Престанок на сосопственост или згаснување на владение на шпански имоти

 икона-обележувач Изумирање на владение (ЕЗ) (или „Откажување на сосопственост“) се состои во пренос на сопственост на средство, кое не може да се подели, кога еден од сосопствениците ја стекнува целосната сопственост на средството на остатокот од сосопствениците, а тоа завршува, во многу наврати, со надомест (паричен или не). 

Во кои случаи наоѓаме „Сопособство“ или „Ко-сопственост“ на имот?

• Кога 2 или повеќе лица ќе одлучат да купат имот заедно, и споделување на процентот на сосопственост
• Во случај на наследство, кога ќе се потврди дека со закон или со тестамент сопственоста од определен имот се дели сразмерно на наследниците.
• Во други Судски или судски процес 

Обично, постојат 2 начини да продолжите со престанок на сосопственоста: 

1.- Со судски договор каде што се разгледува од страна на Трибунали каде што се потврдува дека имотот ќе оди само на еден од сосопствениците.

2 примери:

а) Развод; Во случај на развод, каде што има Судска пресуда со која се утврдува дека имотот во сопственост на брачна двојка оди само на еден од нив.

б) Официјално згаснување на сосопственоста кај судовите. Може да има и друг судски процес каде ќе се одлучи да се поништат сосопствениците.

Во двата случаи, пресудата на Судот е претставена во шпанскиот систем и се користи за отворање процес каде само еден од сосопствениците ќе добие 100% од имотот.

2.- Договор меѓу страните: Продажба на еден од деловите на другата страна

Секогаш е можно еден од сосопствениците да одлучи да го купи или продаде својот дел на другиот.

Која е главната предност на изумирањето на сосопственоста?

Главниот аспект на оваа трансакција е директно поврзан со даноците бидејќи, иако еден од сосопствениците го „стекнува“ делот од сосопственоста од останатите, од даночна гледна точка, оваа трансакција не се оданочува како „продажба“.

Во зависност од шпанскиот регион, „продажбата“ се оданочува од 6-10 % од цената на продажбата. Но, ЕК се оданочува само со 0,5-1,5 % (во зависност од регионите)

Ова е типична трансакција направена во случај на развод или разделба.

Пример:

„А“ и „Б“ се во брак и купуваат стан за 150.000 евра во Малага. 2 години подоцна, тие решаваат да се разведат и се согласуваат „А“ да го добие станот. „А“ му плаќа 75.000 евра на „Б“ за да го стекне својот дел.

Ако се смета за ЕК, даноците за оваа трансакција нема да бидат 8 % (Андалузија трансфер данок=6.000 ЕУР), туку 1,5 % = 1.125 ЕУР.

Заклучок: „А“+“Б“ заштедуваат 6.000 – 1.125 ЕУР = 4.875 ЕУР бидејќи оваа трансакција се смета за ЕК наместо за продажба. 

Значи, ЕК е совршена опција во случај на развод

ВАЖНО!: Но, во случај имотот да се наплаќа со а хипотека, иако имотот може целосно да се стекне од другата страна („А“, во случајот на примерот), банката може да не прифати да го остави „Б“ надвор од хипотеката. Ако ова се случи,  иако во земјишниот регистар „Б“ е надвор од имотот, доколку банката не прифати да се откаже од одговорноста за хипотека, тогаш „Б“ ќе продолжи да биде одговорно лице за неа и, според тоа, ќе продолжи да биде должник на хипотеката во банка.

Со цел да се избегне оваа непосакувана ситуација, пред да се донесе одлука да се остави имотот на некој од содобитниците, важно е да добиете претходен совет од вашата банка за да видите каква би била хипотекарната позиција на страната што го напушта имотот. На овој начин, погодно е да се потпише, прво, згаснување на владение, подоцна, да се продолжи со формализирање на новата хипотека.

Подреденоста на оданочувањето е одредена од „паричната природа“ на надоместокот. Со други зборови, да се смета како изумирање на владение, така што, во случај на компензација со стока, се подразбира дека станува збор за „замена“ (познато и како „SWAP“) и потоа трансакцијата се смета за „продажба“. “, а се оданочуваат како „продажба“.

Што е случај дали нема плаќање за „купување“ на другиот дел или нема судска/судска пресуда? Дали е можно една од страните да „даде“ или „да го донира“ својот дел на другата?

Ова е возможно, но нема да се смета како „Истребување на сосопственоста“, така што нема да ги има даночните привилегии од овој концепт. Ќе се смета како „донација“.

И, во случај на „Донација“, значи, ќе треба да бидеме регулирани со данок на донација, кој е регионален данок, значи различно регулиран во зависност од регионите.

Во случај на регионот Валенсија, Донацијата има бонификација која се состои во ослободен од данок до 100.000 ЕУР од износот дониран помеѓу родителите и синовите. Но, оваа бонификација во даноците не се применува ниту кај донациите меѓу сопружниците. Значи, во случај на донација на дел од сопственикот на имотот на другиот, како сопружници, може да се извлечат високи даночни износи за плаќање.

Данокот за донации е уште поголем кога сосопствениците не се во брак.

Значи, многу е важно да се добие соодветен правен совет при донесувањето на одлуката за гаснење или распуштање на владение или сосопственост.

Како што е објаснето ЕК каде што нема плаќање може да се смета како „донација“: Многу важен аспект од ЕК е дека мора да има „плаќање“ или „компензација“ на другата страна. Со други зборови, тој што го напушта имотот мора да биде „платен“ или „компензиран“ од оној што го добива имотот. Доколку нема плаќање, тогаш трансакцијата може да се смета како „подарок“, а потоа трансакцијата може да се оданочи како „донација“. И ова е навистина важно да се смета бидејќи „донацијата“ се оданочува дури и повисоко од наследството. „Данок за донација“ порано беше ист како кај „Данок на наследство“, а донациите меѓу сопружниците не користат за да имаат толку намалувања и бенефиции како по наследство. 

ЕК каде што плаќањето е со друго средство може да се смета како „продажба“: Многу е важно да се знае дека кога компензацијата од страната што стекнува се врши со користење на друго средство, тогаш трансакцијата може да се смета како „SWAP“, а потоа да се оданочи како „продажба“.

Во Валенсијанската заедница, оваа опција нуди значајна фискална предност, па така, поврзаниот данок (Данок со правна документација) има припишано 1,5 %, повеќе нотарски трошоци и, доколку имотот на дел од доброто се пренесе во замена за компензација, фискално се претпочита оваа опција наместо опцијата за купување, така што за таа втора се применува даночното доделување од 10 % (во другите региони овој данок може да биде 8-10 %).

Конечно, во случај на оданочување на НЕЖИВЕНИ, во случај нема „вишок на пресудување“ нема ни 3 % да се задржат од партнерот кој го дава делот на другиот.

Но, во изумирање на владение со вишок на пресудување и надомест во пари, согласно член 25.2 од пречистениот текст од Законот за данок на доход на нерезиденти, на вредноста на вишокот треба да се практикува задржување од 3 % за ликвидација на овој данок, под услов да е извршена патримонална промена и ажурирање на вредноста на зградата.

Има „вишок на пресудување“ кога некој добива повеќе од соодветниот дел што го поседува. На пример, во случај на имот во сопственост на 65% од „А“ и 35 % од „Б“, а кога ќе се изврши распуштањето, „Б“ добива 65%. Добиената вредност која надминува од 35 % во првична сопственост на „Б“ ќе се смета како „вишок на пресудување“.

Извори:

– Кралски декрет од 24 јули 1889 г.

– Општо фискално управување.

– Кралски законодавен декрет 1/1993, 24 септември.

– Закон за даноци за нерезиденти.