Зошто треба да користите адвокат во процесот на купување имот во Шпанија?. Нотар и адвокат/адвокат во процес на купување имот во Шпанија.
Шпанскиот процес на купување е многу сличен со другите земји. Странските инвеститори во шпанскиот систем ќе најдат многу сличности со нивните матични земји.
Но, сепак, исто така може да најдеме многу разлики.
Најзабележителна разлика е позицијата и функциите од адвокат и нотар функции.
I.- НЕКОИ ПРИМЕРИ ВО ДРУГИ ЗЕМЈИ ОД ЕВРОПА:
А) БРИТАНСКИ ПРОЦЕС: Во британскиот процес на купување и пренесување, нотарот воопшто не е вклучен во процесот на продажба на имот. На продавачот и на купувачот им се помага во трансакцијата со помош, секој од нив, со свој адвокат. Потоа, адвокатот на купувачот и адвокатот на продавачот се тие кои од првите чекори до завршување ја преземаат контролата врз процесот на продажба, правејќи и пренесувајќи ја промената на името на имотот и плаќањето на цената, даноците, итн. Двајцата адвокати се тие што ги склучиле договорите, се грижат секоја страна да ги исполни своите обврски, плаќање даноци, тие организираат и примаат плаќања и завршуваат регистрација на имотот на новиот сопственик итн.
Како заклучок: Нотарот не учествува во британскиот транспортен систем за купување и продавање имот, а има двајца адвокати/адвокати, едниот на купувачот, а другиот на продавачот, кои учествуваат во сите фази на процесот.
Б) ПРОЦЕС НА КОНТИНЕНТАЛНА ЕВРОПА: Француски, белгиски, швајцарски, холандски, германски и други: во овие земји, при процесот на купување/продажба на имотот, присуството на нотар е од суштинско значење. Нотарот прави се. За разлика од британскиот систем, во континенталниот систем, двете страни, купувачот и продавачот, го користат нотарот како посредник на трансакцијата од самиот почеток до крајот, а тој го прави следново:
- Приближување на страните и формализирање на трансакцијата со договор.
- Контрола на исполнувањето на обврската на секоја страна.
- Врши правно, административно и даночно истражување на имотот.
- Урбанистичко и градежно истражување на имотот.
- Сите уплати од продажбата ги прави и ги добива.
- Завршете ги продажните листови.
- Завршете ја регистрацијата во земјишниот регистар во име на новиот сопственик.
- Пријавете и плаќате даноци од купопродажбата
- Направете промена на договорите за снабдување со вода, струја, локални такси и сл.
Заклучок: Функцијата на АДВОКАТ во процесот на купување/продажба во овие земји е нула. Адвокатот не е вклучен во овој процес, освен кога има судски спор што произлегува од разумна парница.
II.- ШПАНСКИ ПРОЦЕС
Може да се каже дека процесот на купување шпански е мешавина помеѓу двата разгледани системи: „британскиот“ и „континенталниот“.
Во шпанскиот транспортен процес, нотарот е навистина важен, но не доволен за да се изврши купување со вкупни гаранции и безбедност. Присуството на шпанскиот нотар во процесот на купување е од суштинско значење затоа што, како и другите земји како Франција, Белгија, Холандија, итн., продажбата не може да се регистрира во земјишниот регистар без да помине низ формализирање на нотарски акти (или „escrituras ”).
Нотарот исто така ги проверува суштинските информации како што се:
– Способноста на страните да купуваат или продаваат. Односно, ако купувачот има законска способност да купува, а продавачот да продава.
– Проучување на ограничувањата и давачките на имотот.
– Проучување на имотните документи, како што се градежни дозволи и лиценци итн.
– Проверка на начинот на плаќање и сл.
Но, за разлика од „континенталните“ нотари, шпанските не работат повеќе од споменатите функции. Тоа значи за функциите на шпанските нотари:
- ПРАВНА И УРБАНИСТИЧКА СТУДИЈА: Нотарот не прави градежна/урбанистичка студија на имотот како консултантско планирање. Има информации за имотот од различни извори како што се Катастарот, или Градското собрание, Одделението за урбанизам и плански развој, локални и регионални одделенија, кои не се консултирани ниту потврдени од шпанскиот нотар за време на процесот на купување.
- Нотарот не проверува дали имотот има некакви казни или казни за градбата, или на пример, налог за уривање.
- Нотарот врши проверка на регистрацијата на имотот, но, во Шпанија, мнозинството од тградежните казни, а глобите не се евидентираат во имотот/земјиштето.
- Нема студија или верификација на можни идни развојни проекти веројатно да влијае на имотот (на пр., експропријација, или иден автопат, па дури и проект за урбанизација, итн.).
За жал, во Шпанија има случаи кога купувачот го завршил купувањето без помош на специјализиран адвокат, со совршен нотарски формален процес и совршено евидентиран во катастарот и во земјишниот регистар. Значи, формално совршено. И потоа, по процесот на купување, тој открил дека недостасува лиценца или потврда за занимање („потврда за живеење“), или дури имал налог за експропријација за проект за автопат, на пример, или дека имотот има трошоци за урбанизација или дел од парцелата мора да и се даде или изгуби на управата за доградба на јавен пат и сл .
Овој недостаток на студија за планирање од нотарот создава посебни проблеми во следните својства:
- Својства во урбанизациите: На пример, градителот не го завршил урбаниот развој, и урбанизациската инфраструктура, а потоа има работи на урбанизација без доработка, кои мора да ги завршат, а понекогаш и да ги платат сопствениците.
- Имоти, куќи или вили во рустикални области или на село: Овие имоти се генерално во руралните области и надвор од урбаните средини. Овие имоти, обично вили или викендички може да имаат проблеми како што се:
* Немање лиценца или градба на главното живеалиште
* Немање дозвола за градба или дозвола за евентуално продолжување на главната зграда, или неговите додатоци (базен, гаража и сл.).
* Проблеми на идентификација или дефинирање на границите на парцелата или земјиште, итн.
* Урбанистички и градежни казни, казни, или налози за уривање итн.
- Вили и станови во стари станови со сериозни инфраструктурни проблеми или во очекување на развој на проект или подобрување итн.
Горенаведените информации нема да ги добие нотар во Шпанија.
За жал, во Шпанија, правните, административните и планските информации кои влијаат на имотот, не се кондензирани во една точка на информации, како што треба да биде земјишниот регистар. Во Шпанија, информациите во земјишниот регистар, иако суштински, не се целосни.
Информациите содржани во Регистарот на имот/земјиште во Шпанија НЕ ги собираат СИТЕ потребни информации што влијаат на имотот.
- ДОГОВОРИ И ПЛАЌАЊА: Нотарот ги подготвува исплатите на имотот, ниту ги избира ниту подготвува купопродажните договори. Значи, купувачот не ја плаќа куповната цена на нотарот. Во Шпанија, плаќањата на цената, или делови од цената, се плаќаат на адвокатите, агенцијата за недвижности или продавачот.
Во нашата фирма, клиентите понекогаш ни ја бараат банкарската сметка на нотарот за да ја изврши уплатата на куповната цена и се изненадени кога ќе информираме дека во Шпанија нотарот не прима плаќања и дека плаќањата мора да се платат директно на продавачот. , или неговиот адвокат или на агентите за недвижности
- РЕГИСТРАЦИЈА И ПРОМЕНА НА СОПСТВЕНИК ВО РЕГИСТРАЦИЈАТА: Нотарот, откако ќе заврши процесот на откуп, со потпишувањето на нотарските продажни акти, нема обврска да пристапи кон упис на трансакцијата во регистарското земјиште. Затоа, има нотари кои го прават ова управување, а има и други кои не го реализираат. А, и кај нотарите кои ја вршат услугата за регистрација, не доаѓајте да го регистрирате откупот доколку купувачот изречно не го побара тоа!.
Како правници, видовме многу ситуации кога продавачите открија дека дури и нивните тапии не биле запишани во Земјиштето. Во моментот на купувањето, сегашните сопственици отишле кај нотарот, а откако купувањето било завршено и уверени дека нотарот ќе ги направи потребните активности за да ги заврши чекорите за регистрација, тие не му наложиле на нотарот да постапи по регистрацијата во земјишен регистар. Значи, нотарот никогаш не го направил тоа!. Затоа, со текот на годините, откривме дека имотите сè уште биле на име на претходните сопственици, бидејќи тој не му дал налог на нотарот и не биле помогнати од адвокат во вашиот процес.
- ПРОМЕНА НА СОПСТВЕНИК НА ДОГОВОРИ ЗА ВОДА И СТРУГА И ДРУГИ ОПШТИНСКИ ДАНОКИ: Нотарот НЕ управува со промената на сопственоста на договорите за водоснабдување, струја и други како данок на имот или општински.
Исто така, нотарот не го уредува домицилирањето на плаќањето на овие услуги на банкарската сметка на купувачот со директно задолжување.
- ПРОМЕНА НА СОПСТВЕНИК ВО КАТАСТАР/СОВЕТ ДАНОК: Нотарот НЕ управува со промената на сопственоста на странките во катастарот. Тие комуницираат со Катастарот, но не се усогласени со тоа, и му наложуваат на Катастарот да го пренесе налогот за плаќање на данокот со директно задолжување на банкарската сметка на сопственикот.
- СЕРТИФИКАТ ЗА НАСЕЛУВАЊЕ Како што е објаснето во другите делови на оваа локација, купувачот мора да добие сертификат за живеење, на место, исто така наречен „Потврда за живеење“. Од новите имоти (оние што се купени директно од градежници), нотарот не бара да им се обезбеди валидна потврда за живеење на продавачите.
АГЕНТИ ЗА НЕДВИЖНОСТИ: Покрај горенаведеното, дејноста на дејноста со недвижности не е регулирана во Шпанија. Активноста на нудење имоти на пазарот за продажба е „бесплатна“. Како разлика со другите земји каде што професијата на агентите е строго контролирана и регулирана, тоа не е случај во Шпанија.
Така нема никаква гаранција во Шпанија да потврди дека агентот за недвижности одговара со професионализам, или едноставно, дека имаат минимално правно признание да знаат за законитоста на имотите што ги нудат на пазарот.
Значи, препорачуваме да изберете познат и добро воспоставен агент. За ова, побарајте деловни акредитиви и проверете ја репутацијата на агентот на форумите и социјалните медиуми.
Па зошто да користите адвокат ВО ШПАНИЈА ЗА КУПУВАЊЕ Е СООДВЕТНА ОДЛУКА?
Како што е наведено погоре, за да имате целосна идеја и да добиете информации за процесот на купување, треба да ги добиете овие информации од различни локални, регионални извори, регистар на земјиште, одделенија за планирање, а исто така да се консултирате со архитекти и други специјалисти итн. СЕТО ОВА НЕМА ДА ГО НАПРАВИ ШПАНСКИ НОТАР.
За да го направите ова, ќе треба да ги добиете услугите на адвокат кој може да ги добие сите информации од различни извори и да ги провери сите неопходни правни и административни точки.
Покрај ова, за жал, овој процес е доста комплициран, па затоа, НЕ СИТЕ АДВОКАТИ ВАЖАТ ЗА ПОМАГАЊЕ ВО ИМОТНИ ТРАНСАКЦИИ. Значи, потребен ви е адвокат кој освен тоа го зборува вашиот јазик и кој го знае правото за недвижности, мора и да биде специјалист по право за градежно и урбанистичко планирање, и да смета во својот тим со архитекти, и други професионалци и техничари, да има доволно способност и вештина да ги добие сите потребни информации и да ги комплетира сите аспекти во врска со купувањето на имотот.
Затоа, во оваа фаза, откако одлуката за купување е солидна, TLA, нашата фирма, ве советува да:
- Договори за адвокат. Има фирми или агенти кои се претставуваат како адвокати и даваат „правна услуга“, или се нудат како „правни советници“, а всушност не се адвокати. Понекогаш не се ни Шпанци!.
- Договор за адвокат регистриран во Шпанија. Немојте да бидете во искушение да користите адвокати во вашата земја. Само националните адвокати го знаат системот на купување и шпанскиот процес на купување.
- Адвокатот мора да го зборува вашиот јазик. Избегнувајте компании на адвокати кои не го зборуваат вашиот јазик.
- Проверете дали адвокатот е специјалист по урбанистичко и градежно право. Тој/таа мора да биде експерт за право на недвижности, но исто така мора да разбира урбанистичко планирање и градежништво.
И, откако ќе го изберете имотот што ви се допаѓа…..
КОНТАКТИРАЈТЕ НЕ!
