ОПШТИ АСПЕКТИ НА НОВИОТ ЗАКОН ЗА ДОМУВАЊЕ ВО ШПАНИЈА – МАЈ 2023 г.

Закон 12/2023, од 24 мај, за право на домување (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Кликнете овде за да го видите законот .

I.- ОПШТИ АСПЕКТИ

на Законот за право на домување стапи на сила на 26 мај 2023 година по објавувањето во Службен државен весник (БОЕ). И покрај критиките добиени од секторот за недвижности, законот со себе носи регулативи за иселување, залоги за слободни домови, ограничување за ажурирање на киријата и нови даночни олеснувања за сопствениците.

Референтен индекс ќе се создаде што ќе го замени ИПК во пресметката на приходот. Главната контроверзност се фокусира на фигурата на „големата вилушка“ и на оставањето на создавањето тензични области за изнајмување во рацете на Автономните заедници (CCAA), што ќе имплицира контрола на пазарот за изнајмување.

ИНТЕРВЕНЦИОНИСТИЧКА ПРИРОДА НА ДРЖАВАТА

Овој закон станува првиот државен пропис кој го регулира правото на домување по одобрувањето на Уставот.

Тоа е јасно интервенционистички закон на Централната држава за регионите и автономните заедници, бидејќи ги ограничува и условува овластувањата на недвижен имот и урбано ниво кои, до денес, кореспондираат со различните региони. Така, законот утврдува јурисдикциски правила што треба да ги применуваат Автономните заедници, кои имаат целосна јурисдикција во прашањата за домување.

Тоа, исто така, претпоставува јасна интервенција на јавните овластувања во приватната сфера бидејќи ги попречува, ограничува и условува приватно правните односи меѓу поединците поврзани и со правото на договор и со правото на сопственост.

КОИ СЕ ЦЕЛИТЕ НА ОВОЈ ЗАКОН?

Целите на овој закон се:

• Регулирајте ги правата и должностите на граѓаните во однос на домувањето
• Олеснување на пристапот до пристојно и соодветно домување за луѓето со економски тешкотии, гарантирање на функционалноста и безбедноста на домовите
• Дефинирајте го планирањето и програмирањето на државното домување
• Регулирање на правниот режим на јавните станбени паркови
• Промовирање на развојот на типологии за домување соодветни на различните форми на соживот
• Подобрување на заштитата во работењето со купување и закуп на станови, меѓу другото.

КОИ МЕРКИ ВОВЕДУВА ЗАКОНОТ?

Некои од позначајните мерки на законот кои ќе стапат на сила веднаш се:

• Обврската на сопствениците и посредниците да даваат податоци за живеалиштата и нивните сопственици
• Создавање нов референтен индекс за ажурирање на приходот
• Можност за оданочување на празни куќи.

Сепак, другите мерки, како што се плафонот за закупнини и подрачјата под стрес, ќе бидат предмет на декларацијата на CCAA и ќе бараат дополнителни процедури и услови.

Накратко, Законот за правото на домување настојува да регулира различни аспекти поврзани со домувањето, од правата на граѓаните до создавање на јавни паркови за домување по пристапни цени.

Иако предизвика контроверзии, тој претставува пресвртница бидејќи е првиот државен закон што го регулира ова уставно право, со изразена интервенционистичка природа.

КОИ МЕРКИ СЕ ВО СИЛА?

Мерките од Законот за домување кои се веќе во сила се следните:

1. Ограничување за ажурирање на приходот од изнајмување : Од март 2022 година, Индексот на потрошувачки цени (CPI) престана да биде таканаречен „Референтен индекс при ажурирање на кириите“.

До 31 декември 2023 година, годишното зголемување на закупнината во постоечките договори за закуп не може да надмине 2%. Во 2024 година оваа граница ќе се зголеми на 3%.

Почнувајќи од 2025 година, ќе се применува нов Индекс за изнајмување, кој секоја година ќе го објавува шпанската јавна администрација.

2. Минимални информации за операциите за купување и изнајмување станови: Посредниците мора да дадат детални информации за имотите и нивните сопственици при купувањето и изнајмувањето. Ова ги вклучува економските услови, дозволата за занимање или потврдата за населување, суштинските карактеристики на домот и зградата, како и идентификацијата на продавачот или сопственикот. Непочитувањето може да доведе до економски санкции.

Детални информации за обврската за информирање на купувачот или закупецот можеме да најдеме во нашата специјализирана статија ЕФЕКТИ НА ЗАКОНОТ НА ПРАВОТО НА ДОМУВАЊЕ ВРЗ ПРОЦЕСОТ НА КУПУВАЊЕ И ПРОДАЖБА ВО ШПАНИЈА .

3. Вонредни продолжувања на договорите за изнајмување за ранливите: Задолжително едногодишно продолжување се воспоставува за договорите за изнајмување кога закупецот покажува ситуација на социјална и економска ранливост, а сопственикот е голем сопственик на куќа.
4. IBI доплата за празни домови : Се применува доплата на данокот на недвижности (IBI) за домови кои се ненаселени најмалку две години. Оваа доплата може да достигне до 150% и се применува за имоти со минимум четири станови по сопственик, освен ако постојат оправдани причини за привремено слободно место.

Овие мерки се обидуваат да го регулираат пазарот на станови, да ги контролираат цените на закупнината, да ја подобрат транспарентноста во трансакциите и да поттикнат окупација на ненаселени домови.

„Заштитеното домување“ или „поттикнат“

Покрај претходно споменатите мерки, Законот за домување вклучува и други одредби поврзани со режимот на „заштитено“ или „стимулирано“ домување, електронски плаќања на приходите од наемнина, бројката на големиот сопственик, трошоците за управување со недвижности и промените во иселувањето. , запленувања и аукции на недвижен имот.

Во однос на „Заштитеното домување“, утврдено е дека овие домови ќе подлежат на постојан режим на јавна заштита, освен оправдани исклучоци. Покрај тоа, неговата продажба или изнајмување ќе бара претходно овластување од соодветната автономна заедница.

Во однос на „стимулативното достапно домување“, на јавните овластувања им е дозволено да го промовираат постоењето на овие домови и да применуваат ограничувања на цените за да гарантираат пристап за луѓето со економски тешкотии.

ЗАВРШИ ПЛАЌАЊЕТО НА ЗАКИНАТА „ВО ГОТОВИ“ ИЛИ „КЕШ“.

Се утврдува обврската дека исплатите на приходите од наемнини се вршат главно преку електронски средства , освен во случаи кога една од страните нема пристап до овие средства, во кој случај ќе се дозволи плаќање во готово во изнајмениот дом. .

КОЈ СЕ СМЕТА ЗА „ГОЛЕМ НОСИТЕЛ“ НА КУЌИ?

Фигурата на големиот сопственик на куќи е дефинирана како физичко или правно лице кое поседува повеќе од 10 урбани имоти или изградена површина од повеќе од 1,500 м2 за станбена употреба .

Сепак, оваа дефиниција може да се прилагоди во декларациите на нагласени станбени пазарни средини , овозможувајќи вклучување на сопственици на 5 или повеќе урбани имоти во тие области , предмет на декларација на надлежната Управа, односно автономните заедници.

КОЈ ЌЕ ГИ ПЛАЌА НАДОМЕСТОЦИТЕ НА АГЕНЦИЈАТА ЗА НЕДВИЖНОСТИ?

Сопственикот.

Утврдено е дека трошоците за управување со недвижен имот и формализирање на договорот мора да ги преземе закуподавачот.

ИСЕЛУВАЊЕ. ПОГОЛЕМА ЗАШТИТА НА ЗАКУПОРОТ ВО СИТУАЦИЈА НА РАНЛИВОСТ

Законот воведува значителни промени во процедурите за иселување, запленувања и аукции на имот во ситуации на ранливост:

• Заштитата се проширува на станарот на живеалиштето во ситуација на ранливост во постапките за иселување и запленување.
• Се воспоставува систем на запирање на постапките за иселување во период од 2 месеци за физички лица и 4 месеци за правни лица.
• Воспоставени се и дополнителни барања за допуштеноста на тужбеното барање во случаи кога тужителот е голем сопственик на куќа, а домот е вообичаен дом на станарот во ситуација на економска ранливост.
• Во аукциите на недвижен имот, од изведувачот се бара да покаже дали станарот е во ситуација на економска ранливост и дека е следен процес на помирување или посредување помеѓу страните.

Овие мерки се обидуваат да обезбедат поголема заштита на станарите во домовите во ранливи ситуации и да регулираат различни аспекти поврзани со субвенционираното домување и воопшто со пазарот на недвижности.

ДЕКЛАРАЦИЈА ЗА „ТЕНЗИОНА“ СТАНБЕНА ПАЗАРНА ПОДРАЧЈЕ

Законот за домување предвидува мерки кои чекаат на прогласување на области на нагласени станбени пазари. Овие мерки ќе се применат откако одредена област ќе биде прогласена како таква и ќе биде изготвен конкретен план за корекција на забележаните нерамнотежи. Некои од овие мерки се следните:

• Тековните договори во областите прогласени за под стрес ќе ги задржат ограничувањата за зголемување утврдени на општо ниво: 2% во 2023 година, 3% во 2024 година и од 2025 година новиот референтен индекс за изнајмување.
• Во подрачјата под стрес, станарите може да побараат вонредно продолжување до 3 години по завршувањето на првичниот рок на договорот, се додека се исполнети одредени барања. Сопственикот ќе биде обврзан да го прифати ова продолжување, освен ако не се договорени други услови или домот е потребен за лична употреба.
• Во новите договори склучени во области кои се прогласени за нагласени, ќе важат конкретни услови во зависност од тоа дали закуподавачот е мал сопственик или голем сопственик. Во случај на мали сопственици, договорената закупнина не може да ја надмине последната закупнина од претходниот договор, плус максимално зголемување од 10% во конкретни случаи. За големите сопственици, закупнината ќе биде ограничена со претходниот договор или со максималната граница на цената утврдена според индексите на референтните цени.
• Во нагласените области, страните може да се согласат дека одредени општи трошоци поврзани со одржувањето на имотот се одговорност на закупецот. Меѓутоа, доколку оваа клаузула не била вклучена во претходниот договор, таа нема да се одрази во новиот договор.
• Ќе се воспостави нов референтен индекс за годишно ажурирање на договорите за закуп на станови, што ќе го дефинира Националниот институт за статистика (INE) пред 31 декември 2024 година. Овој нов индекс ќе служи како референтна граница за да се избегнат непропорционални зголемувања во закупнина на договорите за изнајмување.
• Даночните одбитоци за станоиздавачите ќе стапат на сила на 1 јануари 2024 година. Даночните намалувања се воспоставени и за нето приносот на изнајмување воопшто и за специфични ситуации, како што се намалувања на киријата во договорите во подрачјата под стрес или изнајмување на млади луѓе во тие области. Овие даночни намалувања ќе се применуваат само во области прогласени за нагласени станбени пазари.

Важно е да се истакне дека овие мерки подлежат на прогласување на нагласени станбени пазарни области и одобрување на соодветните конкретни планови.

ДАНОЧНИ СТИТУВАЊА

Втора завршна одредба. Даночни олеснувања применливи во персоналниот данок на доход за закуп на недвижен имот за домување.

Со важност за договорите за закуп на станови склучени од влегувањето во сила на овој закон, се воведуваат следните измени во Законот 35/2006 од 28 ноември за персонален данок на доход и измена на дел од законите за корпорациски данок, приход на нерезиденти. и богатство:

Еден. Членот 2 на членот 23 се менува, кој се обликува како што следува:

„2. Во случаите на закуп на недвижен имот за домување, позитивниот нето-принос пресметан согласно одредбите од претходниот дел, ќе се намали:

а) За 90 проценти кога истиот сопственик официјализирал нов закуп на дом лоциран во ан област со нагласен станбен пазар , во која почетната закупнина е намалена за повеќе од 5 проценти во однос на последната кирија од претходниот договор за изнајмување за истиот дом, откако ќе се примени клаузулата за годишно ажурирање од претходниот договор, доколку е применливо.

b) За 70 проценти кога барањата наведени во буквата а) погоре не се исполнети, се јавува некоја од следниве околности:

1.º Даночниот обврзник да го изнајмил домот за прв пат, под услов тој да се наоѓа во нагласена станбена пазарна зона, а закупецот да е на возраст од 18 до 35 години. Кога има повеќе станари од ист дом, ова намалување ќе се применува на делот од нето-приносот што пропорционално одговара на станарите кои ги исполнуваат условите наведени во овој допис.

2. Кога закупецот е јавна администрација или непрофитен субјект на кој се применува посебниот режим регулиран во Наслов II од Законот 49/2002 од 23 декември за даночниот режим на непрофитните субјекти. и даночни олеснувања за покровителство, кои доделуваат станови за социјално изнајмување со месечен приход помал од оној утврден во програмата за помош за изнајмување на државниот станбен план, или за сместување за лица во ситуација на економска ранливост од Законот 19/2021, на 20 декември, со кој се утврдува минималниот витален приход или кога домот е опфатен со јавна станбена или квалификациска програма врз основа на која надлежната управа утврдува ограничување на приходите од наемнини.

c) За 60 проценти кога, не исполнувајќи ги барањата од претходните писма, живеалиштето било предмет на а акција за рехабилитација во роковите предвидени во дел 1 од член 41 од даночната регулатива кои би завршиле за две години. пред датумот на договорот за закуп.

d) Во 50 проценти , во секој друг случај.

Посочените барања мора да бидат исполнети во моментот на склучување на закупот, а намалувањето ќе се применува се додека тие продолжуваат да се исполнуваат.

Овие намалувања ќе се применуваат само на нето позитивните пријави кои се пресметани од даночниот обврзник во самопроценка поднесена пред да се започне проверка на податоците, ограничена верификација или постапка за инспекција која во својата цел вклучува проверка на таквите пријави. .

Во никој случај намалувањата нема да се применуваат во однос на делот од позитивниот нето приход што произлегува од приходите кои не се вклучени или од трошоците неправилно одбиени во самопроценката на даночниот обврзник и кои се регулирани во некоја од постапките споменати во претходниот став. , дури и кога тие околности се пријавени или прифатени од даночниот обврзник во текот на постапката. Намалувањата нема да се применуваат ниту во однос на оние договори за закуп што не се во согласност со одредбите од член 6 од член 17 од Законот за урбан лизинг.

на позитивен нето приход од капитал од недвижен имот кои произлегуваат од склучени договори за закуп на станови пред влегувањето во сила на Законот 12/2023 , од 24 мај, за правото на домување, ќе подлежи на намалување предвидено во членот 2 од член 23 на овој закон во сегашната формулација од 31 декември 2021 година.“

ИБИ ДОПЛАТА

Во случај на имоти за станбена употреба кои се трајно ненаселени, општините може да бараат доплата од IBI до 50 проценти од нето износот на данокот.

За овие цели, сопственоста што останува ненаселено, континуирано и без оправдана причина, за а период од повеќе од две години , во согласност со барањата, доказните средства и постапката утврдени со даночната уредба, ќе се смета за трајно ненаселуван имот, а припаѓа на сопственици на четири или повеќе имоти за станбена употреба.

Доплатата може да биде до 100 проценти од нето износот на данокот кога периодот на слободно работно место е повеќе од три години , и може да се модулира врз основа на периодот на слободното работно место.

Дополнително, општините можат да го зголемат соодветниот процент на доплата согласно горенаведеното од до 50 дополнителни процентни поени во случај на имоти кои припаѓаат на сопственици на два или повеќе имоти за станбена употреба кои се ненаселени во истото општинско подрачје.

Во секој случај, следните причини ќе се смета за оправдано:

• привремен трансфер поради работа или обука,
• промена на адресата поради зависност или здравствени причини или социјална вонредна состојба,
• недвижности наменети за користење на второ живеалиште со најмногу четири години континуирано слободно работно место,
• имот што е предмет на работа или дејствија за рехабилитација, или други околности што го оневозможуваат нивното ефективно окупирање,
• дека домот е предмет на тужба или причина што чека судско или административно решение што го оневозможува неговото користење и располагање или дека станува збор за недвижен имот чиишто сопственици, под пазарни услови, нудат на продажба, со најмногу една година во оваа ситуација, или се издава, со најмногу шест месеци во оваа ситуација.

Доплатата што ќе ја бараат од даночните обврзници на оваа такса ќе се акумулира на 31 декември и ќе ја подмируваат годишно од општините, откако на тој датум ќе се потврди испразнетоста на имотот, заедно со управниот акт со кој е декларирана. .

Општинската декларација за трајно ненаселена сопственост ќе бара претходно сослушување на даночниот обврзник и акредитација од страна на Градскиот совет за индициите за слободно работно место, да се уредат во наведениот уредник, во кој може да се појават оние кои се однесуваат на податоците од општинскиот регистар. како и потрошувачката на услуги за снабдување.»

РЕЗЕРВА НА ПОЧВА

Да се ​​додели соодветно и доволно земјиште за продуктивни намени и за станбена употреба, резервирајќи во секој случај дел предвиден за домување кој подлежи на режим на јавна заштита што, барем, овозможува утврдување на нејзината максимална цена за продажба, изнајмување или други форми на пристап до домување, како што е површинското право или административната концесија.

Оваа резерва ќе биде утврдена со законската регулатива за територијално и урбанистичко планирање или, во согласност со неа, со планските инструменти, ќе гарантира распределба на нејзината локација која ќе го почитува принципот на социјална кохезија и ќе вклучува, како минимум, земјиштето неопходно за извршување на 40 проценти од станбената градежна површина предвидена со урбанистичко планирање на рурално земјиште што ќе биде вклучено во новите акции за урбанизација и 20 проценти на урбанизирано земјиште кое мора да претрпи дејствија за урбанизација или реформа за обнова.

TLACORP 2023 година