ИЗДАВАЊЕ ЗА ОДМОР. РЕГИОН ВАЛЕНСИЈА. ПРОЦЕС НА РЕГИСТРАЦИЈА И ДАНОКИ

Обично, постојат 3 начини да изнајмите имот:

• Краткорочни изнајмувања: Овој вид на кирија е наменет за туристи кои сакаат да го користат имотот за туризам/одмор. Овој тип на изнајмување мора да биде регистриран во посебен регистар во Валенсија, а еден од барањата е потврдата за живеење. Краткорочен престој: помалку од 2 месеци.
• Долгорочно изнајмување: Ова е кога закупецот сака да го користи имотот не за туризам, туку за долгорочен престој и престој. На овој начин, секогаш ќе бидете овластени да го издавате имотот, бидејќи регулативата за овој вид наемнина е различна од туристичката. Долг рок на престој: Една година или повеќе.
• Среднорочно изнајмување: Ова е кога закупецот ниту бара да помине некојдневен одмор, ниту да остане долгорочно како постојан престој. Станарите го користат имотот со намера да работат одредено време, или да останат во областа за да бараат имот за купување, или студенти за образовниот период итн. условите според туристичките. Среднорочен престој: од 2 до 11 месеци.

Највисоки приноси во изнајмување се создадени од туристичката дејност, што резултираше со повисоки закупнини од традиционалната активност на еднорочно изнајмување.

Но, поради зголемувањето на барањата за добивање на туристичка лиценца, во средината на двете изнајмувања, постои опција да има подобри приходи од долгорочни: среднорочна активност.  Како што е објаснето погоре, станарите со среден рок се оние кои имаат намера да поминат долг престој во имотот, но не за постојани цели. Имотот ќе го почитуваат повеќе од туристите (затоа што ќе го користат некое време), а ќе прифатат и повисоки кирии за плаќање поради краткиот престој.

Исто така, среднорочната дејност нема да биде регулирана со строгите закони кои не управуваат со туристичката дејност.

Кажано погоре, ајде да зборуваме за туристичка активност.

---

ТУРИСТИЧКА ДЕЈНОСТ:

ПРОЦЕС, РЕГУЛИРАЊЕ И ЧЕКОРИ НА РЕГИСТРАЦИЈА

 

Постои голема конфузија на шпанскиот пазар за изнајмување имот во ВАЛЕНСИЈА РЕГИОН („Comunidad Valenciana“), околу точните барања, обврски и процесот за развој на активноста за изнајмување во регионот на Валенсија. Откако добивме десетици барања за информации во оваа насока, решивме да го елаборираме овој извештај за да ги разјасниме најчестите прашања што ги бараат нашите клиенти и контакти.

Претходници и закони:

Постојат 2 важни аспекти кои треба да се земат предвид кога ќе одлучите да го изнајмите вашиот имот за туристички цели:

1. ФОРМАЛНИ ОБВРСКИ
2. ДАНОЧНИ ОБВРСКИ

---

 

ФОРМАЛНИ ОБВРСКИ

Постои општа уредба за туристичка дејност, на Декрето 92/2009, од 3^rd од јули 2009 . Оваа уредба има за цел:

– Потврдување на законските обврски и одговорности од станоиздавачите

– Гарантирање на заштита на правата на потрошувачите и корисниците

– Контрола на активноста на станоиздавачите

Овој закон конкретно вели:

1.- Што е „живеалиште or Туристички стан"?

Тоа е имот каде што постојат следниве услови:

– Кога има надоместок за користење.

– Кога има непосредна достапност на станот.

– Кога „употребата“ или „судбината“ на станот е „туристичка“

– Кога тоа се прави „редовно“. Редовната основа значи дека сте во ЕДЕН од следните случаи

– Кога со киријата управуваат големи туристички оператори/компании

– Кога го објавувате имотот на туристички канали (интернет, весници и сл.).

– Кога дури и не сте „компанија“, правите некои од овие услуги: одржување и поправка на имот, услуга во соба, чистење стан, тоалети итн., перење приватна облека или опрема за стан (чаршафи, крпи, итн.), чување на багаж, итн.

Така кога го изнајмувате вашиот имот за „станбени“ цели, со средно-долгорочни семејства или поединци кои го изнајмуваат за „живување“, а не за „туризам“, тогаш, вашиот имот е надвор од оваа регулатива за „туристички имот“.. „Резиденцијални кирии“ ќе бидат регулирани со општиот закон за изнајмување (или „Ley de Arrendamientos Urbanos“). Значи, нема да треба да ги следите овие формални барања за регистрација, но, како што е објаснето подолу, ќе треба да ги пријавите вашите приходи од изнајмување за шпански даноци.

2.- Кои се формалностите за развивање на оваа активност? -Регистрација во Валенсијанскиот регистар за изнајмување за одмор (HRVR).

               - Ако изнајмите само од една до 4 својства, тогаш, треба да се регистрирате како а „особено“.

                - Ако изнајмите повеќе од 4 имоти, тогаш, треба да се регистрирате како „компанија“ or „деловен дилер".

Но, дури и во случај да одлучите да не го регистрирате вашиот имот во регистарот од Валенсија, вашиот имот мора да ги исполнува законските стандарди за квалитет и опрема како во следниот дел.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Од влегувањето во сила на Закон 15/2018 од 7 јуни, мора да се докаже дека туристичкиот имот има поволна сертификат за урбана компатибилност издадена од општината во која живеалиштето е одобрено за туристичка употреба. Овој поволен извештај за компатибилност мора да има безбеден код за потврда (CSV) кој овозможува проверка на интегритетот и автентичноста на електронските документи, како и добивање електронски копии од нив.[/gdlr_notification]

3.- Барања за имот-Правни стандарди за квалитет и опрема:

Секој имот, регистриран или нерегистриран, понуден на пазарот како изнајмување за туристички цели, мора да ги исполнува условите утврдени во законот за која било од класификациите што се сметаат: „Стандард“, „Примарен“ или „Супериорен“. За да се регистрира имотот, тој може да ги добие, како минимум, „стандардните“ барања.

на анекс на законот ги детализира барањата од секоја од овие класификации, во термини.

Како и барањата утврдени со законот, имотите ќе им бидат понудени на клиентите во совршени услови на живеење, конзервација, чиста, а сите комунални услуги и услуги ќе бидат подготвени за првиот ден од окупацијата.

Сопствениците не можат да бараат повеќе од 250 ЕУР на клиентите по депозит/обврзница/гаранција, освен ако купувачите изречно се согласат со поголема сума.

Потребна е лиценца за живеалиште / потврда за живеење

Имотот мора да има сертификат за живеење („Licencia de ocupación“ или „Cédula de Habitabilidad“), и мора да биде опремен со сите бели производи и опрема за да се користи во совршени услови и совршена хигиена.

Куќите во рустикално земјиште бараат промена на класификација на земјиштето

Ако имотот е сместен во рустикално земјиште, тогаш класификацијата на земјиштето мора да се промени за да се овозможи оваа употреба. Ова е многу комплициран процес наречен „Declaración de Interés Comunitario“, каде што салата Twon, со публика до регионалната влада, ја прифаќа промената на употребата на земјиштето. .

ДРУГИ ФОРМАЛНИ ОБВРСКИ:

Покрај евентуалните формални и даночни обврски како што налага законот, посебно ви го препорачуваме следново:

1. Сертификат за архитект: Многу е важно да се добијат совети од специјалисти за да се потврди дали имотот ги исполнува условите според законот. Значи, ќе биде потребно и архитект да го посети имотот и да потврди дали имотот е подготвен за изнајмување.
2. Сертификат за енергетски перформанси: Неодамнешната шпанска нормативност ги принудува станоиздавачите да добијат сертификат за енергетска ефикасност за изнајмување имот. Значи, овој сертификат мора да се добие пред да се понуди имотот на пазарот за изнајмување. Кликнете овде за повеќе информации за барањата за сертификат за енергетски перформанси.
3. Осигурување на куќа: Како сопственик, специјално ви препорачуваме да склучите договор за осигурување за покривање на контејнерот, содржината и граѓанската одговорност. Кликнете овде за да дознаете повеќе за осигурување при изнајмување.

Ако веќе сте договориле осигурување за вашиот имот, а потоа сте решиле да го изнајмите, тогаш тоа е многу важно ја информирате осигурителната компанија за овој факт. Во спротивно, ќе има големи можности осигурителната компанија да не ги покрие штетите настанати од непријавени активности.

4.- Процес на регистрација

а) Формат: Треба да го пополните официјалниот формулар. Кликнете овде за да го добиете. Ве молиме, имајте предвид дека овој формулар е „одговорна изјава“ (или „изјава за одговорност“) каде што вие изјавувате и ПОТВРДУВАТЕ под ваша одговорност дека деталите и информациите вклучени се ВИСТИНИ, бидејќи сте директно одговорни за вклучената содржина.

Значи, ако информациите содржани не се точни (на пример, изјавите дека минималната големина на спалните соби е 8 м2, кога тие се помалку реални), може да одговарате за лажно сведочење, измама итн.

Така, ако не сте 100% сигурни дека вашиот имот ги бара СИТЕ услови за да дојде до „Стандард“ или да видите дали вашиот имот може да биде „Премиум“, тогаш договорете ги услугите на архитект за да направат анкета и да проверите и потврдите дека вашиот имот ги исполнува овие услови.

б) Регистрација. Откако ќе се пополни форматот, треба да го претставите во една од канцелариите на Владата на Валенсија во Аликанте, Валенсија или Кастелон:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Аликанте
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Авда. Херманос Бу, 47 – 12003 Кастељон де ла Плана

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Валенсија
Pl. Алфонсо ел Мањанимо, 15 – 46003 Валенсија

---

Ќе добиете документ за да потврдите дека регистрацијата е завршена. Добивте го регистарскиот број, треба да го регистрирате во СИТЕ публицитети, формати, договори и слично кои произлегуваат од вашата активност.

5.- КАЗНИ

Нудењето услуги без задолжителна регистрација може да ги има следните последици:

– Казни до 90.000 евра

– Суспендирање на дејноста на тој имот до 3 години

– Суспендирање на дејноста на сопственикот до 3 години

6.- Други аспекти

Дали треба да го известам и да го објавам мојот регистарски број кога го огласувам имотот?

ДА. Вашиот регистарски број мора да биде прикажан во сите видови информации, публицитет, огласувачи итн. и регистарскиот број доделен на секое живеалиште.

Може ли да го изнајмувам мојот имот само за соби?

БР. Имотот мора да се изнајмува целосно, а сопственикот не може да живее на него.

Може ли да го изнајмувам имотот како стандардна КРАТКОРОЧНА кирија?

ДА. Но, на овој начин мора да ја откажете регистрацијата во Туристичкиот регистар, бидејќи законот не дозволува огласи за „стандардни кирии“ во туристичките канали. При одлучувањето за изнајмување на имотот, постојат два начина:

• Регистрирање во стандардна кирија. Тоа значи закупнина во краток или долгорочен период, подлежен на договор за изнајмување и користење надвор од туристичка употреба. На овој начин, куќата не може да се објави во туристичките канали (како на пример AirBNB).
• Регистрирање за туристичка употреба. Во овој случај, имотот може да се огласи во туристички канали.

Дали треба да чувам влезна книга за гости?

ДА. Треба да водите книга каде што се евидентирани сите клиенти, во формат што мора да го добиете во локалната Полициска станица или Guardia Civil од местото каде што се наоѓа имотот.

---

ФИСКАЛНИ И ДАНОЧНИ БАРАЊА

А) ФОРМАЛНОСТИ – ДЕКЛАРАЦИЈА:

Кога поседувате имот, а не го користите како постојано живеалиште, СЕКОЈА ГОДИНА треба да приложувате даночна декларација за вашиот имот, и тоа, дури и ако имотот е под закуп или не. А тоа се прави преку ГОДИШНА ДАНОЧНА ДЕКЛАРАЦИЈА.

А, кога изнајмувате имот, а добивате „приход“, тогаш треба да се пријавите во истиот момент кога ќе го добиете приходот, во КВАТЕРНА ДЕКЛАРАЦИЈА.

Кога изнајмувате имот, добивате „приход“ што е предмет на шпанскиот „Данок на доход“. Во Шпанија, во зависност дали сте „шпански даночен жител“ или „шпански нерезидент“.

Ако сте резидент, тогаш данокот е данок на доход на резидент (IRPF-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas“), а ако не сте резидент, данокот е данок на доход на нерезидент (IRPFNR-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Ако сте „шпански даночен жител“, тогаш треба да ги пријавите вашите приходи од изнајмување во нашата ГОДИШНА ДАНОЧНА декларација (модел 100).

Но, ако сте нешпански даночен жител, тогаш треба да ги пријавите вашите приходи во данокот на доход на нерезидент (модел 210) на следниов начин:

– КВАТЕРЛНО: Кога го издавате вашиот имот, декларацијата за овие приходи ја имате во истиот квартал од годината во која се остварени. Значи, овде во овој пост, го разгледавме случајот во кој киријата е за „туристички“ цели, но, исто така, можете да изнајмите и за „станбени“ цели. Во двата случаи, треба да ги пријавите приходите во соодветниот квартал од годината.

 „Резиденцијална кирија“: значи, кога издавате за „станбени“ цели, со среднорочни семејства или поединци кои ја изнајмуваат за „живеење“, а не за „туризам“.

– ГОДИШНО: Како резидент или како неданочен резидент, треба да направите годишна декларација за даноци (IRPF /IRPFNR). Значи, за периодите од годината каде што не го изнајмувате имотот, како нерезидент, треба да платите данок, а тој се пријавува на крајот на следната година.

Пример:

Вие не сте резидент и добивате кирија за туристички имот во февруари 2015 година.

1.- Квартална декларација: Тој приход треба да го пријавите во истиот квартал. Презентациите на овие декларации мора да се направат пред 20 дена по крајот на кварталот. Во случајот на примерот, приходите од закупнина од квартал јануари-март, треба да се пријават во даночните декларации за поднесување пред 20.^th од април 2015 година.

Остатокот од 2015 година нема понатамошна кирија на имотот.

2.- Годишна декларација: Потоа, пред крајот на следната 2016 година, треба да приложите декларација за даноци и да платите за времето кога имотот не е изнајмен.

Затоа, ве молиме, информирајте се дека при изнајмување на имот за туристички цели, заедно со вашата ЗАКОНСКА обврска да го регистрирате вашиот имот, имате ДАНОЧНА ОБВРСКА приходите да ги пријавувате КВАРТАЛНО, а потоа ГОДИШНО, за остатокот од годината.

Дали треба да платам ДДВ? Постои голема конфузија на пазарот се избегне ова прашање. Чисто, приходите од изнајмување не подлежат на ДДВ.

Значи, доколку вашиот имот го изнајмувате и за станбени или за туристички цели, НЕ МОРА ДА ИЗДАВАТЕ ФАКТУРА, а трансакцијата НЕ СЕ ОДАНОЧУВА СО ДДВ.

Но, ова за секој случај приходите што ги добивате се САМО ЗА ИЗНАЈМУВАЊЕ. Но, кога нудите други услуги слични на хотелот, како:

– Ресторан, храна, појадок

– Чистење внатре во станот

– Перење крпи, чаршафи и сл.

Во овие случаи, треба да ИЗРАБОТЕТЕ ФАКТУРА и да наплатите ДДВ на вашата услуга. Барањата ќе бидат:

– Направете фактура за секој од вашите гости

– Наплаќајте ДДВ (10 %)

– Декларирајте ДДВ квартално

– Декларирајте ДДВ годишно

– Да се ​​регистрирате како деловен професионалец во Даночната служба

– Да се ​​пријавува данок на доход квартално

– Да се ​​пријавува данок на доход годишно

Б) ДАНОК ЗА ПЛАЌАЊЕ:

Појаснето погоре, ќе разгледаме сега како да се плати приходите добиени преку викендица.

На нето износите добиени од киријата, можете да намалите:

– Пропорционална камата (не капитал) на хипотеката (или кој било друг вид кредит што се користи за купување на имотот) платен за стекнување на имотот.

– Пропорционалниот совет на данокот, собирањето ѓубре, осигурувањето на куќите, таксите од заедницата итн.

– Пропорционалните реформи, одржување, мебел, опрема, вода, струја, интернет итн.

– Маркетинг, публицитет, адвокати итн.

Пример:  

„А“ има куќа на Коста Бланка, која не се користи како постојан дом, и тој одлучува да ја изнајми преку Airbnb или други слични платформи.

• Пријавување на добиената кирија: Куќата е проценета на 150.000 евра, а вкупната добиена кирија е 6.000 евра за 4 месеци, мај, јуни, јули, август 2015 година.

1. Советот на данок. Годишно е 500 евра. Значи, 500/12*4 = 166,6 ЕУР. Ова е пропорционален износ на Советот за данок во периодот од 4 месеци во кој куќата била изнајмена.
2. Хипотекарни камати: „А“ има исплатено таа година 1.200 евра хипотекарни камати, така што 400 евра одговараат на периодот на изнајмување.
3. Надоместоците за заедницата: годишно се 600 евра, така што 200 евра одговараат на периодот на изнајмување.
4. Собирање ѓубре: 150/годишно. Значи, 50 ЕУР одговара на периодот на изнајмување.
5. Осигурување на куќа: 350/год. Значи, 33,1 ЕУР одговара на периодот на изнајмување.
6. Плаќање на такси за маркетинг: 300 ЕУР
7. Вода, струја, гас, интернет: 450 ЕУР одговара на периодот на изнајмување.

ВКУПНИ ТРОШОЦИ: 1.599,7 ЕУР. Ова ќе биде вкупниот износ што „А“ може да го одбие од примените приходи. Значи:

6.000 – 1.599,7 ЕУР = 4.400,3 ЕУР

Се плаќа износ од 4.400,3 евра 836,057 евра даноци, според скалата подолу:

Стапка на данок за 2016 година:

• Од 0 до 12.450 евра – 19%
• Од 12.451 евра до 200 – 24%
• Од 20.201 евра до 35.200 евра – 30%
• Од 35.201 евра до 60.000 евра – 37%
• Од 60.001 евра -45%

И оваа даночна пријава требаше да биде извршена во 2 пријави, направени во соодветниот квартал од 2015 година. На овој начин:

– Закупнината добиена во мај и јуни требаше да биде пријавена во кварталната декларација направена пред 20^th од јули 2015.

– Закупнината добиена во јули и август требаше да биде пријавена во кварталната декларација направена пред 20^th од октомври 2015 година.

• Прогласување на остатокот од годината: Бидејќи куќата не е постојан дом, тогаш „А“ мора да изјави и да плати, до крајот на годината куќата е празна. Значи, ова се плаќа:

– Во годишната декларација за данок на доход. Ако „А“ бил жител на Шпанија, пред крајот на јуни 2016 година, а ако „А“ бил нерезидент, пред 31.12.2016 година.

– Стапка: Просечно 0,5 % од вредноста на Catastral.

 

---

Консултирајте ја нашата услуга за регистрација од врата до врата!

Можеме да го регистрираме вашиот имот и да добиеме лиценца за регистрација

Само контактирајте не!