ТУРИСТИЧКИ НАЈАМ НЕрезидентни ВЛАСНИК – ПДВ или НЕ? - ДЕЛАТНОСТ?

Пореске импликације на туриста који изнајмљује некретнину у Шпанији од стране НЕЗИДЕНТА у Шпанији.

чисто, закупнина некретнине не подлеже ПДВ-у. Ово ослобођење од ПДВ-а укључује било коју врсту закупнине:

• Краткорочни најам / Туристички најам
• Средњорочни најам
• Дугорочни најам

Разлог томе је што шпански систем сматра да постоји није „пословна“ или „комерцијална активност“ приликом изнајмљивања некретнине (чак иу смислу туристичке ренте)

Али, када кажемо да „туристичка рента“ није подложна ПДВ-у, морамо узети у обзир следеће ситуације:

• Случај 1.- Нестална пословна јединица. Нема пословне активности

Власник једноставно изнајмљује некретнину гостима користећи сопствене маркетиншке алате или користећи друге екстерне онлајн платформе као што су АирБНБ, Хомеаваи, итд.

Контакт са гостима врши директно власник (кључеви, пријем гостију, хитна помоћ, одржавање итд.). Онлајн платформа се бави само маркетиншком страном и публицитетом закупнине, резервације, као и управљањем плаћањем и наплатом закупнине.

Такође, власник изнајмљује некретнину без „пословног“ интереса, у неким периодима године, резервишући за себе одређено време годишње за приватну употребу.

Власник може уговорити локалне професионалне услуге за чишћење, баштованство, одржавање, итд, али у „ексклузивној“ делатности за изнајмљивање, а не као запослени.

У овим случајевима, закупнина ће не подлеже ПДВ-у.

• Случај 2.- Нестална пословна јединица – Нема пословне активности

Исти нерезидентни власник, уз кирију, нуди и услугу чишћења собе, чишћење одеће, па чак и храну/пиће.

У овим случајевима ПДВ се примењује када власник пружа „хотелске услуге“ гостима. У овим случајевима, ПДВ који се примењује биће 10% и власник ће морати да испостави посебне рачуне гостима за ове услуге.

Али, које се сматрају „хотелским услугама“?. Овде морамо да разликујемо:

• Чишћење и друге услуге које се нуде само ПРЕ провере и НАКОН одјаве. Ове услуге се неће сматрати „Хотелским услугама“, јер се пружају да би се објекат одржавао у одговарајућим условима коришћења за госте.
• Дневно чишћење соба, услуге прања одеће и хране (доручак, вечера, итд.): У овим случајевима услуга је класификована као „Хотелска услуга“, тако да се примењује ПДВ.

• Случај 3.- Стална јединица – Пословна активност

Власник који није резидент одлучује да уговори једног или више запослених у Шпанији да буду у кући ради чишћења, одржавања, корисничког сервиса и пријема, држања кључева итд.

У овом случају, због чињенице да власник запошљава лице на неодређено време (социјално осигурање, уговор о раду или стални професионални уговор) да би свој рад посебно одредио за закуп, то ће се сматрати „пословном делатношћу“, па подвргнути ПДВ-у.

У ствари, из тог разлога ће се власник сматрати као „послодавац“, у пословној делатности, а ова активност ће се у Шпанији сматрати „сталном естаблишментом“, тако да подлеже пореским и формалним обавезама као нерезидентни ентитет са сталном естаблишментом у Шпанији.

• Случај 4.- Пословна активност

Исти нерезидентни власник, чак и без сталног запослења, одлучује да уговори услуге од „Агента за изнајмљивање“ или „Платформе“ како би уступио, уговарао или подуговарао закуп имовине током целог или важног периода током године, за одређену исплату, накнаду или друго.

У овом случају, агент/платформа је тај који се директно бави комуникацијом гостију, пријавом, одјавом, одржавањем итд. Власник нема контакт са крајњим корисницима/гостима од агента, а платформа је та која има ексклузивни приступ и право ако користи/изнајмљује некретнину током уговореног периода закупа.

Дакле, опет, шпански систем ће сматрати да, иако власник нема „пословну“ структуру за развој закупнине, исти агент/платформа која је уговорена има исту. Дакле, на крају се развија „пословна“ активност, тако да ће се власник сматрати да послује, рента ће се сматрати пословном активношћу, а ова активност ће се у Шпанији сматрати „сталном естаблишментом“, тако да је подложна пореске и формалне обавезе као нерезидентни ентитет са сталним естаблишментом” у Шпанији.

Пореске импликације

• ПДВ 21 %
• Задржавање 19 % 

Дакле, у оба последња случаја са сталном јединицом, које су формалне обавезе власника? Следећи уметност. 164 из Леја 37/1992, следеће:

1. Поднети пријаве које се односе на почетак, измену и престанак делатности којима се утврђује њихова пореска обавеза. Ово називамо „регистро Ценсал“ као пасивни субјект пореза на додату вредност.
2. Порески идентификациони број затражити од Управе и саопштити га и акредитовати у утврђеним случајевима.
3. Издаје и испоручује рачун за све своје пословање, прилагођен пропису.
4. Водити рачуноводство и евиденцију успостављену на начин утврђен прописима, не доводећи у питање одредбе Привредног законика и друге рачуноводствене стандарде.
5. Износи периодично или на захтев Управе информације у вези са својим привредним пословањем са трећим лицима. Квартални модел 303 (ПДВ) и модел 115 (задржавања)
6. Поднесите одговарајуће пријаве-обрачуне и унесите износ резултујућег пореза.
7. Годишња збирна декларација.