Во процесот на купување и продажба на имот, многу е важно да се земат предвид одговорностите што ги преземаат продавачите и градителите при продажбата на имотот на купувачите.
Многу е нормално на пазарот да се најдат имоти кои се продаваат со дефекти, во кои купувачот не знае многу добро како да постапи, ниту кои се правата согласно законот кога ќе затекнат проблеми или конструктивни дефекти кои претходно не биле откриени. продажбата.
Важно е да се утврдат кои се правата и обврските од продавачите и од градителите, како и од купувачите кои стекнуваат имоти во Шпанија. Затоа го создадовме овој извештај за да ги разјасниме концептите и процедурите при потврдување визуелни или скриени дефекти.
НЕДАВАЧИ:Прво, да идентификуваме што разбираме со „дефекти“. Разбираме дефекти или конструктивни дефекти секаков вид на недостаток што ќе го најдеме во една конструкција и што го намалува нејзиниот квалитет. Овој дефект мора да резултира на таков начин што сопственикот не може да ужива и да го користи имотот на нормален начин.
Покрај тоа, можеме да идентификуваме дека дефект или конструктивен дефект може да се смета како „сериозни"Или"гроб“ во случај кога, ако купувачот го открил пред продажбата, тој би го отфрлил купувањето или би бил резултат на преговарање за цената со продавачот.
ДВА ВИДА НА ДЕФЕКТИ: визуелни и скриени
Видливи дефекти се оние кои се лесно забележливи со визуелна инспекција, било во процесот на градба на зградата или преку визуелна проверка од страна на купувачот. Односно, тие се лесно забележливи од секој без градење на знаење или подготовка.
Овие видливи дефекти не се одговорност на продавачот. Според тоа, продавачот нема никаква одговорност за видливи дефекти кои на овој начин можел да ги открие купувачот, особено ако тие не влијаат или не ја менуваат цената на имотот.
Скриени дефекти, на пример, се оние кои не биле возможни да се откријат со процесот на изградба, бидејќи не се лесно видливи. Во случај на нови градби, овие дефекти не се откриени од различни професионалци, како што се архитекти, инспектори итн. во текот на процесот на градба.
Не сите дефекти можат да произлезат од одговорностите. За да биде така, ефектот мора да ги исполнува овие услови:
- Дека не е лесно забележливо
- Дека купувачот не знаел за тоа
- Дека постоела пред финализирање на купувањето
Како пример, ќе наведеме кои се најповторливите скриени дефекти во казуистријата:
- Штети кои влијаат на структурата на зградата. Станува збор за работни дефекти кои суштински влијаат на стабилноста и структурата на објектот.
- Проблеми со протекување, хидроизолација, кои предизвикуваат протекување во куќата.
- Проблеми на населување на згради. Откако ќе се изгради зграда, може да има пукнатини, пукнатини и слично кои се појавуваат поради лошата населба на зградата, а настанати од лош подрум.
ОДГОВОРНОСТ
Кога се разгледува одговорноста за скриените дефекти, неопходно е да се направи разлика помеѓу куќи изградени од нова градба и продажни домови.
Во новите домови, гаранцијата и правото на купувачот да бара скриени дефекти е поделена на три вида:
- ЕДНА ГОДИНА: Проблеми при доработка како внатрешни тротоари, екстериери, столарија, нови апарати и сл. ЕДНА ГОДИНА од датумот на изградба, или ШЕСТ МЕСЕЦИ од датумот на купување/завршување.
- ТРИ ГОДИНИ: За дефекти настанати на имотот и кои директно влијаат и ја деградираат нивната вселливост. Во овој случај се работи за проблеми кои влијаат на хигиената, здравјето, водонепропустливоста, здравјето итн. Овие случаи на дефекти мора да го напуштат имотот на таков начин што е невозможно да се живее внатре. Значи, Ве молиме имајте предвид дека „секундарни дефекти“ кои не го спречуваат користењето на имотот за живеење, нема да бидат покриени.
- И за проблеми кои влијаат на структурата на зградата како што се темелите, столбовите, греди, подови итн., ДЕСЕТ ГОДИНИ. Овие дефекти мора да бидат такви што мора да ја загрозат стабилноста на зградата.
Во новоизградени имоти, во Шпанија е задолжително да се поднесе а ДЕЦЕНИЈАЛНО ОСИГУРУВАЊЕ (Или ДЕСЕТ ГОДИШНО ОСИГУРУВАЊЕ) што ги покрива конструктивните оштетувања на објектот 10 години. Овие недостатоци се покриени на тој начин што доколку се појават некои од овие дефекти, купувачот мора да го извести своето осигурување, за да може да го побара и искористи десетгодишното осигурување кое претходно го обезбедил промоторот или конструкторот на објектот. На овој начин се гарантираат купувачите, како потрошувачи на новоградба на домови, кои се уредно покриени во текот на ДЕСЕТ ГОДИНИ за овие дефекти.
Овде треба да се каже дека во случајот со куќите во „AUTOPROMOCIÓN“ (Самопромотор), склучувањето на десетгодишното осигурување не е задолжително, туку доброволно. Градбата е во самопромоција кога краен потрошувач на зградата е истиот сопственик на парцелата, а го ангажира градителот само за изградба на куќата. На овој начин, сопственикот на парцелата ја презема функцијата „промотор“ на делата, а тој е тој што врши ангажирање на различни професионалци како архитекти, градежници итн.
Во овие случаи, имајќи предвид дека домот нема да се продава на пазарот во потрага по купувачи, туку ќе го користи само истиот сопственик, шпанскиот закон му дозволува на промоторот да ангажира десетгодишно осигурување или не. Во случај сопственикот да избере да не го склучи споменатото осигурување, доколку одлучи да го продаде имотот за време на гарантниот период од 10 години, тој мора да ги извести евентуалните купувачи дека куќата нема такво осигурување, а купувачите мора изречно да ја прифатат оваа ситуација.
Ова во однос на НОВИТЕ својства..., но, што се случува во ПРОДАЖБА? Дали продавачите имаат одговорност за скриените дефекти?
Одговорот е потврден. Продавачите кои продаваат куќи за препродажба се исто така одговорни за скриените дефекти што може да ги имаат овие имоти. Оваа одговорност се однесува на скриените дефекти кои постојат во имотот и кои, во текот на ШЕСТ МЕСЕЦИ, продавачот ќе одговара за секаков вид на дефекти споменати погоре, а тие би можеле да се откријат пред шест месеци од завршувањето на продажбата.
За да се оствари правото на купувачот да бара одговорност за скриени дефекти, потребно е следново:
1.- Дефектот мора да се открие.
2.- Продавачот мора да биде известен во писмена форма, обично преку заверена пошта, со што ќе се информира за дефектите, со објаснување кои можат да бидат причините и кои се средствата за да се поправи проблемот.
3.- Во случај продавачот да не ја препознае својата одговорност, купувачот мора да добие писмен извештај од независен професионалец, доколку е можно експерт, кој го утврдува проблемот, дефектот и кои се трошоците за поправка во официјален извештај.
Доколку продавачот го добил извештајот од независен професионалец кој ги утврдува причините за проблемот, неговата поправка и трошоците што тоа ги носи и не ја преземе одговорноста за неговата поправка, тогаш купувачот мора да биде известен од адвокат за да види кои се законските начини кои постојат за да се реши проблемот.
Вообичаено, мора да се каже дека тврдењата на Трибуналот кои произлегуваат од скриените дефекти на мала сметка обично се скапи и долги. Затоа, секогаш е препорачливо да се обидете да постигнете вонсудска спогодба со продавачот.
За сериозни случаи, во кои постои реален проблем кој влијае на вселената, или структурата на зградата, ќе биде потребно да се брани позицијата на купувачот на најдобар можен начин, секогаш имајќи ја предвид можноста да се оди на суд доколку не наоѓање договор со продавачот.
