Експропријација на имоти во Шпанија-земјиште Граб

Експропријацијата се дефинира како „да се земе земјиште без согласност на сопственикот…“.

Тешко е да се замисли вршење на владини овластувања што може да има подиректно влијание врз имотните права на сопственикот отколку преземањето на земјиштето на сопственикот без согласност на сопственикот.

Како професионалци, ние честопати сме консултирани од двајцата сопственици на земјиште за прашања за експропријација. Честопати, прашањата за вреднување што се појавуваат во барањата за експропријација се сложени.

Разбирањето на процесот на експропријација може да биде од значителна помош за проценителот, кој веќе е соочен со значителна задача.

Оваа презентација има за цел да обезбеди општ преглед и разбирање на процесот на експропријација од почеток до крај. Разбирливо е дека процесот на експропријација е високо технички и специјализиран, а и за сопствениците на земјиштето и за органите за експропријација, стручните совети за критичните стратешки прашања со разбирање на процесот може да направат разлика помеѓу фер и правичен резултат и катастрофа.

Доколку експропријацијата е оправдана со целта на „јавното претпријатие“, сопственикот не може да се спротивстави на оваа одлука од управата.

Неопходната или задолжителната експропријација се користи за да биде причина за недоверба меѓу граѓаните, бидејќи имплицира да ги принудат да ги предадат на управата нивните имоти или средства. Во процесот на изградба на пат, мост или спортско подрачје (јавни инфраструктури), многу често е неопходно да се бара сопственоста на земјиштето кое припаѓа на одредени. Мора да се земе предвид дека Јавната администрација е единствениот субјект кој има доволно факултет да ги принуди деталите да ги дадат своите имоти. А, против оваа власт, особено не може да прави опозиција.

На пример, сопственикот добива компензација за економската штета, или замена за друго средство. Овој надоместок е познат како „фер цена“ (Justiprecio), што, за жал, многу често не е толку „фер“ колку што е пожелно и е најборбената точка во процесот.

Причини за експропријација. Шпански закони

Задолжителната експропријација подразбира пренос на сопственоста од одредено на Управата, која може да ја стекне и без согласност на сопственикот. Тоа е регулирано во Акт за задолжителна експропријација, од 1954 година (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), регулаторниот акт од 1957 година (RD 1957), и нови Закон за рефундирање на земјиште од 20 јуни 2008 година (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Главната последица на овие прописи е обврската да се даде имотот што го бара администрацијата, кога целта на користење е соодветна со законите.

Законите потврдуваат дека за експропријација може да одлучи Имотот, Регионалната влада (Автономна заедница), покраината (Покраина), Островот или Локалниот совет (Градска сала), и е најапсолутна манифестација на јавната моќ, пред која специфичниот не може да направи никаков правен спротивставување доколку дејствието е соодветно оправдано и според законите.

Дали поради оваа причина првиот чекор во процесот на експропријација е прогласувањето на „Јавни комунални услуги“ од имотот или правото на експропријација. Всушност, апсолутно е неопходно да се прогласи како „Јавно претпријатие“ тоа право или сопственост.

Ова барање на „Јавното претпријатие“ е толку важно, што организмот што мора да ја изврши експропријацијата мора да биде „јавен“. Тоа значи, на пример, во проектот AVE во регионот, институцијата за експропријација е Министерството за јавна инфраструктура (Ministerio de Obras Públicas), а не RENFE ниту ADIF.

Кои предмети може да се експроприра?

Иако во поголемиот дел од случаите експропријациите се во сопственост на недвижен имот, тоа може да биде предмет на експропријација на секаков вид на имот како уметнички дела, автомобили, пловила, обврзници, акции и какви било други права кои во одредени околности може да бидат неопходни за „Јавно комунално претпријатие“.

Процес на експропријација

Првиот чекор е декларацијата за „Јавно комунално претпријатие“. Оваа изјава мора да се дава секогаш преку правен акт, или со договор на Советот на министри (Consejo de Ministros), освен во оние случаи во кои имотот или имотот се апсолутно „суштински“ за јавните проекти што треба да ги развијат Имот.

Во овие последни случаи, „Јавното претпријатие“ се смета за имплицитно, а администрацијата треба само да ги објави средствата или имотите за експропријација во Јавниот службен билтен (Boletín Oficial del Estado – BOE), во Официјалниот билтен на провинцијата (Boletín Official). de la Provincia), и еден од најпопуларните весници во провинцијата.

По оваа публикација, ќе започне временски интервал од 15 денови на информации од јавен карактер. Ќе оставиме на засегнатите детали да направат евентуално противење и да ги исправат неправилностите во информациите.

По овие 15 дена, остануваат уште 20 дена во кои администрацијата го проучува секое од противењата или неправилностите добиени. По ова време, администрацијата прогласува „неопходност од окупација“ (necesidad de ocupación), која мора да биде објавена и известена поединечно до сите засегнати.

Всушност, многу е важно индивидуалното известување за вклучените детали. Во спротивно, експропријацијата не може да биде „легална“. Против ова известување, одредено лице не може да се спротивстави, но може да ја смета за неважечка декларацијата за „Јавно претпријатие“ на нивните имоти, и или декларацијата за „неопходност од окупација“, во управниот процес и во судовите и трибуналите.

Една од најпопуларните причини за противење против процесот на експропријација се грешките во процесот на информирање на јавноста од 15 дена.

Откако ќе го добијат известувањето, деталите имаат 10 дена да се спротивстават на тоа известување. Оваа опозиција директно ќе биде ставена во управниот процес, а не во Судовите, а администрацијата ќе има рок од 20 дена да одлучи. Во меѓувреме, процесот на експропријација ќе биде во стенд бај со ограничување од 30 дена.

„Фер цена“ - Justiprecio

Откако ќе се потврди експропријацијата, засегнатите ќе имаат право да добијат компензација, која е позната како „Фер цена“ или „Justiprecio“. Висината на овој надоместок се пресметува со претходна проценка на средствата и правата кои се предмет на експропријација и може да се договори „пријателски“ меѓу деловите за 15 дена.

Доколку се договори оваа сума, процесот ќе биде завршен.

На пример, ако деловите не стигнат до точка на договор со таа цена, мора да се отвори нов процес во кој администрацијата им остава 20 дена на сопствениците да ги изнесат своите размислувања за вреднувањето на имотот и да предложат цена (Hoja de Aprecio ).

Администрацијата потоа може да го прифати или одбие овој предлог. Ако прифати, тогаш процесот ќе биде завршен.

На пример, ако администрацијата одбие да ја прифати предложената цена на делот, тогаш тие ќе направат друга проценка (Hoja de Aprecio) која ќе го извести сопственикот да ја проучи во рок од 15 дена.

Ако прифати, тогаш процесот ќе биде завршен.

На пример, ако сопственикот не ја прифати последната цена понудена од администрацијата, тогаш случајот ќе биде однесен во провинцијата Трибунали за експропријација (Хурадо провинцијална експропијација), кој конечно ќе одлучува за Саемската цена.

Овие трибунали се во главниот град на покраината (Аликанте, Мурсија, Алмерија, Албасете, Валенсија, Малага, Гранада, Кадиз), и тие се формирани од еден претседател и четворица помошници, како јавен функционер, претставник од Здружението на фармери (Камара Аграрија), и Нотар. Нивната функција е да ги проучат предлозите за цена од деловите и да дадат соодветна одлука. Теоретски треба да им требаат максимум 8 дена за да го дадат решението (Од мое искуство знам дека им треба, понекогаш една или две години!).

Одлуката на судовите за експропријација може да се одбие и да се испрати до повисокиот суд. Доколку дојде до доцнење на одлуката на судовите за експропријација повеќе од 6 месеци, каматата може да се приклучи на износот на надоместокот. И, ако има одлука за цена, но администрацијата не плаќа повеќе од 2 години, имотот мора да се преземе нова проценка на имотот за да се провери неговата вредност после тоа време, тоа се нарекува „ретасацион“.

По презентацијата на „retasación“, започнете повторно процесот за да добиете нова „Фер цена“. Откако ќе се добие новата цена и ќе се плати, имотот може да биде окупиран од администрацијата за ограничено време. Понекогаш, администрацијата одлучува да ја замени цената што треба да ја плати за имотот експроприран со друг имот.

Права за враќање

Процесот на експропријација може да се продолжи за неколку години додека двата дела не постигнат договор за „фер цена“, иако тоа не значи дека процесот на експропријација запира тука. На овој начин, Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (ннд), го воведе „правото на враќање“. Ова право му овозможува на сопственикот да го врати имотот вкупно, или делумно, со соодветно враќање на добиениот надомест, доколку проектот што ја предизвика експропријацијата не оди напред.

Ова се случаите:

• Администрацијата одлучува да не продолжи со проектот
• По две години од окупацијата на имотот од управата без да се работи во имотот.

• Проектот е развиен, но функцијата што го исполнува имотот сега не е „Јавно претпријатие“. На пример, во случајот со AVE, земјиштето беше земено за да се направи железничка станица, а сега оваа станица воопшто не се користи, сопственикот или неговите наследници можат да го користат правото на повторно стекнување на имотот плаќајќи го надоместокот добиено за експропријацијата (која дотогаш би се ажурирала).– Доколку земјиштето не служи за користење претходно разгледано, но може да се користи

  за друга „јавна употреба“.

Постојат само два исклучоци од тоа правило, во кои правото на враќање не може да дејствува:

– Доколку земјиштето не служи за претходно разгледано користење, но може да се користи

за друга „јавна употреба“.

– Доколку земјиштето се користи за јавното претпријатие повеќе од 10 години.