ВРАЌАЊЕ НА КАПИТАЛ НА НЕДВИЖНОСТИ
1 . Што се смета за „заработка од капитал од недвижен имот“ ?
Се смета дека приходот од капиталот на недвижен имот е остварен од давање под закуп на рурални и урбани имоти, како и приходот добиен од конституирањето или преносот на правата или моќта на користење или уживање на селски или урбани имоти.
Износот добиен од стекнувачот, закупецот, закупецот или под-закупецот, вклучен во соодветните на сите оние средства доделени на имотот и без ДДВ или, каде што е соодветно, IGIC.
2 . Како се одредува нето-приносот на капиталот на недвижен имот?
Нето-приносот ќе биде резултат на одземање на трошоците што се одбиваат од данок од целосните приноси на капиталот на недвижен имот.
Шемата за одредување и квантифицирање на приходот што конечно е вклучен во даночната основа е како што следува:
Враќање на капиталот на недвижен имот.
Целосни приноси ( -) Одбитни трошоци (=) Нето принос (-) Намалувања (=) Намален нето принос на капиталот на недвижен имот.
3 . Кои трошоци се одбиваат?
Трошоците што можат да се одземат од целосниот приход за да се одреди нето-приходот се оние кои се неопходни за нивно добивање, вклучително и амортизација на недвижниот имот.
Секој трошок што може да се акредитира како што е неопходно за да се добие приход мора да се смета за одбиен од добиениот приход.
Напротив, тие не се одбиваат Во секој случај:
- Плаќањата направени поради побарувања (на пример пожар) што доведува до намалување на вредноста на имотот на даночниот обврзник. Во овие случаи, се применува третманот на капиталните добивки и загуби.
- Оние кои се кои не се директно поврзани со приходите (на пример, оние од изнајмување а куќа од страна на сопственикот за да биде поблиску до неговата работа).
- Нето приносите може да бидат негативни, но одбивањето на каматите и другите финансиски трошоци е ограничено.
Специфични:
- Не постои максимален лимит за одбивање за сите трошоци.
- Да, постои ограничување на одбивањето на каматите на странските капитали вложени во стекнување или подобрување на имотот или стварното право и другите финансиски трошоци и, покрај тоа, се ограничува и одбивањето на трошоците за поправка и конзервација. Неодземениот вишок може да се одбие во следните 4 години.
Одбивањето на каматите и другите финансиски трошоци, како и трошоците за поправка и конзервација, е ограничено најмногу на износот на целосниот приход добиен од преносот на секој имот или право (износ на закупот).
Со други зборови, не се додава вкупниот износ на целосниот приход што даночниот обврзник би можел да го има и потоа се определува лимитот на тој вкупен износ, туку, напротив, границата мора да се квантифицира за секое добро или право на приход.
Тоа значи дека нето-приходот не може да биде негативен поради одбивањето на каматата и трошоците за поправка или конзервација исклучиво, но може да биде негативен поради одбивање на други трошоци, без разлика дали се поврзани со камата или не.
4. Какви намалувања се применуваат за нето приносите?
Можно е да се направи разлика помеѓу општо намалување и специјални намалувања.
а) Севкупно намалување
Нето приносите со период на генерирање повеќе од две години, како и нередовните, ќе се намалат за 30%, кога и во двата случаи се наплатуваат во еден даночен период. (на пример права на пренос или надомест добиен од закупецот за штета или оштетување на имотот).
Износот на нето приход на кој намалувањето ќе се применува не смее да надмине 300,000 евра годишно.
б) Посебно намалување
Во случаите на лизинг на недвижен имот наменет за домување, позитивниот нето-принос ќе се намали за 60%. Ова намалување ќе важи само за приходите што ги пријавил даночниот обврзник.
Принос од закупен недвижен имот, износите наменети за амортизација на недвижноста имот останатите средства пренесени со него се сметаат за а се одзема трошок, под услов тие да одговорат на неговата ефективна амортизација. Сепак, се смета дека амортизацијата го исполнува условот за ефективност (трошокот се смета за „добар“) кога, во секоја година, не го надминува резултатот од примената на 3% на амортизациската основа. Која е поголемата вредност од следните две: трошок за стекнување или катастарска вредност.
5. Задржување на приносите на капиталот на недвижен имот
Генерално, 20% во 2015 и 19.5% заклучно со 12 јули 2015 година.
Задржувањето не се применува:
- Кога станува збор за изнајмување станови од компании за нивните вработени.
- Кириите што ги плаќа закупецот или на истиот закуподавач не надминуваат 9,00 евра годишно.
Кога закуподавачот е должен да плаќа даноци под некој од насловите од групата 8 61 од IAE и нема нулта квота, или за кој било друг наслов што ја одобрува дејноста давање под закуп или под-метење на урбани недвижности и примена на правила за утврдување на надоместокот утврден во насловите на гореспоменатата група 861 на катастарската вредност на имотите наменети за закуп или подзакуп, таму не е нула такса (катастарска вредност на имотите поголема од 601,012.10 евра).
извор: Шпански даночен калкулатор
