Изнајмување со опција за купување договор (RTB)

Во однос на станбениот пазар на недвижности, односно купопродажба на прво/постојано живеалиште, зборувавме за „латентна побарувачка“ што постои во Шпанија во однос на оние странци од други земји, кои сакаат да дојдат во Шпанија да живеат на постојана основа.

Факт кој е константен во последните две децении е доаѓањето на странци кои ја избрале Шпанија за постојано место на живеење, а кои вообичаено ги идентификуваме како „иселениците"Или"иселениците“. Тобемот и бројот на иселениците кои ја избрале Шпанија за место на живеење во последните две децении отсекогаш биле константни, па дури и се зголемувале во кризни периоди или посткризни периоди, како што беа оние кои беа доживеани во Шпанија и во 2008 година и 2011 година.

Со повеќе од 15 години во секторот за недвижности, нашата компанија го потврди тоа, само во периоди веднаш по кризата, зголемен е бројот на иселеници заинтересирани за стекнување имоти во Шпанија.

И, како резултат на нашето искуство, забележавме дека првите аквизиции што беа склучени во тие моменти беа особено комплицирани поради контекстот на нестабилност и неизвесност, како од гледна точка на финансирање, така и од можната еволуција на пазарот на домување.

Односно, купувачот кој се осмелува да инвестира во Шпанија за купување постојан престој, е потопен во неизвесноста предизвикана од размислувањето дали сме веќе во завршната фаза на кризата или дали сè уште има начин надолу. (“Дали ќе купам по добра цена?").

Но, кај овие типови купувачи интересот за купување е јасен. Јасно им е и моментот. Сакаат да купат сега. Знаат дека е време, но не им е јасно дали цената и условите за продажба ќе бидат најсоодветни додека не исчезне или расипе посткризната клима на несигурност.

Во овој момент како решение се предлага инструментот за изнајмување со опција за купување.

Изнајмување со опција за купување (RTB) За што се работи?

Изнајмување со опција за купување, е договор со кој купувачот сака да стекне имот за трајно живеење, и сака да го окупира и веднаш да го користи, но конечната одлука за купување сака да ја одложи за подоцна.

И, дополнително, бУјер сака, за време на користењето на имотот, продавачот да не може да го понуди имотот на пазарот, така што ја резервира исклучиво опцијата за купување за купувачот, за целото времетраење на договорот. Тука е најважната разлика со овој договор и „нормален договор за закупнина“ каде што сопственикот може да го продаде имотот на некој друг, дури и додека постои договор за изнајмување.

Затоа, во договорот за РТБ има вклучени два главни концепти:

– Станува збор за купопродажен договор, со „опција за купување“.

Тоа е, купувачот сака да ја купи куќата, но бара да ја има куќата на располагање додека не ја потврди својата одлука. Со други зборови, тој сака опцијата за купување да биде за негова ексклузивност. Така, реципрочно со правото на ексклузивност на опцијата за купување на имотот, купувачот плаќа сума на продавачот за да му надомести за времето кога куќата е резервирана за купувачот, а надвор од продажниот пазар.

Откако ќе се исполни рокот или условот договорен во договорот, пристигнува моментот во кој купувачот мора да одлучи да го изврши правото на купување на имотот. Во овој момент, постојат две сценарија:

• Купувачот може да го оствари своето право на купување, и, во тој случај, завршете го купувањето. Така, купувачот би го платил остатокот од цената на продавачот, а трансакцијата за продажба би била завршена.
• Купувачот сака да се повлече од купувањето, според тоа, тој ја презема загубата на сумата што ја платил според „опцијата за купување“, оставајќи ја оваа сума на сметката на продавачот, кој ја прави на своја сметка со оглед на времето кога ја има куќата резервирана за купувачот. .

– Тоа е договор за изнајмување.

Купувачот сака веднаш да ја окупира куќата, но, како што е објаснето погоре, официјализирањето и конечната одлука за купување претпочита да ги остави за подоцна. Со што се предлага да се земе фигурата „закупец“ или „закупец“, додека тој не одлучи да ја искористи, или да се откаже од опцијата за купување во времето предвидено во договорот.

На овој начин, купувачот, сега закупецот/закупецот, се договара за условите за закуп, а за плаќање на закупнината, со продавачот, сега сопственикот/закуподавачот, за време на траењето на договорот.

И на ист начин како што во однос на остварувањето на опцијата за купување, штом ќе дојде максималниот рок за остварување, купувачот или закупецот/закупецот има неколку опции:

• За да ја изврши тој опција за купување и да ја заврши продажбата. Во овој случај, трансакцијата за изнајмување е откажана, сега претворена во продажба.
• Купувачот бот ја користи опцијата за купување. Во овој случај се поништува и договорот за закуп. Очигледно, во случај двете страни да се договорат, договорот за изнајмување може да се продолжи, или да се создаде нов договор за изнајмување, а потоа договорот ќе биде само за изнајмување.

Важни прашања:

1.- Што се случува со износот платен во опцијата за купување?

Дали се смета за дел од цената? Со други зборови, дали опцијата може да се намали од крајната цена што треба да се плати за имотот?

Одговорот е многу едноставен. Тоа ќе биде она што ќе се договорат двете страни. Односно, износот платен за опцијата ќе биде одбиен од цената доколку двете страни се согласат. Во овој случај, износот платен за опцијата за купување се намалува од остатокот од цената што треба да се плати за имотот.

Ова е најкористената опција на пазарот.

Меѓутоа, сопственикот може да бара и сумата платена за опцијата за купување да не се намалува од цената што треба да ја плати за имотот. Односно, оваа сума едноставно го покрива времето кога имотот бил надвор од пазарот, а тоа не претставува дел од цената. Со што, во овој случај, плаќањето на опцијата за купување нема да биде намалено од цената што треба да му се плати на сопственикот за продажба.

Очигледно, ова е многу поштетна опција за купувачот и не е толку широко користена во пракса.

Која и да е која било од опциите треба да биде изрично вклучена во договорот за да се разјасни судбината на плаќањето на опцијата.

2.- Што се случува со износите што се плаќаат за киријата?

Дали тие се одбиваат од крајната цена што треба да се плати за продажбата?

Одговорот е ист како погоре. Тоа е, ќе треба да се договорат страните, при договарање на условите од договорот, доколку закупнината е намалена од крајната цена или не, во случај на купопродажна одлука се потврдува.

3.- Провизии/надоместоци на агенти. Кога се платени?

Тука пак ќе има договореното меѓу странките и агенцијата за недвижности.

Меѓутоа, од правен аспект, освен ако не постои спротивно договор од страна на страните, разбираме дека провизијата/надоместоците на агентот мора да се платат во моментот на потпишување на договорот за опција за купување. Причината за тоа е што, овој договор вклучува постигнување купопродажен договор помеѓу купувачот и продавачот. И ова, иако завршувањето на споменатиот договор е одложено до подоцнежен датум.

Како што велиме, кога ќе се потпише договорот за РТБ, „договорот“ меѓу страните е постигнат, а тоа е направено со интервенција на агентот. Ова е причината зошто провизијата/надоместоците на агентот мора да се платат кога RTB се формализира.

Може да се смета за нефер да се условува исплатата на провизијата на агентот, со ефективната одлука за купување, која ќе остане во рацете на купувачот и надвор од рацете/контролата на агентот.

4.- Како се формализира РТБ?

Тоа е нормално приватен договор, кој не треба да биде заверен на нотар.

Затоа, најчеста практика е да се изготвува приватен договор меѓу страните без да мора да се оди преку нотар. Иако, како што ќе видиме, од суштинско значење е договорот да биде склопен од специјалист адвокат.

За поголема сигурност на закупецот, договорот може да се направи на нотар и да се запише во имотниот лист. Регистрацијата на договорот за опција за купување во канцеларијата на матичното земјиште ќе ги има следните трошоци:

• Трошоци за нотарски и земјишен регистар
• Надоместоци за адвокати/адвокати
• Даноци

Ве молиме, имајте предвид дека само договорите за RTB со максимум 4 години се прифаќаат да се регистрираат во канцеларијата за регистрација на земјиштето.

Затоа, најчеста практика е да се изготвува приватен договор меѓу страните без да мора да се оди преку нотар. Иако, како што ќе видиме, од суштинско значење е договорот да биде склопен од специјалист адвокат.

5.- Даноци вклучени во договорот за опција за купување:

а) Кога сопственикот е компанија: Ајде да замислиме градежна компанија со широк спектар на куќи кои не можат да се продадат одлучи да ги формализира договорите за RTB. Во овој случај, договорот ќе подлежи на ДДВ доколку се работи за прв пренос на куќата. На ДДВ стапка ќе биде 10%, освен ако не се занимаваме со заштитено домување (намален ДДВ од 4%). Со други зборови, поединецот ќе мора да се соочи со овој данок кој како краен потрошувач нема да може да го одбие.

Ако договорот е регистриран во канцеларијата за матична евиденција, тогаш, потребно е да се плати Дерби на печат (0,5%-2% во зависност од различниот регион).

освен што се договориле за месечната кирија, можеле да воспостават опција за купување, позната како а „премиум“ или „опција за купување“ (плаќање за опцијата што клиентот ќе ја има да ја купи куќата, во одреден временски период). Ваквиот износ ќе подлежи и на ДДВ (бидејќи се смета за давање услуги, според Генералната дирекција за даноци), по општа стапка од 21%.

Доколку закупецот одлучи подоцна да го формализира купувањето, трансферот ќе се оданочува со ДДВ (со стапка од 10% или 4%). Во случај потенцијалниот купувач да одлучи да не се одлучи за купување, ќе има опција да го раскине договорот и да избере да формализира друг закуп без опцијата, кој нема да подлежи на ДДВ. Запомнете дека поединецот нема да може да го врати или одземе овој данок.

б) Кога сопственикот е физичко лице

Во овој случај, договорот за RTB (ова се смета за втор трансфер) е трансакција што ќе биде предмет на Данок на трансфер (ITP), даночниот обврзник е закупецот.

Што се однесува до опцијата за купување (премијата), таа исто така ќе се оданочува со Данокот на трансфер (ITP), бидејќи „ветувањата и опциите“ се оданочуваат и за овој данок.

на даночна основа ќе бидат конституирани од страна на цена платена за опцијата за купување. Во случај таа опција да не биде договорена или да биде помала од 5% од вкупната цена на имотот . Применливата стапка ќе варира во зависност од Автономната заедница, бидејќи е отстапена такса (обично, помеѓу 6% и 10%).

---

ПРИМЕР

„А“ е одреден сопственик кој склучува договор за RTB со „Б“ со премија од 7.500 евра. Цената на имотот ќе биде 250.000 евра.

5% од цената на имотот е 250.000 x 5 %= 12.500 евра.

 Значи, ако е за 5% повисока од договорената премија, основата на данокот за оваа опција ќе биде од 12.500 евра. 

 Со оглед на тоа што сопственикот е одреден, тогаш премијата ќе се оданочува со Данокот за трансфер – ITP. Овој данок во регионот на Валенсија и Каталонија е 10%. 

Така 12.500 x 10 % TPO= 1.250 евра ИТП.

---

А подоцна, во моментот на преносот на куќата, во случај да ја врши купувачот, трансакцијата ќе биде повторно оданочена од (ITP) Данокот на трансфер. Како што е објаснето погоре во овој дел, ве молиме имајте на ум дека опцијата за купување проследена со продажба подразбира дека се соочуваме со склучување на два правни бизниси (поврзани, но независни), така што ќе се случат два различни даночни настани, кои логично ќе го зголемат оданочување на трансакцијата.

Во вториот случај (закупот со опција за купување помеѓу физички лица) потребно е да се разјасни оданочувањето на трансакцијата во однос на персоналниот данок на доход, од гледна точка на сопственикот/продавачот, бидејќи наплатата на „опцијата да се купи“ ќе биде „добивка“ за продавачот/сопственикот.

Штом ќе дојде максималниот рок за користење на опцијата за купување, и во случај купувачот да ја искористи споменатата опција, трошоците и даноците што произлегуваат од трансакцијата ќе бидат нормалните на продажбата, односно ITP („Пренос на имот“ Данок ”), Нотарски такси, регистрација, адвокати итн.

Од друга страна, треба да се истакне дека кога ќе се искористи опцијата за купување, така што купувањето е конечно завршено, даноците што произлегуваат од купувањето не се намалуваат со претходните даноци платени за стекнување на опцијата. Ова е широко и честа конфузија, многу честа во пракса. Причината е што правото на опција и идната продажба фискално се сметаат за автономни и различни даночни трансакции.

Поинаква работа е што износот „опција за купување“ може да се договори да се одземе од цената што треба да се плати во идната продажба. Со други зборови, страните можат да се договорат дека, во случај продажбата конечно да помине, сите платени износи, вклучително и опцијата за купување, се намалуваат од цената на имотот (на ист начин како што се намалува депозитот).

6.- Кои се најчестите проблеми кои вообичаено се јавуваат при RTB трансакциите?

Откако ќе се потпише договорот за RTB, вообичаено постојат два типа на конфликти кои вообичаено се повторуваат во овој тип на трансакции:

– Спорови во врска со физичката состојба на имотот. Со други зборови, како и со останатите договори за изнајмување, многупати, закупецот, кога ќе ја заземе куќата, наидува на различни градежни дефекти или проблеми, што може да доведе до конфликт со сопственикот.

Затоа, ќе биде неопходно двете страни во договорот што е можно повеќе да ги наведат условите во кои се наоѓа имотот, за да се избегнат ваквите конфликти за време на траењето на договорот.

– Правни проблеми на имотот. Иако, за разлика од физичките проблеми во кои може да се најде имотот, кои лесно може да се избегнат со соодветна проверка на имотот пред окупацијата на имотот, истото не се случува во пракса со евентуални правни проблеми кои можат да влијаат на имотот. .

Како што објавивме во овој напис, редакцијата на договорот за RTB може да изгледа дека е повеќе или помалку лесно и едноставно. Односно, тоа може да се направи приватно, без да се оди преку нотар, па може да се остави впечаток дека е лесен договор: договор за изнајмување, едноставно со воведување опција за купување.

На овој начин, во многу прилики, за да се заштедат трошоци, се доведуваат странки во трансакции каде што ваквите договори се редактирани од неквалификувани професионалци, па дури и од неспецијализирани адвокати. Причината за ова е затоа што, очигледно, ова е „лесен договор“ за редакција. Значи, не посветување на потребното време и предвид дека оваа трансакција повлекува.

Како што велиме, ова не е „специјален“ договор за изнајмување... ова е купопродажен договор со посебни услови.

Затоа, во многу, многу случаи, откриваме дека купувачите стапиле во договорен однос со сопственикот, платиле значителна сума пари како опција за купување, живееле во имотот некое време како станари и, кога времето доаѓа да ја искористи опцијата за купување, пред да оди да ги потпише нотарските акти или, за жал, и подоцна ќе увидат дека има правни проблеми кои го засегаат имотот, како што се проблеми во инсталацијата на струја, вода, урбанистички проблеми, урбанистички прекршоци, казни, проблеми при обновување на уверението за населување или, уште полошо, дека нема потврда за населување, непочитување на урбанистичката регулатива, доградби или преправки на објекти извршени без лиценца или одобрение за градба итн.

Откривањето на овој вид правен проблем по потпишувањето на RTB е многу опасно.

Затоа, како правници, препорачуваме правното проучување на имотот да се врши во текот на процесот на официјализирање на договорот, а не потоа.

Законски претреси на имотот мора да се направат за време на официјализирањето на договорот за RTB, а договорот мора да биде условен да се добијат потребните правни информации за да се потврди дека имотот ги исполнува законските и градежната норматив.

Затоа, кога сте вклучени во договор за RTB како купувач, побарајте го договорот:

– Да биде напишано од адвокат специјализиран за имотно право. Односно, кој ги совладал законите и прописите во однос на изготвувањето на договорите, и изведените договорни обврски и права на страните.

Ова ќе ви помогне да подготвите договор со максимални гаранции.

– Да биде напишано од адвокат кој е и специјалист по право за градежно и урбанистичко планирање.

Не сите правници за сопственост се специјалисти за градежно право. Да се ​​биде експерт во градежното право е од суштинско значење за да можеш да ги истражиш сите суштински правни аспекти на имотот, границите, градежните дозволи и дозволи, историјата на градбата (т.е. како е изградена, како е реформирана или проширена) , ако е во согласност со сите локални урбанистички прописи, ако има урбанистички давачки за плаќање во урбанизацијата или ако парцелата мора да се намали за да се даде дел од неа за евентуални работи во урбанизацијата итн.

TLA – АДВОКАТИ – АДВОКАТИ – RECHTSANWÄLTE – АДВОКАТ