ПОВРАТАК ДВОСТРУКА У СЛУЧАЈУ УГОВОРА О РЕЗЕРВАЦИЈИ

ДА ЛИ КУПАЦ МОЖЕ ТРАЖИТИ ПОВРАТАК ДВОСТРУКОГ ДЕПОЗИТА ИСПОРУЧЕНОГ ВЛАСНИКУ?

У трансакцијама куповине и продаје некретнина често срећемо фазу поступка познату као „ Резервација ". Ово је случај у којем је купац, након што је некретнина изабрана, а цена и услови куповине договорени са власником или са Агентом, спреман да формализује резервацију некретнине.

Наведена резервација подразумева плаћање износа званог „сигнал“, „резерва“ или „депозит “, који се доставља агенту или власнику као поуздан доказ о спремности купца да започне процес продаје са власником или власником.

У овим уговорима о резервацији обично се утврђује да, у случају да се купац одустаје од куповине без оправданог разлога, он је кажњен са губитак износа испоручених као резервација.

Реципрочно, у случају да је власник који прекрши своју обавезу да прода имовину или је резервише у име купца без оправданог разлога дужан је да повратак износе које је купац примио. Поред тога, ако је уговором тако утврђено, власник је приморан да врати речено удвостручене износе на име накнаде штете и губитака купцу због његовог непоштовања.

normalno, у Шпанији уговоре о резервацији обично формализују агенције за некретнине које су посредници у процесу куповине.

У другим приликама, адвокати страна су ти који састављају наведени уговор.

Али, фокусирајући се на тему, након што купац потпише уговор о резервацији и испоручи уговорени износ резерве, ако власник коначно прекрши своју обавезу продаје, да ли је дужан да врати дупло плаћене износе код купца?.

Одговор, нажалост, не може бити једноставан. То ће зависити од тога како је састављен уговор о резервацији, и како је формализована уговорна процедура у односу на власника.

Погледајмо неке претпоставке:

• У уговору мора бити изричито наведено:

  Уговором се мора изричито утврдити да, у случају да Власник не испоштује своју уговорну обавезу, мора вратити купцу износе испоручене као резерву у дупликату.

У многим приликама налазимо да уговори о резервацији не утврђују обавезу власника да врати дупло више испоручених износа. То не значи да такви уговори нису легални, то једноставно значи да власник није прихватио наведену казну, или агент није сматрао да је згодно да је укључи у уговор.

У тим случајевима, купац може повратити уплаћени износ резервације, али не може тражити да му се врати дупло.

• Власник мора примити износ резервације или мора прихватити да га агент или његов адвокат прими

  . Односно, да би купац имао право да тражи дупло испоручене износе у случају кашњења, власник (или било која од лица које он овласти – као што је агент за некретнине или његов адвокат) мора стварно примити наведене износе. .

Другим речима, постоје случајеви у којима уговор укључује обавезу власника да врати дупле износе које је испоручио купац, а ми налазимо да новац који је испоручио купац агенција је задржала и није достављена власнику.

Ова пракса, која је веома честа у агенцијама за некретнине, заправо је а гаранција отплате испоручених износа купцима . Другим речима, агент за некретнине, да би купцу гарантовао да ће добити уплаћени новац у случају било каквог кашњења од стране власника, обично задржава новац као депозит уместо да га преда власнику. На такав начин да, ако власник прекрши уговор, купцу је лакше да поврати износ резервације јер га агент задржава .

Али, у овим случајевима у којима власник није примио износ резервације, да ли би купац имао право да, у случају непоштивања од стране власника, захтева враћање дупло плаћених износа ? Односно, да ли би власник био у обавези да врати дупле износе које је испоручио купац када није примио никакву уплату?

Па, у случају да је Власник потписао уговор , а у наведеном уговору постоје докази да је новац положен на рачун агента, односно адвоката власника, те да није постојало упутство или налог да се исти пренесе на власника, у овом случају власник би био дужан да врати дупло испоручене износе, чак и да их није примио .

Напротив, ако је власник потписао уговор, а наведеним уговором је утврђено да уплаћени износ треба доставити власнику, у овом случају, пошто овај износ није примио, уговор није у потпуности формализован, па би купац могао не захтевају од власника да врати дупло више испоручених износа .

• Уговор о резервацији мора бити ваљано потписан од стране страна

  . Да би уговор о резервацији био валидан, мора бити валидно потписан од стране страна.

Са којим, ако је власник потписао уговор о резервацији у којем је утврђен услов дуплог враћања у случају непоштовања, очигледно власник је дужан да наведене износе врати у дупликату, чак и без претходног примања.

Односно, власник, након што је потписао уговор о резервацији у којем је утврђено да агент прима и задржава износ који је купац испоручио као депозит, прихвата да новац задржава агент и даје своје одобрење.

Поред тога, власник прихвата услове уговора где се утврди да мора да врати у дупликату, у случају да након потписивања уговора не испоштује своју обавезу да резервише имовину на име купца.

Дакле, након што је уговор потписан од стране власника, не могу да избегну своју одговорност тврдећи да нису примили износ резервације . Стога је у обавези да врати дупло испоручене износе.

• Уговор морају потписати стране или њихови пуномоћници

Веома су чести случајеви у којима власници који ангажују услуге агената за некретнине за продају својих некретнина потписују ове уговори о агенцијским услугама . У таквим уговорима о услугама власници обично овлашћују и овлашћују агенте за некретнине да примају износе од купаца као „депозит“ или „резерву“.

Ово је потпуно легална пракса и савршено препознат по шпанском систему. Односно, агенти за некретнине могу примати износе резерве у име власника или власника. Дакле, са правне тачке гледишта, плаћање агенту за некретнине које је претходно овластио власник у уговору о услугама, представља легално плаћање и има правно дејство.

Међутим, са правне тачке гледишта, иако уговор о услугама између агента и власника може овластити првог да прима износе и уплате на рачун у име другог, оно што не овлашћује је да „потписује“ уговоре . резервација у име власника.

На тржишту некретнина се често дешавају ситуације у којима купац има потписан уговор и предаје одређене износе на рачун као депозит агенту, али наведени уговор о резервацији није коначно потписан од стране власника. У овим случајевима, како кажемо, наведена резервација имовине није правно формализована , са којим се, ни на који начин, уговор о резервацији не може сматрати обавезујућим за стране.

И ово, чак и ако је наведени уговор о резервацији потписао агент за некретнине.

Агент за некретнине у Шпанији нема законска овлашћења или способности да заступа власника при потписивању уговора о резервацији, нити при потписивању било које друге врсте уговора.

И ово, чак и ако ваш уговор о услугама тако каже.

У Шпанији, као и у многим земљама света, једини начин за правно заступање лица је преко Јавнобележничког пуномоћја , који морају бити потписани код нотара , путем нотарских радњи, а само они овлашћују да потписују уговоре у име лица.

Са чиме су агенти често збуњени и сматрају да их уговор о услугама који су потписали са власником овлашћује да у његово име потписују уговоре о резервацији са будућим купцима.

Може бити да уговор о услугама потписан са власником овлашћује агенте да „приме“ износе плаћене као резервацију, али са правне тачке гледишта, наведено овлашћење не подразумева никакво овлашћење да „ потписати” уговор у његово име .

Као што смо рекли, ако агент нема одговарајућа јавнобележничка овлашћења заступања, уговор о резервацији се не може усавршити потписом агента , пошто би га власник касније морао потврдити и овластити. А ако то није случај, односно ако власник није потписао наведени уговор, он може на било који начин бити везан њиме.

Са којим, ако је купац извршио испоруку новца агенту за некретнине, и потписао уговор о резервацији, он не може захтевати поштовање од стране власника ако овај није директно потписао уговор , или је издао пуномоћје агенту за то.

Са којим, сам потпис агента у уговору о резервацији не даје важност поменутом уговору .

Са којим, у случају да власник одбије да прода некретнину купцу, купац неће моћи ни на који начин да захтева дупло испоручене количине .

Највише, а у зависности од добре намере и добре воље агента за некретнине, купац ће моћи да добије повраћај испоручених износа као депозит.

Али без могућности да тражи дупло.

ТЛАЦОРП