Во случај да одлучивте да го продадете вашиот имот, ве молиме обрнете внимание на следните информации:

1.- Проверете ги документите и законитоста на имотот

1.-Проверете го описот на имотот во имотните листови („Escritura“) 

Проверете ги актите за сопственост: Проверете во имотните листови дали имотот изгледа правилно опишан. Имотните листови мора да имаат а совршен опис на градбите што постојат на имотот.

Сосема е вообичаено имотите кои долги години биле во сопственост на различни сопственици, да се менуваат со доградби (нова просторија, затворање трем или тераса, итн.) или со нови градби (гаража, базен, гостин. куќа).

Доколку вистинската големина и конструкциите не се поклопуваат со описот во актотs    не се грижи!  има процеси што може да се направат и има начини да се среди!. Но, мора да ги знаете во истиот момент кога ќе ја донесете одлуката за продажба, за да знаете точно „што“ треба да направите и „колку“ ќе бидат овие постапки.

---

На пример: Имате куќа од 120 м2 со базен од 50 м2 и гаража претворена во куќа за гости. Во тапиите куќата се појавува само како 120 м2, но во тапите не се споменува базенот. А гаражата во тапите е опишана како „гаража“ не како „куќа за гости“.

Во овој случај, вашите дела мора да се ажурираат, а вие треба да платите за тоа. 

ЗАБЕЛЕШКА: Не зборуваме за „внатрешен опис“ на куќата, само за периметарот на имотот познат како „изградена големина“ (на шпански „superficie construida“).

Актите не треба да го прикажуваат вистинскиот опис или дистрибуција „внатре“ во куќата. Ако сте ја измениле внатрешноста на имотот со менување на внатрешни ѕидови, тогаш нема да биде потребно ажурирање на актите. Ќе биде доволно потоа да ја пријавите новата распределба по завршувањето на нотарот.

На пример, актите покажуваат дека има 4 спални соби и сте ги претвориле во 2 кога сте го купиле имотот. Во овој случај не е неопходно да се ажурираат актите. Како сопственик, имате слобода да се реформирате внатре во имотот (секогаш се добива соодветна лиценца).

2.- Проверете како имотот е регистриран во канцеларијата на Catastro (исто така познат како „SUMA“ или „IBI“, или „COUNCIL TAX“)

На ист начин како и во актите, имотот мора да биде регистриран во „Катастро“ како што е реално. Секоја година сметките на Catastro ја покажуваат вистинската големина на имотот. Тогаш мора да проверите дали записите на Catastro ја покажуваат вистинската големина на имотот како што е „реално“, вклучувајќи ги и надворешните модификации или проширувања што се направени.

Запомнете дека Канцеларијата на Catastro го пресметува општинскиот данок според големината на имотот, земајќи ги предвид  сите градежни компоненти како што се куќата, базенот, гаражата итн. Ако сте направиле доградби на имотот и не сте ја известиле канцеларијата на Catastro, вистинскиот момент да го направите тоа е кога ќе одлучите да продадете.

---

  ЗАБЕЛЕШКА: Те молам, следете го овој пример: Кога го купивте имотот имаше куќа од 120м2. Тоа се покажа и во тапиите и во сметката Катастро. Поради оваа причина сметките Catastro (IBI) беа 300 евра.

Една година откако изградивте базен од 50 м2 и гаража од 40 м2. Не си ги пријавил на Катастро. Да ги деклариравте новиот базен и гаражата на Катастро, сметките за советничка такса ќе беа зголемени од 300 евра на 350 евра (приближно), 50 евра повеќе поради новите градби.

Сега, ако одлучите да го продадете вашиот имот, мора да ги ажурирате информациите регистрирани во Канцеларијата за катастрофи. Потоа можете да ја известите Канцеларијата за катастрофи за доградбите што сте ги направиле и потоа да побараат од вас да ја платите разликата од 50 евра (приближно) за непријавените продолжетоци до 4 години наназад.

 ПРАШАЊЕ: Го проширив својот имот во времето во кое бев сопственик или, едноставно, моите дела и Канцеларијата за катастрофи не се совпаѓаат со реалната големина на мојот имот. Како да го средам?

3.- Проверете ја правната состојба на градбата:

За да се продаде имотот, задолжително е да се добие доказ за законитоста на имотот. ДВА документи може да ви помогнат на овој начин:

• Сертификат за живеење (CH)
• Без сертификат за прекршок (CNUI)

A)   Сертификатот за живеалиште или лиценцата за занимање е „задолжителен“ при продажба/купување имот во Шпанија?

ОДГОВОР: Зависи од видот на имотот

In „Нови“ својства, градителот има обврска да му го достави овој документ на купувачот по завршување на процесот на продажба.

Но, ве молиме забележете го тоа во „Препродажба“, не постои закон кој го принудува продавачот да го достави овој документ по завршувањето на продажбата. Шпанските закони велат дека „купувачот“ е тој што мора да го добие овој документ на неговото име по комплетирањето, за да продолжи со промената на имињата на водата и електричната енергија.

Во овој момент мораме да кажеме дека администрацијата може да одбие да му го даде CH на купувачот по завршувањето во случај имотот да претрпи неовластени работи, итн. од претходниот сопственик. Значи, ако имотот не е во совршени законски услови, може да постои ризик да не се добие одобрение на овој документ по комплетирањето. И ова може да го остави купувачот во многу комплицирана ситуација, бидејќи тогаш може да има проблеми да ги добие комуналните договори на негово име.

Многу важна точка овде е дека постоењето или валидноста на CH и останатите информации за CH не се прикажани во тапите, туку во локалната општина на областа!.

Значи, вашиот адвокат мора внимателно да ја испита оваа работа користејќи ја својата експертиза и искуство за да потврди толку важен документ како овој.  

Како заклучок, овој сертификат е суштински за продажба на имотот, а неговата потврда мора да се провери од самиот почеток на процесот на купување/продажба.

Сите знаеме дека CH е документ кој покажува дека имотот е изграден со почитување и исполнување на шпанските закони за градби.

Овој документ е потребен и за поврзување на вода и струја на имотот, кога првпат ќе го стекнете имотот и за гарантирање на промените во договорите и снабдувањето за вториот и последователните сопственици.

CH порано важеше 5-10 години и мора да се обнови секогаш кога имотот се продава или пренесува, покажувајќи ги имињата на сегашните сопственици.

Cлижете подолу за да дознаете повеќе за барањето да се обезбеди сертификат за живеење при процесот на препродажба:

Што е Уверение за живеалиште – Лиценца за занимање – Cedula de habitabilidad. Тоа е потребно во Шпанија?

 

Б) – Нема потврда за прекршок .- Ова се вика "Сертификат за без прекршок урбанистички“ (CNUI).

Ова е потврда направена од Градското собрание, со која се утврдува дека имотот е ослободен (или не), од какви било казни на имотот добиени од градба или акт направен на имотот без соодветна дозвола.

На пример, изградба на главна куќа, гаражи, градежни доградби, базени, работи на земјиште, простор, итн, без соодветни дозволи или лиценци од Градското собрание.

Зошто е неопходен сертификат за неповреда за да се продаде имот во Шпанија?

Тоа ќе помогне вашата продажба да оди непречено. Ако ги имате подредено сите ваши документи, како на пример потврди кои покажуваат дека вашиот имот е ослободен од какви било градежни казни, тогаш процесот и продажбата ќе се развијат на побрз и полесен начин.

Имајќи ги сите документи на имотот на место, се создава доверба кај можниот купувач и неговиот сопствен адвокат.

Ве молиме, имајте предвид дека ако има парична казна што влијае на вашиот имот за изградба или за кое било од доградбите, IT НЕМА ДА СЕ ПРИКАЖАТ ВО ДЕЛА и/или останатиот дел од документите од имотот. Оваа информација може да се добие само во локалната градска куќа на областа.

Од сега па натаму, овој сертификат е Етерични на продажба на имотот, и мора да се добие од сопственикот  пред завршување.

Како до  „Certificado de No Infracción Urbanística“ – Сертификат за неповреда во Шпанија?

Најдобар начин да го добиете е да аплицирате за него во Градското собрание. Може да побарате од вашиот адвокат да го стори тоа.

Сертификатот за без прекршок покажува некои казни или парични казни, па дури и наредби за уривање, дали можам да го продадам имотот во овие случаи?. 

Во случај резултатот од Потврдата за без прекршок да покаже каков било вид на информации за евентуални казни, казни или други, треба да му покажете на специјалист за градежен адвокат за да покаже како да продолжите. Понекогаш, информациите од овој сертификат содржат хисторични казни кои се веќе платени или сега се истечени, а во други прилики има сериозни проблеми кои можат да влијаат на процесот на продажба.

Според тоа, имотот може да се продаде, бидејќи шпанскиот систем им дозволува на купувачите да купуваат имот со градежни казни, но купувачите мора да бидат совршено информирани за деталите за тие казни и за последиците што може да ги имаат како нови сопственици. Доколку купувачите се уредно информирани и експресно прифатат да го купат имотот со тие казни, тогаш продажбата може да помине.

 

2.- Проверете ја вашата лична даночна ситуација  – Даночно планирање кога продавате куќа во Шпанија

а) Како да се пресметаат капиталните добивки при продажба на шпански имот?

Продажбата на имоти во Шпанија произлегува од одговорноста за капиталните добивки на продавачите.

Данокот на капитална добивка што треба да се плати е 19% од „Нето добивката“ од продажбата.

За да добиете колкава е „нето добивката“ од продажбата, треба да ја следите оваа формула:

Цена на продажба – Цена на стекнување – Трошоци и даноци при стекнување – Трошоци за „структурни реформи“ направени на имотот

---

Пример за пресметка на капитални добивки: 

• Купивте имот за препродажба во 2015 година по цена од 200.000 евра.
• Во тој момент сте платиле 24.000 евра, што е 12% од трошоците: 10% данок на трансфер + 2% нотар, матичен, адвокатски такси итн.
• Потоа направивте внатрешни реформи за 17.000 евра (промена на обработување на подот, поправка на базенот и нови прозорци).
• Неколку години подоцна изградивте гаража за вредност од 20.000 евра

Тогаш решивте да се продавате сега по цена од 260.000 евра.

Што е капитални добивки деизведен од оваа продажба?

ЗАБЕЛЕШКА: Пред да ја направиме пресметката, треба да информираме дека шпанската администрација ќе ги разгледа сите горенаведени концепти за намалување на данокот, освен оној за „внатрешни реформи“ за вредност од 17.000 евра. Причината за ова е затоа што „внатрешните“ реформи кои не се „структурни“ реформи не се сметаат за даночни поволности.

Ја користиме формулата:

260.000 (продажна цена) - 200.000 (Цена на стекнување) - 24.000 (Трошоци и даноци за стекнување) - 20.000 (Нова гаража) =

16.000 евра

Ова е „Нето добивка“ што треба да се добие со продажбата

Бидејќи стапката за капитална добивка е 19%, тогаш износот на данокот за капитална добивка ќе биде:

16.000 * 19 % = 3.040 евра

---

б) Како да се исплатат капитални добивки при продажба на шпански имот

1.- Пресметајте ги шпанските капитални добивки за шпанските жители

Бидејќи сте НЕ даночен жител во Шпанија, начинот на кој ги плаќате капиталните добивки е следниот:

– ПРИ ЗАВРШУВАЊЕ НА ПРОДАЖБАТА: 3 % ЗАДРЖУВАЊЕ

: По завршувањето на продажбата, шпанската администрација го принудува купувачот да направи ЗАДРЖУВАЊЕ на 3% од вредноста на цената на продажбата. Значи, не ја добивате целосната договорена цена. Купувачот ги задржува 3% од вкупната цена и има обврска да ги депонира во Даночната служба. Ова е направено „ист ден на завршување на продажбата“.

ЗАБЕЛЕШКА: Следејќи го горенаведениот пример, во случај цената на продажбата да биде 260.000 евра, задржувањето што ќе го направи купувачот би било 260.000 * 3 % = 7.800 евра.

– ПРЕД 6 МЕСЕЦИ ПО ЗАВРШУВАЊЕ НА ПРОДАЖБАТА: ПРИЈАВУВАЊЕ НА КАПИТАЛНА ДОБИВКА (19%):

По завршувањето на продажбата, имате 6 месеци да ја поднесете „Декларацијата за капитални добивки“ до шпанската даночна канцеларија. Во оваа изјава, вие (или вашиот адвокат) мора да го пресметате данокот по горенаведениот пример. Во овој случај, износот што треба да го платите е 3.040 ЕУР.

ЗАБЕЛЕШКА: Како што е објаснето овде, CG добиен од оваа трансакција е од 3.040 ЕУР. Бидејќи сте задржани со поголема сума (7.800 евра), тогаш имате „заслуга“ кај шпанската администрација за разликата.

Значи, ако шпанската администрација држи од вас 7.800 евра за CG данок, бидејќи конечниот резултат од данокот е само 3.040 евра, тогаш шпанската администрација мора да ви ја „врати“ разликата: 7.800-3.040 = 4.760 евра.

Како да побарате ова враќање? Вашиот адвокат треба да го вклучи овој факт на истата Декларација за капитални добивки, за да го поднесе во даночната служба.

2.- Пресметајте ги шпанските капитални добивки како шпански даночни жители 

Во случај да се сметате за „Шпански даночен жител“ (што значи дека го плаќате данокот на доход во Шпанија како шпански жител), тогаш, откако ќе се пресметаат капиталните добивки, ќе ги имате следните бенефиции од данокот:

• НЕМА КАПИТАЛНИ ДОБИВКИ ЗА ПОСТОЈАН ЖИВОТ: Во случај имотот што го продавате да е ваша постојана резиденција (го користите повеќе од 3 години како ваш „постојан дом“), тогаш ќе ги имате следните придобивки:
  • Ако сте помлади од 65 години: не плаќате CG за износите од добиената продажба „реинвестирани“ во стекнување на нов имот што ќе се користи како ваш постојан престој. Имате 2 години да ја практикувате оваа „реинвестирање“ (поминаа 2 години без да се инвестираат тие износи, ќе бидете целосно оданочени).
  • Ако сте постари од 65 години: Не плаќате CG за износите добиени на продажбата. И ова дури и ако не „реинвестирате“ во нов имот.
• НЕМА 3 % ЗАДРЖУВАЊЕ: По завршувањето на продажбата, го добивате целиот износ на цената од купувачот без применливо задржување.

Обично сопствениците ја мешаат „шпанската даночна резиденција“ со „шпанската резиденција“.

Со други зборови, луѓето мислат дека „Шпанската жителска карта или „Уверение за престој“ добиена во шпанската национална полиција е доволна за да се покаже дека тие се „Шпански жители за даноци“ и, за жал, тоа не е така.

На "Шпанска карта за престој“(Или„Сертификација за престој во Шпанија„), не е валиден документ за промена на вашата даночна сметка како „Даночен резидент“.

Шпанската карта за престој (или сертификат) служи само за да изјавите дека „живеете“ во Шпанија, со цел да и се олесни на полицијата да има подобра контрола над жителите во одредена област.

Што е шпанското даночно уверение, тоа е исто како „ВРВАТ“? 

Со цел да стане шпански жител за даноци, а потоа започнете да ги плаќате вашите даноци во Шпанија како нормален шпански државјанин, мора да ги добиете СЕРТИФИКАЦИЈА ДАНОЧНИ РЕЗИДЕНТИ ШПАНСКИ издадени од шпанската даночна служба или шпанската царина, а потоа ќе почнете да ги плаќате даноците во Шпанија, а не во вашата земја на потекло.

И, исто така, откако ќе треба да изјавите до даночната служба од вашата земја дека сте даночен жител на Шпанија и дека не сакате да продолжите како даночен престој во вашата земја-

Затоа, ве молиме, проверете кај вашиот даночен советник за даноците што моментално ги плаќате затоа што, дури и ако не сте шпански жител, треба да го пријавите и плаќате ДАНОКОТ НА ПРИХОД НЕ ЖИВОТНИ.

– ЗАКЛУЧОЦИ

Значи, откако ќе го објасните сето погоре, кога ќе одлучите да го ПРОДАДЕТЕ вашиот имот во Шпанија, ве молиме земете го предвид ова дека треба да го добиете/претставите следново документи пред продажба:

1. Имотни листови на имотот (Пишување): Ако е можно, ОРИГИНАЛНИ. Со правилен и ажуриран опис на конструкциите.
2. Предлог-закон за даноци на Советот (IBI - SUMA) .- Со правилен опис на конструкциите.
3. Сметки за вода и струја.- најновите.
4. Сертификат за живеење исто така наречен „LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Без уверение за прекршок .- Ова се вика "Сертификат за без прекршок урбанистички".
6. Сертификат на заедницата на сопственици (доколку е случај) покажувајќи дека сте во тек со трошоците за заедницата.
7. Оригинални NIE и оригинални пасоши
8. Сертификат за енергетски перформанси

ДАНОЦИ : Треба да ги приложите следните даночни документи:

Модели 210 или 214 од претходните 3 години. Ако не е шпански даночен жител

Модел 100 од претходните 3 години. Ако шпанскиот даночен жител