ПЛОЖУВАЊЕ ВО ШПАНИЈА ЗА НЕДВИЖНОСТИ И ИМОТИ

 

„Плодоуживањето“ во сопственост на имот е право на користење и корист од Имотот што не е сопственик. Тоа е како да сте станари, но да не плаќате кирија.

Значи, сопствениците на имотот се различни луѓе од корисникот. Овој вид на сопственици е наречен „Голи сопственици".

На "Голи или голи сопственици“ се оние кои имаат сопственост на имотот. Но, тие не можат да го „користат“ имотот, ниту да „живеат“ на имотот, ниту да го „изнајмуваат“ имотот, бидејќи ова право им е изречно дадено на „плодоуживачите“. Всушност, сопствениците на Акт можеби немаат право на „пристап“ до имотот доколку плодоуживатели не им го дозволат тоа.

На "плодоуживатели“ се оние кои имаат право да „живеат“, да „изнајмуваат“ и да го „користат“ имотот, па дури и да го блокираат пристапот до „голите сопственици“, доколку тоа го посакаат.

Дозволете ни да ви го објасниме подобро овој концепт на следниот начин:

Правното право на „сопственост“ на имот е составено од група законски права како што се:

• За ограничување на имотот (на пример, со право на првенство на минување)
• Да се ​​користи имотот како гаранција за долг (хипотека, на пример)
• Да го изнајмите имотот
• За користење и корист од Имотот

1.- Устав на шпанското плодоуживање

Форма

Плодоуживањето може да се конституира на следниве начини:

1. Врз основа на а законска одредба . Моментално единствениот случај на законско плодоуживање на државно ниво е тој што е признат во корист на брачен другар вдовец.
2. By правен промет , што пак може да се утврди со причина за смрт (тестаментален плодоуживање) или inter vivos, без разлика дали е бесплатна или тешка (донација, на пример) . За возврат, уставот inter vivos може да се направи

Способност

Не е потребна посебна способност за стекнување на плодоуживање. Меѓутоа, доколку сопственикот е правно лице, максималното времетраење на плодоуживањето е 30 години. Доколку правното лице згасне пред тој датум, истекува и плодоуживањето.

За да се утврди правото на плодоуживање потребно е да се има овластување за располагање со предметот на плодоуживањето.

Симултан плодоуживање

Во случај кога плодоуживањето е воспоставено истовремено во корист на повеќе лица, се применуваат следниве правила:

• Плодоуживањето е регулирано со правилата на заедницата на имотот
• Згаснувањето на плодоуживањето воспоставено во корист на неколку живи лица во времето на неговото конституирање настанува со смртта на последниот кој преживеал.
• Во случај на тестаментален плодоуживање, правото на зголемување меѓу плодоуживатели е регулирано во условите утврдени за наследниците (КЗ чл.987 и 982.1): правото на зголемување се јавува кога две или повеќе лица се повикани на исто наследство или дел од него без посебно именување на странките и една од повиканите умира пред оставителот или се откажува од наследството или не е способна да го прими.
• Ако плодоуживањето е воспоставено со донација, нема право на зголемување освен ако донаторот не сака поинаку.. Исклучок се прави во случај кога донацијата е направена заеднички на маж и жена, во која има право на зголемување, освен ако донаторот поинаку не предвидел.

Сукцесивно плодоуживање

Тоа се случува кога плодоуживањето е воспоставено во корист на неколку лица кои се наследуваат еден со друг со текот на времето. Во овој случај не постои ниту еден плодоуживање, туку неколку, од кои секоја започнува кога ќе заврши претходната.

Ако насловот на уставот е тестаментален и последователно се повикуваат неколку лица, плодоуживањето стапува во сила само додека не го надминува вториот степен или кога е направен во корист на луѓето кои се живи во моментот на смртта на оставителот.

Правата и обврските на плодоуживателот се оние утврдени со насловот што го сочинува плодоуживањето и, доколку тоа не е, оние утврдени со Граѓанскиот законик, кои ги објаснуваме во следните делови.

Може да се направи разлика меѓу обврските пред конституирањето на плодоуживањето, истовремено со него и конечните обврски.

Обврски пред конституирањето на плодоуживањето

Тие се следниве:

• Да се ​​направи попис . За да се заштитат интересите на лицето кое треба да ја прими стварта кога ќе истече плодоуживањето, од плодоуживателот се бара да подготви попис и да обезбеди обезбедување. Пописот мора да се изврши со покана од сопственикот или неговиот легитимен застапник, со проценка на мебелот и опишување на имотот. Бидејќи не е потребна конкретна форма, тоа може да се направи во јавен или приватен документ.
• Да се ​​плати депозит како гаранција  . Неговата цел е да обезбеди усогласеност со обврските на плодоуживателот. Обврзницата може да биде лична или вистинска и, во секој случај, мора да биде доволна за да се обезбеди усогласеност со наведените обврски.

Продавачот или донаторот кој го резервирал плодоуживањето на продадениот или донираниот имот и брачниот другар вдовец во однос на квотата за плодоуживање дадена со Законот се ослободени од обврската да ја дадат оваа гаранција, освен ако склучат последователен брак.

И обврската за попис и обврската за давање гаранција може да се откаже , без разлика на видот на плодоуживањето, се додека никому не му нанесе штета. Издавањето може да дојде или од голиот сопственик или од судскиот орган, на барање на плодоуживателот. Можно е и ослободувањето што го направил оставителот во својот тестамент. За да дојде до издавање, потребна е изречна изјава.

 Прекршување

Во случај плодоуживателот да не ја почитува обврската да подготви попис или да обезбеди обезбедување, се утврдуваат следните последици:

• Голиот сопственик може да го лиши плодоуживателот да стапи во владение на имотот и може да бара имотите да се стават под управа, мебелот да се продаде, јавните ефекти или номинативните или номинативните кредити на доносител да се претворат во регистрација на сопственост. јавниот долг или се депонирани во банки или јавни установи и дека капиталот или сумите во готовина и продажната цена на движниот имот се вложени во сигурни хартии од вредност. Интересите и производите на средствата ставени под управа му припаѓаат на плодоуживателот.
• Голиот сопственик може исто така да ги задржи средствата како администратор, со обврска да му го предаде течниот производ на плодоуживателот, одбивајќи ја сумата што е договорена или судски определена за оваа администрација.
• Во случај на движни ствари, сопственикот кој не сака тој да се продаде заради неговата уметничка заслуга или поради ниска цена, може да бара да му се достави, гарантирајќи плаќање на законската камата на неговата проценета вредност.
• Меѓутоа, на плодоуживателот му е дозволено, дури и ако не обезбедил обезбедување и под едноставно заколнато обезбедување, да бара да му се достави мебелот неопходен за негова употреба, да му се додели просторија за него и неговото семејство во куќа интегрирана во плодоуживањето. , и инструментите, алатките и другиот подвижен имот неопходни за индустријата во која е посветен, судијата одлучува во поглед на конкретните околности на случајот.
• Откако ќе се обезбеди депозитот, плодоуживателот има право да ги прими сите производи од денот кога, во согласност со насловот што го сочинува плодоуживањето, требало да почне да ги прима, што значи дека почитувањето на обврската за обезбедување депозит има ретроактивно дејство.

Обврски при владение на средствата

Плодоуживателот е должен да:

• Зачувај ја формата и суштината на имотот, освен ако Законот или уставниот назив не дозволуваат поинаку.
• Информирајте го сопственикот за следните факти:
  • Потребата да се направат итни поправки кои се одговорност на сопственикот.
  • Секое дело на трето лице за кое сте запознаени, а кој е способен да ги повреди имотните права. Ако не го сторите тоа, мора да одговарате за штетите како да се предизвикани по ваша вина.
• Грижете се за имотот на плодоуживање како добар татко на семејство. Ако, во согласност со оваа обврска, стоката природно се влошува поради употреба, голиот сопственик не може да бара ништо од плодоуживателот. Доколку, напротив, оваа обврска е прекршена и на сопственикот му се нанесе значителна штета, сопственикот може да бара стварта да му се достави, обврзувајќи се да му плаќа на плодоуживателот годишно течниот производ од истата, откако ќе ги одземе трошоците и наградата. што е доделено од нејзината управа. Во секој случај, плодоуживателот одговара пред голиот сопственик за секоја претрпена штета, со измама или небрежност, на стварите што се предмет на плодоуживањето.
• Да изврши вообичаени поправки на стварта, сопственикот може да бара од него да ја исполни оваа обврска, а ако не го исполни барањето може да ги изврши на сметка на плодоуживателот. Плодоуживателот мора да плати камата што одговара на сумите што сопственикот ги исплатил за да изврши поправки или да плати придонеси на сметка на сопственикот. Вонредните поправки се одговорност на голиот сопственик, а плодоуживателот мора да го извести кога е итна потребата да се изврши.
• Плаќајте ги годишните давачки и придонеси и оние што се сметаат за оптоварувања на плодовите. Голиот сопственик е одговорен да ги плати оние што се наметнуваат директно на капиталот.
• Плаќање трошоци, трошоци и казни на тужбите издржани за плодоуживањето.

 Обврски при престанок на плодоуживањето

Откако ќе заврши плодоуживањето, плодоуживателот мора да му го предаде владението на плодоуживањето на сопственикот.

2.- Права на плодоуживателот

 Правата на плодоуживателот се оние утврдени со конститутивниот назив, а во спротивно или поради неговата недоволност, оние утврдени со Граѓанскиот законик.

Користете го имотот

Плодоуживателот го има право на користење на плодоуживањето на имотот, добивање директно и непосредно владение.

Штом ќе настане правото на плодоуживање, плодоуживателот стекнува право на владение и уживање на плодоуживателската сопственост.

Перцепција на овошје/приход

 На плодоуживателот му се признава правото да ги прима плодовите/наемите, без разлика дали се природни, индустриски или граѓански.

• Природните и индустриските плодови кои чекаат во моментот на започнување на плодоуживањето му припаѓаат на плодоуживателот, без обврска да му плати какви било трошоци на сопственикот. Ако се чекаат на крајот на плодоуживањето, вие ги правите ваши, но плаќајќи му ги трошоците на сопственикот.

Цивилните плодови се подразбираат дека се примаат дневно и му припаѓаат на плодоуживателот сразмерно на времето во кое трае плодоуживањето. Ако плодоуживателот ги дал под закуп земјиштата дадени во плодоуживање и тоа завршува пред закупот, тој го добива само пропорционалниот дел од закупнината што закупецот мора да ја плати.

• Во плодоуживањето на правото на примање приход или периодична пензија, било во готово или во плод, секое доспевање се смета за плод на тоа право.
• Во плодоуживањето врз облигационите или доносителите кои произведуваат камата, секое доспевање се смета за плод на тие права.
• Ако плодоуживањето се состои од уживање на придобивките од учество во комерцијална или индустриска експлоатација чија дистрибуција нема определена рочност, придобивките се сметаат за плодови.

Право на изнајмување на имотот

Плодоуживателот може да ја даде плодоуживателската ствар на друг, но сите договори склучени како таков плодоуживател се раскинуваат на крајот на плодоуживањето.

Закупите за домување договорени од плодоуживателот се гасат на крајот на плодоуживањето (ЗАУ член 13.2). Закупот за користење различно од домувањето во овој момент се регулирани со одредбите на Граѓанскиот законик, освен ако страните не се договорат поинаку.

Од друга страна, кога истекува плодоуживањето, закупот на селските имоти се смета дека опстојува во текот на земјоделската година. Понатаму, овие договори можат да опстојат во времето предвидено во договорот, дури и по истекот на правото на плодоуживателот, доколку сопственикот присуствувал на неговото доделување. Издржувањето на договорот во текот на земјоделската година, кое е задолжително, не претставува нов закуп.

Факултети за отстранување

Плодоуживањето е отуѓиво и под хипотека стварно право.

Преносот може да се изврши и на сметка и бесплатно, при што стекнувачот го стекнува плодоуживањето под истите услови во кои е основан. Треба да се напомене дека:

• Доживотниот карактер што вообичаено го има плодоуживањето го прави тоа да зависи од животот на отстапувачот, а не од оној на цедентот.
• Плодоуживателот мора да одговара за штетата што ја претрпеле плодоуживателските ствари поради вина или невнимание на лицето што го заменува, со што пренесувачот станува гарант на стекнувачот.

Што се однесува до хипотеката, таа се гаси секогаш кога плодоуживањето завршува поради настан надвор од контрола на плодоуживателот (на пр. поради неговата смрт). Ако тоа беше по негова волја (на пример, со откажување), изумирањето не му штети на хипотекарниот доверител, така што хипотеката опстојува на плодоуживањето додека не се исполни загарантираната обврска или додека не истече времето во кое плодоуживањето вообичаено би завршило доколку постои немаше интервенција. фактот што стави крај на тоа.

---

ЗАКЛУЧОЦИ

Главно, постојат 2 типа на плодоуживање:

• „Привремено“  or " Условно“: Кога користењето на Имотот има рок навреме или е условено.
•   За живот: Кога користењето на Имотот е за цел живот на корисникот.

Плодоуживањето доаѓа од римските закони и е доста вообичаено во процесот на наследување и семејното право во европските континентални земји како Шпанија, Франција, Португалија, Германија итн.

Во процесот на наследување, сосема е вообичаено од оставителот да му го остави плодоуживањето на постојаниот дом на преживеаниот брачен другар, а остатокот од сопственоста на Имотот им го остава на децата (Гола сопственост). На овој начин, починатиот дел се грижи преживеаниот брачен другар да има место за живеење и покрај евентуалните конфликти со децата.

Исто така, плодоуживањето е широко користено во имотните трансакции во Шпанија, со цел да се избегне или да се намали шпанскиот данок на наследство. Сосема е вообичаено од родителите да го купуваат Имотот на име на децата, чувајќи го правото плодоуживање за себе. На овој начин, доколку купувачите го купат само „плодоуживањето“, а децата ја стекнат „голата сопственост“, во случај на смрт на родителите, децата ќе треба да плаќаат само данок на наследство за вредноста на „плодоуживањето“. бидејќи тие се веќе сопственици на останатите.

---

Дозволете ни да ви го објасниме ова со пример, доколку цената на имотот е 200.000 евра и родителите го задржале плодоуживањето проценето на 50.000 евра, а децата ја стекнале сопственоста на остатокот (150.000 евра), тогаш, во случај на смрт на родителите, наследниот процес ќе биде само за 50.000 евра. Очигледно, оваа акција значително го намалува данокот на наследство.

---

 Но, овој систем мора внимателно да се проучи поради неодамнешните толкувања на законите, бидејќи одлуката на родителите да им ја преведат „гола сопственост“ на децата, може да се смета како „донација“, а потоа плаќање данок како акција на „ Донација". А „Даноците за донации“ може да бидат во Шпанија дури и повисоки од „данокот на наследство“. Како да се избегне ова, децата сами и од свои извори ќе ја платат цената на „гола сопственост“. Но, поради фактот што ова е многу деликатна точка со важни даночни импликации, препорачливо е да се земе правен совет пред да се донесат овие одлуки за плодоуживање.

КОЛКУ Е ВРЕДНОСТА НА ПЛОЖУВАЊЕТО? – Како да ја пресметаме вредноста на плодоуживањето?

Вредноста на плодоуживањето се пресметува на следниов начин: Треба да ја направите следнава пресметка: ОДМОЈ до бројот „89“ возраста на корисникот (ако има 2 корисници, возраста е оној на најмладите), со минимум 10%.

На пример:

---

ПРИМЕР 1: Стекнување на плодоуживање при процесот на купување:

„А“+“Б“ имаат две деца („1“ и „2“). „А“ е 69, а „Б“ е 72. Двајцата одлучија да купат куќа во Шпанија, по цена од 200.000 евра. Во процесот на стекнување, па пред да ја завршат продажбата, а со цел во иднина да ги намалат даноците на наследство, му упатуваат на својот адвокат дека сакаат да го задржат плодоуживањето, а остатокот од сопственичките права да им го препуштат на своите деца.

Вредност на плодоуживањето: 89 – 69 = 20.

20 е % од вкупната цена на имотот, со следнава формула:

200.000 * 20 % = 40.000 евра. Ова е вредноста на плодоуживањето на имотот и „износот“ на цената за која би одговарал А+Б.

На ист начин децата го задржуваат остатокот од имотните права проценети на 160.000 евра.

Следејќи го овој пример, ако А+Б умре, тогаш децата автоматски ќе ги добијат 40.000 евра, со што ќе се консолидираат 100% од сопственоста и ќе плаќаат даноци само на 40.000 евра.

Бидејќи 1+2 ги доби сопственичките права на „Процес на набавка“, тогаш тие ќе плаќаат „Данок на набавка или пренос“ за вредноста на сопственоста. Значи, нема да плаќаат „данок на наследство“ туку „данок на трансфер“.

---

ПРИМЕР 2.- Стекнување на плодоуживање преку тестамент/наследство:

Во претходниот пример, А+Б го купи шпанскиот имот 100% самостојно. Имотот цел живот го чуваат само на нивните имиња и решаваат да им го препуштат на децата преку наследство.

На овој начин, А+Б прават шпански тестаменти и го означуваат следново:

• Ако „А“ умре, делот А од имотот ќе биде распределен на следниов начин:
  • „Б“ го добива плодоуживањето на делот „А“ од куќата
  • Децата го добиваат остатокот од правото на сопственост на имотот („Гола сопственост“)
• Ако „Б“ умре, истото.

Во овој случај, земајќи го примерот дека „А“ умира, плодоуживањето од негов дел ќе премине на „Б“, а голата сопственост ќе им се пренесе на децата. И ова ќе се направи со извршување на последниот тестамент „А“ во шпанскиот процес на наследување.

Подоцна, кога ќе умре „Б“, 1+2 ќе го добие плодоуживањето на имотот и преку наследство.

Во овој пример, бидејќи 1+2 го примале плодоуживањето преку наследство, тогаш тие нема да плаќаат „данок на пренос“ за ова стекнување. Ќе плаќаат „данок на наследство“ за вредност на плодоуживањето од 40.000 евра.

---