КУПОВИНА И ПРОДАЈА НЕКРЕТНИНА – ПЛАЋАЊЕ НА РАЧУН ЈЕЛЕЖНИКА вс ОТВАРАЊЕ РАЧУНА У БАНЦИ У ШПАНИЈИ

Годинама, па чак и деценијама, следећи начин плаћања је веома уобичајен у Шпанији:

• Делимична плаћања или на рачун коначне цене : Ова врста плаћања се врши преко банковни трансфери , било на рачун агента или представника продавца, или директно на рачун продавца.
• Коначна уплата остатка уговорене цене: Достављањем а банковни чек продавцу са рачуна у шпанској банци.

Другим речима, то је била врло уобичајена пракса у Шпанији за делимичне уплате на рачун коначне цене платити продавцу да се направи банковни трансфер , али је продавац увек захтевао да коначна исплата , обично најважнији, бити направљен кроз а банковни чек (банкарска меница), што даје пуну гаранцију ефективности плаћања.

Истовременост плаћања

Као што видимо, јесте не била уобичајена пракса за коначна исплата цене бити направљен од банковни трансфер . Разлог за то лежи у недостатку разумевања у погледу "време" за извршење наведеног трансфера. Продавац ће увек захтевати да се наведена уплата изврши „пре” потписивање нотарских аката о продаји, како би се гарантовало да је новац ефективно на његовом банковном рачуну, и купац ће, са своје стране, захтевати да се наведени пренос изврши „након” продавац је потписао купопродајне акте, чиме гарантује да ће плаћање бити извршено након што продавац испуни своју обавезу испоруке.

Избор банковног чека као платног система омогућава странкама да истовремено изврше плаћање уз потписивање јавнобележничке радње. На тај начин што купац држи чек у свом поседу док продавац не потпише акте у присуству бележника.

Са чиме је подударност тренутка плаћања и испоруке имовине савршена.

Поред тога, формула плаћања банковним чеком пружа додатну гаранцију продавцу јер по својој природи није купац тај који заправо плаћа или је дужан да плати банковним чеком, већ је то иста банка која је издала проверити ко је дужан да изврши такво плаћање. Што продавцу даје сигурну и тачну гаранцију плаћања.

Чек из шпанске банке

Поред тога, продавац је, да би гарантовао вашу уплату, затражио да шпанска банка изда овај банковни чек . Разлог за то је, пре свега, неповерење да прихватање чекова од страних банака може да генерише продавцу због потешкоћа да препозна њихово постојање и валидност, и, друго, због додатни трошкови и трошкови укључени у рашчишћење чека од средстава пронађених у иностранству .

Све наведено је било веома важно и у великој мери условило продају у приморју и са високим процентом страних купаца. Ово је због чињенице да су међународни грађани навођени да отворе банковне рачуне у Шпанији са јединим учинком да коначно плаћање цене продавцу буде ефективно путем банковног чека издатог са рачуна отвореног на име купац у шпанској банци. а на које је купац пре завршетка процеса продаје уплатио довољно средстава да покрије коначни износ цене.

Због тога је у Шпанији била уобичајена пракса да се страним купцима и инвеститорима препоручује да отворе банковне рачуне у шпанским банкама како би на крају процеса наставили са овим обликом плаћања.

Компаније за снабдевање и градске куће

Овај захтев је такође појачан уобичајеном праксом компаније за снабдевање водом и струјом, локални савети итд. који су се осећали много удобније када су домицилирали плаћања фактура које одговарају потрошњи имовине на банковним рачунима који се налазе у шпанским банкама , избегавајући директно задужење на рачунима у страним банкама.

Уз то, укратко, била је уобичајена пракса да се страним купцима препоручи да отворе банковни рачун у Шпанији након што је намера куповине формализована.

Нотарски систем плаћања у другим европским земљама

Овај захтев за отварање банковног рачуна у шпанској банци је увек био тачка сукоба између шпанског и страног система.

Ово је тако зато што, у многим земљама, посебно у континенталној Европи, сва плаћања у вези са трансакцијом продаје се врше директно на рачун в.д. , који прима све износе од купца и поверава исплату Продавцу, након што се испуне сви законски услови према прописима.

Зато инвеститори из континенталне Европе дуги низ година доживљавају чудан случај насилног отварања банковних рачуна у Шпанији, преусмјеравајући функцију нотара у том погледу.

Поред тога, у вези са директним задуживањем плаћања за потрошачке фактуре, иностране купци или купци нису разумели зашто део компанија добављача не може да прихвати банковне рачуне који су већ отворени на њихово име у њиховим земљама порекла, са важећим европским ИБАН-ом да домицилирају потрошњу која произилази из њихових услуга.

Осим тога, посебно у неким националностима, као што су Француска или Белгија, они су посебно форсирали ову ситуацију, пошто су многе операције куповине финансиране путем хипотекарни кредити одобрени у њиховим земљама порекла .

Банке зајмодавци ових земаља, приликом плаћања наведених зајмова, обично то раде директно на рачун нотара . При чему су, у случајевима у којима је купопродаја шпанских некретнина од стране ових грађана била предмет давања банкарског кредита, исте банке зајмопримце из ових земаља успоставиле као обавезу ослобађања кредитних средстава која они су упућени на рачун нотара, а не на рачун продавца, или на рачун купца.

Понуда услуга нотара

Из тог разлога, последњих година број шпанских нотара који су се прилагодили овој новој потреби коју траже страни клијенти повећао се, и ставили су им на располагање услугу за пријем и полагање новца на рачун правног пословања и трансакција. прави имање

Зато је, пре свега, у приобална подручја и са великим обимом међународних трансакција некретнинама и великим приливом странаца , развијена је нотарска пракса пријема уплата на рачун и завршних купопродајних трансакција на рачунима. нотарске банке.

То је добровољно

Мора се рећи да је ова активност од стране нотара потпуно добровољна. Другим речима, не постоји обавеза наведених нотара да својим клијентима понуде ову врсту услуге , код којих у пракси срећемо одређене нотаре који одбијају да понуде ову врсту услуга, а са друге стране и друге врсте нотара отвореније и спремније у том погледу.

Поступак

Процедура која се обично користи у пракси за слање наведених износа на рачун јавног бележника је обично следећа:

• Агент за некретнине или адвокат купца обавештава нотара о потреби инструментализације плаћања преко свог рачуна.
• Нотар прелази на идентификују купца , да проучи услове трансакције, као и процедуру информисања и праћење прописа о прању новца.
• Када се овај процес заврши, нотар доставља податке о вашем банковном рачуну поменутом агенту или адвокату да га пренесе купцу.
• Купац, по пријему банковних података од БЕЛЕЖНИКА, врши пренос на поменути инструментални рачун.
• По завршетку продаје, јавни бележник, овером купопродајног акта, издаје чекове или трансфере продавцу, агентима и посредницима на ваш банковни рачун , за плаћање пореза и других трошкова таксе , као и агенције за некретнине или законских заступника купца, по упутству купца.

 Већа удобност и гаранција купцу

 Овај систем очигледно претпоставља већу гаранцију у контроли средстава у односу на купца, јер у случају да се купопродајна трансакција не изврши из било ког разлога, нотар увек може да надокнади странкама положене износе како би оне могле да одлуче шта да раде са тим

Нормално, ако је депозит једнострано извршен од стране купца у у случају неприхватања продаје, одмах приступити враћању средстава купцу.

Међутим, ако је поменути депозит претходно уговорен између странака и постоји претходни јавнобележнички акт о депозиту , којим се утврђују услови под којима се мора управљати наведеним депозитом, нотар, ако се продаја не изврши, испитаће садржај документа о депозиту договореног између страна и увек ће поступати у складу са њиховим претходним договором . У случају да се странке не договоре о облику надокнаде наведених износа, нотар ће бити приморан да наведени износ положи пред судским органом и шпанским судовима како би они били ти који су одредиште новца. одлучио. наведена средства кроз судске процесе које ће покренути странке.

Потребно је пратити плаћање

Очигледно, сви ови трансфери и плаћања морају бити исправно документовани, било у нотарски акт о депозиту, или у акту о продаји сама .

Закључак: Није потребно отварати банковни рачун у Шпанији за куповину куће или некретнине

Може се тако рећи више не постоји обавеза отварања банковног рачуна у Шпанији, посебно у неким регионима или областима у којима нотар ставља на располагање странама свој инструментални банковни рачун.

Друга ствар ће бити, у зависности од места, услови које треба испунити у погледу налога за директно задуживање за потрошњу услуга повезаних са домом, као што су аларм, обезбеђење, Ви-Фи, Интернет, струја, гас итд.

Дакле, за процедуру куповине куће у Шпанији, од наше адвокатске канцеларије ми више не сматрамо да је отварање банковног рачуна у Шпанији за наше клијенте обавеза . Ово нудимо као опцију, под условом да на подручју где се врши куповина постоји нотар који је предиспозициониран да има Ваш банковни рачун за извршење плаћања.

Али шта се дешава након куповине са залихама?  

Након процеса куповине, када се ово заврши, у зависности од области у којој се имовина налази, биће потребно потврдити са добављачима услуга, градским кућама итд., да се утврди да ли прихватају директна задужења плаћања на рачунима у иностранству, и, иначе, препоручујемо нашим клијентима, овог пута да, и када се продаја заврши, да отворе инструментални банковни рачун у Шпанији за ове сврхе.

ТЛАЦОРП 2023