Разрешување на конфликти
Феноменот на туристички домови во рамките на заедниците на сопственици е едно од најконтроверзните прашања што се појавија во оваа работа.
Изнајмување куќа за туристички цели е не, само по себе, а досадна активност, но во пракса често генерира проблеми на соживот со соседите, на пример, поради интензивната употреба на заеднички елементи, што може да се сфати како ненормалност на истите и да го зголеми ризикот од оштетување, или бучава во одредени моменти.
на решенија дека месните заедници можат да го прифатат проблемот со туристичкото домување се разновидни.
Туристичкото изнајмување на станови лоцирани во заедница каде што останатите сопственици имаат вообичаено живеалиште е ан досадна и опасна активност, што е употребата на заедничките елементи од голем број луѓе, а ненормална употреба на истите.
Забрана за активности
(LPH чл.17.12)
Во моментов, заедниците на сопственици имаат можност да стигнат договори кои го ограничуваат или условуваат вршењето на дејноста туристичка изнајмување.
Овие договори бараат од поволен глас од 3/5 од вкупните сопственици кој пак, претставуваат 3/5 од квотите за учество , без оглед на тоа дали го менуваат или не конститутивниот наслов или статутот на друштвото. заедница. Договорите што се прават во оваа смисла не можат да имаат ретроактивно дејство, односно не можат да ја ограничат активноста на оние кои веќе ја вршеле.
Ова опуштање на мнозинството неопходно за ограничување на активноста за изнајмување на туристи се однесува од 6-3-2019. Дотогаш, овој вид на ограничување подразбираше измена на статутите или конститутивниот наслов што, како таков, бараше едногласна поддршка од целата заедница ( LPH чл.17.6 ). Тоа значеше дека ако веќе постоел сосед кој наменувал дом за туристичко сместување или имал намера да го стори тоа, практично било невозможно да се постигне договор против него.
По оваа нормативна модификација, опсегот на изразот “ граница или состојба “ содржана во нормата е подигната, односно ако состаноците на сопствениците можат само со мнозинство од 3/5 да забранат без оправдана причина за изнајмување на годишен одмор или ако само, тие можат да утврдат ограничувања или услови кои сопственикот мора да ги исполни за да посветете го домот на оваа активност и само доколку не се исполнети, забранете ја.
Во отсуство на јуриспрудентна изјава за ова прашање, се чини дека на мнозинска доктрина е наклонет кон оваа втора опција:
- Заедницата на сопственици може да воспостави различни ограничувања - како, на пример, дека станарите не можат да останат во заедничките простории на станарите, дека клучевите од куќата или порталот не можат да се остават надвор од зградата за наплата на идниот станар, ограничување бројот на корисници кои можат да бидат истовремено во куќата итн. Во секој случај, тие мора да бидат услови кои имаат корист за имотот и останатите соседи и кои подразбираат јасна злоупотреба на правата или кои навистина претпоставуваат апсолутна забрана на дестинацијата за одмор на домот.
- Но, заедницата, дури и ако го достигне квалификуваното мнозинство на LPH чл.17.12 , заедницата не може директно да забрани еден од приватните имоти од тоа да биде посветен на таканареченото изнајмување за одмор. Нешто различно е што, воспоставени одредени услови за тоа, прекршувањето на истите, доколку на значаен начин влијае на нормалниот развој на заедницата, може да се смета за досадна активност и да се забрани.
- Толкувањето на ограничувањето како апсолутна забрана би претставувало вишок што ќе ги наруши доминалните способности кои произлегуваат од правото на сопственикот на домот, освен ако тие не се засноваат на прописи кои не се во заедницата. Одборот на сопственици можеше да ја забрани употребата само кога секторските прописи не дозволуваа активност во видот, местото или времето на зградата, на таков начин што, реално, ништо не може да се додаде на наведената регулатива.
За договорите донесени меѓу 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , укината поради недостаток на валидација во Конгресот, веќе воспостави релаксација на мнозинството што е моментално во сила, така што оние усвоени во тој период се целосно валидни и ја обврзуваат заедницата ( LPH чл.17.12 ).
Зголемување на надоместоците
(LPH чл.17.12)
Друго решение што можат да го усвојат заедниците е да ги примат туристичките станови, но да ги принудат нивните сопственици да плаќаат посебни квоти за трошоци или со зголемување на квотите за учество во заедничките трошоци за живеалиштата во кои се врши оваа дејност. За нивно усвојување, овој тип на договор бара поволен глас од 3/5 од вкупните сопственици кои пак претставуваат 3/5 од квотите за учество.
Во секој случај, зголемувањето не може да надмине 20% од надоместокот што е платен.
Оваа мерка, која се применува од 6-3-2019 , веќе беше вклучен од RDL 21/2018 во LPH , според тоа, договорите што ќе се преземат во оваа насока помеѓу 12 и 19 година, се совршено валидни и ја обврзуваат заедницата.
Со оваа мерка нема за цел да се санкционира сопственикот кој својот дом го посветува на дејност туристичко изнајмување, туку користењето на заедничките елементи да биде пропорционално на неговиот придонес во заедницата.
Судска постапка
Доколку заедницата смета дека сопственикот или станарот на станот се развива во него или во останатиот дел од имотот забранети активности во статутите, кои се штетни за имотот, претседателот на заедницата, по сопствена иницијатива или на некој од сопствениците или станарите, може да бара од оној што ги врши забранетите активности веднаш да ги прекине. Ако сопственикот или станарот продолжи да го развива штетното однесување, тие можат да одат на суд за да можат судовите да одлучуваат за ова прашање
Во однос на туристичкото домување, освен договорите што заедниците можат да ги преземат за во иднина да ја забранат активноста, прашање кое се поставува во судовите во однос на оние кои веќе постојат, е дали посветувањето на овие домови за туристичко изнајмување е забранета активност, анализирајќи ја регулативата во статутот и нејзиното толкување.
Ставот што судовите во моментов го зазедоа е да го признаат ограничување или забрана на туристички станови во заедница на сопственици само кога е содржана јасна и изречна забрана во конститутивниот наслов или во статутите, што ги засега третите купувачи и под услов законската забрана да е запишана во земјишниот регистар. Со ваквата забрана заедницата на сопственици презема превентивна мерка за да избегне досадни активности.
Автономните заедници, во светлината на контроверзноста што се појави со овие живеалишта, ја регулираа оваа материја за да ја прилагодат на моменталната ситуација и да се обидат да ги избегнат, колку што е можно, овие конфликти што се појавија во соседните заедници.
Пред овој тренд се толкуваше дека е доволно што на терминот живеалиште се користел во конститутивниот наслов или во статутите на заедницата на соседите да се смета дека единствената дозволена употреба на станот била за таа намена, живеалиште или дом и дека, како такво, е во спротивност со онаа на туристичката намена.
