Процес на градење при изградба на куќа во Шпанија за своја
Откако ќе ја добиете градежната дозвола, мора да ги договорите услугите на градител или конструктор, да го изврши проектот и да ја изгради куќата.
Овој градител мора да ги следи упатствата од архитект за да се изведе градбата како што е строго проектирана.
Архитектот
Во овој момент, многу е важно да се обрне внимание на работата на архитектот. Кога ќе се договорат услугите на шпански архитект за изработка на проектот за изградба, тој ќе ја заврши својата работа откако ќе се добие проектот. Но, можете и да ги договорите неговите услуги „контрола“ работите што ги направил градителот и да гарантира дека сите чекори на изградбата се направени како што е наведено во проектот. На шпански, ова е „Control de Obra“ или „Supervisión Técnica de la Obra“. Се разбира, хонорарите од архитектот ќе бидат повисоки доколку архитектот ја преземе оваа работа, но гаранциите за изградбата ќе бидат повисоки, бидејќи работите на градителот периодично ќе ги прегледува архитектот.
Многу е важно архитектот да биде регистриран во Официјалниот колеџ на архитекти на регионот.
Потоа треба да назначите архитект и да договорите договор со него во кој точно е наведен за што е тој одговорен, временски рокови и трошоци за зградите. Надоместокот на архитектот вклучува подготовка на „Memoria de calidades“ (Список на материјали со спецификации за квалитет). Мора да биде детално, вклучувајќи ја на пример формулата за бетонот, видот на материјалите и големината на цевките, плановите итн.
Архитектот ќе наложи ан апаратура, квалификуван архитектонски инженер, кој ќе ја надгледува зградата, ќе врши инспекции на лице место и ќе обезбеди дека зградата е изградена според бараните стандарди. Тој ќе ги издаде сертификатите на архитектот кои се неопходни за добивање на шпански Сертификат за фин де Обра (Сертификат за завршување - или лиценца за завршна работа), и Лиценца од Примера Окупација (наречена Прва лиценца за занимање или сертификат за живеење).
Ќе треба да подготвите точна спецификација за зградата, а потоа најдете сигурен градител. Вашиот архитект може да прифати одговорност за ова и за надзор. Треба да се договорите за датумот на завршување, со казнена клаузула во ваша корист за задоцнето завршување. Ова треба да биде вградено во правно обврзувачки договор што треба да се потпише со градителот.
„Сегуро Деценал“ или „Десетгодишно осигурување“.
Исто така, во оваа точка е многу важно да размислите што се нарекува SEGURO DECENAL или ДЕСЕТ ГОДИНИ ОСИГУРУВАЊЕ.
Кога купувате надвор од планот од шпански градител или развивач, или кога градите нов имот (што е случај сега), градителот или инвеститорот, заедно со архитектот, мора да ви гарантираат дека суштинските и најважните делови од изградбата ќе биде безбедна најмалку десет години.
Со цел да се потврди оваа одговорност, шпанските регулативи ги принудуваат градителите на нови згради да ги осигураат најважните делови од градбата, како што се темелите, внатрешната структура, ѓубриштата итн. . Останатите помали дефекти се покриени 3 година. Во последните два случаи не е потребно осигурително покритие, но очигледно ако некој градежник може да го понуди ова како дополнителна гаранција, ќе биде подобро.
Исто така, тоа е дополнителна гаранција за изградбата, бидејќи истата осигурителна компанија ќе го принуди градежникот да помине детерминирани контроли за квалитет, да го провери квалитетот на материјалите и работите што се направени во имотот, за да ја даде соодветната полиса.
Шпанското десетгодишно осигурување (или „Seguro Decenal“) е задолжително и задолжително кога промоторот е компанија со дејност за изградба на куќи за продажба.
Но, доброволно е кога инвеститорот е одреден, обично сопственикот на парцелата. Ова се вика во Шпанија“Автопромотор“, преведено како „Самопромотор“, или „Само-развивач“. Ова е случај кога одреден купува земјиште во Шпанија со намера да му изгради куќа, но нема активност да купува за продажба. Во овие случаи, шпанските закони им даваат можност на овие податоци да не аплицираат за ова осигурување, бидејќи шпанската влада разбира дека, ако одреден гради нешто за да живее внатре, тој ќе ја преземе потребната грижа за да изгради на безбеден и безбеден начин. . Значи, конкретниот може да избере дали да заштеди трошоци избегнувајќи да го плати ова осигурување; или на пример, да го договориме ова осигурување за да има подобра заштита од градежни проблеми и дефекти.
Но, доколку вие како самопромотор одлучите да не аплицирате за ова осигурување, во иднина, доколку одлучите да ја продадете куќата на други купувачи, шпанските закони ве принудуваат да ги известите евентуалните купувачи дека градбата не е покриена со оваа гаранција , и тоа мора изречно да го прифатат како суштински услов од продажбата. Од гледна точка на евентуален купувач, секогаш ќе биде подобра опција да се купи имот со ова осигурување. Значи, тие мора да бидат соодветно информирани, и да потврдат, дека имотот не е со никакво осигурување на овој начин.
Градителот
Како промотор на изградбата, мора да ги договорите услугите на градител за да ја изврши изградбата според проектот и следејќи ги упатствата направени од архитектот. Еден од најважните елементи за изградба на имот е договор за градба со градителот. Градителот секогаш ќе се труди да ги заштити своите интереси, а ако не сте искусни со ваков тип на договори, вашиот имот може да заврши со помал квалитет од очекуваното, или да потрае двојно повеќе од ветеното или уште полошо.
За да се заштитите, секогаш погрижете се вашиот адвокат да го подготви договорот или директно да преговара за договорот предложен од градителот.
Најважните елементи на договорот се да се осигура дека договорот ги зема предвид:
- Целосното име и CIF број (Даночен број на компанијата) на градежната фирма, а вклучени се и сопственикот.
- Дека конструкцијата е направена со што е можно повеќе детали, следејќи ги плановите и описот на зградата обезбедени од архитектот, а исто така вклучува и детална листа на материјали и квалитети (“меморија де калидади").
- Во цената се вклучени додатоците (како гаража или базен итн.).
- Дека во договорот е вклучен датум за почеток и раскинување, земајќи ги предвид и казните за доцнење.
- Услови за плаќање (новите имоти плаќаат повеќе од 20-30% пред датумот на започнување на изградбата и ги поправаат сите останати плаќања во различни фази од изградбата. Исто така може да се препорача да се задржат 5-10% од цената за поправка какви било дефекти по завршувањето на зградата).
- Дека потврдите од архитектот, електричарите и градското собрание треба да се дадат при последната уплата.
- Даноци вклучени во трансакцијата, објаснувајќи и детално колку е за IVA (ДДВ) и маркичка (“Документирани правни акти“), нотарски, такси за земјишен регистар итн.
Друг аспект што го препорачуваме да се согласите со градителот:
- За да се осигура дека градителот ќе ги организира последните чекори од процесот во врска со документацијата. Тоа значи дека самиот градител ќе го добие Сертификат за завршни работи (Сертификадо Финале на Обрас), или Декларација за нова зградаили Хоризонтална дивизија (Декларација на Обра Нуева или Хоризонтална поделба), и, најважно, на Лиценца за занимање - Сертификат за живеење (Сертификат за живеење). Овие предмети се исклучително важни во рустикална земја, во која не е вообичаено да се најдат доволно електрични или водни точки на приклучна мрежа за напојување.
- За да го гарантирате тоа, откако ќе ја платите конечната исплата за цената на изградбата, ќе ја имате приклучени на вода и електрично броило, и со договорите потпишани на вашите приватни имиња.
Зошто е важно да се добие од градителот Уверение за живеење, приклучок на вода, струја и сл?
Затоа што е многу вообичаено градителот да го напушти случајот откако ќе ја заврши изградбата или откако ќе ја добие лиценцата за завршна работа – CFO (Certificado Final de Obra) и Декларацијата за нова зграда-DON (Declaración de Obra Nueva).
Со овие потврди, градителот изјавува дека новата зграда е завршена (со CFO), и дека изградбата е завршена и веќе е пријавена во земјишниот регистар (ДОН).
Но, во оваа фаза, конечното административно декларирање на објектот не е целосно. Потребно е да се добие сертификат за живеење - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Овој документ е многу важен затоа што ви е потребен за да ги пренесете договорите за снабдување со вода и електрична енергија од снабдување „Работи“ на „Домашна“ употреба.
Овој концепт ќе го објасниме на подобар начин:
Со строго толкување на Договорот со градителот, тој ја завршува услугата во моментот во кој имотот е физички завршен и се јавува како „куќа“ во земјишниот регистар (Registro de la Propiedad). Ова се добива со двата документи наведени погоре:
- Лиценца за финални работи (Certificado Final de Obra), кој е документ во кој архитектот кој ја проектирал градбата потврдува дека објектот е веќе завршен, со усогласеност и на проектот и на Градежната дозвола;
- Декларација за нова зграда-DON (Declaración de Obra Nueva), што е процес на запишување на новата зграда во земјишниот регистар (Registro de la Propiedad) над постојната парцела.
Во овој момент, вие како промотор ја имате куќата комплетирана и уредно запишана во земјишниот регистар. Исто така, во имотот има струја и вода. Значи, можете да мислите дека имотот е подготвен да живее внатре….. НО… НЕ. За ваша информација, имотот сè уште не е готов, за да живеете таму, имотот сè уште не е „куќа“, тој е „градба“ затоа што за да бидете „куќа“ ви требаат следниве артикли:
- СЕРТИФИКАТ ЗА ХАБИТАЦИЈА / ЛИЦЕНЦА ЗА ЗАСТАПУВАЊЕ („CÉDULA DE HABITABILIDAD или LICENCIA DE OCUPACIÓN: Ова е потврда од Градското собрание дека имотот е подготвен за вселување, а се применува откако имотот ќе биде завршен со лиценца за завршна работа (Сертификадо Финале на Обра), и запишано во земјишниот регистар со Декларација за нова градба-ДОН (Декларација на Обра НуеваОвој документ ви е потребен за да добиете дозвола од Градското собрание да живеете во куќата. Пред да го добиете, она што го имате е конструкција, но не и „куќа“.Овој документ ќе биде неопходен за да се добие индивидуално снабдување со главните комунални услуги на вашето име, и со потрошувачката употреба за „куќа“ .
- СЕРТИФИКАТ ЗА ЕЛЕКТРИЧНО ПОВРЗУВАЊЕ (Boletín de Electricidad) : Пред градителот да добие потврда за живеење, во градбата можело да има снабдување со вода и електрична енергија, бидејќи, нормално е градежникот да го набави овој довод за да ги направи работите од куќата (за патарините, машините и сл.). Но набавката добиена од градителот е набавка за „работи“, но не и за „куќна“ потрошувачка. Понекогаш, купувачите или промоторите се оставаат во нивните имоти со електрична енергија и вода „снабдување за работа“ долги години, бидејќи градителот не ја добил соодветната CH (Потврда за живеење). Имаат вода и струја, но во многу лоши услови и поскапи од нормалното снабдување за куќа. Така, за да се осигурате дека вие, како купувач или промотор, ќе го добиете соодветниот CH од делот на градителот, ќе биде препорачливо да оставите дел од плаќањето на цената договорена со градителот да се плати кога CH се добива. На овој начин, ова ќе го принуди градителот да работи правилно и да даде се од себе за да го добие овој документ што поскоро.
Значи, како што е објаснето погоре, wСилно ви препорачуваме, како промотор или купувач, да добиете гаранции дека градителот ќе ви го предаде имотот да биде вселив со CH, со соодветно снабдување со вода и електрична енергија (како „куќа“) и со сигурност дека нема да имате никакви проблеми во иднина со ова.
Градителот ја знае областа, го познава архитектот, исто така и Градското собрание, а овие документи ќе ги добие трипати побрзо и поевтино од вас. И, ако тој сака да биде договорен со вас, тој мора само да ги добие овие предмети. Ако одбие да го направи тоа, ќе биде разумен аргумент да се обратите кај друг.
Промотор хипотека за финансирање на градежните работи на шпанската куќа
Многу често, вие како промотор треба да аплицирате за хипотека за да ја платите изградбата на имотот. Во овој случај, постои одредена хипотека што ја нуди банката за да добие доволно финансиски средства за изградба на имотот.
Ова се нарекува: Хипотека за промотор, или хипотека за самопромотор (Préstamo o Hipoteca Promotor или Auto-Promotor).
Ситуацијата е следна: ја имате парцелата и првичната идеја за куќата проектирана со архитектот, а сега го најдовте градителот да направи изградба. Но, ви требаат пари, и треба да побарате заем за да ја изградите куќата. Потоа одите во вашата банка и барате финансиски можности. Откако ќе ја проучите вашата лична и економска ситуација за да потврдите дека ќе бидете добар клиент за враќање на исплатите на хипотеката, тогаш доколку банката прифати и ви понуди да ви ги позајми парите за проектот. Но, банката на почетокот нема да ви го даде целиот износ на трошоците за изградба, тие ќе ви ги даваат средствата по чекори. Кои чекори?, произлезени од истата еволуција на конструкцијата.
На пример: Слики дека ви требаат 100.000 евра за да ги завршите работите. Банката ќе ви даде 20 % за да го купите земјиштето, а за да ги направите темелите, 20 % кога ќе заврши структурата; 30 % кога покривот е завршен итн., а остатокот кога архитектот ќе ја направи „потврдата за лиценца за завршна работа“ или Licencia de Final de Obra.
Вашата банка ќе побара од вашиот архитект ажурирање на зградите да издаде потврда со која ќе се потврди дека работите се задоволително завршени.
Потоа ќе ја донесеш таа потврда во банка, а тие ќе ти позајмат соодветен процент за тој чекор во однос на глобалното. Вашата банка може да побара од вас претходно да ја имате парцелата на вашето име за да ви даде одобрение за хипотека и да ја пријавите куќата „во изградба“ во земјишниот регистар. Тоа е затоа што, понекогаш, градителот ви нуди една од парцелите што се на негово име да ја изградите таму, а парцелата останува на име на градителот до завршување.
Значи, за да и дадете подобра гаранција на банката, може да побараат да го сменат земјиштето на ваше име и да го известат матичната книга на земјиштето дека на тоа земјиште се гради куќа. Ако е така, тогаш треба да отидете кај нотар и да ги земете тапиите за земјиштето на вашето име. Со тапиите на земјиштето на ваше име, треба да одите во матичната книга на земјиштето заедно со Проектот за градба, и лиценцата за градба. На овој начин, Земјиштето ќе ја има куќата „во градба“ над тоа земјиште.
Завршен чекор – Правни и даночни документи за завршување на изградбата
Лиценца за завршни работи – Лиценца или Сертификат Финале на Обра
Како што беше објаснето претходно, штом ќе завршат работите, тогаш потребно е некој да потврди дека работата е завршена. Ова е дело на архитектот. Тој има обврска да отиде до зградата и да провери дали работите се целосно завршени и следејќи ги упатствата и спецификациите направени во двата, неговиот проект и добиената градежна дозвола. Ова се прави преку Сертификадо Финале на Обра.
Но, во меѓувреме градбата не е пријавена во земјишниот регистар. Значи, постои процес за запишување на градбата во земјишниот регистар, кој се нарекува: Декларација на Обра Нуева. Со овој процес градбата ќе биде објавена во земјишниот регистар.
Декларација за нови дела – Declaración de Obra Nueva (DON)Ова е процес направен пред шпански нотар, кој ќе ги изготви тапиите на куќата на претходно постоечкото земјиште или парцела.
За да се подготви DON за нови куќи, ќе биде неопходно да се добие сертификат за живеење (CH) од шпанските регулативи одобрени во 2007 година (Ley del Suelo de 2007) Закон за земјиште. Пред 2007 година, новите куќи можеа да бидат запишани во земјишниот регистар без CH.
Како резултат на ДОН нотарот ги изготвува тапиите од куќата, а тие уредно се запишуваат во матичното земјиште.
Значи, за да се заврши регистрацијата на имотот, потребни се следниве документи:
- Проектот за градба од вашиот архитект.
- Дозвола за градба
- Лиценца за финална работа - (CFO) Лиценца или Финале на сертификати во Обра
- Декларација за нова зграда-ДОН (Декларација на Обра Нуева).
- Десетгодишно осигурување (Seguro Decenal) – Ова е доброволно
Трошоци и даноциВо овој момент, многу е важно да се разликува два концептикои се најкористени на пазарот кога некој купува индивидуална парцела за градба:
1.- Да се купи од промотор или инвеститор финалната зграда. Потоа, стекнување на позицијата на нормален „купувач“ надвор од планот. Тоа значи дека градителот ја презема позицијата на промотор, а тој ви го нуди имотот откако ќе завршат работите.
На тој начин на градителот му ја плаќате цената по фази се додека напредува работниот процес. И го добивате поседувањето на зградата откако ќе завршат работите.
Следејќи го овој концепт:
- Градителот е „Промотор“: Тоа значи дека дозволата за градба е на „неговото“ име, а не на „вашето“.
- Немате сопственост на парцелата. Се задржува во рацете на градителот до крајот на процесот на градење.
- Во случај зградата да пропадне, не можете да ги повратите износите платени за процесот на добивање на парцелата или постоечките градби кои моментално се изградени. Тоа што го имате е „долг“ кон градителот.
- Градителот е принуден да склучи договор за „Гаранција за градба“ за да се осигура дека износите платени на сметка на цената се обезбедени на загарантирана банкарска сметка. Значи, во случај проектот да пропадне, можете лесно да ги вратите директно од банката.
- Градителот е принуден да склучи договор за „Десетгодишно осигурување“ за покривање на структурните дефекти од објектот во текот на 10 години.
Значи, кога имотот е завршен, ја плаќате конечната цена на имотот, како и ако купувате имот надвор од планот со следните трошоци:
- 10% ДДВ над вкупната цена на продажбата.
- Нотарски и земјишни такси за продажба.
- 1-2 % такса за маркичка над продажната цена.
2.- Да донесе функција Самопромотор
Во овој случај сте ВИЕ, а не градежникот, кој ја зазема функцијата Промотор на градежниот проект.
Следејќи го овој концепт:
- ВИЕ сте „Промотор“: Тоа значи дека градежната дозвола е на „вашето“ име.
- Вие ја имате сопственоста на парцелата. Се чува во ваши раце додека не одлучите да го продадете.
- Во случај зградата да пропадне, или имате правен спор со градителот, секогаш ќе ја задржите парцелата и постоечките градби што се изградени во моментот.
- Градителот НЕ е принуден да склучи договор за „Гаранција за градење“ за да се осигура дека износите платени на сметка на цената се обезбедени на загарантирана банкарска сметка.
- Градителот НЕ е принуден да склучи договор за „Десетгодишно осигурување“ за покривање на структурните дефекти од зградата во текот на 10 години. Може да се договори доброволно во случај да посакате.
Тоа значи дека ја преземате позицијата на промотор, така што треба да ги платите следните трошоци:
- Цената на парцелата (Запомнете дека прво треба да ја купите парцелата)
- Надоместоците за проектот на архитектот
- Надоместоците за дозволата за завршни работи на архитект
- Надоместоците и материјалите на градителот
- Нотарските такси за стекнување на земјиштето
- Нотарските такси за Declaración de Obra Nueva- DON
- Надоместоците од матичната книга на земјиштето за Декларацијата на зградата „во изградба“
- Земјиштето за натпис на ДОН
Даноци за:
- Дозвола за градба: 3-5 % над буџетот за градба. Овој буџет е фиксиран во истиот проект направен од вашиот архитект
- Сертификат за живеалиште: околу 200-1.000 евра (во зависност од областа).
- Даноци на земјиште:
- Ако земјиштето е на одредена, а не на фирма, тогаш, 6-10 % данок на пренос, над цената на земјиштето. Ова треба да се плати кога тапиите на земјата ќе бидат пренесени во ваше име.
- Ако земјиштето е на фирма, тогаш, 21 % ДДВ.
- 1-2% маркица, над вкупната цена на градбата. Ова е буџетот на куќата кога е пријавен за ДОН. И се бара кога ќе ги донесете тапиите на ДОН во земјишниот регистар да ја запишете куќата над земјиштето.
- ДДВ (ИВА) за хонорари за градителот, архитектот и за материјали.
- Архитект: 21 % ДДВ
- Градител: 10 % ДДВ
- Материјали:
- Доколку сте купиле материјали директно сами: 21 % ДДВ.
- Доколку градителот испорачува материјали: 10 % ДДВ
Како што можете да забележите, разликите помеѓу „купувачот надвор од план“ и „самопромотерот“ се многу големи, така што, одлуката да се усвои едното или другото бара детално проучување што ќе го разгледате директно со вашиот правен советник.
Регистрација во катастар („Катастро“) за општински данок или „ИБИ“
Во позиција на самопромотор, катастрофата над земјата се нарекува „рустикална“. Со други зборови, земјиштето го плаќа советот како „земјиште“.
„Катастро“ е институцијата која ги разгледува имотите за карти, цртежи, планови и за даночни цели.
додека „Регистрација на имот " (земјиште), и "Пишување” (нотарски акти на имотот) може добро да ја потврдат сопственоста на имотот и условите за тоа сопственост, како кој е сопственик на имотот, во кој процент, ако го има ограничувања или давачки (како хипотека, јавни аукции, судски спорови итн.), „катастарот“ ќе ви даде подобро разбирање на границите на имотот (обично во визуелна форма) и големината и описот на имотот.
Но, кога ќе ја завршите изградбата на куќа над таа земја, тогаш мора да го известите Катастро (Даночен орган на Советот), дека над тоа земјиште сега има „куќа“, со одредени спецификации. Ако не го направите тоа, може да имате идни проблеми.
Има области во Шпанија (како Андалузија и Мурсија) во кои нотарот, кога ќе прогласи нова куќа на претходно постоечко земјиште, ги испраќа тапите до Катастро за да информира за измената. Значи, откако ќе ги имате тапиите на ДОН во земјишниот регистар, работата е завршена на овој начин. Но, во други области, како што е регионот на Валенсија, штом ќе ги презентирате актите на имотот со ДОН во земјишниот регистар, мора да донесете копија од финансискиот директор и лиценцата за градба до Катастро, за да ги известите дека, над земјата, сега има куќа. Доколку не го направите тоа, тие ќе ве контактираат во блиска иднина за да им ги достават овие документи.
Откако изградбата е уредно впишана во Катастро, работата е завршена, а наскоро (некогаш трае околу 1 или 2 години), ќе почнете да ги добивате сметките од СМЕТКИТЕ за даноци на Советот-IBI.
