Адвокатите на TLA повеќе од 20 години се занимаваат со трансакции и случаи на имоти во рустикални земјишни области на целата шпанска територија. Од Каталонија (Тарагона и Барселона), регионот Валенсија (Кастелон, Валенсија и Аликанте – Коста Бланка), Мајорка и Ибица, Мурсија, Алмерија (Долина Алманзора) и Малага.

Како резултат на нашето широко искуство и признавањето на различните регионални нормативи, подготвивме некои од аспектите што треба да се земат предвид при купување/продажба на имот и во урбано и во рустикално земјиште (село), ​​со посебни размислувања за проблемите што ги препорачуваме да избегнувате кога купувате имоти во Шпанија.[/vc_column_text][vc_column_text]Затоа, ве молиме, бидете љубезно поканети да најдете подолу некои од вообичаените проблеми кои можат да влијаат на правното разгледување на имотите и градбите во Шпанија:

 

Легализација на градби во Шпанија. Општи аспекти

Дали ми треба градежна дозвола за реформа на мојата куќа?

Да, потребна ви е градежна дозвола за реновирање на вашата куќа. Видот на лиценцата потребна за овие работи зависи од работите што треба да се направат со реформата.

Лиценца за мали работи – „licencia de obra menor“: Ова е потребно за промена на употребата на просториите, распоредување на ѕидови и слично. За да се добие оваа лиценца не е потребен проект од архитект, бидејќи може да се примени по детали, само објаснување на делата и оценување за плаќање. даноците.

За подобро разбирање, оваа лиценца се применува кога работите што треба да се извршат во имотот не влијаат на суштинската инфраструктура на имотот, како што е промената на покривот, потпорните бимови или структурата на зградата или внатрешните скали.

Нормални случаи во кои е потребна оваа лиценца: Реформа на покривот (да не се менува целосно, само да се обнови). Еве неколку случаи за аплицирање за оваа лиценца:

• Да се ​​изгради гаража, барака или магацин
• Да се ​​изгради ограда
• Да се ​​изгради базен (во зависност од областа)
• Да се ​​изгради корал итн.

Ве молиме, имајте предвид опишаните случаи и условите за добивање на лиценцата може значително да варираат од зона или регион до друга.

Лиценца за големи работи – „licencia de obra mayor“: Ова е истата лиценца како што се бара за изградба на куќа, објаснето во делот „Изградба во рустикално земјиште“ и „Изградба во урбано земјиште“. Оваа дозвола е потребна кога работите што треба да се извршат во градбите влијаат на суштинските делови на зградата и бара проект на архитект. На пример, да се изгради доградба на куќата (како нова соба), или да се смени покривот.

• Целосно да се смени покривот
• Да се ​​изгради нова просторија со продолжување на конструкцијата
• Да се ​​изгради гаража со плочки и бетон
• Да се ​​изгради втор кат
• Да се ​​изгради базен (во зависност од областите и регионите) итн.

 Tтука не е имотен лист или „пишување” за земјиштето, или проширувањето или границите на земјиштето не се точни

Честопати можеме да откриеме дека нема escritura (тапии) за некои имоти, и треба да го воспоставите вашето право на имотот преку процес познат како „expediente de dominio“ или „acta de notoriedad“. Ова е сложено, што вклучува објавување на вашето барање во Boletín Oficial de la Provincia (Службен весник). Разликата помеѓу двата процеса е, главно, во тоа што „expediente de dominio“ се прави во нормален процес во Трибуналите, а „acta de notoriedad“ е процес направен пред нотарот на областа. Не е неопходно да се каже дека „acta de notoriedad“ е секогаш попрепорачлива бидејќи е пократок, поевтин и побрз процес од другиот. Обично, „expediente de dominio“ се користи кога состојбата на земјиштето, а сопственоста е спорна со соседите или не е јасна. А „acta de notoriedad“ се користи кога сопственоста е добро позната, а има проблеми со границите или големината на имотот.

Потоа треба да се осигурате дека записите на Registro de la Propiedad и Catastro се согласуваат, и дека тие се во согласност со она што локалните обичаи ги смета за граници на имотот. Дозволено е да се гради само на одреден процент од површината на земјиштето. Треба да ја проверите достапноста на комуналните услуги - особено вода и струја. Треба да проверите за servidumbres de paso (права на пат), бидејќи тие не можат да се блокираат. Потоа, откако го „создадовте“ вашиот имот, неопходно е да го регистрирате за прв пат. За сите овие прашања ви требаат услугите на вашиот шпански адвокат.

Исто така често е тоа големината на земјиштето не е иста со вистинската парцела. Во овие случаи, повторно, мора да се направи „expediente de dominio“ или „acta de notoriedad“ за да се потврди кои се вистинските граници на земјиштето и да се ажурираат и шпанската катастрофа и шпанскиот регистер на земјиште.

Што да направите кога куќата не е запишана во актите? 

Понекогаш се случува самата куќа (градба). може да не се регистрира, или од историски причини или затоа што кој го изградил сакал да избегне данок и трошоци за регистрација. Општо земено, во такви случаи, сè што се појавува во земјишниот регистар и официјалната документација е земјиштето.

Во некои други случаи, градбата се запишува (се појавува во тапиите и во земјишниот регистар), но не како „куќа“, можеби како магацин, или барака („albergue“, или „almacén“) или некоја друга слична градба. . Ова не е доволно за градбата да биде законски прогласена како „куќа“. Оваа ситуација требаше да се истакне во фазата пред договорот, бидејќи мора да биде јасно од nota simple.

Во овие случаи, пред да го купите имотот, вашиот шпански адвокат - или продавачот - мора да ја регистрира куќата за прв пат, ако сè уште не е регистрирана или како „куќа2, ако е регистрирана, но како и секоја друга слична градба (шупа, магацин, итн.). Тоа го прави она што се нарекува а „Declaración de obra nueva“ (декларација за нови дела). И ова мора да се направи иако куќата е таму стотици години, бидејќи, според Регистарот, ова е прва регистрација, или барем прва регистрација како куќа.

„Declaración de obra nueva“ (DON) е процес на запишување на зграда или градба во земјишниот регистар.. Процесот е многу сличен како кога куќата е нова, разликите се документите што се бараат, а се сведува на изработка на акт од шпанскиот нотар, во кој се пријавува новата зграда со соодветен опис на просториите, услугата, големината и мерењата, плановите и сл.

Ако куќата е неодамна изградена (обично помалку од 4-8 години, во зависност од областа), документите се сосема исти како да се смета дека куќата е нова, а тоа се следните:

• Тапиите на земјиштето на вашето име- За докажување на сопственоста на земјиштето.
• Проектот за градба од вашиот архитект – Да ја докаже големината, описот итн., од куќата и зградата.
• Дозвола за градба - за доказ дека имотот добил соодветна дозвола од шпанските власти.
• Лиценца за завршни работи – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – За доказ дека работите во шпанскиот имот се завршени.
• Десетгодишно осигурување (Seguro Decenal) – Ако конечно сте избрале да го договорите ова осигурување. Доколку не, мора да му укажете на нотарот дека не сте постапиле на овој начин, за да ги известите купувачите и да добиете потврда дека тие се согласуваат.
• Уверение за живеење од градското собрание – Доказ дека шпанските власти ја сметаат зградата за шпанска „куќа“.

Но, ако куќата не е нова, таа е стара куќа (повеќе од 4-8 години, во зависност од областа), тогаш потребните документи се различни. Во овој случај, бидејќи шпанската куќа е стара, ќе треба да се докаже колку е стар. За ова, постојат неколку системи:

Потврда за старост направена од архитект или инженер или „Certificado de Antigüedad“: Ако куќата не е пријавена во матичната книга на земјиштето, ниту во останатите официјални регистри како што е шпанскиот катастро, некој мора да им потврди на овие институции колку е стара градбата и која е нејзината големина и опис (колку квадрати, како многу катови, колку е голем, итн.). За ова, во некои области на Шпанија, потребно е имотот да го прегледа специјалист кој ќе ја потврди приближно староста на зградата со личен преглед направен во имотот за проверка на имотот на куќата, а земајќи го предвид остатокот од докази како регистри и евиденција во Градското собрание и друга јавна или приватна база на податоци.

Иако не се применува за шпанските закони за да се направи ДОН, сертификацијата на архитектот треба да биде придружена со цртежи или планови за куќата, со цел да се докажат мерењата. Плановите ќе бидат многу корисни во иднина за да се пријави куќата во други регистри како Катастро или Градското собрание.

Некои луѓе ја мешаат оваа потврда со „анкета“ или со „евалуација“ направена од банката со цел да се одобри евентуална хипотека. Како што можете да видите во овој извештај, потврдата за старост од архитектот (понекогаш инженери) е да се измери куќата, да се детализира описот, а исто така да се обезбеди приближна старост на имотот. Овој сертификат е многу специфичен и се користи изрично да ја прогласи шпанската градба во земјишниот регистар со процесот Declaración de Obra Nueva.

A „анкета“ е направен од професионалци, кои можат да бидат архитекти или не, кои само укажуваат на состојбата на куќата, а имотот на градбата за откривање на дефекти во градбата, а се користи, главно, во процесот на купување или стекнување на имот. Всушност, ова е нешто што не се користи кога купувачите и продавачите се Шпанци, но, широко се користи во Шпанија кога купувачот е од други националности, како Британците.

И, конечно, на „евалуација“ направено од хипотекарната банка се разликува од „анкетата“ и од „потврдата за старост“ бидејќи ја прават професионалци, обично не архитекти, само за да „проценете“ го имотот. Тоа значи дека банката, како доверител на заемот, сака да знае колкава вредност има претходно да ги обезбеди средствата од заемот, главно за да провери дали имотот ќе биде доволна гаранција за покривање на ризикот и позајмените средства.

Потврда за возраст од Градското собрание.“Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento“. Ова е потврда издадена од Градското собрание. Оваа потврда не е толку детална во описот на градбата како онаа направена од архитектот, но служи за потврда на шпанскиот регистар на земјиште и на нотарот, која е точната, или приближно, староста на градбата.

Сертификација од Катастро. „Certificado Catastral o del Catastro“. Во некои области, Катастро има детална база на податоци од имотите, градежните работи и земјиштето на рустикалните зони. На тој начин што, иако земјишниот регистар не може да биде информиран за моменталното постоење на имотот, Катастро, поради неговата „автоматска“ или „инспекциска“ активност (земјишниот регистар постапува само кога заинтересираните делови информираат за одредена трансакција , никогаш не дејствувал со сопствен преглед, или постапувајќи автоматски), претходно го открил постоењето на куќата и може да ја потврди староста со повеќе или помалку точност. Во овие случаи, а во зависност од областите, нотарите и матичните книги ја прифаќаат потврдата од Катастро како доказ за постоење и старост на имотот во процес на ДОН.

 Во двата случаи, мислам, во случај на релативно нова или стара куќа, потребните документи се доставуваат до нотарот, кој ќе ги изготви уредните акти кои ќе бидат повикани Декларација на Обра Нуева, кој мора да биде потпишан од сопственикот на земјиштето. Откако документите ќе бидат уредно потпишани, овие ќе бидат тековните тапии на имотот, а претходните, кои го содржеа само земјиштето, ќе бидат поништени.

Потоа, откако ќе ги имате сите овие документи, треба да ги донесете кај нотар. Нотарот ќе ги изготви имотните листови на градбата, а вие ќе потпишете ги. Овој процес се нарекува Декларација на Обра Нуева. Со ова ќе се прогласи дека над постоечката парцела сега има градба, која е куќа.

Потоа, ќе ви треба тo Донесете ги овие документи во Земјиштето да се направи правилна промена на натписот на земјиштето, сега вклучувајќи ја и куќата, а куќата ќе биде законски завршена.

Значи, трошоците на ДОН ќе бидат главно:

• Нотарски такси за изготвување на актите на ДОН
• Надоместоци од Земјиште за да се впише ДОН во натписот на земјиштето
• Маркица – 1, 1,5, ,2 % (во зависност од површината) од проценката на имотот

 Во овие случаи, препорачливо е да преговарате со продавачите да ја регистрираат куќата со соодветниот DON пред да продолжите со продажбата. Всушност, ако добивате хипотека, банката нема да може да го вреднува имотот додека куќата не биде регистрирана со користење на ДОН, бидејќи дотогаш (1) таа легално постои; и (2) додека не се регистрира, нема официјална ознака за тоа што точно е имотот (големина, површина и граници итн.). Исто така, не може да заврши хипотека на имот што не е регистриран. Значи, во овој случај нема избор: продавачите мора да го регистрираат пред да можете да го купите.

Земјиштето е совршено запишано во тапиите, а куќата се појавува, но нејзиното целосно продолжување не е пријавено, или има други елементи кои не се пријавени во тапиите како гаража, или базен, или магацини итн.

Овие случаи се навистина чести во рустикалната земја. Тоа се типични случаи во кои во одредено време некој го запишувал и прогласил земјиштето, па дури и куќата, но во нив не се вклучени други делови од куќата, или други елементи, бидејќи се изградени потоа.

На пример, сопственикот кој откако ќе ја купи куќата, гради базен, или гаража, или ја прошири куќата со нова соба, или нов трем, или нов кат, или тераса итн.

Овие случаи се крајно проблематични, бидејќи процесот на објавување и ажурирање на актите со новото продолжување бара конкретно проучување на материјата.

Има толку многу различни веројатности и барања, во зависност од о КОЛКУ е големината на земјиштето; КАДЕ се наоѓа имотот (Валенсија, Алмерија, Аликанте, Мурсија, Кастелон, Гранада, Кадиз, Малага итн.), со исклучително високи разлики помеѓу регионите, па дури и помеѓу градовите; КОГА беа направени овие наставки (4 години пред, 10 години, 20 години) и КАКО биле изградени (без градежна дозвола, со дозвола за реформа, итн.), дека е апсолутно невозможно да се даде валиден преглед на оваа работа што може да им послужи на засегнатите сопственици како водич.

Што е „Fuera de ordenación“ за градби во Шпанија? 

„Fuera de ordenación“ е СТАРА градба, или стар дел од градба, која е изградена без лиценца, не ја исполнува градежната нормативност и не може да се легализира.

• Стара градба: Градбата мора да се гради повеќе пред времето кога шпанската администрација треба да реагира против градбата (ури+парична казна).
• Пред 2014 година: 4 години од времето на изградбата
• По 2014 година: 15 години од времето на изградбата
• Сега не може да добие лиценца за легализирање

Позитивни последици:

• Може да се ПАТРИМОНИЈАЛИЗИРА: може да биде дел од вашето наследство или лично богатство. Може да се запише во матичната служба, да се добие хипотека, да се продаде, да се наследи итн.
• Тоа е градба која сега е легализирана и правно консолидирана од времето, иако не исполнува нормативно. Значи, од правен аспект, доколку во моментов нема казни кои влијаат на имотот, тогаш Градското собрание не може да преземе никакви дејствија против овој имот поради неговата старост, а не е можно да биде урнат од страна на администрацијата.

Негативни последици:

Исто така, поради овој факт, Градското собрание ги почитува постоечките градби, но тие не можат да се доградат. Значи, не може да се градат нови градби во имотот. Градското собрание дозволува внатрешни реформи на ваквите имоти, но не и доградби, ниту градби на други згради како гаражи итн.

Но, поради фактот што имотот е надвор од нормативност, Градското собрание нема да одобри дозвола за реформа на суштински структурни делови од зградата како темели, покрив и слично. Градското собрание ќе признае дека ќе ја „реформира“ постојната куќа, и „поправка“ на постоечката конструкција, но не и „отстранување“ од старите делови за поставување нови. На пример, во случај кога има „пожар“ или поплавување што може да ја зафати куќата на нејзината структура, Градското собрание може да не даде права за „обнова“ на имотот. Така, како заклучок, Градското собрание дозволува внатрешни реформи за одржување на градбата, но не и структурни реформи од бини, темели, промена на покривот итн.

Евентуални проблеми при обновување/примена на CH: Имотот во Fuera de Ordenación може да најде проблеми во иднина за добивање/обновување на CH.

Што е полуконсолидирана урбанизација во Шпанија? Незавршени урбанизации

Во овој извештај објаснивме за разликите помеѓу УРБАНО ЗЕМЈИШТЕ   НЕУРБАНИСТИВА (РУСТИЧНА ЗЕМЈА).

Во врска со УРБАНО ЗЕМЈИШТЕ, објаснувавме дека ова е земјиште во кое е овластено да се гради со детерминирани спецификации содржани во „Развојните планови“ на градот или областа (План Генерален де Орденасион Урбана), или во одредени области на урбанизација наречени „Делумни планови“ (Planes Parciales) итн.

Ова земјиште ги има сите погодности и услови за живеење таму со голема густина на население, како соодветна вода и електрична енергија за имотите и градбите, и јавна струја и вода. И други приклучоци за снабдување, како канализација, гас, телекомуникации итн.

Урбано земјиште или „Суело Урбано“ е земја на градови или села или урбанизации и се користи за да има соодветен пристап по патишта, со тротоар, улици, комерцијални области, здравствена помош, училишта, колеџи, спортски центри итн.

Но, кога зборуваме за урбаното земјиште, постои важна разлика помеѓу урбаното земјиште „КОНСОЛИДИРАНО“ и „НЕКОНСОЛИДИРАНО“ или „ПОЛУКОНСОЛИДИРАНО“.

A КОНСОЛИДИРАН УРБАН ПАРЦЕЛА е парцела каде целата потребна урбанизациска инфраструктура е завршена, а парцелата ги има сите услуги за да се смета за „урбана“ (електрична, вода, патен пристап, канализација и сл.) и веќе го има дадено целиот неопходен простор на јавната администрација да инсталирајте ја целата оваа урбанизациска инфраструктура. Оваа парцела учествуваше во плаќањето на инфраструктурата, а веќе дадени (по потреба) делови од земјиштето што ќе се користи за оваа јавна инфраструктура.

Доколку парцелата не е изградена, тогаш тоа ќе биде парцела со соодветни права на градба дефинирани со важечките закони за градење.

Доколку парцелата е веќе изградена, тогаш постојните градби, доколку се градат според законите за градење, ќе бидат целосно легални имоти, бидејќи сопственичките права ќе бидат апсолутно заштитени од јавната администрација и за земјиштето и за градежништвото.

A НЕКОНСОЛИДИРАН УРБАН ПАРЦЕЛА е спротивното. Е заплет каде што не се инсталирани сите потребни инфраструктури за да се сметаат како „КОНСОЛИДИРАНИ“.

Значи, доколку парцелата не е изградена, тогаш пред да се добие градежна дозвола, Градското собрание ќе побара да се комплетира урбанизациската инфраструктура во областа, следејќи ги постојните закони за градба и/или парцелата не го дала просторот на јавноста. администрација за поставување на оваа инфраструктура. Значи, на земјиштето може да чекаат евентуални трошоци за урбанизација, а евентуалните делови од парцелата да бидат засегнати од правилата за урбанизација, па последователно да бидат принудени да „дадат“ на јавната администрација за да се инсталира како што е инфраструктурата.

Ако парцелата е веќе изградена, тогаш, евентуално давачките за урбанизација може да влијае на развојот и користењето на овие конструкции, а овие конструкции може да бидат исто така засегнати доколку се во средината на идните инфраструктурни области. Овие се случаите во кои имотите биле изградени пред областите да се пренаменат во „урбани“ (бидејќи биле прилично стари), или едноставно затоа што овие градби биле изградени без соодветно градежно одобрение (незаконски).

Во овие случаи, сопственичките права на парцелата и евентуалните градби не се консолидирани од страна на сопственикот. Со други зборови, јавната администрација може да има факултети да добие дел (или вкупно) од земјиштето, а градбите може да бидат засегнати при прилагодување на парцелата на барањата за урбанизација. Значи, и парцелата и градбите не се целосно интегрирани во сопственичките права од сопственикот, бидејќи и двете можат да бидат засегнати од барањата и проектите за урбанизација.

Внатре во НЕКОНСОЛИДИРАНИТЕ области постои и посебна класификација наречена ПОЛУКОНСОЛИДИРАН . Полуконсолидирани области се оние кои, како „урбани“, се во еден од следниве случаи:

• Извршени се некои урбанизациски работи, но не сите.
• Има некои делови од земјиштето дадено на јавната администрација за јавна инфраструктура, но не сите како што бараат законите.

Ова се типични случаи што може да ги најдеме во областите од Валенсија, Аликанте (Дениа, Кампело, Бенидолеиг, Онда, Јавеа, Бениса, Мораира, Калпе, Гата де Горгос итн.), некои други од Мурсија, Алмерија (Долина Алманзора, Вера, итн.), Малага и Севиља.

Вообичаено тоа се области каде земјиштето секогаш се сметало за „рустикално“, а со текот на времето напредувале градбите на куќи со голема густина на градби (според сегашната нормативност, повеќе од 6-8 по хектар). На овие простори овие градби се горе-долу обезбедени со дефинитивна инфраструктура од вода, електрична, јавен пристап и патишта. Во зависност од случајот, може да најдеме области каде што инсталираната инфраструктура е целосна, а други области во кои е посиромашна.

Во овој случај, во полуконсолидираните градби треба да се легални. И тоа „легално“, затоа што се изградени со соодветна градежна дозвола, или затоа што се легализирани по изградените.

Во овие случаи, тогаш, сопственикот ја „консолидира“ сопственоста на градбата, но не и сопственоста на земјиштето. Значи, јавната администрација не може да направи ништо против градбата, но земјиштето може да биде засегнато од евентуалните делови од него да се дадат за урбани инфраструктури или да го зафатат надоместоците за урбанизација.

Типични проблеми што може да ги најдеме во овие својства се:

• Дека за да се прошири или да се изградат куќи во парцели во овие области, Градското собрание може да побара да даде дел од земјиштето за да се користи за поставување на јавна инфраструктура (пешачки области, канализациски приклучок, жици за струја, гас, вода итн. .)
• Дека се бара од сопствениците да платат дел или сите трошоци за урбанизација на просторот (приклучок на канализација, вода, струја, поставување на современи септички јами, давање дел од земјиштето за јавни патишта итн.).

• ИЗГРАДИ СОПСТВЕНА КУЌА ВО УРБАНО ЗЕМЈИШТЕ 
• ГРАДЕТЕ СОПСТВЕНА КУЌА ВО „РУСТИЧНА ЗЕМЈА“
• ПРОЦЕС НА ГРАДЕЊЕ ИМОТ ВО ШПАНИЈА ЗА ВАШ
• ЛЕГАЛИЗАЦИИ, РЕФОРМИ И ЗАЕДНИЧКИ ПРАВНИ ПРОБЛЕМИ