Како да купите имот во Сан Себастијан – Доности

ЗАПОЗНАВАЊЕ ЗА ДОНОСТИ – САН СЕБАСТИАН ЗА ИДНИ КУПУВАЧИ НА ИМОТ И ИНВЕСТИТОРИ ВО НЕДВИЖНОСТИ

Градот Сан Себастијан – Доности

Вовед – Потеклото на Доности

Историски се вели дека населбата од која настанал Сан Себастијан бил манастирот Сан Себастијан ел Антигуо, како и замокот Монте Ургул, и градот сместен во гробницата што го поврзувала со земјата чии жители велат дека историски тие беа посветени на риболов и трговска дејност.

Околната територија беше преполна со фарми кои исто така се занимаваа со земјоделски работи.

Мора да се каже дека Сан Себастијан се наоѓа како точка на контакт помеѓу два различни региони: морето и внатрешноста на копното. За пристап до внатрешните земји, копнените патишта имале реката Урумеа за пристап до брегот и на тој начин развивање на трговска и трговска активност со внатрешноста.

Всушност, градот имал поморско пристаниште и друго речно пристаниште (или Санта Каталина), покрај пристаништето Пасајес, кое долги години било под јурисдикција на Сан Себастијан.

Санчо Ел Сабио беше тој што му ја додели повелбата на овој скромен центар за население, бидејќи веќе почна да има почетна комерцијална активност.

Со текот на годините, а со оглед на нејзината близина до границата, имала и одредено воено значење, што довело до изградба на различни утврдувања кои се развивале со текот на времето до средината на 19 век.

на урбан развој на Сан Себастијан- Доности има неколку фази :

Првиот до уништувањето од опсадата од 1813 година (Војна за шпанска независност) .

Од средниот век до 16 век, во градот не биле забележани големи структурни промени. Тоа е заградено урбано јадро обдарено со план од правилен геометриски тип, со важна јурисдикција над соседната земјоделска територија и некои помали јадра што го опкружувале.

Од околината на примитивниот средновековен замок Ургул, изградени се различни појаси на ѕидови кои ќе го ограничат урбаниот развој до 19 век.

Во XVI век биле преземени градежни работи и проширување на новите ѕидини.

Овие работи продолжуваат да се изведуваат во текот на 17 век, а во помала мера во 18 век.

Оваа фаза завршува со речиси целосно уништување на градот во 1813 година. На овој датум градот е уништен од опсадата на градот од војводата од Велингтон (Војна за независност), и тој е повторно изграден, со што сегашниот дел излегува стар.

Во 1854 година Сан Себастијан бил назначен за главен град на Гипускоа.

За време на тие датуми, важна туристичка активност се приклучува на комерцијалните и административните активности на градот, бидејќи од средината на 19 век тој е избран за летна резиденција на кралското семејство.

Во тие години било дозволено уривање на ѕидовите, па градот престанал да биде воено место.

Почнувајќи од тие години, започна развојот на областа Енсанче, со изградбата на јужниот дел на Сан Себастијан Енсанче, кој исто така ги окупираше мочуриштата и Ареналес де Урумеа.

Ensanche има правилен модел, со прави улици, кои формираат квадратна мрежа, истакнувајќи ја таканаречената Avenida de la Libertad.

Оваа област има важна туристичка и рекреативна употреба со Paseo de la Concha. Исто така, има важна станбена, административна и комерцијална употреба.

Индустриските активности се движат кон Ибаета, Антигуо и она што подоцна ќе биде Барио де Грос.

Најскромните класови се концентрираат во Стариот дел или се движат кон Стариот.

Подоцна започнале работите на Енсанш де Грос или Зуриола, во Ареналес што се протегала помеѓу реката Урумеа и падината на планината Улија.

Областа што денес се смета за Центар е изградена помеѓу 1867 и 1910 година. Центарот на гравитација на градот се префрлил од плоштадот Гипускоа до Авенида де ла Либертад, која денес ја сочинува оската на Доности. Стариот град, поради неговата тешка рамка, е преместен во област на рекреација и мали продавници, бидејќи не е подготвен да развие модерна комерцијална, сообраќајна и транспортна дејност.

Подоцна, урбаниот развој се поларизираше кон улиците Сан Мартин, мрежата на улици околу плоштадот Буен Пастор и улицата Прим, додека градбите на улиците Грос, Антигуо и Амара Виехо се издвојуваат.

Плоштадите на Доности

Доности има многу и разновидни квадрати, како што е Плаза де ла Конституција, кој е простор за општествени односи и настани од популарен, спортски и културен карактер, оставајќи ги под своите аркади комерцијалните подови, на чиј врв се куќите.

Во прилог на Плаза де ла Конститусион, Доности ги има следните плоштади:

• на Плоштад Троица, која има за цел културни и спортски активности.
• на Плаза де Зулоага каде што има градина, и музејот Сан Телмо.
• Покрај тоа, го наоѓаме малиот Плаза Ласала.
• Го наоѓаме и Булеварот Аламеда дел, чиј централен простор го заземаат градините и јавните служби, што е една од основните оски на патната мрежа и спојот помеѓу стариот дел и проширувањето.
• на Плаза де Гипускоа, со својата градина во централниот дел, е место за рекреација и рекреација со мало езерце. Околу кои има стопански простории, над кои се наоѓаат куќи, канцеларии, како и Палата на провинцискиот совет Гипускоа. Претставува место на атракција и централност за градот, заземајќи и централна позиција во проширувањето.
• на Плаза дел Буен Пастор е простор за одмор. На овој плоштад се наоѓа катедралата, опкружена со куќи со комерцијални подови. Околу овој плоштад се уникатните згради Кореос и културниот центар Колдо Митселена.
• на Плаза де Билбао се наоѓа и на една од страните на циркулационата област на Кале Прим.
• на Плаза дел Сентенарио е точката за поврзување помеѓу населбите Амара Нуево и Амара Виехо.
• на Плаза де Пио XII се наоѓа помеѓу една од најважните области за внатрешна и надворешна врска на градот. Преку него се поврзува со автопатот Билбао-Бехобија. Во него е подделегацијата на Владата, автобускиот терминал и хотелот Амара Плаза.
• на Плаза де Ирун, во населба Амара Нуево. На овој плоштад се наоѓа мрежата на врски што ги поврзува авенијата Мадрид, реката Урумеа и врските со Лоиола. Во него се издвојува трговскиот центар ARCCO.
• Останатите плоштади во населбата Амара Нуево се наоѓаат во внатрешноста на блоковите, некои од нив ги претставуваат во нивните ниски трговски објекти, гаражи и работилници, додека други се окупирани од мали градини и рекреативни површини.

Ова се квадратите на Армеријас, Ферериас, Етџебери, Кофрадијас, Меркандерес, Солдадос, Маринос, Пребосте, Студии.

• на Плаза де Сарагоса е неговото место на транзиција и рекреација во центарот и Miraconcha .
• на Плаза де Еускади и Plaza de España се места на премин помеѓу улиците кои, преку овие плоштади и мостот Санта Каталина, ги поврзуваат населбите Грос, Амара, Егиа-Аточа и Центро.

населба Доности

Алца

Населбата Алца се наоѓа на еден од ридовите кои доминираат во заливот Пасаја, заземајќи ги неговите падини. Тоа е најисточната населба на градот, која се наоѓа на границата со термините Пасаја и Рентерија. Се протега над еден рид на чиј врв се наоѓал центар за население, кој отстапил место на прогресивна окупација, во последните четириесет години, на северната, источната и западната падина, како и изградбата пред националниот автопат и во долините Тксингури и Молинао, што претставува јасно препознатливо парче во градот.

Самите карактеристики на физичката средина, а особено нејзината топографија, истакнати со распоредот на големите инфраструктури извршени во неговата околина (пристаништето Пасаја, автопатот Билбао – Бехобија и неговите врски со Ла Херера и пристаништето) го сочинуваат, денес, границите на Соседството се целосно дефинирани, освен неговото континуитетно решение на исток во областа Антксо во Пасаја и областа Гарбера, која се наоѓа на југозапад.

Има проширување од речиси 230 ха. дека PGOU го дели на дваесет и пет назначени области за урбана интервенција (AIU): La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta , Arria, Carretera NI (дел La Herrenavistaen, LaBues , Алто де Буенависта, Ескалантеги, Мендибил, Путксузуло, Молинао, Папин, Ландаро, Гарбера, Еснабиде, Дон Боско, Лас Мерцедес, Аудиц-Акулар и Лузуријага.

Соживотот на некомпатибилни намени и потребата од обнова на недовршените простори сочинуваат уште две карактеристики на населба во која се наоѓаат вкупно 7,501 дом, 139,716 м2 за индустриски намени и 55,207 м2 за терцијални намени.

На ниво на обезбедување опрема на заедницата, Алца има стандард над општинскиот просек кој произлегува од акциите спроведени во последните години: спортски центар Ларес, Дом на култура Касарес, здравствен дом, едукативни центри итн., кои ги започнаа важен процес на реструктуирање.

Со оглед на проблемот, PGOU се одлучува за рехабилитација на урбаното ткиво, трансфер на индустрии, подготовка на алтернативно индустриско земјиште, понуда на терцијарно земјиште итн. Што се однесува до конкретни активности, мора да ги истакнеме овие: ремоделирање на Херера и Buenavista пристапи; извршување на нови пристапи од Intxaurrondo и Molinao; внатрешна реформа на Херера, Ларатксо и Буенависта; интегрирана рехабилитација во Алца, Арија и Молинао; завршување на областите Олета и Дариета; создавање на индустриско земјиште во Ландаро и Мајамарка; прогноза на трговски и канцелариски центар во Ларди-Алде; извршување на парковите Арија, Гарберако Гаина и Ларес; и проширување на спортскиот комплекс Ларес.

Амара Бери (Амара Нуево)

Со вкупна површина од 132 хектари, тој е ограничен на север со реката Урумеа во меандерот што се граничи со полуостровот Мундаиз. На исток и југ преку „обиколниот“ пат и на запад преку железничките линии Еуско Тренбидеак и новиот пат Амара-Ајете. Ги опфаќа рамните земјишта на рамнината Урумеа и коритата Аноета и Морланс (во нејзиниот долен дел) кои сочинуваат природни продолжетоци на рамничарските почви. Дел од падината на паркот Алколеа (област Ибајалде) е исто така инкорпориран, иако се наоѓа на десниот брег на реката. Поголемиот дел од соседството се смета од страна на PGOU како урбано земјиште, освен областите Ensanche de Amara IV и Riberas de Loyola, кои се класифицирани како земјиште за развој во тек.

Амара-Бери е една од најважните населби во станбениот развој на градот, со планирани вкупно 13,199 домови во развојниот хоризонт на Генералниот план.

анорга

Населбата Ањорга е составена од два големи џебови почва лоцирани од двете страни на автопатот НИ, во делот помеѓу врската со варијантниот пат кон јужниот дел на Ибаета и општината Ласарте.

Зафаќа површина од приближно 123 ха. Несоодветните пристапи од НУ до постојните станбени зони со последователна изолација што тоа ја предизвикува и ниското ниво на опрема се двете прашања кои се издвојуваат негативно.

Старата Ондарета

Соседството Ел Антигуо-Ондарета го зафаќа северниот дел од рамните области на Вега де Ибаета до брегот и ридот Лугариц (Семинарио), има површина од 116 хектари и е ограничена на север со пристапни патишта до Игелдо и плажата Ондарета; на југ од страна на Камино де лос Пинос и пешачки пристап до Fundación Matía; на исток по улиците Паласио и Д-р Марањон и на запад од Авда. де Толоса и падината на Монте Игуелдо.

Во 1990-тите имаше важен поттик и во изградбата на домови и опрема (спортски центар, амбуланта, итн.).

Тој е поделен на следните урбани акциони области: Мирамар-Ондарета, Ел Антигуо, Семинарио, Лугариц, Лизаритури, Бента Бери, Северниот универзитетски кампус, Енсанче де Ондарета, Сиудад Жардин де Ондарета I и II.

Атегориета-Улија

Населбата Атегориета-Улија се развива во подножјето на јужната падина на планината Улија. Има површина од 67.53 хектари и се граничи на запад со Сагуес, на југ со Авда. де Навара и железницата РЕНФЕ, а на исток од Алто де Миракруз.

Неговиот развој е во основа линеарен, во прв случај поддржан од стариот пат Атегориета, а подоцна и на авените Навара и Атегориета, искачувајќи се по ридот Улија одржувајќи релативно хомогена максимална референца за корниз. Типологијата на населбите, иако не е современа, во својата генералност одговара на станбени објекти со низок развој и изолирани станови, меѓу кои се размножуваат обичните парцели окупирани од големи згради кои се контрастни во станбената средина.

Во соседството се разликуваат пет области: Мантео, Улиа-Барен, Миткселене, Токи-Едер и Атегорриета, кои за потребите на извршувањето на планирањето се класифицирани како урбано земјиште.

И покрај очигледната хомогеност, проблемите на Барио се различни. Потребна е реконструкција поради проблеми како што се недоволната патна мрежа, големата густина во одредени области, мешањето на намени и недостатокот на паркинг и слободни места.

Во областа Мантео има поголема густина на окупација со конфликти за пристапност, додека другите области имаат повисок квалитет на животната средина, што, сепак, е придружено со недостатоци на истото поле. Типологијата со мала густина на соседството доведува до дисперзија на јавните простори кои достигнуваат високи стандарди во Мантео, по интервенциите што се случија во последниве години, и намалени во областите на градските градини, како што е вообичаено во овие типологии.

Запазена е обврската за реконструкција на областа, која има форма на низа урбани акции: трансформација на индустриските намени во терцијарни, создавање нови плоштади и слободни простори во Санта Тереза, Мантео итн., урбанизација на паркот Улија во областите во непосредна близина на соседството, изградба на спортски центар и обезбедување на подземни паркиралишта во Мантео. Од друга страна, потребно е и консолидирање на станбената типологија со мала густина како карактеристична употреба, приспособување и приоритизирање на патната мрежа, развој на слободни меѓупросторни површини, решавање на дефицитарните врски и мнозинска консолидација на употребите на опрема.

Ајете

Населбата Ајете се наоѓа во централното подрачје на градот и го зафаќа врвот и падините на Алто де Ајете, лоциран помеѓу рамнините Ибаета и Урумеа.

Има приближна површина од 233 хектари и се граничи на југ со варијантата Сан Себастијан, на север со Пасео де Мираконча и Камино де Сан Роке, на исток со железничките линии Еуско. Тренбидеак, новиот пат Амара – Ајете и патот Ерондо, а на запад со рабовите на превојот Лугариц, патот Ибаета-Ајете и Авенида де Толоса.

Ајете одговара, генерално, на карактеристиките на градинарски град со средна густина во населените области и дека има недостиг од опрема за заедницата, недоволно патно поврзување помеѓу различните развиени области и мала поддршка за комерцијални активности. Поради сите овие причини, планирано е да се спроведат некои урбани акции: спортскиот центар Тксанкса-Ерека и спортските области Ланбери, Пујо и Пагола; Трговскиот центар Ткса-Ерека; изградба на патот Амара-Ајете-Ибаета/Ел Антигуо (1999); и создавањето на парковите Пујо и Арбаизенеа.

Центар-Центро

Ограничена на север со отворено море, на исток со реката Урумеа, на запад со Баја де ла Конча и ридовите Ајете, и со новата Енсанче де Амара на југ, Центарот, за целите на Генералниот план, е конституиран преку Историскиот кварт, Енсанш од 19 век, Пасео де Мираконча и ридот Сан Бартоломе, сите изградени области, на кои се додадени планината Ургул и островот Санта Клара.

Зафаќа површина од 116 хектари и е ограничена на следниов начин: Ургул-Санта Клара, пристаниште, Парте Виеја, Енсанче, Сан Бартоломе, Амара Захара (Стара Амара) и Пасео де Мираконча. Сите тие се класифицирани како урбано земјиште.

Како област со голем еколошки, архитектонски и урбан квалитет, активностите што ги планира ПГОУ за Центарот во основа се насочени кон зачувување на неговите карактеристики.

Така, во последната деценија на 20 век, план за санација на историскиот кварт, заштита на изграденото наследство, уште еден План за преструктуирање на сообраќајот, со оглед на можноста за закопување на патиштата Еуско. Trenbideak, и имплементацијата на Ensanche во областа Сан Бартоломе3, Културен центар во старата Пескадерија (1999) и можната локација на автобуската станица. Од забележливо значење е планот за преуредување и реновирање на Булеварот (1999) и Алдерди Едер (1998), акции кои заедно со пешачењето произлезено од новото уредување на патниот систем треба да претставуваат основен фактор за подобрување на квалитет на животната средина. на Ensanche и неговата комерцијална привлечност. За да завршиме со оваа област, посочете дека културниот центар Колдо Миткселена (1993) е една од работите што се изведени и со голем успех од сите аспекти.

Егија

Егиа претставува јасно препознатливо соседство во урбаното ткиво со услови на централност кои делумно се амортизирани поради неговата локација на исток од железницата и нејзината топографија.

Населбата има совршено препознатливи физички граници, кои делумно претставуваат бариери во нејзиниот однос со остатокот од градот. Така, таа се граничи на север со распоредот на железницата RENFE, на запад и југ со текот на реката Урумеа и на исток со долината Марутксипи и областа Барацатеги, каде што, сепак, се јавува континуитет на заплетот. поочигледно.

Со цел да се интегрира урбаното парче во градот, просторот окупиран од стариот стадион Аточа и Меркадо де Фрутас е наменет за изградба на куќи, отворени простори и терциерни намени (Палата на правдата), застапувајќи го Генералниот план за решавање на комуникации околу вијадуктот Изтуета, дополнети со пешачки врски преку него на висината на мостот Санта Каталина и новиот мост планиран пред паркот Араба, ремоделирање на постоечкиот надвозник на станицата (1999). Дополнително, PGOU предлага нов патен пристап од Амара Осинага и Интксауррондо, итн. Непостоечките спортски објекти на Егиа доведоа до изградба на спортскиот центар, предниот терен и дополнителни патеки на локацијата Мармолес Кантабрија, со што се реши проблемот. Од друга страна, врската на оваа населба со Интксауррондо беше подобрена со проширувањето на Авда. де Амецагаина . Вреди да се забележи и изградбата на домови на Пасео дел Урумеа и во Батеила (1999-2000).

Голем

Има приближна површина од 44 ха., што ја сочинува населбата ограничена со PGOU со помало проширување. Тоа го претставува источното проширување на градот, проектирано во последователни фази, кои вклучуваат прогресивна физичка окупација на земјиштето повратено од реката и морето. Во моментов, недовршена, се предвидува да ја дефинира неговата конечна конфигурација.

Територијата е забележливо хоризонтална и претставува, и покрај нејзината централност во градот, јасно препознатливо парче поради неговата историска меморија и категоричноста на нејзините граници: реката Урумеа на запад, железничката линија РЕНФЕ на југ, Авда. на Навара и подножјето на Монте Улија на исток и морето на север.

Целото соседство е класифицирано како Урбано земјиште. Забележливи се интервенциите кои се состојат од ремоделирање на плажата и шеталиштето Зуриола (1995), изградба на аудиториумот и конференцискиот центар Курсаал (1999 година), планот за урбанизација и рехабилитација за Сагуес, како и уривање на пазарот Грос и изградба на куќи на нејзината локација (1997).

Ибаета

Со површина од 192 хектари, ги зафаќа рамните површини на истоимената рамнина од спојот на варијантата во Ањорга до Енсанш де Ондарета, како и дел од падините на Лугариц и Игуелдо, кои ја ограничуваат на исток и запад, соодветно.

На ридот може да се забележи прекумерен развој на згради, неповрзани едни со други, делумно некоординирано планирање за слободни зони, недостаток на соодветна основна форма на патот и локални слободни простори. Прогнозите за интервенции за ублажување на овие недостатоци се извршување на станбени згради (Ондарета, Бента – Бери, Еротабуру, Берио, итн.), на индустриските области Игара, Ел Инфиерно и Зуатсу, на патот Ибаета-Ајете… се очекува подобрување на Авда. де Толоса како фундаментален конфигурациски елемент на урбаниот развој на целата област, заврши Универзитетскиот кампус, изградбата на Benta – Berri (1999) и универзитетските спортски центри, парковите Алморза и Лугариц и уште една серија паркови и градини.

Исто така, предложена е интегрирана и сложена програма за користење што му овозможува на соседството, заедно со остатокот од Вега што припаѓа на населбата Ел Антигуо-Ондарета, условите на централност неопходни за да се формира алтернативен пол на урбаниот центар.

Акциите во Муитеги (создавање „спортски парк“), Беријо (мешан станбен развој на „отворена градба“ и „во развој“), Игара (одржување на индустриска употреба.), Еротабуру (изградба на куќи и две терцијални кули користи, едно од нив седишта на провинциското Министерство за финансии на Гуипцпа ) и Зуацу (создавање нова зона на „индустриска употреба“ наменета за имплантација на незагадувачки модалитети на половина пат помеѓу индустријата и технолошкиот парк.

Игуелдо

Оваа населба е составена од три јасно диференцирани урбани енклави вметнати во неразвивачката територија на Монте Игуелдо, со вкупна површина од 25.8 хектари.

Енклавите на кои алудиравме се, на прво место, областа што ја опфаќа источната падина на Монте, ограничена со пристапните патишта до Игуелдо („Фаро“ и „Пуебло“) и врвот. Вториот е составен од станбената област „Амезти“, составена од тесен појас земја сместен на северната падина на Монте и ограничен на југ со пристапниот пат до урбаната област Игелдо. Вториот, заедно со новоразвиената територија што е ограничена во нејзината околина, ја сочинува третата од гореспоменатите енклави што го сочинуваат Игуелдо.

Урбаниот проблем што постои во Игуелдо е следниот: прекумерно згуснување на станбените области, прооден сообраќај и потреба од ограничен и постепен развој на Каско. На ова мора да се додаде и сценската важност на падините на Игуелдо.

За да се избегне згуснување, се предвидува постојната зграда да се консолидира, не предвидувајќи повеќе градежен развој од одредена важност од онаа што одговара на областа „Игелдоко Забалпена“. За проблемите што ги има Каско, патниот сообраќај што минува низ него би се елиминирал преку изградбата на обиколницата на „Пуебло де Игуелдо“. Заедно со ова, ПГОУ предвидува проширување на Забавниот парк и создавање на отворени простори во општа скала.

Интексауррондо

Intxaurrondo се наоѓа на исток од градот и се издигнува на неговите падини за да се приближи до високите области на Ametzagaina откако го прескокна вештачкиот рез создаден во 1970-тите со изградбата на обиколницата Доностија-Сан Себастијан.

Се ограничува на север со распоредот на железницата РЕНФЕ, освен првобитното јадро; на Запад со соседството Егиа (област „Јаи-Алаи“ и гробиштата Полое); на југ со пристапите до автопатот и паркот Лау-Хаизета, кој ги вклучува ридовите Амецагаина, и на исток со врската Херера – Интксауррондо од гореспоменатата варијанта.

Неговото проширување достигнува површина од 156 ха., во која се забележани типичните проблеми на периферијата на градот: изолација, лоша пристапност на патиштата, недостиг на слободни места во одредени сектори, паркинг и опрема. Сепак, голем дел од овие прашања се значително подобрени со извршувањето на новите пристапи од Авда. де Атегориета и варијантата.

За негово решавање се предложени многу урбанистички акции, од кои некои се веќе спроведени: закопување на пругата; создавање на Paseo de Zubiaurre; нови патни пристапи преку Маррутксипи, Алца и Амара Бери; прогноза на нови станови од јавна иницијатива во Монс и Барацатеги; обезбедување на трговски центар во Марутксипи; создавање на паркови во Марутксипи и Барацатеги, градини и плоштади; изградба на спортски центар, ординација, училишта и резиденција за стари лица; обезбедување на паркинзи.

Лоиола-Мартутене

Со приближна површина од 114 ха., населбата Лоиола-Мартутене ги зафаќа рамните земјишта на рамнината на реката Урумеа додека минува низ југоисточната зона на општината, вклучувајќи го ридот Ла Сале, кој ги дели областите Лоиола и Шорес на Лоиола.

Ограничен е на север со реката Урумеа и варијантниот пат, на исток и запад со падините на Инксауррондо-Алца и Зороага соодветно, достигнувајќи на југ до границата на општината Сан Себастијан со Астигарага.

Преквалификацијата на релативно неуредната и недоволно опремена урбана структура на постојните станбени и индустриски центри е несомнено една од основните цели на интервенција во оваа населба, како и нејзиното соодветно поврзување на урбано ниво со соседната населба Амара-Бери.

Поради тоа, Лоиола страда од проблеми со паркирање, сообраќај, недостаток на опрема и слободни места. Покрај тоа, има висока густина, има мешавина од некомпатибилни намени и проблемите со поплавите се пречести.

Од сите овие причини се предлагаат посебни планови за рехабилитација во Лоиола, Тхомин Енеа и Мартутене, Проекти за канализирање на реката и распоред на автопатот, прошетка покрај реката и изградба на спортски парк во Мартутене. Забележете дека спортскиот центар Ла Сал, кој има гаражи и канцеларии, беше завршен во 1997 година.

Миракруз - Бидебиета

Се наоѓа на јужната падина на планината Улија, на исток од градот, граничи со Пасаја и се протега на југ до железничката линија РЕНФЕ. Има површина од 57.10 хектари и неговата временска и физичка конфигурација одговара на различни моменти и типологии. Така, изолирани едносемејни згради, полигони со отворен план со високи кули и конструкции што се појавија надвор од планот наредени пред патот ја сочинуваат сликата на оваа населба.

Ако го погледнеме урбанистичкото планирање на областа, сфаќаме дека има две многу различни ситуации од двете страни на Avenida Alcalde Elosegi. На север се наоѓаат развивањата на линеарни блокови и кули, каде што се дијагностицира проблем во специјализацијата, хиерархијата и управувањето со слободните простори, на кои се додава постоењето на неразвиени празнини, несигурноста на условите за пристап на одредени згради, недостигот на паркирање и мистификацијата на употребите, понекогаш со очигледни некомпатибилности, како што е случајот со Гомиштеги.

На југ, населбите реагираат главно на типологии со низок развој, што значи дека делот на патот и пристапноста се специфични проблеми.

Соочени со оваа опишана ситуација, ПГОУ предлага акција на патот, проектирање на нови врски во Гомиштеги за подобрување на животната средина и условите за пристапност. Употребата на патната делница исто така е изменета, намалувајќи ги коловозите во северната зона во корист на паркинзите и тротоарите, и проектирајќи патишта со коегзистенција на делницата и намалена брзина во јужната зона.

Накратко, се консолидира развојот спроведен за промовирање на внатрешната реформа на областа Гомиштеги и преуредувањето и обновувањето на јавниот простор.

Мирамон- Зороага

Овој простор од 265 хектари се наоѓа јужно од општината, сместен на ридовите кои доминираат во долината Урумеа и во тековите Баркаизтеги и Ањорга. Се ограничи на север со автопатот, на запад со Ањорга-Тксики, на југ со Ориаменди и долината Баркаизтеги и на исток со каменоломите на Лојола и падините што се спуштаат на Мартутене.

Во моментов тоа е ретко окупирана област во која расфрлани се куќите, претежно од изолирана типологија, и големи објекти: Сиудад Санитарија, Поликлиниката Гуипускоа, Еускал Телебиста итн.

Негативните прашања што треба да се решат се пристапноста и несоодветната патна мрежа. Со создавање на нов пристап од автопатот и подобрување на патиштата Алдапета и Аноета, се надеваме дека ќе се најде решение.

Предлогот, исто така, ја предвидува специјализацијата на областа за населување на употреби и типологии слични на оние што се во моментов, проширени на активности типични за технолошкиот парк Мирамон и рекреативните објекти Илумбе, во кои е изграден центар за одмор (1999) кој вклучува Ринг за бикови (1998).

Зубиета

Подрачјето на кое се осврнуваме во овој труд се однесува на подрачјата кои не се класифицирани како земјиште што не може да се развие, односно нешто повеќе од 46 ха. од 770 ха. кои приближно ја сочинуваат целината на оваа западна енклава, која се наоѓа во гореспоменатата рамнина или веднаш до неа и, според тоа, се населила на значително рамна територија, пред која се наоѓа и таканаречената куќа Аизпуруа и областа окупирана од Доностија. -Хиподромот Сан Себастијан и разни објекти и опрема.

И енклавата и горенаведените населби не припаѓаат целосно на општината Доностија, делумно одговарајќи на соседната општина Усурбил според неодамна договорената демаркација.

Урбаните проблеми на населбата се насочени кон потребата од решавање на проодниот сообраќај низ јадрото и општата пристапност. За таа цел, PGOU планира да ги подобри патиштата и да обезбеди тротоари до пристапниот пат од Lasarte-Oria и Txikierdi. Исто така, се смета дека е погодно да се дефинираат насоките за резиденцијален развој на јадрото, предмет на постојани иницијативи кои до денес не вродиле со плод, со цел да се генерира станбена понуда со која се избегнуваат тензиите на неселективно окупирање во рамнината.

Од друга страна, се наметнува потребата од преуредување на објектите на Хиподромот, неговата непосредна околина и неговите евентуални барања и можности за проширување, како и можност да се има земјиште за различни намени со поволни топографски и пристапни услови, зачувувајќи ја рамнината во која било. случај. Север и во секој случај имајќи ги предвид посебните еколошки услови на територијата.

Во однос на урбаните интервенции на неразвиеното земјиште, PGOU мора да го нагласи, покрај Мендизоротц, Улија, Лау-Хајзета и Ориаменди, отворањето на контролирана депонија за инертен отпад.

Урбаната рамка на Доности

Можеме да најдеме затворени и отворени блокови (со слободни места во центарот), правилни (имаат дефинирани геометриски форми) и неправилни (без правилна полигонална форма).

Од друга страна, во планот се забележува симетрија и униформност во она што го нарекуваме Централен град и дел од неговата комплементарна област, со што може да се разликуваат различните фази на неговиот развој.

Развојот на урбаната рамка и структурата низ историјата на градот е веќе претходно анализиран. Сега ќе застанеме на сегашната урбанистичка рамка на целото општинско подрачје.

Само планот на Стариот град може да ни даде нејасна претстава за првите урбани ткаенини на градот. Мора да се запомни дека до 18 век преовладувал средновековниот авион. Во плановите пред 18 век, оградениот ограден простор изгледа целосно окупиран од блокови од куќи, кои редовно се исечени од улиците и кантоните, потсетувајќи на воен камп. Во овие блокови куќите се групирани компактно без да остават никаков отворен простор, со исклучок на Plaza Vieja, која водела до Puerta de Tierra. Во 18 век, воведена е големата новина на Плаза Нуева, во центарот на градот, со прекрасни порти.

Пожарите, на кои веќе се осврнавме, не внесоа промени ниту во структурата, ниту во урбаната морфологија на градот. Куќите биле обновени, со истите карактеристики, на нивните стари парцели.

По пожарот во 1813 година, градот бил реконструиран, сè уште во неговите ѕидини. Беа потребни 36 години за да се изврши работата, а резултатот беше сегашната Парте Виеја, која е опфатена помеѓу Монте Ургул, сегашниот булевар, пристаништето и улицата Сан Хуан, со површина од 10 хектари.

Комисијата за реконструкција падна во рацете на архитектот Педро Мануел Угартемендија, кој, по одредени конфликти со сопствениците на парцелите, продолжи, заедно со архитектот Алехо де Миранда, да го обнови градот на претходно постоечките парцели. На овој начин единствена утеха им остана на архитектите да се уредат и прошират некои улици и да се утврдат некои уредби за типологијата и морфологијата на градбите.

По одобрението за уривање на ѕидовите (1863), во 1864 година започнала работата на јужниот дел на Енсанче, според предлогот на Антонио де Кортасар, кој со последователните проширувања влијаел на околу 70 Ха., во период од околу триесет години. Во тоа време беа воведени значајни. Комплексот е структуриран околу оската Север-Југ (сегашната улица Хернани), продолжение на улицата Мајор во Стариот град. Паралелно со улицата Хернани и следејќи го текот на реката, помеѓу мостовите Санта Каталина и Зуриола, се наоѓа Paseo de la República Аргентина. Булеварот Аламеда дел и Аламеда де ла Либертад го затвораат северниот сектор на Енсанче на нејзината северна и јужна страна, соодветно.

Во овој северен сектор, како централна точка ја наоѓаме облечената Plaza de Guipúzcoa. Урбаното ткиво е составено од правоаголни блокови со димензии 56×84 метри, од кои единаесет се порамнети, со овие карактеристики, помеѓу улиците Хернани, Гарибај, Чурука, Елкано, Идијакез, Легазпи, Окендо и Плаза де ла Република Аргентина. Улиците Пењафлорида, Бенгоечеа, Андија и Камино се вкрстуваат со претходните, комплетирајќи го урбаното ткиво на овој сектор. Помеѓу Paseo de la República Argentina и улицата Oquendo има градина, каде што се сместени театарот Victoria Eugenia и хотелот María Cristina. Остануваат два блока, еден потесен правоаголен на крајот кој гледа на заливот Ла Конча и друг трапезоиден меѓу улицата Окендо и Пасео де ла Република Аргентина на крајот што гледа кон реката Урумеа.

Јужен сектор на Енсанче се протега од Авенида де ла Либертад до Плаза дел Буен Пастор, а другите граници се заливот Ла Конча и реката Урумеа. Улиците Сан Марсијал, Арасат, Сан Мартин, Сан Бартоломе и Алфонсо XIII ги формираат хоризонталните оски, а перпендикуларите се формирани од улиците Мантерола, Еасо, Урбиета, Лојола, Фуентерабија, Гетарија, Вергара и Ехаиде. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao и Plaza de Saragoza го комплетираат овој сет, чие централно јадро е Plaza del Buen Pastor, кој, поради поголемата површина на овој сектор на Eixample, останува нешто се пресели на запад. Блоковите присутни овде се обликуваат поблиску до четириаголни, со 56×54 метри.

На ридот Сан Бартоломе, беше елиминиран делот од него што го попречуваше продолжувањето на улицата Еасо. Генералниот план од 1995 година предвидува проширување на гореспоменатото расчистување и ремоделирање на областите блиску до Амара Виехо.

Треба да се истакне дека во моментов во оваа област сме сведоци на зајакнување на развојот на трговската дејност и на културната, рекреативната и рекреативната понуда. Во однос на промените што ги претрпе овој сектор од градот, главно мора да се истакне областа Буен Пастор, каде што се наоѓа и културниот центар Колдо Митселена. Покрај ова, тоа е урбанизацијата на Булеварот (1999) и Алдерди Едер (1998). Овој план, заедно со пешаците кои произлегуваат од уредувањето на новиот патен систем, мора да претставуваат основен фактор за подобрување на квалитетот на животната средина на Eixample, како и неговата комерцијална привлечност.

Таканаречениот Источен Енсанче се развил помеѓу Стариот град и устието на реката Урумеа, враќајќи го земјиштето од морето и регулирајќи го и канализирајќи го левиот брег на реката. Главниот сет е врамен помеѓу Пасео де Саламанка и улицата Алдамар. Бидејќи периодот на изградба на оваа област е во рамките на развојот на Ensanche de Cortázar, блоковите имаат слични карактеристики, со помали дворови и правоаголен план на подот, обидувајќи се да го искористат максимумот од 5.3 хектари. победи од морето Мостот Зуриола и булеварот го поврзуваат ова проширување со Грос и центарот на градот, соодветно.

Во Мираконча наоѓаме мешавина од вили и луксузни домови; Денес старите куќи и вили ги отстапуваат своите места на луксузни станбени имоти.

Населбата Грос била изградена на дините и песочните брегови лоцирани помеѓу устието на реката Урумеа и подножјето на планината Улија, добивајќи исто така важна земја од морето. Почнаа да се градат комплекси за едно семејство и мали хотели, но набрзо почнаа да се дозволуваат секакви злоупотреби на недвижности, мешајќи ги резиденциите со работилниците, малите индустрии, а зелените и отворените простори исчезнуваа. Плажата Зуриола беше сведена на мала област отворена за силни бранови. Сепак, ова е една од областите на кои нејзината структура е модифицирана во поголема мера. Ќе го истакнеме обновувањето на крајбрежјето како пешачко шеталиште од Момпас до мостот Зуриола. Исто така, сака да ја консолидира новата плажа Грос и новиот насип изграден како продолжение на десниот брег на реката. Заедно со овие две акции, можеби најважна е изградбата на културен комплекс за Аудиториумот и Конференцискиот центар.

Во соседството Грос имаме еден од најхаотичните примери на Сан Себастијан урбанизам; блоковите се крајно неправилни, во лавиринт од улици заситени со комерцијални подови, работилници, мали индустрии, магацини, гаражи итн., кои создаваат одредено чувство на гушење и хаос.

Најредовните порамнувања се наоѓаат по Авда. де Навара, во секторот наречен Нуево Грос, во кој земјата на старата Плаза де Торос се користела за изградба на серија комерцијални блокови и подруми кои придонесуваат за урбана заситеност и метеж. од соседството, иако се квалитетни домови. Овој простор, каде што градбите одржуваат поголема регуларност, продолжува по Авда. де ла Зуриола и Пасео де Рамон Марија де Лили.

Меѓу најрелевантните урбанистички промени во населбата Грос, се издвојува пешакувањето на таканаречениот „Коразон де Грос“. На ист начин, предвидено е да се заврши изградбата на патната мрежа на проширувањето и да се одговори на внатрешната реформа на погодените области (околу Грос-пазарот), приспособувајќи ги новите намени и површини за јавна употреба на површината.

Најважниот отворен и зелен простор што постои во соседството е Плаза де Каталуња, под кој е изграден подземен паркинг во 1970-тите.

Населбата Сагуес, помеѓу плажата Зуриола и подножјето на Монте Улија, е мал сет на станбени блокови со слаб квалитет, кој не одговара на ниту еден претходен план, а планирана е негова санација.

Комплексот Ulía-Ategorrieta претставува серија куќи за едно семејство, заедно со мали блокови на станови со ниски приходи, некои образовни, здравствени и верски центри и луксузни вили.

На југ од Грос, започнуваат комплексите Аточа и Егуја. Во Аточа наоѓаме редовна траса долж Пасео дел Дуке де Мандас, пред старото фудбалско игралиште Аточа и зградите Абастос, Старата воена болница и Тутунскиот комбинат.

Вреди да се забележи и можното ремоделирање на областа на вијадуктот Изтуета и изградбата од страна на Одделот за урбанизам, домување и животна средина на баскиската влада на програма за „официјално заштитени станови“, „гаражи“ и дополнителни „канцелариски“ простории, на Пасео. дел Урумеа и според типологијата на „отворена зграда“ со соседни „приватни градини“.

Во населбите Антигуо и Ондарета наоѓаме големи типолошки разлики. Пред неколку години, вили и ниски згради преовладуваа низ Ондарета и имаше две реда куќи со слаб квалитет во околината на Монте Игуелдо. Денес го набљудуваме исчезнувањето на двете траси. Исто така, вреди да се забележи Ensanche de Ondarreta, која има мала густина, и исчезнувањето на фабриката Lizariturri, каде што се изградени значителен број домови во последните пет години од 20 век.

Во населбата Антигуо има станбен сектор на високо ниво, во 6 блока кои се усогласени по Avenida de Zumalacárregui, ограничени од Calle Matía, од каде што наоѓаме разновиден сет на улици и куќи од секаков вид. Ел Антигуо се протега во станбените, образовните и индустриските области на Ибаета, Лореа, Запатари, Игара и Ањорга.

Оваа населба Сан Себастијан е една од оние што најмногу се променија и затоа е погодно да се истакнат некои активности. Во Вента Бери се развива „станбена“ и „терцијарна“ област која е конфигурирана како „центар“ на активност и претставник на урбаниот комплекс составен од населбите Ел Антигуо и Ибаета. Универзитетскиот град во Ибаета, исто така, мора да се развие: северниот и јужниот универзитетски кампус на УПВ и инженерскиот факултет (Универзитетот во Навара).

Во Беријо, се предлага мешан станбен развој на „отворена зграда“ и „во фаза на развој“, консолидирање на постојните училишни згради и создавање патна мрежа што овозможува директна врска помеѓу областа и неговата околина. Во Илара се планира изградба на нова станбена зона со мала густина, како во Иза. На областа Еротабуру треба да и се додели „карактеристична употреба“ на „домување“, надополнето со значителен дел од „терциерни намени“.

Конечно, во Zuatsu е создадена нова област за „индустриска употреба“ за имплементација на модалитети кои не загадуваат, врамени во она што стана наречено „Висока технологија“ или „R + D“ (Истражување и развој).

Полуруралниот сектор на Ел Антигуо достигнува точка на поврзување со комплексот Ајете и градината-град Етџади, кои пак се поврзуваат со Алдапета, Бидебиета-2 и Алто де Мираконча.

Од овие области, и со истиот дисперзивен карактер, можете да пристапите до популарните населби и малите и старите градби на Алто де Ерондо, Алто Амара, Морланс и Амара Виехо. Од Алто де Ерондо можете да пристапите до областа за здравствени и здравствени услуги на Зороага - Мирамон, со болницата, здравствениот дом, поликлиниката, азилот, Финка де Мирамон итн.

Во населбата Амара Нуево, која се развива со канализирањето на Урумеа и сушењето на мочуриштата, неопходно е да се издвојат неколку области, кои се заедничка забелешка за сите нив, големите блокови од куќи, со голема густина на населеност, и дефицитарна структура во нејзината урбанизација.

Најотворениот и најквалитетниот простор се протега од Авда. од Карлос I до Пасео де Ерондо и Подавинес. Нејзината централна оска е улицата Хозе Марија Салаверрија, оставајќи неизградени парцели. Од источната страна на Авда. де Карлос I, до реката, железничката линија и Пасео де Зороага, се протега постар и послаб квалитетен сектор, чија главна оска е Авда. од Мадрид.

На север од Plaza de Pío XII започнува северната област на соседството, која стигнува до Parque de Álava и Plaza del Centenario, која води до населбата Amara Viejo и комплексот Ensanche, кој се протега од Плаза од Буен Пастор до овој сектор на Амара. Нуево, кој претставува карактеристики слични на оние на останатиот дел од Енсанче, но со поголема морфолошка и функционална деградација, со присуство на помали и неправилни блокови. Оската на овој сектор е формирана од улиците Еасо, Урбиета и Прим, а како отворена област ја има Пасео дел Арбол де Герника, следејќи го текот на реката Урумеа.

Јужниот комплекс на населбата Амара Нуево е комплетиран со спортската област Аноета, градините на Плаза де Пио XII, црквата Саграда Фамилија и комплексот на владината подделегација, Институтот за средно образование, други образовни центри и автобуска станица, веднаш до хотелот Амара Плаза. Во Аноета се издвојува спортскиот простор.

Во таканаречениот Апендикс де Амара (Амара-Осинага) зградите се развиени во блокови наменети за станбена употреба. На „приземјето“ има и „терцијални употреби“, покрај трговскиот центар ARCCO.

Следејќи го текот на Урумеа, од населбата Амара, пристигнуваме до групата формирана од Лојола и Тксомин-Енеа, каде што наоѓаме мал сектор од вили, сеќавање на обидот да се создаде градинарски град, касарната на армијата, воените куќи, расфрланата станбена област Тксомин-Енеа и неуредното групирање на Лојола.

Во другите сектори на градот (Ла Паз, Херера, Бидебиета, Алза, Астигарага, Интксауррондо, Ларатксо, Мартутене, Саруета итн.), постојат силни контрасти помеѓу дисперзијата и концентрацијата. Доминира неквалитетно домување, големи блокови, лоши комуникации и пристап, недостиг или отсуство на отворени простори, слабост на услугите итн., со висока густина на население, иако во последниве години тоа е значително подобрено во сè што е поврзано со опремата и услуги.

Во областа Intxaurrondo и Alza мора да го споменеме развојот на важна „станбена област“ во Baratzategi и Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), како и трговскиот центар Garbera.

Морфолошки области од Доности

Подолу ќе се осврнеме на физичката состојба на зградите, што заедно со горенаведеното ќе ни овозможи да го видиме степенот на хомогеност на различните морфолошки области на градот.

Стариот град очигледно е морфолошка зачувана област, иако тежнее кон одредена ревитализација на неговите функции што не ја влошува историската и сентименталната вредност на оваа единица.

Во рамките на оваа група на зачувани подрачја, иако од други причини (убавина на пејзажот, простори за рекреација итн.), ги вклучуваме секторите Игуелдо, Мираконча, Ајете, Улиа-Атегориета, Ондарета, Зубиета и Зороага - Мирамон, иако во првите четири, имаше прилично брз процес на реновирање со исчезнувањето на уредените дворци кои беа заменети со повисоки и погусти станбени комплекси.

Постојат области во Ел Антигуо, Егуја-Аточа, Лојола, Амара Виехо, Центро, Грос и други периферни населби, во кои старите згради, работилници и малите индустриски магацини биле или се заменуваат со нови станбени згради. На овој начин сме пред процес на обновување во влошените области.

Има и многу влошени области во кои не е започнат процес на реновирање.

Во Avenida de la Libertad има забрзан процес на морфолошка обнова, со појава на луксузни домови и згради за банки, канцеларии итн.

Во старите земји окупирани од Плаза де Торос, имаше и процес на реновирање и забрзана трансформација, формирајќи го она што се нарекува Нов Грос. Така се изградени низа станбени блокови и деловни простории. Во истата смисла, има забрзани процеси во Инксауррондо, Алза, Астигарага, Ларатксо, Бидебиета 1 и 2, Ла Паз, Херера, Ротета, Лојола, Ел Антигуо-Ибаета, Ајете, Егуа-Аточа и други мали сектори на населби периферни уреди.

Логично, овие процеси имаат повеќе или помалку динамика, во однос на општиот развој на Центарот, Централниот град и меѓусебните односи и меѓузависности што се случуваат низ комплексот формиран од Сан Себастијан и неговата периферна област.

Урбаниот модел од Сан Себастијан

Со оваа деноминација се однесуваме на приближување кон морфолошко-функционалната реалност на урбаниот комплекс што го формира главниот град Гипуско и низа блиски општини, некои од нив формираат градска населба со Доностија, кои зафаќаат дел од брегот, помеѓу заливите. на Конча и Пасаја, и од Лас Вегас дел Урумеа, Орија, Оиарцун и Регата де Ањорга.

Овој урбан модел не изгледа изолиран, туку е дел, од почетниот процес на неговото формирање, на повисока единица: Урбаниот регион Гуипускоа. Во нашата провинција наоѓаме сложена мрежа од расфрлани фарми, мали рурални области, кои се распоредени низ географијата на Гипуско, во полузаграден и ориентиран предел, кој малку по малку отстапува место на одредена оригиналност како што се развива урбаниот феномен. индустријата и процесот на урбанизација.

Можеме да го сметаме Гуипускоа како простор организиран од Сан Себастијан со неговата периферна област, во рамките на поморскиот потсистем, како јазолен регион на баскиско-периферниот урбан систем како целина.

Главниот град Гипускоа е многу динамична општина ако ги земеме предвид сите општини во покраината, зголемувајќи ја нејзината централност како резултат на зголемувањето на концентрацијата на стоки и услуги. Сепак, ова зголемување, кое е значително во однос на покраината, не е така за непосредно периферните општини, кои почнуваат да бидат домаќини на комерцијални функции кои се типични за централниот град.

Овој урбан модел, со своите форми, намени, објекти, инфраструктури, социо-економска активност, текови итн. Конфигуриран е низ различни фази:

1) До средината на XII век преовладувал селскиот карактер.

2) Од средината на 12 век до почетокот на 15 век, со основањето на главниот град и неговото консолидирање како прв урбан центар на регионот, неговото утврдување, зголемувањето на населението и контролата врз голема општинска површина и развојот на пристаништето комерцијална и патна мрежа.

3) Од почетокот на 15 век до крајот на 18 век се издвојува воената улога на градот и падот на неговата економска моќ, намалувањето на општинскиот мандат, растот на предградијата Антигуо, Сан Мартин и Санта Каталина и работи за проширување на пристаништето.

4) Од почетокот на 19 век до уривањето на ѕидовите во 1863 година, сцена во која го истакнуваме пожарот од 1813 година, реконструктивните работи во 1816 година, почетокот на туризмот во 1845 година, инаугурацијата на автопатот N-1 во 1847 година и главниот град од 1854 година.

5) Од 1864 до 1955 година, со проширувањето на Кортасар до Авенида, јужното проширување, источното проширување, еволуцијата на другите населби, окупацијата на дел од Вега дел Урумеа, општ раст на целиот централен и периферен урбан комплекс. и Генералниот план од 1950 г.

6) Од 1956 година до денес, со Законот за земјиште, Генералниот план на Сан Себастијан од 1962 година и други планови во општините на периферната област, планот за урбанистичко планирање на Гуипускоа од 1966 година, Законот за планирање на земјиштето од 1990 година и неговите директиви на 1994 година, Генералниот план на Доностија од 1995 година, формирање на урбани периферии, функционални области и процес на конфигурација на метрополитенска област, со оската Доностија-Бајона.

Единиците на урбаниот модел се следните:

* Централен град со Централниот округ (CBD) и комплементарната област.

* Периферната област со субметрополитен коридор и приградските коридори.

Градот Сан Себастијан-Доности

Главната оска на Централниот округ е Авенида де ла Либертад, која се протега од оваа оска до булеварот и до Плаза дел Буен Пастор. Во оваа област, Plaza de Guipúzcoa се издвојува со Палатата на провинцискиот совет. Се наоѓаме во најрепрезентативното и најслужбеното деловно подрачје на градот, со значителна финансиска и комерцијална активност.

Комплементарната област има хетероген карактер, со услуги и активности кои се вртат околу функцијата на Централниот округ, сметајќи и на важно присуство на станбена активност. Во оваа област ги имаме западните и јужните сектори на Енсанче, кои сочинуваат дел од Центарот, Мираконча, Алдапета, Ајете, Мунто, Бера-Бера, Етксади, Ондарета, Игелдо, ел Антигуо и Бента Бери, како продолжетоци на западниот сектор, и Амара Виехо, Сан Роке, Морланс, Амара Нуево, Зороага, Аноета, Ерондо, Сиудад Санитариа и Мирамон, како екстензии на јужниот сектор. Покрај тоа, постојат области на Стариот град, Енсанче Ориентал, Грос, Сагуес, Кеморија, Аточа, Егиа и Мундаиз.

Останатите урбани единици се вклучени во она што го нарекуваме Периферна област, во која правиме разлика помеѓу Субметрополитен коридор , со најголема густина и урбан континуитет, и приградски коридори, кои претставуваат мали карактеристики на густина и урбан континуитет.

Во Субметрополитскиот коридор ги имаме Улија, Атегориета, Инксауррондо, Ла Паз, Бидебиета, Херера, Алза, Ларатксо и општините Пасаја, Лезо, Рентерија и Ојартзун.

Во југоисточниот приградски коридор ги имаме Гомиштеги, Лоиола, Цомин-Енеа, Мартутене, Саруета, Астигарага, Ергобија, Ландарбасо, Хернани и Урниета. Од друга страна, во Suroriental-Occidental ги имаме Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil и Andoain.

Периферното подрачје на Доности

Прво, треба да се забележи дека Гуипскоа е територија во која наоѓаме комплексна мрежа од расфрлани села, мали рурални центри и мрежа од градови и села, кои се распоредени низ нејзината територија во предел силно погоден од урбано-индустрискиот феномен. . , со што може да се дефинира како Урбан Регион.

Во целата оваа област постои одредена рамнотежа во просторната распределба на населението и урбаните центри, но со сериозни урбанистички и еколошки проблеми, како во нејзините историски центри и во неговите периферии, така и во нивото на инфраструктура и опрема.

Урбаната рамка, развиена на брегот и во долините, довела до бројни населби, односно две или повеќе јадра кои растат одвоено завршуваат приклучувајќи се на урбан комплекс, како што е случајот со Сан Себастијан и неговата периферна област; Ирун-Хондарибија; Андоаин-Билабона; Аррасат-Аретксабалета; Зумаррага -Уретксу ; Беасаин – Ордизија – Лазкао – Олаберија; Азпеитија-Азкоитија ; итн

Регионите Доностија-Сан Себастијан и Бајо Бидасоа (Ирун-Хондарибија) го конфигурираа она што можеме да го наречеме Метрополитенска област, која како карактеристики го претставува постоењето на главното јадро или централниот град со неговата област на влијание, значителна концентрација на население со работни места во Регионите, доминација на терцијарни активности, односи на меѓусебна зависност помеѓу различните јадра, висок степен на меѓусебна поврзаност во економските и социјалните комуникации и постоење на транспортен и комуникациски систем доволно развиен за одржување на односите помеѓу Централниот град и неговото подрачје на влијание, притоа олеснувајќи го неговото поврзување со другите блиски урбани системи.

Веќе коментиравме претходно дека Сан Себастијан е општина со висока централност. Сепак, општините во нејзината периферна област како што се Рентерија и Хернани ја задржуваат својата функционална позиција во однос на главниот град; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain и Lasarte-Oria прогресивно ја зголемуваат својата централност; сепак, во Лезо и Оиарцун гледаме дека терциерната донација не се зголемува (со исклучок на хипермаркетите), корелативно со населението.

Сето ова периферно подрачје има тенденција да ја зголеми концентрацијата на стоки и услуги, во однос на зголемувањето на населението. Кога се размислува за приматот, може да се забележи како општината Доностија има тенденција на намалување, додека периферијата умерено се зголемува.

Интеграција на Доностија-Сан Себастијан во остатокот од периферната област

Под Урбан систем подразбираме збир на градови со нивните карактеристики, плус односите меѓу градовите, помеѓу градовите и нивните карактеристики и помеѓу карактеристиките.

Со зборот односи се однесуваме на можните меѓусебни врски, меѓусебни врски, меѓузависности и интеракции кои можат да се појават во системот во целина.

Во Баскија постепено се формираше она што сега го нарекуваме Урбан систем, при што Гуипускоа беше интегрирана во неа како урбан регион со своите окрузи и функционални области.

Како историски детерминанти на формирањето на баскискиот урбан систем, ја имаме основата на средновековните вили и влијанието на индустријализацијата во крајбрежните провинции.

Во моментов, во Баскискиот урбан систем наоѓаме демографско-просторна структура со мало значење, на чело со Билбао и проследено со Комарки или метрополитенски области Сан Себастијан, Памплона, Виторија и Бајона. Дополнително на ова, можеме да разликуваме крајбрежен потсистем, во кој Гуицкоа се наоѓа заедно со Бизкаја и брегот Лабурди, и внатрешен потсистем со земјите на Алава, Навара, Бенабара и Зубероа.

Во крајбрежниот потсистем се издвојува силната концентрација на областа Билбао и Бајона, во споредба со Гипузкоанската дисперзија на средни и мали јадра, што гарантира подобра рамнотежа во однос на односите, врските, користењето на земјиштето, развојот на регионите и политиките на планирање. на Територијата.

Мора да ги земеме предвид и Развојните оски што се формираат, како што е случајот со Бизкаја-Гуипузкоа-Лабурди; онаа на Бизкаја-Кантабрија; Алава-Бургос; Гипускоа-Навара; и Навара – Лабурди – Бенабара – Зубероа, кои пак се поврзани со главните оски како што се Атлантскиот лак, долината Ебро-медитеранскиот брег или N-1 кон земјите на Кастиља-Леон, Мадрид, Екстремадура и Португалија.

Во рамките на овој систем, Гипускоа зазема стратешко место во однос на односите со европскиот урбан простор, преку врските со брегот Лабурди, со кој претседава Бајона, кој формира важна конурбација, и односите со остатокот од Автономната заедница и со Навара кон оската Ебро. Покраината Гуипускоа, со својата традиционална динамичност и територијална рамнотежа, претставува многу важен придонес за целиот баскиски урбан систем, за одржување на својата динамичност, привлекување инвестиции и подобрување на квалитетот на животната средина. Во исто време, административните граници се подобруваат да се постигнат регионални простори интегрирани во големите европски урбани системи, кои моментално се развиваат многу брзо и постои ризик да останат на периферијата од нив.

Во Гипускоа, се издвојува улогата на метрополитенската област Доностија-Сан Себастијан, која се протега до Ирун-Хондарибија, со важни станбени, комерцијални и индустриски области. Од друга страна, автопатот за поврзување со Памплона ги зајакна односите со Навара и долината Ебро.

Доностија-Сан Себастијан и неговата периферна област е континуиран урбан простор што се поврзува со крајбрежјето на Лабурди, како клучен елемент на баскискиот урбан систем и се наоѓа во метрополитенска фаза. Главниот град заедно со Рентерија, Пасаја и Лезо формираат градежна населба, која ако ја придружиме со Ирун-Хондарибија и брегот Лабурди го сочинуваат коридорот Доностија-Бајона. По важност ги следат Хернани, Ласарте-Орија, Ојаарцун, Андоаин, Усурбил, Уртиета и Астигарага. Функционалната специјализација, наместо односите на зависност, е она што го утврдува степенот на односите меѓу урбаните центри.

И покрај високата густина (1,007 ж./Km2), просторната дистрибуција на населението е прилично урамнотежена, со бавен раст, што е најразвиениот урбан простор во терциерниот сектор на Автономната заедница, заземајќи 58% од активното население. Градежниот сектор зазема 6%, индустријата 33%, а примарниот сектор 3%. Накратко, главниот град на Гипускоа се издвојува по своите финансиски, осигурителни, лични услуги и транспортни функции, дистрибуирајќи се низ центрите на периферијата (Хернани, Пасаје, Рентерија, Ојартзун, Урниета и Усурбил), индустриски и мали комерцијални сектори. .

Конечно, треба да се забележи дека оваа гарнитура влијае и на областа Орио, Билабона – Зизуркил – Адуна и северозападна Навара.

Потекло и извор: г-дин Хавиер Гомез Пинеро /ГЕОГРАФИЈА И ИСТОРИЈА НА ДОНОСТИА-САН СЕБАСТИАН /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Совети и практични аспекти при купување куќа во Сан Себастија-Доности 

Кои се даноците при купување куќа во Сан Себастијан? 

Препродажба на куќи

Данокот што треба да се плати е „Данок за патни трансфери“, кој е како што следува:

• 7%: Трансфер на недвижен имот
• 4%: Пренос на куќи
• 5%: Трансфер на вообичаено живеалиште
• 4%: Пренос на животни и личен имот

Нови згради/куќи

Се плаќаат следните даноци:

• • ДДВ: 10%
  • AJD: 0.5%

Други правни аспекти при купување куќа во Сан Себастијан – Сертификат за живеење

• Не е потребна лиценца за занимање на продавачот. Пред неколку години, во Баскија, стариот „Сертификат за живеалиште“ доделена од регионалната влада беше поништена и заменета со „Првата лиценца за занимање“ која моментално ја издаваат локалните власти/Градските домови во новоизградените домови.
• Препорачливо е да се потврди со градскиот совет дека нема урбанистички прекршоци во градбата и дека имотот не се смета за „не е во функција“.
• Во Урбан имот, потребно е да се потврди дека зградата го поминала ITE („Градежен технички преглед“) што се полага на секои 10 години од 50 години.
• Катастар: Баскија има своја Катастарска организација, до која се пристапува поинаку од остатокот од државата.
• Даночна вредност: Катастарската евиденција на имотот укажува и ја потврдува неговата даночна вредност

Процес и барања за добивање регистрација на туристичка лиценца во Доности-Сан Себастијан

Во согласност со одредбите од членовите 8 и 9 од Општите урбанистички регулативи на Генералниот урбанистички план на Сан Себастијан, урбаната употреба на туристичките станови претставува терцијарна употреба и во неа претставува хотелска употреба. Од своја страна, изнајмувањето соби во вообичаено живеалиште за туристичка употреба претставува употреба асимилирана со употреба на станбено домување.

Употребата на туристички домови или изнајмување соби во вообичаено живеалиште за туристичка употреба во домување за јавна заштита и сместување за донација не може да се развива.

Пријавувањето за станови за туристичко изнајмување се врши со ОДГОВОРНА ДЕКЛАРАЦИЈА, и мора да биде регистрирано како такво. Откако ќе заврши вашата регистрација, таа ќе се појави во ПОПИСОТ НА ТУРИСТИЧКИ СТАВКИ ДОНОСТИ: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Распределба на зони за регулатива за туристичка кирија во Доности

Пристап до прописите :

Туристичката употреба на Сан Себастијан е поделена на три зони :

• Зони А (заситени зони) . Во зоните А или заситените зони, имплементациите на урбаното користење на туристичките станови се целосно забрането, како и изнајмување соби во вообичаено живеалиште за туристичка употреба. Имотите кои пред влегувањето во сила на оваа уредба имаат овластување или имаат регистрирано соодветна претходна комуникација во која се издава поволен урбанистички елаборат во согласност со тогаш важечките прописи, нема да бидат засегнати со прогласувањето заситена површина. .
• Зони Б (зони со голема побарувачка) .: Во зоните Б или зоните со голема побарувачка, наведени во плановите на оваа уредба, делумно зафаќање на станбена зграда за користење како туристичко домување ќе биде дозволено во согласност со следните општи критериуми:

1. а) На приземје , урбанистичкото користење на туристичко домување ќе биде дозволено во случаите и условите на спроведување на користење на станови во истите утврдени во Генералниот урбанистички план и во Општинската уредба за регулирање на примената на користење на станови во различни Планови за станбени згради. , како и веќе постоечките поделби за домување.
2. б) на првиот кат, или асимилирачки, урбаното користење на туристичко домување со заеднички пристап до станбеното ќе биде дозволено кога неговата корисна површина додадена на останатите нестанбени намени во зградата, со заеднички пристап до домувањето, е еднаква или помала од 250 корисни квадратни метри. во целата зграда и исто така мора да ги почитува условите за спроведување на користењето на домувањето утврдени во Генералниот урбанистички план и Општинската уредба за регулирање на спроведувањето на користењето на домувањето на различни катови од станбените згради, како и пред постоечки станбени поделби.
3. в) Во горните катови што се наоѓа над претходните ќе биде дозволено туристичко живеалиште со заеднички пристап до живеалиштата, под услов ниту еден од лоцираните под него да не е наменет или да се планира да биде наменет за станбена употреба, така што сите овие катови мора да бидат наменети за други видови на овластени намени, освен станбена употреба и дека нивната корисна површина додадена на останатите нестанбени намени во зградата, со заеднички пристап, е еднаква или помала од 250 корисни квадратни метри во целата зграда m² (u) граница од 250 корисни квадратни метри нестанбени намени со заеднички пристап до живеалиштата не е надмината во целата зграда, ќе се дозволи едно туристичко живеалиште со заеднички пристап до живеалиштата без да се применува условот да не постои. или станбена употреба е проектирана под онаа што се бара за туристичко домување на горните катови во згради со минимум 7 ката (Б+6) и уште едно туристичко домување за секои 6 дополнителни ката, да се наоѓа на некој од дополнителните катови.

• Зони Ц (зони со можност за зголемување на понудата на туристичко сместување) . Во овие Ц зони, со можност за зголемување на понудата на туристичко сместување, до зона Б, две туристички куќи на горните катови во згради со минимум 7 ката (Б+6 ); и уште две куќи за секои 6 дополнителни ката да се сместат на некој од дополнителните катови.

 Ваквите дозволи ќе стапат на сила под услов во горенаведените случаи границата од 350 корисни квадратни метри за нестанбени намени, вклучително и туристичко домување, со заеднички пристап, да не се надмине во целата зграда, ниту пак границата на корисни квадратни метри за не- станбени намени. станбени со исклучок на туристичките станови, со заеднички пристап до куќите.

Четири видови туристичко сместување за туристичка дозвола во Доности

На овој начин, во согласност со Законот 13/02016, од 28 јули, за туризам во Баскија, Градскиот совет на Билбао ќе ги групира различните модалитети што ги вклучува, концентрирајќи ги во четири различни категории:

• Туристички соби : Во овој тип на сместување, сопственикот на лиценцата за туристичка дејност мора да биде регистриран во куќата (мора постојано да престојува) во која собите се нудат за туристичко изнајмување. Користењето на домот подлежи на истите услови или можности што се дозволени во случај на исклучиво станбена употреба и истото лице не смее, под никакви околности, да нуди соби во повеќе од еден дом.
• Туристичко домување : се оние кои се целосно посветени на туристички цели, и мора да бидат лоцирани во згради за станбена употреба и исклучиво на првите катови на истата -или на горните катови, под услов да се наоѓаат под куќите и со самостоен пристап. на овие од јавниот автопат.
• Хотели, хостели или пензии : Тие остануваат асимилирани со употребата на опремата и нејзината регулација останува во истите услови во кои е моментално овластена, според прописите на Генералниот урбанистички план во однос на нејзината локација - и онаа на PER на Casco Viejo и PERRI на Bilbao la Vieja во случај тие да се спроведат во наведените области-.
• Туристички апартмани и апартмани : според описот содржан во Законот 13/2016, од 28 јули, за туризам во Баскија, апартмани се сметаат оние кои не само што имаат спална соба, туку имаат и тоалет и кујна. Оваа група на туристички објекти – покрај условите наметнати од општинското планирање за користење на хотели воопшто – ќе подлежи на усогласеност со техничките спецификации поврзани со светлина, вентилација и други хигиенско-санитарни услови потребни за простории во конвенционалните домови.