Шпанските прописи утврдуваат дека, за да може градбата да има пристап до регистарот на имот, нотарите мора да бараат да се обезбеди градежна дозвола и целата градежна документација, вклучувајќи го и конечниот сертификат за работа итн.
Ова го вели Кралскиот законодавен декрет Седми/2015 од 30 октомври (пречистен текст на законот за земјиште)
Но, каква е состојбата со оние објекти кои се изградени без одобрение за градба?
Во овие случаи, истиот закон за земјиште утврдува, во својот член 28.4, дека оние градби, згради и инсталации за кои повеќе не е соодветно да се донесат мерки за враќање на урбаната законитост што подразбираат нивно уривање, поради истекот на ограничувањето. периоди кои одговараат, може да има пристап до имотниот регистар.
Која е целта на зградата да има пристап до имотниот лист?
Основната причина за ова е што градбата што не е дел од имотниот лист не може да биде дел од ниту една правна трансакција. Односно, не можете да купувате, продавате, наследувате, да ставате хипотека, да плаќате даноци итн.
Со што, пристапот до имотниот лист, овозможува градбата да биде предмет на правен сообраќај, и да биде дел од имотното право на сопственикот. И понатаму, имплицитно имплицира дека споменатиот имот не може да биде урнат, урнат или на друг начин уништен од правниот систем. Со што, сопственикот на тој начин го консолидира правото на сопственост врз споменатата градба, дури и ако е изградена без лиценца.
Но, штом една градба, изградена без лиценца, отиде во имотен лист, дали е целосно легализирана? Со други зборови, дали може да се смета за 100% легално?
Одговорот е комплициран.
Како што кажавме и претходно, пристапот на градба без лиценца до имотниот лист значи оваа градба да се направи законски видлива.
Со други зборови , кога се гради градба со градежна дозвола, се известува Градскиот совет дека ќе се изврши градба , а шпанскиот правен систем ја забележува споменатата градба. Се известува и кога оваа градба е завршена преку потврдата за завршено архитектонско дело, а нејзиното декларирање во нотарска канцеларија преку соодветната декларација за нова градба. На овој начин, градба изградена со градежна дозвола автоматски се идентификува и препознава од правниот систем.
Меѓутоа, градба која е изградена без а градежната дозвола не е дел од легалниот сообраќај, бидејќи нејзината изградба не е пријавена во јавната администрација . Можеби постои евиденција за споменатата градба за целите на даноците, катастарот и Иби, но тоа не значи дека, за целите на градежната законитост, агенциите задолжени за контрола и надзор на работите на територијата, станаа свесни за оваа законска конструкција.
Дополнително, ако тоа беше случај, односно ако управата беше свесна дека има дивоградба, автоматски ќе требаше да постапи со наредба за уривање на споменатата градба бидејќи се сметаше за незаконска.
Она што се случува е дека на Шпанската администрација , поради истиот принцип на сигурност во правниот сообраќај на правните и трговските дејствија, не може да има неопределено време да постапува против оние работи и градби што се незаконски извршени.
Со што, различните шпански регионални регулативи секогаш воспоставуваат максимален временски рок за јавната администрација да ги открие работите и градбите што се градат без лиценца и на тој начин да можат да ги казнуваат преку административни санкции, парични казни, па дури и налози за уривање. По ова време, без да ја открие управата или да не постапи против градбата, таа станува легализирана и патримонијализирана во имотот на сопственикот.
Во шпанското законодавство, овој термин е различен според различните автономни заедници.
Сега ќе зборуваме за два случаи, Валенсијанската заедница и Андалузија.
Валенсијанската заедница.
Во Валенсијанската заедница, прописите се засноваат на Закон 5/2014 од 25 јули за „Планирање територија, урбанистичко планирање и пејзаж“ на Валенсијанската заедница (попозната како“ ЛОТАП “), кој беше изменет минатата 2019 година, преку законот од 5 февруари, кој е во сила од 8 февруари 2019 година.
Овој закон го утврдува следново рокови на истекување :
За да се одреди рокот на траење на дејствијата на администрацијата во овие случаи, неопходно е да се направи разлика помеѓу два случаи:
Земјиште неразвиено, рустикално, заштитено . За работи кои се наоѓаат на неразградливо или заштитено земјиште, нема рок на траење .
Затоа, без разлика дали е истечена можноста за финансиско санкционирање на овие работи, управата може во секое време да нареди уривање на работите изградени без лиценца, бидејќи, како што велиме, правото на управата не го пропишува.
- Урбано или развиено земјиште: Во однос на урбаното градежно земјиште, рокот на застареност за оние градби кои при влегувањето во сила на ЛОТУП-от (август 2024 година) не го пропишале рокот на истекување според претходната законска регулатива е. 15 години. Претходниот рок на застареност беше 4 години.
Со други зборови, може да се пријави дело без лиценца се додека тоа било претходно завршено Август 20, 2010 . Овој датум е многу важен, бидејќи значи четири години пред стапувањето во сила на ЛОТУП, што беше токму на 20 год.
Со, може да се легализираат работите на градско или градежно земјиште кои со денот на влегувањето во сила на овој закон биле пропишани дека имаат градежен рок за поминати повеќе од четири години (односно сите градби завршени пред август 2010 година). со пристап до имотниот лист . .
Сепак, оние градби на градежно урбано земјиште кои се изградени без лиценца по датумот 20 г. , како што се, на пример, 2011, 2012, 2013, итн., рокот на застареност на налозите за уривање на споменатите градби ќе биде 15 години .
Истото се случува и со изградените конструкции заедничко неизградено земјиште , Која може да имаат пристап до имотниот регистар под услов да се изградени пред 20 август 2010 година.
Сепак, и многу важно, оние градби на неизградено земјиште кои се завршени заклучно со август 2010 година, подлежат на режимот на непрописност од Законот пет/2014, од ЛОТУП.
А во однос на заштитено неизградено земјиште може да се пријават само оние градби без лиценца кои се завршени пред 1 година.
Тоа е така, затоа што овој датум се совпаѓа со изминувањето на четири години со кои владееше претходното законодавство и со стапувањето во сила на Валенсијанскиот урбанистички закон 16/2003, кој стапи на сила на 1 февруари 2006 година, со кој се воспостави непрописност. за заштитено земјиште.
Андалузија
Истото се случува и во Андалузија, иако не постои разлика помеѓу урбано и неурбанизирано. Во двата случаи, Законот за урбанистичко планирање на Андалузија 7/2022, во својата формулација по последната измена на 8 февруари 2012 година, го зголемува рокот на ограничување на правото на администрацијата да бара уривање на работите од 4 на 6 години. . изградена без лиценца.
Како и во Валенсијанската заедница, овој период се подразбира како применлив за работи без лиценца за кои, на датумот на одобрување на законот, поминал периодот од 4 години утврден во претходното законодавство. Со други зборови, сите градби изградени пред 8 февруари 2008 година може да се легализираат.
Затоа, за оние градби изградени по овој датум, застареноста станува 6 години.
Каталонија
Истото може да се каже и во Каталонија. Законодавниот декрет 1/2010, од 3 август, со кој се одобрува ревидираниот текст на каталонскиот Закон за урбанистичко планирање, го зголеми периодот на ограничување на акцијата за враќање на урбаната законитост на зградите од 4 на 6 години.
Односно да се бара негово уривање или уривање.
Меѓутоа, во Каталонија не е дадено андалузиското и валенсиското толкување на терминот во кој почнува да се применува новиот продолжен рок од 6 години. Според каталонските критериуми, оние работи кои се изградени пред одобрување на законот, односно 3 август 2010 година, би имале рок на застареност од 4 години. А тие што се граделе подоцна, терминот би бил 6.
ДОБРО. Се разбира!. Значи, ако имам градба без лиценца во која поминале периодите утврдени во законодавството на мојата автономна заедница без да бидат санкционирани, дали мојот дом е 100%?
Одговорот е малку комплициран.
Како што наведовме во овој извештај, поминувањето на рокот за санкционирање/казнување на градба дава овластување за регистрација на градбата во имотниот лист.
Ова значи дека: сопственикот може да го „поседува“ делото без лиценца. Може да се стави под хипотека, да се даде под закуп, да се продаде, да се наследи, да се донира итн., така шпанскиот систем не може да донесе одлука за негово уривање.
Сепак, иако шпанскиот систем ја препознава таквата конструкција како легална, не може да му ги даде сите права и предности што ги има една законска градба . Со други зборови, шпанскиот систем не може да ги асимилира дивоградбите кои не го почитувале законот, кои не плаќале градежни такси, архитекти итн., со правни работи кои поминале низ овие процедури, биле изградени во согласност со законот и биле Ги платиле сите соодветни даноци и трошоци.
Поради оваа причина, овие градби кои се изградени без лиценца, но кои се запишани во имотниот лист, се каталогизираат на посебен начин. Тие се нарекуваат „неправилни“ конструкции.
Овој тип на градба подлежи на одредени ограничувања во однос на законските градби:
- Не им е дозволено повеќе од реформски работи ограничени на конзервација, безбедност и здравје. Затоа не смеат да вршат рехабилитациони работи.
- Не се дозволени работи за проширување на постојната градба.
- Во случај градбата да биде природно урната (поради природни причини, пропаст или катастрофа, поплава итн.), тие не можат да се обноват. Тие не можат да се обноват.
