрола и спроведувањето на редовните и вонредните дејствија кои не се предвидени во нив ќе се прилагодат на условите и процедурите предвидени во Правилникот.

Управувањето со несистематското извршување може да биде (чл. 42):

1. а) Јавна , преку плаќање на квоти или, каде што е соодветно, преку наметнување посебни придонеси, според одредбите од членовите 109 и следните на Законот.
2. б) Приватен , во случај кога постои иницијатива на повеќе од 50% од сопственоста на земјиштето на расфрланото рурално живеалиште, преку конституирање на субјект кој соработува со цел да се преземат соодветните трошоци во режим на правична распределба на давачките, со примена во на сличен начин како што е наведено во членовите 241 до 249.

Сопствениците на фарми вклучени во опфатот на распространето рурално живеалиште задолжително ќе бидат вклучени во субјектот соработник доколку не се придржувале во периодот предвиден во член 132.7.

Со други зборови, сопствениците на ваквите имоти заеднички ќе ги плаќаат трошоците за инфраструктурните работи што треба да се развијат во „дисеминираната област“ со закон или со „специјалните планови“ на урбанизациите.

Затоа, ве молиме, внимавајте со тоа кога купувате имоти во дисеминирани.

TLACORP мај 2023 година