Кога има месечни исплати на заостанати долгови, обично, таму шпанските банки даваат 2 решенија за извршување на неплатена хипотека:
1.- Јавна аукција – Ембарго
Откако ќе се случи одреден број на неплатени месечни исплати на хипотека, банката го тужи имотот пред судовите и отвора процес на заплена. Во овој момент, трошоците за хипотеката се зголемуваат со каматата за задоцнување, а сите трошоци вклучени во судскиот процес (адвокати, обвинители, службени трошоци и судии) се приклучуваат на долгот и доколку клиентот сака да исчисти имотот од хипотекарни долгови мора да го плати ВКУПНИОТ ИЗНОС на хипотеката заедно со новите создадени трошоци. Така, во моментот кога банката го презентира барањето пред судовите, клиентот не може да избегне само плаќање на задоцнетите плаќања, тогаш се бара вкупниот износ на хипотеката, а само неговото плаќање, а остатокот од трошоците, банката откажете го нападот.
Откако ќе заврши процесот на заплена, банката го испраќа имотот до Судовите на јавно наддавање, каде што потенцијалниот купувач може да го купи имотот по посебна цена, понекогаш иста сума што и се должи на банката. Ако нешто мирува, должникот треба да го плати остатокот на банката. Банката, значи, ќе оди против должникот, каде и да е, и до крајот на неговиот живот, додека износот на долгот целосно не се плати. Во меѓувреме, задоцнетите камати и трошоци ќе го направат долгот поголем. Ова е шпанскиот систем.
За жал, цената платена на аукција за имотот е исклучително пониска од евентуалната пазарна вредност. Понекогаш, на аукција имотот се продава по 25% од неговата цена на пазарот. Значи, сигурен сум дека сега имате претстава за ситуацијата создадена кај многу должници кои гледаат како ги изгубиле своите имоти и сè уште должат пари на банката.
2.- Repossession – Dacion en Pago
Во некои случаи, банката не е заинтересирана да го продаде имотот на јавно наддавање, и претпочита да ја добие сопственоста на имотот како исплата, а го поништува долгот, избегнувајќи ги трошоците и расходите кои произлегуваат од претходниот процес на ембарго.
Ова се нарекува „Dación en Pago“. Тоа значи дека банката прифаќа да го добие имотот како исплата на долгот и во тој момент долгот се откажува. Значи, должникот, откако ќе го даде имотот, долгот се брише.
Некогаш, банката не прифаќа да го поништи 100% од долгот, само каква и да е моменталната вредност на имотот на пазарот во тој момент. Така, тие аплицираат за ажурирана евалуација, а долгот ќе го укинат за толку добиен износ.
Во двата случаи (целосно откажување или делумно), ситуацијата е покорисна за должникот отколку ембаргото, бидејќи:
– Во целосно отказ должникот го дава имотот, а долгот се отпишува.
– При делумен отказ должникот го дава имотот за цена повисока од онаа добиена на евентуална лицитација, бидејќи ја добива ажурираната комерцијална вредност на имотот.
Најлошото сценарио е банката да одлучи да го продаде имотот на јавно наддавање, бидејќи цената добиена при таа продажба може да биде многу ниска, а банката ќе оди против должникот за остатокот од долгот, дури и ако тој/таа живее. надвор од Шпанија.
Нашата работа е да го избегнеме ова. Значи, ако ги договорите нашите услуги, би можеле да посредуваме со вашата банка, преговарајќи со нив за да дојдеме до решение за „dación en pago“.
