Даноци за продажба на шпански имоти. Капитални добивки

Во случај да одлучивте да го продадете вашиот имот во Шпанија, ве молиме, обрнете внимание на следните концепти кои ќе ви помогнат да знаете за данокот на капитална добивка што треба да го платите при продажбата:

1.- ЦЕНА НА СТЕКНУВАЊЕ: Ова е вкупната цена на имотот што му се плаќа на продавачот по завршувањето на купувањето на имотот.

2.- ТРОШОЦИ ЗА СТЕКНУВАЊЕ: Ова се вкупните трошоци и даноци што ги плативте над цената како: нотарски такси, такси за регистар на земјиште, Данок за пренос, такси за адвокат итн.

3.- ПРИФАТЕНИ РЕФОРМИ ЗА НАМАЛУВАЊЕ НА КАПИТАЛНИТЕ ДОБИВКИ: Ве молиме, имајте предвид дека трошоците за реформи направени во имотот не секогаш се прифаќаат за да се намалат капиталните добивки. Само реформите кои се сметаат за „структурни“ се концепти кои можат да го намалат овој данок.

Вообичаено, работите и реформите направени на имотот ќе бидат одбиени доколку се дел од структурна реформа на имотот, кои вообичаено се покриени со „Светска лиценца за градоначалник“, а не за други работи кои не влијаат на структурните делови на градбата ( „Лиценца за финални работи“).

Во случај на „Градоначалничка лиценца за работа“, шпанската администрација користи да ги прифати како одбитни износите наведени во Проектот на архитектот што се користи при примената на овие типови лиценци. Овие проекти на архитект се користат за вклучување на економична студија за работите што треба да се направат, кои се сметаат како вкупни трошоци на работите. Износот наведен како вкупни трошоци се оние што може да се сметаат за одбиени според капиталните добивки.

За подобро разбирање за тоа кои дела одговараат на секој случај (големи и помали работи), ве молиме погледнете како што е наведено подолу:

Лиценца за големи работи

Станува збор за градежна дозвола добиена од Градското собрание за работи кои бараат техничка сложеност и се економски важни. Поради оваа причина, овие работи мора да бидат регулирани со прописи за безбедност, вселување и сл.

За да се добие лиценцата за големи работи, треба да се подготви АРХИТЕКТЕН ПРОЕКТ од архитекти, инженери итн.

Како општо правило, потребна е голема градежна дозвола во следниве ситуации:

• Целокупната санација на домувањето.
• Работи кои влијаат на структурата на куќата (темели, структура, фасада, покрив и сл.)
• Зголемете ја висината или волуменот на зградата.
• Акции поврзани со противпожарна заштита.
• Уривања, или поделби.
• Промени во употребата на зградата или куќата.
• Уредување на комерцијални простории.
• Нови градежни работи.
• Работи кои влијаат на заедничките елементи на зградата.

Лиценца за мали работи

Поситни работи за реформи и сл., исто така бараат лиценца. Сепак, тоа се едноставни работи, за кои не е потребен проект или специјализирани проекти, а имаат многу помал трошок. Примери за нив може да бидат мали реформи, промени на ѕидови или облоги, проекти за внатрешна декорација, отстранување на архитектонски бариери, промена на тротоарот, обновување на кујна или бањи, поставување на греење, канализација, водовод и електрична енергија, анкети, дегустации итн.

4.- ЗАДРЖУВАЊЕ НА КАПИТАЛНИ ДОБИВКИ: При продажба на имот, кога продавачот е неданочен жител во Шпанија, има задржување од 3% од цената договорена за продажба, која не му се плаќа на продавачот. Купувачот има обврска да ги „држи“ 3% од цената и да ги депонира во шпанската даночна канцеларија, како „авансно плаќање“ на капиталните добивки што треба да се платат од продавачот.

ПРЕСМЕТКА НА КАПИТАЛНИ ДОБИВКИ

Продажбата на имоти во Шпанија произлегува од одговорноста за капиталните добивки на продавачите.

Данокот на капитална добивка што треба да се плати е 19% од „Нето добивката“ од продажбата.

За да добиете колкава е „нето добивката“ од продажбата, треба да ја следите оваа формула:

Цена на продажба – Цена на стекнување – Трошоци и даноци при стекнување – Трошоци за „структурни реформи“ направени на имотот

---

Пример за пресметка на капитални добивки: 

• Купивте имот за препродажба во 2015 година по цена од 200.000 евра.
• Во тој момент сте платиле 24.000 евра, што е 12% од трошоците: 10% данок на трансфер + 2% нотар, матичен, адвокатски такси итн.
• Потоа направивте внатрешни реформи за 17.000 евра (промена на обработување на подот, поправка на базенот и нови прозорци).
• Неколку години подоцна изградивте гаража за вредност од 20.000 евра

Тогаш решивте да се продавате сега по цена од 260.000 евра.

Што е капитални добивки деизведен од оваа продажба?

ЗАБЕЛЕШКА: Пред да ја направиме пресметката, треба да информираме дека шпанската администрација ќе ги разгледа сите горенаведени концепти за намалување на данокот, освен оној за „внатрешни реформи“ за вредност од 17.000 евра. Причината за ова е затоа што „внатрешните“ реформи кои не се „структурни“ реформи не се сметаат за даночни поволности.

Ја користиме формулата:

260.000 (продажна цена) - 200.000 (Цена на стекнување) - 24.000 (Трошоци и даноци за стекнување) - 20.000 (Нова гаража) =

16.000 евра

Ова е „Нето добивка“ што треба да се добие со продажбата

Бидејќи стапката за капитална добивка е 19%, тогаш износот на данокот за капитална добивка ќе биде:

16.000 * 19 % = 3.040 евра

НАЧИН НА ПЛАЌАЊЕ НА КАПИТАЛНИ ДОБИВКИ

1.- ЗА ШПАНСКИ НЕДАНОЧНИ Жителите

Бидејќи сте НЕ даночен жител во Шпанија, начинот на кој ги плаќате капиталните добивки е следниот:

• ПО ЗАВРШУВАЊЕ НА ПРОДАЖБАТА: 3 % ЗАДРЖУВАЊЕ: По завршувањето на продажбата, шпанската администрација го принудува купувачот да направи ЗАДРЖУВАЊЕ на 3% од вредноста на цената на продажбата. Значи, не ја добивате целосната договорена цена. Купувачот ги задржува 3% од вкупната цена и има обврска да ги депонира во Даночната служба. Ова е направено „ист ден на завршување на продажбата“.

ЗАБЕЛЕШКА: Следејќи го горенаведениот пример, во случај цената на продажбата да биде 260.000 евра, задржувањето што ќе го направи купувачот би било 260.000 * 3 % = 7.800 евра.

• ПРЕД 4 МЕСЕЦИ ПО ЗАВРШУВАЊЕ НА ПРОДАЖБАТА: ПРИЈАВУВАЊЕ НА КАПИТАЛНА ДОБИВКА 19% применливи и за државјани на ЕУ и за државјани на ЕУ): По завршувањето на продажбата, имате 6 месеци да ја поднесете „Декларацијата за капитални добивки“ до шпанската даночна служба. Во оваа изјава, вие (или вашиот адвокат) мора да го пресметате данокот по горенаведениот пример. Во овој случај, износот што треба да го платите е 3.040 ЕУР.

ЗАБЕЛЕШКА: Како што е објаснето овде, CG добиен од оваа трансакција е од 3.040 ЕУР. Бидејќи сте задржани со поголема сума (7.800 евра), тогаш имате „заслуга“ кај шпанската администрација за разликата.

Значи, ако шпанската администрација држи од вас 7.800 евра за CG данок, бидејќи конечниот резултат од данокот е само 3.040 евра, тогаш шпанската администрација мора да ви ја „врати“ разликата: 7.800-3.040 = 4.760 евра.

Како да побарате ова враќање? Вашиот адвокат треба да го вклучи овој факт на истата Декларација за капитални добивки, за да го поднесе во даночната служба.

2.- КАПИТАЛНИ ДОБИВКИ ВО СЛУЧАЈ НА ДАНОЧНИ ЖИЛИ: 

Во случај да се сметате за „Шпански даночен жител“ (што значи дека го плаќате данокот на доход во Шпанија како шпански жител), тогаш, откако ќе се пресметаат капиталните добивки, ќе ги имате следните бенефиции од данокот:

• НЕМА КАПИТАЛНИ ДОБИВКИ ЗА ПОСТОЈАН ЖИВОТ: Во случај имотот што го продавате да е ваша постојана резиденција (го користите повеќе од 3 години како ваш „постојан дом“), тогаш ќе ги имате следните придобивки:
  • Ако сте помлади од 65 години: не плаќате CG за износите од добиената продажба „реинвестирани“ во стекнување на нов имот што ќе се користи како ваш постојан престој. Имате 2 години да ја практикувате оваа „реинвестирање“ (поминаа 2 години без да се инвестираат тие износи, ќе бидете целосно оданочени).
  • Ако сте постари од 65 години: Не плаќате CG за износите добиени на продажбата. И ова дури и ако не „реинвестирате“ во нов имот.
• НЕМА 3% ЗАДРЖУВАЊЕ: По завршувањето на продажбата, го добивате целиот износ на цената од купувачот без применливо задржување.

ЗАБЕЛЕШКА: Обично сопствениците ја мешаат „Шпанската даночна резиденција“ со „шпанската резиденција“.

Со други зборови, луѓето мислат дека „Шпанската жителска карта или „Уверение за престој“ добиена во шпанската национална полиција е доволна за да се покаже дека тие се „Шпански жители за даноци“ и, за жал, тоа не е така.

На "Шпанска карта за престој“(Или„Сертификација за престој во Шпанија„), не е валиден документ за промена на вашата даночна сметка како „Даночен резидент“.

Шпанската карта за престој (или сертификат) служи само за да изјавите дека „живеете“ во Шпанија, со цел да и се олесни на полицијата да има подобра контрола над жителите во одредена област.

Со цел да стане шпански жител за даноци, а потоа започнете да ги плаќате вашите даноци во Шпанија како нормален шпански државјанин, мора да ги добиете СЕРТИФИКАЦИЈА ДАНОЧНИ РЕЗИДЕНТИ ШПАНСКИ издадени од шпанската даночна служба или шпанската царина, а потоа ќе почнете да ги плаќате даноците во Шпанија, а не во вашата земја на потекло.

И, исто така, откако ќе треба да изјавите до даночната служба од вашата земја дека сте даночен жител на Шпанија и дека не сакате да продолжите како даночен престој во вашата земја-

Затоа, ве молиме, проверете кај вашиот даночен советник за даноците што моментално ги плаќате затоа што, дури и ако не сте шпански жител, треба да го пријавите и плаќате ДАНОКОТ НА ПРИХОД НЕ ЖИВОТНИ.

НЕКОИ ПРАШАЊА ЗА ЗАДРЖУВАЊЕТО ОД 3 % ВО СЛУЧАЈ НА ПРОДАЖБА НА НЕРЕЗИДЕНТИ

Зошто да се практикува задржувањето од 3% од продавачот?

Затоа што претставува гаранција за шпанската администрација дека даноците добиени од капиталната добивка добиена од продавачот ќе бидат платени во Шпанија.

 Што се случува ако не се плати задржувањето од 3%?

Во случај купувачот да не го практикува задржувањето, шпанската администрација може да го изврши долгот за наведеното плаќање во стоката или имотот предмет на продажбата.

Со што, во случај купувачот да не изврши плаќање, ниту да го задржи продавачот, може да трпи евентуални процеси на извршување на долгот, а во неговиот случај и одземање на стекнатиот имот.

Штом ќе се примени задржувањето од 3%, што треба да направи продавачот?

Даночната декларација, тој модел 210, ќе треба да ја приложите во рок од четири месеци од датумот на потпишување на продажбата.

Во овој случај, во случај кога е задржан помал од износот што произлегува од пресметката на капиталната добивка, односно ако од продавачот се задржани 10,000 евра, а резултатот од пресметката на капиталната добивка е 15,000 евра. . , останатите 5,000 евра ќе треба да ги уплатите со презентацијата на моделот 210, во рок од четири месеци по датумот на продажба.

Во спротивно, доколку продавачот задржал износ поголем од износот што произлегува од плаќањето на данокот на капитална добивка, тој ќе има право да му се врати тој износ. Ова мора да се претстави во рок од четири месеци од датумот на продажба.

Важно е во овој момент, односно, во случај да постои право на враќање од 3%, или дел од споменатото задржување на шпанската администрација, тоа ќе бара од продавачот претходно да се придржува до даночните обврски на кои тој бил обврзан како сопственик во Шпанија во неговиот концепт на нерезидент. Односно, до презентација на годишниот припишан данок на доход на IRPFNR, со второ живеалиште, на кој сите сопственици на имот во Шпанија се обврзани како нерезиденти. Нормално, оваа обврска ќе биде потребна за период од четири години. Со други зборови, шпанската администрација нема да бара припишаните даноци на доход да се регулираат, а не да се плаќа по последните четири години пред датумот на продажба.

Колку време има шпанската администрација да го врати вишокот од задржаните 3%?

Администрацијата има рок од 6 месеци да го врати направениот вишок задржување. По 6 месеци, администрацијата ќе биде обврзана да го врати споменатиот износ заедно со каматата за задоцнето плаќање.

Посебно треба да се внимава на рокот на враќање, бидејќи шпанската управа во некои случаи може да потрае повеќе од една година за да го изврши враќањето.

Исто така, мора да се земе предвид дека администрацијата има рок до ЧЕТИРИ ГОДИНИ и еден месец почнувајќи од датумот на продажбата (чл. 5 од законот од моделот 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) да го практикува враќањето или надоместокот. Затоа, во случај да ви треба повеќе од една година за да добиете рефундирање, ќе треба да ангажирате услуги на специјалист за да ги парализирате периодите на истекување на правото да добиете поврат.

Дали има обврска да се практикува задржување од 3%, во случај на донации на имоти во Шпанија?

Во случај на донации на имоти лоцирани во Шпанија, бидејќи тие се бесплатни, нема цена да се плати за нив, односно нема сметка, нема обврска да се задржат 3% од вредноста на донацијата или внесување преку модел 211.

Во случај на распуштање на владение или исчезнување на сосопственоста, дали е задолжително задржување на 3%?

Не нормално . Со други зборови, распуштањето на владение е неутрален диспозитивен чин, кој не генерира патримонијален пренос за ниту една од страните. Затоа не се смета дека има добивка.

Сепак , во случај на еден од сосопствениците да му се додели дел поголем од оној што му припаѓа , во овој случај ќе се смета дека наведениот дел претставува капитална добивка за сосопственикот, со која, мора да се практикува задржување. од 3% на наведениот вишок дел .

Со други зборови, на пример, да замислиме дека има случај во кој „А“ и „Б“ имаат имот во Шпанија во кој 65% се делат за „А“ и 35% за „Б“. Во овој случај, доколку дојде до распуштање на владение во кое ќе се утврди дека секој држи 50% од имотот, ќе се смета дека „Б“ добил 15% повеќе од она што го приложил. Односно, со придонес со вредност од 35% се добива резултат од 50%, со што тој 15% вишок ќе се смета за капитална добивка, а „А“ ќе биде принуден да задржи 3% од вредноста на тие 15% на „Б“.

На ист начин, да замислиме дека има уште еден пример во кој „Б“ добива, покрај неговите 35% од имотот, разговор во готовина од 50,000 евра. На ист начин, наведениот надоместок во готовина ќе биде предмет на задржување од 3%, бидејќи претставува еден од постоечките средства на „Б“.

ДРУГИ ДАНОЦИ ЗА ПРОДАВАЧИТЕ-PLUSVALÍA

Главно, PLUSVALÍA е данок на зголемување на вредноста на земјиштето во кое се наоѓа вашиот имот, од времето на купување и продавање. Тоа е единствениот данок што не сме во состојба да го пресметаме претходно на продажбата, бидејќи зависи од конкретни критериуми од Градското собрание.

Во овие случаи, задржувањето од купувачот до продавачот е доволно за да се покрие плаќањето на овој данок. Генерално, кога продавачот ја напушта земјата по продажбата.

КОНТАКТИРАЈТЕ НЕ!