Изгледите за пазарот на недвижности во Шпанија по кризата со коронавирус: 2020-2021 година
Се наоѓаме во време кога на шпанскиот пазар на недвижности владее сериозна неизвесност главно мотивирана од несекојдневната ситуација во која се наоѓаме.
Овде нема да објаснуваме што се случи во Шпанија и во остатокот од светот. Причината за овој извештај е да се анализираат изгледите за еволуцијата на шпанскиот пазар на недвижности во остатокот од 2020 година и 2021 година.
За ова, ќе направиме разлика помеѓу неколку широко различни сектори на шпанскиот пазар на недвижности:
– Шпанското национално барање: прва и втора резиденција
– Меѓународната побарувачка: Прва и втора резиденција
– Нов и исклучен план, и половни (препродажба)
– Пазар за долгорочно изнајмување и краткорочно туристичко изнајмување – и „сезонска кирија“
– Позиција на сопственикот кој сака да го продаде својот имот сега
1.- ШПАНСКОТО БАРАЊЕ: Државјани и жители во Шпанија
Почнувајќи од побарувачката за купување на ПРВА РЕЗИДЕНЦИЈА, а во однос на националниот пазар, сфаќајќи го ова како побарувачка за домови од Шпанците (државјани или жители), ќе претрпи голема стагнација.
Ова е сектор кој беше многу погоден во последните години и дека, и покрај фактот што цените на куќите во главните главни градови и градови на Шпанија се зголемуваат, моќта на стекнување на среднопросечниот шпански граѓанин не е зголемена. во иста пропорција. Ова генерира дека, од година во година, средношколецот на Шпанија постепено ја губи куповната моќ, ограничувајќи го (па дури и блокирајќи) пристапот до купување куќа.
Затоа, во последниве години, забележано е намалување на трговската размена меѓу шпанските граѓани (особено кај младите), токму поради губењето на куповната моќ, зголемувањето на киријата како единствено средство за пристап до домување кај младите во Шпанија.
Логично е да се мисли дека, отсега натаму, во кризна ситуација во која се наоѓаме, ситуацијата ќе биде полоша, бидејќи економскиот капацитет на просечниот шпански граѓанин ќе биде значително намален.
Со што, се очекува побарувачката за главни резиденции во Шпанија значително да се намали барем до 2022 година.
На ист начин, на ВТОРА РЕЗИДЕНЦИЈА пазарот, односно националната побарувачка за втор престој, ќе биде под влијание на кризната ситуација во која се наоѓаме, бидејќи претпазливата позиција на заштеди што доведува до оваа криза ќе биде општа норма, барем за неколку години.
Веќе се зборува за пад на продажните цени на домовите меѓу 15 и 30%.
Се вели дека инвеститорите или штедачите, кои во моментов ја задржуваат куповната моќ, ќе најдат реални можности на пазарот, особено од оваа есен, кога економските ефекти произлезени од оваа криза ќе почнат посолидно да се бележат на пазарот.
Со што, од „инвеститорска гледна точка“, и исто како што се случи по кризата од 2008 и 2011 година, Шпанија повторно ќе биде интересна дестинација и привлечна за штедачите, националните и меѓународните инвеститори.
2.- СТРАНСКИОТ КУПУВАЧ – Инвеститори и физички лица
Во однос на меѓународната побарувачка за странци, разбираме дека на ВТОРА РЕЗИДЕНЦИЈА пазарот ќе има силно влијание и не очекуваме враќање до крајот на 2021 година.
Пред сè, она што се однесува на пазарот за продажба на нова градба, а во изградба, разбираме дека ќе има а прекин во изградбата на втор дом, особено во туристичките места, како што се Медитеранот и Балеарските и Канарските Острови.
Од „гледна точка на инвеститорот“, најголемите можности ќе има на пазарот на половни производи, на штета на новата градба. Тоа е така, бидејќи поединците може да имаат поголема маржа на намалување на продажната цена, бидејќи, во зависност од времето на стекнување, тие може да амортизирале голем дел или вкупната куповна цена, овозможувајќи поголем интервал на намалување на продажбата. цена. .
Ова, во однос на нова градба, нема да биде вака, а ќе видиме помало намалување и на понуда на пазарот со оглед на тоа што градежниците имаат помала маргина за намалување на цената од физичките лица.
Со што, пазарот за препродажба, или половни, е оној што ќе ги понуди најинтересните можности на пазарот, барем додека не исчезнат ефектите од економската криза што ги имаме погоре.
Затоа, како што споменавме на националниот пазар, ќе има реални можности за меѓународниот инвеститор-штедач кој има куповна моќ на пазарот на половни производи во Шпанија.
Во однос на меѓународниот пазар за стекнување на ПРВА РЕЗИДЕНЦИЈА домови, исто така наречени „иселеници (или „иселеници“), кои имаат намера да дојдат во Шпанија да живеат, или за подобар квалитет на живот, или да го поминат своето „пред“ или „пензионирање “, веруваме дека еволуцијата ќе биде многу позитивна.
Шпанија е една од најпосакуваните земји во светот за постојан престој. Тоа е константа повеќе од 30 години. Всушност, а особено од 2000-2002 година, обемот на откупно работење на пензионирани или предпензионирани странци остана висок, дури и во време на криза.
Предвремено пензионирање или пензионирање, главно од европските земји како Обединетото Кралство, Франција, Белгија, Швајцарија, Германија итн. се смета за „латентна побарувачка“. Тоа е да се каже: Секогаш имаат намера да дојдат во Шпанија за да ја поминат неговата пензија, мотивирани од добрите временски услови, квалитетот на животот, комуникациите, безбедноста и јавното здравје.
Сепак, во последниве години, овој тип на побарувачи претрпе намалување на куповната моќ, предизвикано од порастот на цените на куќите во Шпанија.
Затоа, и како последица на оваа актуелна санитарна криза, овој тип на купувачи ќе биде сведок на појавата на вистински можности за купување, по многу ниски и интересни цени, во области и имоти до кои, до пред една година, едноставно немаше да имаат пристап..
Овој тип на купувач, вообичаено на поодмината возраст, покрај цената или нивото на квалитетот на животот, ги зема предвид и ниво на помош на шпанското јавно здравство.
- Затоа, вреди да се размисли или да се запраша, каква е реакцијата што ја предизвикува кај овој тип клиенти, начинот на кој шпанскиот систем се справи со кризата со коронавирус.?
Од наша гледна точка, како Шпанци, кои живееле во првите редови во управувањето со оваа здравствена криза, мораме да кажеме дека имиџот на шпанското јавно здравје е зајакнат.
Главниот неуспех на вниманието и реакцијата против вирусот не беа постојните инфраструктури и човечки ресурси во Шпанија (преплавени само во некои области, и привремено), туку споредни елементи кои беа, главно, недостатокот на опрема.
Едноставни работи како маски, респиратори или соодветна облека.
Сепак, како што велиме, остатокот од опремата и инфраструктурата, особено човечкиот тим, лекари, медицински сестри и здравствени работници, беа на висина на задачата, демонстрирајќи ја својата ефикасност и реакција на влијанието на таков обем, дури и во ситуации на целосно отсуство на опрема и соодветна заштита.
(Како Шпанец, сите сме навистина ГОРДИ СО НАШИОТ САНИТАРЕН ТИМ)
Со други зборови, се покажа дека шпанскиот јавно здравствен систем функционира и дека има бели дробови и инфраструктура за да ги опслужува ваквите клиенти.
Покрај јавното здравје, има висококвалитетно приватно здравство во Шпанија со цени многу пониски од приватното здравје на земјите на потекло на овие купувачи како што се Франција, Германија, Обединетото Кралство итн., кои заедно со ефикасноста на нашето јавно здравје ги прават двете постигнувања многу квалитетна слика кај овој тип купувачи, главно од европско потекло.
Од друга страна, во однос на другите земји во светот, Шпанскиот јавно здравствен систем се покажа како многу поефикасен и со многу повеќе гаранции за заштита, отколку што постои во земји како што се САД и Обединетото Кралство, каде здравството Јавното е многу основно, а приватното здравство е доминантно.
Како резултат на горенаведеното, поголем интерес за купување на прва резиденција во Шпанија се очекува во земји како Обединетото Кралство, САД и други земји од Латинска Америка како Мексико, Венецуела, Аргентина, Бразил итн. од државјани на овие земји кои тие ќе најдат повеќе заштитени и згрижени од шпанското јавно здравје отколку она во нивните земји на потекло.
Конечно, да се додаде уште една точка што овој тип купувач-клиент сега ја зема предвид при одлучувањето за нивното купување, е економски трошоци за живот и услуги. Токму поради оваа криза, неколку години во Шпанија ќе бидеме сведоци значително намалување на цените и на храната и производите, како и на услугите. Со што, економските трошоци за живот на овој тип клиенти, ќе бидат фаворизирани со ова намалување, што ќе ја олесни нивната одлука за купување во Шпанија.
Затоа, заклучуваме дека, И намалувањето на продажната цена на имотот, како и потврдата за конзистентен јавно здравствен систем и за квалитетна приватна здравствена услуга, сигурно ќе придонесат за таргетирање на намерите за купување на клиентот. меѓународни во домовите на првото живеење.
Во врска со ВТОРА РЕЗИДЕНЦИЈА, како што посочуваат од домашниот пазар, странскиот купувач на средно ниво не се очекува да го направи истиот обем на аквизиции што ги доживуваме во последните години.
Особено од 2015 година, доживеавме зголемување на обемот на набавки на втор дом од страна на меѓународните купувачи, олеснето со економското подобрување кое произлегува од економскиот бум доживеан во претходните години, како и со надеж дека ќе добиеме поврат на овие имоти. преку изнајмување, особено туристичко изнајмување.
Очигледно, ќе видиме загуба, или намалување на перспективите во однос на можностите за изнајмување на туристи, бидејќи, барем во текот на 2020 и 2021 година, нивото на патување и комуникации ќе влијае на туристичкиот сектор, а со тоа и оние кои сакаат да инвестираат со намера да изнајмуваат за туристичка употреба.
Сепак, и во однос на ВТОРА РАКА, како што споменавме во однос на првата резиденција, сигурно ќе се појават големи можности и во градовите со висок туристички потенцијал и во главните градови на Шпанија, кои добро осигурување, ќе го привлечат вниманието на меѓународните штедачи-инвеститори.
3.- ПАЗАРОТ НА ИЗНАЈМУВАЊЕ – Трајно изнајмување – Туристичка – Сезона
Што се однесува до пазарот за изнајмување, ќе направиме разлика помеѓу изнајмување прва резиденција и втор дом.
Во врска со ИЗДАВАЊЕ НА ПРВА РЕЗИДЕНЦИЈА, во последниве години, сведоци сме на зголемување на цените за изнајмување, врз основа на надежта на сопственикот за добивање повисоки приноси во секторот за изнајмување туристи, особено мотивирани преку појавата на платформи како Airbnb итн.
Ова доведе до реален проблем кај Шпанците, особено кај младите, поради недостаток на постојана понуда за изнајмување, особено во главните градови на Шпанија, што доведе до реакција од страна на шпанските администрации, со создавање рестриктивни регулативи за користење на имотите како туристичко изнајмување, со цел да се фаворизира изнајмувањето за прво место на живеење и, на овој начин, да се обиде да избегне зголемување на цените на изнајмувањето на првата резиденција.
Една од главните последици на коронавирусот во Шпанија е токму тотална загуба во туристичката активност, кој не се очекува да порасне до следното лето 2021 година.
Затоа, многу сопственици сигурно веќе се прашуваат што да прават со оние домови кои досега беа користени за туризам, и дека во потрага по профитабилност ќе бидат принудени да ги користат за изнајмување на нивната прва резиденција. Со што, наскоро ќе доживееме зголемување на понудата на домови за прва резиденција во Шпанија. И во големите градови и во крајбрежните области.
А во однос на ИЗНАЈМУВАЊЕ ВТОР РЕЗИДЕНЦИЈА, иако туристичкото изнајмување, односно „со денови“ или „со недели“, сметаме дека ќе биде зафатено од здравствената криза, мислиме дека „сезонски“ нема да…
Историски гледано, традиционалното туристичко изнајмување во Шпанија е „сезонско изнајмување“. Односно, киријата по месеци, или по годишни времиња: лето, есен, зима, пролет итн.
Сè до револуцијата на дигиталните платформи како што е Airbnb, која овозможи да се намали времето на престој и да се управува со приватна активност за изнајмување на речиси претприемачки начин, што го промени овој систем, намалувајќи го бројот на ноќевања по гостин.
Затоа, се очекува намалување на обемот на краткорочно изнајмување, но сигурно ќе има закрепнување кај „сезонските изнајмувања“.
Мораме да кажеме и дека активноста на „туристичка рента“ е крајно ограничена од регионите или локалната администрација, па дури и забранета во одредени области. Поминува од многу комплицирани документи, барања, итн. Но, ова не е исто како за „сезонска кирија“.
Изнајмувањето за „сезонска кирија“ е целосно ослободено од многу строгите ограничувања на „туристичката кирија“. Тоа е потполно бесплатно. На пример, за да изнајмите како „сезонски“ не треба да го регистрирате имотот во посебни регистри, ниту да добиете потврда за живеење, а имотот може да се изнајмува „по соби“ (во регионот Валенсија куќите не можат да се изнајмуваат по одделни соби во туристичка кирија).
Значи, очекуваме да имаме повеќе трансакции за изнајмување со формулата „сезона“ отколку „туристичка“.
По нашето објаснување, шпанските и странските семејства ќе продолжат да имаат одмор и ќе продолжат да сакаат да доаѓаат на шпанските плажи или во шпанските градови за да го поминат својот одмор.
Обемот на професионална побарувачка ќе се намали, но активноста за закупнина нема да исчезне. А, при организирање на одмори, туристите ќе бидат условени од:
- Поограничени движења, а со тоа и повеќе време на секое место.
- Безбедносни и хигиенски услови
- Тие ќе избегнуваат гужви или преполни простори
Затоа, овој тип на туристи, при изборот на можностите за сместување, ќе ги избираат оние во кои им се гарантира безбедност и дезинфекција во однос на пандемијата. И оваа гаранција за безбедност и дезинфекција ќе биде многу поголема во становите отколку во хотелите.
Тоа е така, бидејќи хотелите, каде што вообичаено има голем проток на гости, на почетокот може да создадат несигурност меѓу нив кога гарантираат соодветна заштита. И тоа не се случува при престој во апартман, каде што протокот на гости и ноќевања ќе биде помал од хотелите, бидејќи истото семејство може да го изнајмува со недели или месеци.
За сето горенаведено, сметаме дека „сезонската активност за изнајмување“ ќе биде одлична можност за оние сопственици кои, особено во крајбрежните/туристичките области, каде што побарувачката за прв престој е мала.
4.- ШТО ТРЕБА ДА ПРАВИ СОПСТВЕНИКОТ ШТО САКА ДА ГО ПРОДАДЕ СВОЈОТ ИМОТ ВО ВРЕМЕ НА КРИЗА?
До минатиот месец, продавачот беше тој што ги поставуваше правилата на нахакан пазар за купување. Високата побарувачка во продажните трансакции во последниве години ги охрабри продавачите да заземат позиции на моќ во преговорите за условите за продажба.
Сепак, од сега па натаму, пазарот се промени….
Сега купувачот е тој што на крајот ќе заземе моќни позиции во преговорите со продавачот.
Последица на ова е дека купувачот ќе биде многу попребирлив при договарањето на условите за купување со продавачот, не само во однос на цената, туку и во однос на документација на имотот.
Со други зборови, ако во последните години купувачот е помалку строг кога станува збор за барање законски ограничувања на имотите, отсега па натаму, купувачот сигурно ќе бара од продавачот да ги почитува сите услови и барања на законот. во однос на нивните имоти, како што се урбаните услови, станбените дозволи или потврдите за населување, ефикасните приклучоци за вода и електрична енергија, септички јами итн.
За сето ова, оние сопственици кои имаат намера да ги стават на продажба своите имоти, им препорачуваме да извршат детално и продлабочено проучување на документацијата и правните состојби во кои се наоѓа нивниот имот, за да им се олесни продажбата.
Студија спроведена од TLA-Abogados април 2020 година
