ВРАЌАЊЕ НА ДВОЈКИ ВО СЛУЧАЈ НА ДОГОВОР ЗА РЕЗЕРВАЦИЈА

ДАЛИ КУПУВАЧОТ МОЖЕ ДА ПОБАРА ЗА ВРАЌАЊЕ НА ДВОЈНИОТ ДЕПОЗИТ ДОСТАВЕН НА СОПСТВЕНИКОТ?

Во трансакциите за купување и продажба на недвижен имот често ја среќаваме фазата на постапката позната како „ Резервација ". Ова е случај во кој купувачот, откако ќе се избере имотот, а цената и условите за купување се договорат со сопственикот или со агентот, е подготвен да ја формализира резервацијата на имотот.

Наведената резервација подразбира исплата на износот што се нарекува „сигнал“, „резерва“ или „депозит “, кој се доставува до агентот или до сопственикот како сигурен доказ за подготвеноста на купувачот да го започне процесот на продажба со сопственикот или сопственикот.

Во овие договори за резервација обично се утврдува дека, во случај кога на купувачот се откажува од купувањето без оправдана причина, тој е казнет со на исклучување од износите испорачани како резервација.

Реципрочно, во случај да е сопственик кој ја прекршил својата обврска да го продаде имотот или да го резервира на име на купувачот без поволна причина, тој е должен да се врати износите што ги добива купувачот. Дополнително, ако договорот го утврди тоа, сопственикот е принуден да се врати, рече двојно зголемени суми како компензација за настанатите штети и загуби на купувачот поради неговата непочитување.

нормално, во Шпанија, договорите за резервации обично ги формализираат агенциите за недвижности кои се посредници во процесот на купување.

Во други прилики, тоа се адвокатите на странките кои го составуваат споменатиот договор.

Но, фокусирајќи се на темата, откако купувачот ќе го потпише договорот за резервација и ќе биде испорачана договорената резервна сума, доколку сопственикот конечно ја прекрши обврската за продажба, дали е должен да врати двојно повеќе од платените суми кај купувачот?.

Одговорот, за жал, не може да биде едноставен. Ќе зависи од тоа како ќе се состави договорот за резервација, и како е формализирана договорната постапка во однос на сопственикот.

Ајде да погледнеме неколку претпоставки:

• Во договорот мора експресно да се спомене:

  Договорот мора изречно да утврди дека, во случај Сопственикот да не ја исполни својата договорна обврска, мора да му ги врати на купувачот износите испорачани како резерва во дупликат.

Во многу наврати, откриваме дека договорите за резервација не ја утврдуваат обврската од страна на сопственикот да врати двојно повеќе од испорачаните износи. Ова не значи дека таквите договори не се легални, тоа едноставно значи дека сопственикот не ја прифатил наведената казна или агентот не сметал дека е погодно да ја вклучи во договорот.

Во овие случаи, купувачот може да го врати износот на платената резервација, но не може да бара да му се врати двојното.

• Сопственикот мора да го примил износот на резервацијата или мора да прифатил агентот или неговиот адвокат да ја добијат

  . Односно, за купувачот да има право да бара двојно повеќе од доставените износи во случај на неисполнување на обврските, сопственикот (или кое било од лицата овластени од него - како што е агентот за недвижности или неговиот адвокат) мора навистина да ги има добиено споменатите износи. .

Со други зборови, има случаи во кои договорот ја вклучува обврската на сопственикот да врати дупликат износи испорачани од купувачот, а ние откриваме дека парите доставени од купувачот се задржани од агенцијата и не се доставени до сопственикот.

Оваа практика, која е многу честа кај агенциите за недвижности, всушност е а гаранција за отплата на доставените износи на купувачите . Со други зборови, агентот за недвижности, за да му гарантира на купувачот дека ќе ги добие платените пари во случај на каков било вид неисполнување на обврските од страна на сопственикот, најчесто ги задржува парите како депозит наместо да му ги достави на сопственикот. На таков начин што, ако сопственикот го прекрши договорот, на купувачот му е полесно да ја врати сумата на резервацијата бидејќи агентот ја задржува .

Но, во овие случаи во кои сопственикот не ја добил сумата на резервацијата, дали купувачот има право, во случај на неусогласеност од страна на сопственикот, да бара враќање на платените двојни износи ? Односно, дали сопственикот ќе биде обврзан да врати двојно повеќе од испорачани износи од купувачот кога не добил никаква исплата?

Па, во случај Сопственикот да го потпишал договорот , а во споменатиот договор има докази дека парите се депонирани на сметката на агентот, или на адвокатот на сопственикот и дека немало упатство или наредба да се префрлат на сопственикот, во овој случај сопственикот би бил должен да врати двојно повеќе од испорачаните износи, дури и да не ги примил .

Напротив, доколку сопственикот го потпишал договорот, а наведениот договор утврдил дека платената сума треба да му се достави на сопственикот, во овој случај, бидејќи споменатата сума не ја примил тој, договорот не бил целосно формализиран, и затоа купувачот можел не бара од сопственикот да врати двојно повеќе од испорачаните износи .

• Договорот за резервација мора да е валидно потпишан од страните

  . За договорот за резервација да биде валиден, мора да е валидно потпишан од страните.

Со кој, доколку сопственикот го потпишал договорот за резервација во кој е утврден условот за дупликат враќање во случај на непочитување, очигледно сопственикот е должен да ги врати наведените износи во дупликат, дури и без претходно да ги прими.

Односно, сопственикот, откако потпишал договор за резервација во кој е утврдено дека агентот го прима и задржува износот испорачан од купувачот како депозит, прифаќа дека парите се задржани од страна на агентот, и го дава неговото одобрување Па.

Покрај тоа, сопственикот ги прифаќа условите од договорот каде што е утврдено дека тој мора да се врати во дупликат, во случај кога откако ќе се потпише договорот, не ја исполни својата обврска да го резервира имотот на име на купувачот.

Затоа, откако договорот ќе биде потпишан од сопственикот, не можат да ја избегнат одговорноста со образложение дека не ја добиле сумата на резервацијата . Затоа е должна да врати двојно повеќе од испорачаните износи.

• Договорот мора да биде потпишан од страните или од нивните адвокати

Многу е вообичаено да се најдат случаи во кои сопствениците кои ангажираат услуги на агенти за недвижности за продажба на нивните имоти ги потпишуваат овие договори за услуги на агенцијата . Во таквите договори за услуги, сопствениците обично ги овластува и овластува агентите за недвижности да примаат износи од купувачите како „депозит“ или „резерва“.

Ова е целосно легална практика и совршено препознаен според шпанскиот систем. Односно, агентите за недвижности можат да добиваат резервни износи во име на сопствениците или сопствениците. Според тоа, од правен аспект, плаќањето извршено на агент за недвижности кое е претходно овластено од сопственикот во договорот за услуги, е законско плаќање и има правни ефекти.

Меѓутоа, од правен аспект, иако договорот за услуги помеѓу агентот и сопственикот може да го овласти првиот да прима износи и плаќања на сметка во име на вториот, она што не го овластува е да ги „потпишува“ договорите. . резервација во име на сопственикот.

На пазарот на недвижности често се случуваат ситуации во кои купувачот потпишал договор и доставил одредени суми на сметка како депозит до агентот, но споменатиот договор за резервација не е конечно потпишан од сопственикот. Во овие случаи, како што велиме, рече дека резервацијата на имот не е законски формализирана , со што, во никој случај договорот за резервација не може да се смета за обврзувачки за страните.

И ова, дури и ако споменатиот договор за резервација е потпишан од агентот за недвижнини.

Агентот за имот во Шпанија нема правни овластувања или факултети да го застапува сопственикот при потпишувањето на договор за резервација, ниту при потпишувањето на кој било друг вид договор.

И, ова, дури и ако вашиот договор за услуги го кажува тоа.

Во Шпанија, како и во многу земји во светот, единствениот начин за легално застапување лице е преку нотарски полномошно , кои треба да бидат потпишани во нотарска канцеларија , преку нотарски акти и само тие овластуваат да потпишуваат договори во име на лице.

Со што агентите често се збунуваат и сметаат дека договорот за услуги што го потпишале со сопственикот ги овластува да потпишуваат договори за резервација со идните купувачи во негово име.

Можеби договорот за услуги потпишан со сопственикот ги овластува агентите да ги „примаат“ платените суми како резервација, но од правен аспект, наведеното овластување не подразбира никаква моќ да „ потпише“ договорот во негово име .

Како што рековме, доколку на агентот му недостасуваат соодветни нотарски овластувања за застапување, договорот за резервација не може да се усоврши со потпис на агентот. , бидејќи ќе треба да биде потврдено и овластено подоцна од сопственикот. А, ако тоа не е случај, односно ако сопственикот не го потпишал споменатиот договор, тој може на кој било начин да биде обврзан со него.

Со кој, доколку купувачот извршил достава на пари до агент за недвижности, и потпишал договор за резервација, тој не може да бара усогласеност од сопственикот доколку тој директно не го потпишал договорот , или има издадено полномошно на агентот да го стори тоа.

Со што, самото потпис на агентот во договорот за резервација не му дава важност на споменатиот договор .

Со што, во случај сопственикот да одбие да го продаде имотот на купувачот, купувачот нема да може на кој било начин да бара двојно повеќе од испорачаните износи .

Најмногу, а во зависност од добрата волја и добрата волја на агентот за недвижности, купувачот ќе може да добие поврат на испорачените износи како депозит.

Но, без да може да се тврди двојно.

TLACORP