Барај
Затворете го ова поле за пребарување.

Општи аспекти

Шпанските прописи утврдуваат дека, за да може градбата да има пристап до регистарот на имот, нотарите мора да бараат да се обезбеди градежна дозвола и целата градежна документација, вклучувајќи го и конечниот сертификат за работа итн.

Ова го вели Кралскиот законодавен декрет Седми/2015 од 30 октомври (пречистен текст на законот за земјиште)

Каква е состојбата со оние објекти кои се изградени без дозвола за градба?  

Во овие случаи, истиот закон за земјиште утврдува, во својот член 28.4, дека оние градби, згради и инсталации за кои повеќе не е соодветно да се донесат мерки за враќање на урбаната законитост што подразбираат нивно уривање, поради истекот на ограничувањето. периоди кои одговараат, може да има пристап до имотниот регистар.

 Која е целта на зградата „без лиценца“ да има пристап до имотниот регистар?  

Основната причина за ова е што градбата што не е дел од имотниот лист не може да биде дел од ниту една правна трансакција. Односно, не можете да купувате, продавате, наследувате, да ставате хипотека, да плаќате даноци итн.

Со што, пристапот до имотниот лист, овозможува градбата да биде предмет на правен сообраќај, и да биде дел од имотното право на сопственикот. И понатаму, имплицитно имплицира дека споменатиот имот не може да биде урнат, урнат или на друг начин уништен од правниот систем. Со што, сопственикот на тој начин го консолидира правото на сопственост врз споменатата градба, дури и ако е изградена без лиценца.

Ако градбата изградена без лиценца оди во имотен лист, дали е целосно легализирана? Со други зборови, дали може да се смета за 100% легално?

Одговорот е комплициран.

Како што кажавме и претходно, пристапот на градба без лиценца до имотниот лист значи оваа градба да се направи законски видлива.

Со други зборови , кога се гради градба со градежна дозвола, се известува Градскиот совет дека ќе се изврши градба , а шпанскиот правен систем ја забележува споменатата градба. Се известува и кога оваа градба е завршена преку потврдата за завршено архитектонско дело, а нејзиното декларирање во нотарска канцеларија преку соодветната декларација за нова градба. На овој начин, градба изградена со градежна дозвола автоматски се идентификува и препознава од правниот систем.

Меѓутоа, градба која е изградена без а градежната дозвола не е дел од легалниот сообраќај, бидејќи нејзината изградба не е пријавена во јавната администрација . Можеби постои евиденција за споменатата градба за целите на даноците, катастарот и Иби, но тоа не значи дека, за целите на градежната законитост, агенциите задолжени за контрола и надзор на работите на територијата, станаа свесни за оваа законска конструкција.

Дополнително, ако тоа беше случај, односно ако управата беше свесна дека има дивоградба, автоматски ќе требаше да постапи со наредба за уривање на споменатата градба бидејќи се сметаше за незаконска.

Она што се случува е дека на Шпанската администрација , поради истиот принцип на сигурност во правниот сообраќај на правните и трговските дејствија, не може да има неопределено време да постапува против оние работи и градби што се незаконски извршени.

Со што, различните шпански регионални регулативи секогаш воспоставуваат максимален временски рок за јавната администрација да ги открие работите и градбите што се градат без лиценца и на тој начин да можат да ги казнуваат преку административни санкции, парични казни, па дури и налози за уривање. По ова време, без да ја открие управата или да не постапи против градбата, таа станува легализирана и патримонијализирана во имотот на сопственикот.

„Fuera de ordenación“ по региони

Сега ќе зборуваме за два случаи, Валенсијанската заедница и Андалузија.

Fuera de ordenación во регионот на Валенсија

Во Валенсијанската заедница, прописите се засноваат на Закон 5/2014 од 25 јули за „Планирање територија, урбанистичко планирање и пејзаж“ на Валенсијанската заедница (попозната како“ ЛОТАП “), кој беше изменет минатата 2019 година, преку законот од 5 февруари, кој е во сила од 8 февруари 2019 година.

Овој закон го утврдува следново рокови на истекување :

За да се одреди рокот на траење на дејствијата на администрацијата во овие случаи, неопходно е да се направи разлика помеѓу два случаи:

Затоа, без разлика дали е истечена можноста за финансиско санкционирање на овие работи, управата може во секое време да нареди уривање на работите изградени без лиценца, бидејќи, како што велиме, правото на управата не го пропишува.

Со други зборови, може да се пријави дело без лиценца се додека тоа било претходно завршено Август 20, 2010 . Овој датум е многу важен, бидејќи значи четири години пред стапувањето во сила на ЛОТУП, што беше токму на 20 год.

Со што, работите на урбано или урбанистичко земјиште кое со денот на влегувањето во сила на овој закон е пропишано дека има градежен рок за поминати повеќе од четири години (односно сите градби завршени пред август 2010 година), може да се легализираат со пристап до имотниот регистар.

Сепак, оние градби на градежно урбано земјиште кои се изградени без лиценца по датумот 20 г. , како што се, на пример, 2011, 2012, 2013, итн., рокот на застареност на налозите за уривање на споменатите градби ќе биде 15 години .

Истото се случува и со изградените конструкции заедничко неизградено земјиште , Која може да имаат пристап до имотниот регистар под услов да се изградени пред 20 август 2010 година.

Сепак, и многу важно, оние градби на неизградено земјиште кои се завршени заклучно со август 2010 година, подлежат на режимот на непрописност од Законот пет/2014, од ЛОТУП.

А во однос на заштитено неизградено земјиште може да се пријават само оние градби без лиценца кои се завршени пред 1 година.

Тоа е така, затоа што овој датум се совпаѓа со изминувањето на четири години со кои владееше претходното законодавство и со стапувањето во сила на Валенсијанскиот урбанистички закон 16/2003, кој стапи на сила на 1 февруари 2006 година, со кој се воспостави непрописност. за заштитено земјиште.

Концепт на Fuera de ordenación во Андалузија - „DAFO“

Истото се случува и во Андалузија, иако не постои разлика помеѓу урбано и неурбанизирано. Во двата случаи, Законот за урбанистичко планирање на Андалузија 7/2022, во својата формулација по последната измена на 8 февруари 2012 година, го зголемува рокот на ограничување на правото на администрацијата да бара уривање на работите од 4 на 6 години. . изградена без лиценца.

Како и во Валенсијанската заедница, овој период се подразбира како применлив за работи без лиценца за кои, на датумот на одобрување на законот, поминал периодот од 4 години утврден во претходното законодавство. Со други зборови, сите градби изградени пред 8 февруари 2008 година може да се легализираат.

Затоа, за оние градби изградени по овој датум, застареноста станува 6 години.

Толкување на „Fuera de Ordenación“ во Каталонија

Истото може да се каже и во Каталонија. Законодавниот декрет 1/2010, од ​​3 август, со кој се одобрува ревидираниот текст на каталонскиот Закон за урбанистичко планирање, го зголеми периодот на ограничување на акцијата за враќање на урбаната законитост на зградите од 4 на 6 години.

Односно да се бара негово уривање или уривање.

Меѓутоа, во Каталонија не е дадено андалузиското и валенсиското толкување на терминот во кој почнува да се применува новиот продолжен рок од 6 години. Според каталонските критериуми, оние работи кои се изградени пред одобрување на законот, односно 3 август 2010 година, би имале рок на застареност од 4 години. А тие што се граделе подоцна, терминот би бил 6.

ДОБРО. Се разбира!. Значи, ако имам градба без лиценца во која поминале периодите утврдени во законодавството на мојата автономна заедница без да бидат санкционирани, дали мојот дом е 100%?

Одговорот е малку комплициран.

Како што наведовме во овој извештај, поминувањето на рокот за санкционирање/казнување на градба дава овластување за регистрација на градбата во имотниот лист. Ова значи дека:

Сопственикот може да го „поседува“ делото без лиценца. Може да се стави под хипотека, да се даде под закуп, да се продаде, да се наследи, да се донира итн, шпанскиот систем повеќе не може да донесе одлука за негово уривање. 

Сепак, иако шпанскиот систем ја признава таквата градба како легална, не може да и ги даде сите права и предности што ги има една легална градба. Со други зборови, шпанскиот систем не може да ги асимилира дивоградбите кои не го почитувале законот, кои не плаќале градежни даноци, архитекти итн., со правни работи кои поминале низ овие процедури, биле изградени во согласност со законот и биле Ги платиле сите соодветни даноци и трошоци.

Поради оваа причина, овие градби кои се изградени без лиценца, а кои се запишани во имотниот лист, се каталогизираат на посебен начин. Тие се нарекуваат „надвор од нормативни“ (“FUERA DE ORDENACIÓN”) конструкции.

Овој тип на градба подлежи на одредени ограничувања во однос на законските градби:

Во овој момент, зборувајќи за сертификат за живеење:

Мал водич за разлика Лиценца за големи работи  Лиценца за мали работи

Лиценца за големи работи

Станува збор за градежна дозвола добиена од Градското собрание за работи кои бараат техничка сложеност и се економски важни. Поради оваа причина, овие работи мора да бидат регулирани со прописи за безбедност, вселување и сл.

За да се добие лиценцата за големи работи, треба да се подготви АРХИТЕКТЕН ПРОЕКТ од архитекти, инженери итн.

Како општо правило, потребна е голема градежна дозвола во следниве ситуации:

Лиценца за мали работи

Поситни работи за реформи и сл., исто така бараат лиценца. Сепак, тоа се едноставни работи, за кои не е потребен проект или специјализирани проекти, а имаат многу помал трошок. Примери за нив може да бидат мали реформи, промени на ѕидови или облоги, проекти за внатрешна декорација, отстранување на архитектонски бариери, промена на тротоарите, обновување на кујна или бањи, инсталација на греење, канализација, водовод и електрична енергија, анкети, испитувања итн.

Пример за легализација во регионот Валенсија

Куќа изградена во рустика земја во регионот Валенсија во 1979 година.

Имотот беше сместен во РУСТИЧКА област на помалку од 10.000 м2 (минималната големина на парцелата за да има права за градба во областа). И изградена е од 1979 година. Значи, тоа беше прилично стар имот. Со оглед на тоа што се работи за стар имот, Градското собрание ги почитува постоечките градби кои, изградени на помалку од 10.000 м2, а „надвор од нормативност“, ги сметаат овие градби за „законски консолидирани од времето“. На пример, сегашните изданија не можат да се продолжат. Значи, не може да се градат нови градби на имотот. Градското собрание дозволува внатрешни реформи на ваквите имоти, но не и доградби, градби на други згради како гаражи, базени итн.

Исто така, Градското собрание можеби нема да одобри лиценца за реформа на „суштинските“ структурни делови од зградата како темели, покрив, итн. Градското собрание ќе признае дека ќе ја „реформира“ постојната куќа и ќе ја „поправа“ постоечката структура, но не „отстранете“ од старите делови за да инсталирате нови. На пример, во случај да има природна катастрофа или поплавување што може да влијае на куќата на нејзината структура, Градското собрание може да не даде права за „обнова“ на имотот. Така, како заклучок, Градското собрание дозволува внатрешни реформи за одржување на градбата, но не и структурни реформи од бини, темели, промена на покривот итн. Поради овој факт, ви препорачуваме да ѝ укажеме на вашата осигурителна компанија дека природните катастрофи и други кои влијаат на постојните градби треба да бидат покриени со задолжително осигурување за да се договори куќата по завршувањето.

Видовме дека областа НЕ е приклучена на главната канализација.

Правни последици од куќите кога се сметаат за „Fuera de Ordenación“ во регионот Валенсија 

 Ако тие не се казнети пред август 2010 година, тие не можат да бидат казнети подоцна, и не можат да бидат урнати од шпанскиот систем и тие се законски консолидирани до времето.

Сертификат за живеење 

Друга поента е дека, во зависност од градското собрание на областа и индивидуалните правни услови на изградбата и/или парцелата, имотите во „Fuera de Ordenación“ може да има, или не, Сертификат за живеење, и во зависност од тоа, Градското собрание може да бара одредени правни аспекти или работи во сопственост за да се добие или да се обнови овој сертификат.

За ваша информација, ова е документ издаден од Градското собрание на областа каде што потврдуваат дека имотот ги исполнува условите за живеење.

Овој имот не добил „Сертификат за живеење“ (CH), а од Градското собрание ни е потврдено дека не е можно да се добие овој сертификат во моментот.

Овој документ е исто така потребен за да поврзете вода и струја на имотот и промените на договорите за вода и струја да ги направат на ваше име.

Трошоците за урбанизација да се развијат за да се заврши процесот на легализација во регионот на Валенсија

Во скорешна иднина, Градското собрание може да побара од сегашните сопственици, во смисла на подобро и поудобно користење на нивните имоти, да направат/исплатат некои работи за подобрување на инфраструктурата таму како улици (пешачки површини), тротоар, јавни светилки, канализација и слично, па дури и давање дел од парцелите на патишта, пешачки или зелени површини.

Ќе треба да се види какви работи Градското собрание ќе проектира да бара од сопствениците во иднина, и кој ќе плати за тоа. Во овој момент, новиот закон неодамна одобрен во 2019 година (ЛОТУП) има дух да дејствува со вакви типови на куќи со цел да се развијат некои урбанизациски работи кои сè уште не се потврдени со законот.

Само да укажам дека најскапата цена на урбанизацијата е приклучокот на мрежна канализација од градот. Бидејќи овие имоти се доста далеку од градот, може да се прифати дека, наместо да се поврзе со главниот канализациски систем, да им се овозможи на сопствениците да инсталираат септичка јама со системи за депурација за филтрирање и депурирање на потрошената вода

Поголемиот дел од имотите во областа немаат официјално регулирани или модерни септички јами инсталирани за третирање на преостанатата вода. Значи, доколку во иднина се презентира проектот на Градското собрание, Непосреден трошок ќе биде да се инсталира модерна септичка јама во имотот.

Како што не информираат од агенцијата за недвижности, септичките јами не се усогласени со важечките прописи, што се случува многу често.

Додека планот за урбанизација не е претставен и урбанизацијата не е завршена, Градското собрание може да создаде проблеми за да одобри структурни реформи на имотот. Постојните градби се почитуваат по нивната големина, но може да биде тешко да се добие лиценца или дозволи за изградба на нов градежен елемент или дури и да се прошират постоечките.

Но, доколку куќите во областа се подобрат со урбанизациските работи кои се бараат преку план за урбанизација (наречен MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), тие ќе ги имаат следните придобивки:

Разговарајте со нас!

Изберете јазик:

Бандера Франција Бандера Алеманија Бандера Паисес Бајош Бандера Еспања Бандера Реино Унидо
Бандера Франција Бандера Алеманија Бандера Паисес Бајош Бандера Еспања Бандера Реино Унидо

Слободно посегнете

Започнете повторно