ОСНОВНИ ИНФОРМАЦИИ ЗА РАЗВОЈ НА ПРОФЕСИЈАТА АГЕНТ ЗА НЕДВИЖНОСТИ ВО РЕГИОНОТ ВАЛЕНСИЈА – УРЕД 98/2022
Нова регулатива се појави во регионот Валенсија/Комунидад (вклучувајќи ги Аликанте, Кастелон и провинцијата Валенсија) што навистина ќе значи „пред и потоа“ во вршење на дејноста посредник или агент за посредување во недвижен имот трансакции во регионот Валенсија.
Ова е нов закон, кој бара поголемо познавање на професијата и дејноста, Како и поголем степен на посветеност и одговорност од страна на сите агенти за недвижности вклучени во трансакции со недвижности во регионот на Валенсија.
Како што сите знаете, во моментов, вршењето на професијата агент за недвижности во Шпанија не е регулирано, како што е тоа во други земји како Франција, Белгија, Германија, Холандија, САД итн.
Ова е едно од прашањата што отсекогаш го поставувале странските купувачи кои доаѓаат во Шпанија во потрага по имот и кои се изненадени што во Шпанија не постои регулација на професијата агент за недвижности, а контролирана од државата. преку некој вид обука, сертификација или регистрација.
Во неколку заедници како на пр Андалузија, Канарските Острови, Мадрид, Мурсија, постојат одредени регистри во кои мора да се регистрираат стручни лица посветени на посредување со недвижности за да ја вршат својата професија, и својата дејност.
Како резултат на ова, на Валенсијанската заедница продолжи со создавање на регистар на брокери/агенти за недвижности, со цел да се регулира, контролира и надгледува активноста на сите тие посредници во работењето и трансакциите со недвижности во регионот Валенсија.
Оваа обврска за регистрација се протега не само на самиот чин на регистрација. Тоа не е само упис во регистар, туку се работи и за воспоставување низа гаранции, обврски и барања кои агентите мора да ги почитуваат, како на ниво на обука, Како и граѓанска одговорност за штети предизвикани во вршењето на нивната професија, небрежност итн., како и како да се работи за било кој тип на стручни лица како што се лекари, адвокати, архитекти, економисти итн., од кои се бара да ги почитуваат овие гаранции и прописи во нивните професионални активности.
Очигледно, оваа регистрација ќе значи а голема промена во секторот за недвижности во Валенсија. Од една страна, тоа ќе значи консолидација на сите оние агенции за недвижности кои се добро етаблирани на територијата и кои делуваат чесно, сериозно и солидно на шпанскиот пазар и со долгогодишно искуство во секторот.
Меѓутоа, оваа регулатива ќе ги изостави сите оние кои на евентуален или несериозен начин постапуваат на пазарот на недвижности во областа, а кои не се подготвени за професионален, вреден и ефективен развој во ваква важна дејност за национално/меѓународно правно сообраќај на купопродажба на имоти и потрошувачки домови.
Зборуваме Уредба 130/2021 од 1 октомври на Консел, за одобрување на Правилникот за мобилизација на празни и инвалидни домови, донесен во извршување и изработка на Законот за социјалната функција. Оваа уредба предвидува регулирање на посредничката дејност во делокругот на прописите за правото на домување, за да има ефективна контрола од страна на администрацијата на подобрување на квалитетот на услугата за посредување во недвижен имот, во кој се бара регистрација во регистар, кој мора да биде јавен, со што ќе се заштитат потрошувачите и корисниците кои го користат.
Затоа, оваа регулатива ќе резултира со подобрување на гаранциите за услугите за потрошувачите и корисниците.
Ова исто така воспоставува систем на санкции за сите оние кои не се запишани во наведениот регистар, или не почитуваат некоја од обврските наметнати со прописите за вршење на својата професија. Овие казни се разликуваат од
- Со парична казна од 10,000.00 до 350,000.00 евра ќе се казнуваат прекршоците класифицирани како тешки.
- Прекршоците класифицирани како многу тешки ќе се санкционираат со парична казна од 350,001.00 до 950,000.00 евра.
Затоа, преку оваа нова регулатива, се воспоставува и консолидира гарантно регулирање на услугата и на професијата агент за недвижности во регионот, со последователно подобрување на гаранцијата и квалитетот на услугата, што резултира со подобра заштита на потрошувачите и корисниците.
Во изработката на оваа регулатива, објавени се два уредба на Конселот, Уредба 85/2022 од 1 јули, со која се одобрува Правилникот за мобилизација на празни и инвалидни домови и Уредба 98/2022, од 29 јули , најважниот, кој го регулира Регистар на агенти за посредување со недвижности на Валенсијанската заедница (ДЕКРЕТО 98/2022, од 29 јули, дел Консел, за регулација на Регистарот на агентите за интермедијација на инмобилноста на Комунитатот Валенсијана и лос реквизитос за запишување) . како и нивните барања за регистрација.
Се заснова на ова најново Уредба, 98/2022, од 29 јули , кој стапи во сила на Август 16, 2022 , на кој ќе ја базираме содржината на овој напис.
1.- Цел и цел на законот
Како што коментиравме, оваа нова регулатива има за цел да создаде „ Регистар на агенти за посредување со недвижности “, на Валенсијанската заедница, како и регулирање на сите оние барања неопходни за регистрација на сите оние луѓе кои се посветуваат на оваа професија, поединечно или бизнис.
Кога зборуваме за „ медијациона активност ”, Или„ посредување со недвижности “, општо се однесуваме на сите оние луѓе кои се посветени на посредување, советување или управување со трансакции на средства и стварни права на имоти, станови, земјиште, чија крајна дестинација е употребата на „Домување“.
Затоа, целта на оваа нова регулатива е да се подобри транспарентноста во овој вид услуги и трансакции, како и да се гарантира заштитата на сите тие потрошувачи на овие услуги во прашањата, пред сè, на домувањето.
Затоа, иако не е јасно во прописите, должните да ги следат барањата од овој закон се сите оние кои посредуваат или советуваат во операции чија цел се заснова на продажба на домови, а не на други видови имоти како што е земјиштето. , деловни простории, индустриски простории и сл.
2.- Кому е адресиран овој Закон?
Сите тие физички или правни лица, т.е. ќе бидат обврзани фирмите или физичките лица, кои сакаат на „редовно“ да ја вршат дејноста посредување со недвижности на територијата на Валенсијанската заедница.
Прописите разбираат дека се работи за сите кои обезбедуваат услуги за посредување, советување и управување во работењето со недвижности во однос на трансакциите на продажба, изнајмување, размена, отстапување на недвижен имот и соодветните права , вклучувајќи го следново:
- Колегиски агенти за недвижности , во согласност со нивното специфично законодавство. Односно, API-ите
- Оние кои имаат универзитетска диплома во гранката на општествени и правни науки, инженерство или архитектура , акредитирана со универзитетска диплома. На пример, правници, економисти итн.
- Секое физичко или правно лице кое има професионална обука потребна за соработување на агенти за недвижности.
- Кој обезбедува сертификати за присуство и постигнување на академски „курсеви за обука“ од најмалку 200 наставни часа во недвижен имот , поврзани со услуги за посредување, совети и управување со недвижен имот. Не е важно модалитетот кој е лице в лице, далечина, онлајн или мешан.
Очигледно, во регионот на Валенсија, има голем број на агенти кои работат во меѓународниот сектор за недвижности, кои немаат универзитетски дипломи одобрени во Шпанија, кои ќе имаат потреба од курсеви за стручна обука како агенти за недвижности . Со други зборови, тие се професионалци, често со странско потекло, кои се населиле во Шпанија за да развијат дејност со недвижнини и кои немаат високо образование, за што ќе треба да склучат академски курс за обука, во кој најмалку 200 часа се обучуваат за недвижнини, поврзани со менаџмент, посредување, совети и услуги за управување.
Овде вклучуваме неколку примери на курсеви за управување со недвижности и посредување што ги најдовме во Google Search
Како што укажува законот, овие курсеви можат да бидат лице-в- лице , далечина, онлајн или мешани .
Дополнително, како што објаснуваме, овие стручни лица имаат обврска да се пријават во наведениот регистар, под услов да се посветени на посредување со недвижности на редовна основа .
Оваа професија се смета дека се врши на „ редовно “, кога агентот интервенирал во посредувањето на повеќе од две операции за купување или домување во кој било бизнис со недвижнини поврзани со домување во Валенсијанската заедница годишно.
Затоа, откако овој закон ќе стапи во сила, секое лице кое дејствува на пазарот на недвижности во Валенсијата заедница во повеќе од две услуги во последните 12 месеци, мора да се регистрира во регистарот на агенти , и да се усогласат со барањата утврдени со нормативот.
Отворена е можност за сите тие Агенти за недвижности кои вршат операции во Валенсијанската заедница и кои имаат други оперативни центри во други делови на Шпанија и кои веќе добиле обука во нивните места на потекло за да имаат пристап до слични регистри . Односно, може да се случи агенција за недвижности во Малага да врши продажни операции во регионот на Валенсија и тие да се веќе регистрирани во аналогниот регистар на регионот Андалузија, бидејќи го исполниле претходниот услов за обука, за кој во овие случаи, ќе има обврска да се регистрирате во регистарот на заедницата на Валенсија, иако титулата или курсот добиен и кој служел за обука на овој професионален агент во регионот на Андалузија може да биде одобрен за употреба во Валенсијанската заедница. .
Со други зборови, нема да мора да стекнете нова титула за обука, доколку веќе сте ја имале за да се регистрирате во регистарот на заедницата Андалузија.
3.- Барања и гаранции за извршување на дејноста.
- Локација и барања за нега
– Лицето кое ја развива професијата агент за недвижности мора да има установа отворена за јавноста , освен ако нивните услуги се обезбедуваат исклучиво онлајн или телематски.
Ако имате установа отворена за јавноста , како таква ќе се подразбира професионалната адреса, комерцијалните простории или канцелариите или канцелариите кои ги исполнуваат сите услови и имаат дозволи, лиценци за дејност и даночни регистрации законски потребни за вршење на дејноста. .
Во случаите во кои лицата кои даваат услуги тоа го прават исклучиво електронски, телематски или онлајн , тие мора да имаат а физичка адреса на територијата на Валенсијанската заедница.
Односно, белгиска, германска или англиска агенција за недвижности, која ги развива своите услуги за посредување со недвижности во Шпанија, мора да има физичка адреса на територијата на Валенсијата заедница.
Слично на тоа, агенцијата за недвижности во Малага, или Мајорка, која продава имоти во Валенсијанската заедница, мора да има физичка адреса на територијата на регионот на Валенсија.
Во случај на претпријатија, во случај да имаат, или физичка адреса на тие компании или агенти, кои работат исклучиво онлајн, тие мора да се погрижат за прашањата, поплаките, побарувањата на потрошувачите и корисниците во врска со брокерството за недвижности услуги што ги дале.
Кога агентот за недвижности е а правно лице , барањата за професионална обука ќе бидат потребни од администраторите на оваа компанија , или, барем, од еден од членовите на одборот на директори на компанијата .
Барањата за обука, исто така, ќе се бараат од нив одговорни за претпријатија отворени за јавноста, кој во никој случај не може да биде надлежен за повеќе од три објекти и ќе ги потврди сите налози и договори за мандат направени на име на правното лице.
Односно, во случај на правна компанија која е посветена на агенција за недвижности, администраторот или еден од членовите на Одборот на директори на компанијата мора да ја исполнува професионалната обука што се бара од овие агенти, дека е, ако имате шпанска универзитетска диплома, имате завршено курс за обука за менаџмент за интервенции и совети за недвижнини.
Дополнително, доколку овие компании дејствуваат преку установи отворени за јавноста, канцеларии итн., одговорните за овие претпријатија кои се различни од администраторите на компанијата, исто така ќе треба да ја имаат потребната обука, а не може да имаат повеќе од три објекти. на ваш трошок.
Во случај на агенции кои работат исклучиво електронски, телематски или онлајн , ќе се бараат и барањата за обука, не само за администраторите на компанијата, или одговорното лице на агенцијата, туку и лицето поврзано со физичката адреса што ги дава услугите по електронски пат . Тоа е, на пример, во случај на агенција во Малага, која работи во заедницата на Валенсија, без основање, но преку физичка адреса, ќе биде потребна обука на лицето задолжено за физичката адреса.
- Барања за солвентност
Професионалниот или посредничкиот агент мора да има осигурување и сервисни гаранции да ја покријат својата одговорност за штетите предизвикани од нивната работа, имајќи го предвид следново:
1.- Мора или да ангажирате a гаранција издадена од банка, или осигурување од осигурителна компанија, да гарантира за депозитите примени во купопродажбата (резерви, депозити, заработени пари), со цел да се гарантира нивно враќање на соодветниот дел во случај на онеспособување од страна на агентот.
Односно, во оние случаи кога агентот добива износи, или резервации на сметка на цената, тие мора претходно да имаат гаранција, која ќе ја издаде банка или осигурителна компанија.
Во оние случаи во кои застапникот дејствува преку ан етаблирање во Валенсијанската заедница, минималниот износ на оваа гаранција или гаранција за секој агент ќе биде 60,000 евра по објект отворен за јавноста и година на покриеност .
И, во оние случаи во кои луѓето ја вршат својата дејност преку електронски , телематски, онлајн значи, ќе биде 300,000 евра по агент и година на покриеност .
2.- Покрај гаранцијата мора да имаат осигурување од граѓанска одговорност , кој ја покрива целата територија на Европската Унија, за оние одговорности кои можат да произлезат од штети предизвикани на нивните клиенти, поради вина, грешка или професионална небрежност.
Ова осигурување мора да покрие на најмалку 600,000 евра по побарување , и година на осигурување, со лимит од 150,000 евра по жртва.
Ако агентот работи исклучиво онлајн, на минималниот износ на осигурување од граѓанска одговорност ќе биде 1 милион евра по штети , и година на осигурување , со доплата од 150,000 евра по жртва.
Агентите ќе бидат обврзани да на сите кои ќе побараат да им го достави бројот на полисата и името на осигурителната компанија или гарантен број и името на финансиската институција во случај на гаранции, а тоа ќе го наведат во мандатниот договор или налогот што го потпишуваат и склучуваат договор со своите клиенти.
Овие осигурувања и гаранции можат да се конституираат поединечно или колективно преку професионални здруженија или здруженија на адвокати, агенти за недвижности, инженери, архитекти итн.
4.- Постапка за упис во матичната книга
– Постапката за упис во регистарот се започнува на барање на засегнатото лице по електронски пат, односно онлајн, во службата за регистрација на Generalitat Valenciana.
– Апликациите може да се поднесуваат индивидуално или колективно.
- Поединечно , агентот ќе прикаже а изјава за одговорност во која мора да ги наведе документите за идентификација и следните укажувања:
– Дека има установа отворена за јавноста , или, во случај на обезбедување услуги исклучиво онлајн, далечински со електронски средства или телематика, ќе мора да ја наведе физичката адреса што ја има на територијата на Валенсијанската заедница.
– Дека со цел да се вршат медијациски услуги и активности од областа на услугите за недвижности, на дозволи, лиценци за дејност и соодветна даночна регистрација како самовработени , доделена е лиценца за дејност отворање бизнис и сл.
Со други зборови, ако имате деловен простор во кој ја вршите вашата професија, кој има редица што ја има соодветната лиценца за отворање и дека агентот е регистриран за даночни цели во шпанската даночна агенција.
– Дека тоа се обврзува да ја развива својата дејност во согласност со принципите на дејствување и кодексите на однесување за професионалната етика, етика во однесувањето , професионалната тајна, како и комерцијалните и преносните комуникации што ги направив во однос на одредувањето на нејзината награда на провизии, такси и сл.
– Дека го има потребното професионална капитализација
– Дека го има полиса за осигурување од професионална граѓанска одговорност и гаранција , и дека се претплатил гаранциите во износите и модалитетите што се бараат во овие прописи , со цел да се заштитат клиентите од неможноста на брокерите за недвижности да ги префрлат износите што ги добиваат при вршењето на нивната брокерска дејност.
– Дека се обврзува да одржување на условите и барањата дека со овој правилник се предвидува вршење на дејност агент за недвижности.
Дополнително, во оваа одговорна изјава, агентот ги овластува луѓето кои управуваат со регистарот на агенти на Валенсијанската заедница да ги извршат сите проверки и проверки на документацијата обезбедена за да се потврди дека се усогласени со барањата утврдени со закон.
- Колективно, преку професионалното здружение, било да се тоа агенти за недвижности, адвокати, архитекти, инженери итн итн.
– Откако барањето е поднесено со одговорна декларација, на регистрацијата ќе биде договорена веднаш во регистарот, а документот со кој се акредитира регистрацијата ќе му биде доставен на заинтересираното лице.
– Пријавувањето ќе се изврши лично за секој агент . Со други зборови, без разлика дали се поднесува поединечно или колективно, регистрацијата секогаш ќе се врши на секој од агентите, поединечно, кои се дел од апликацијата.
– Регистрацијата има ан неопределено времетраење , без да се во спротивност со случаите на суспендирање или откажување предвидени во овие прописи, ќе се додели стандардизирана значка, која стои во анексот на законот, а која е следна:
– Регистрацијата овозможува непосредна акредитација на лицето кое се јавува во регистарот кое ги исполнува условите и соодветните услови за вршење на дејноста, под услов со текот на времето да се задржат околностите, обврските, барањата и обврските преземени во моментот на регистрацијата. Натпис.
За ова, регистрираните професионалци мора секогаш да имаат ажурирани податоци и да ја информираат администрацијата за секаков вид на модификација . Ова ажурирање или измена на податоците секогаш ќе се врши со одговорна изјава.
– Уписот за регистрација автоматски ќе се откаже од:
- Со смрт
- Поради повлекување на даночната дејност во случај на правно лице
- Поради непочитување на условите за регистрација во кој било од моментите од развојот на професионалната дејност
5.- Рок
а) Краен рок за поднесување на регистрација на поединечни пријави
Терминот е една година од влегувањето во сила на оваа уредба.
Со кој сите оние кои вршат професионално посредување со недвижности и се предмет на овој закон, имаат рок до следниот август 2023 година да управува со регистрацијата во регистарот на агенти за посредување со недвижности на Валенсијанската заедница. Како и обезбедување на полисата за осигурување од граѓанска одговорност и гаранциите утврдени во овој закон.
б) Краен рок за колективни апликации, професионалните здруженија или здруженија мора да ја поднесат пријавата колективно во пластика во максимален рок од шест месеци .
НЕКОИ ЧПП:
1.- Како да се добие банкарската гаранција што ја бара законот?
ОДГОВОР: Ви препорачуваме да се консултирате со вашата банка или со вашата осигурителна компанија. Тие треба да ви дадат соодветен совет за тоа.
2.- Како да се регистрирате и каде?
ОДГОВОР: Регистарот на агентите за недвижности сè уште не е создаден. Се очекува да биде создаден во октомври-ноември 2022 година.
3.- Дали има други документи што може да ви бидат потребни?
ОДГОВОР: Иако законот не кажува ништо, како и останатите услови кои се бараат во законот, од Вас се очекува да обезбедите:
- Уверение за ослободени од криминални досиеја – Министерство за внатрешни работи
- Сертификат за ослободени од даночни долгови – Agencia Tributaria
- Сертификат за ослободени долгови за социјално осигурување – Seguridad Social
- Дигитален потпис
- Лиценца за активност на канцеларијата на вашиот агент – Градско собрание
- Регистрација како автономно – 030/Тапи на фирмата
- CIF на компанијата
4.- Само изнајмувам имот и не продавам во регионот на Валенсија, дали треба да се регистрирам?
ОДГОВОР: Ако сте направиле повеќе од 2 трансакции на продажба, изнајмување, итн во регионот Валенсија, треба да се регистрирате
5.- Имам 2 канцеларии во регионот Валенсија, а јас сум компанија како да се регистрирам?
ОДГОВОР: Разбираме дека регистрацијата мора да биде за администраторот на компанијата, кој може да биде одговорен за 2-те канцеларии.
6.- Имам 4 канцеларии во регионот Валенсија.
ОДГОВОР: Разбираме дека во овој случај треба да регистрирате 2 агенти: еден за 3 канцеларии и уште еден за 4.th еден.
ВАЖНА ЗАБЕЛЕШКА: Ова е нов закон, а деталите и прашањата за неговото толкување мора да се подредат заедно според практиката и искуството од неговиот развој. Значи, овој извештај е создаден со нашето сопствено толкување на неодамнешниот закон, што можеби нема да биде исто со администрацијата во иднина. Затоа, ве молам, сметајте го овој напис како извор на информации, но не како прашање на закон или прирачник.
