Већ дуги низ година доживљавамо низ законодавних реформи и суштинске промене у начину на који се процес добијања хипотека у Шпанији историјски развијао. Шпанске банке су биле изложене великом стресу када је у питању правно потврђивање позиција и услова у којима су радиле, као и захтева које су од грађана захтевале, услед чега су испостављене низ закона, реформи, уредби, пресуда, казни, итд., који су били револуција у шпанском хипотекарном процесу.
Један од најновијих захтева новог закона о хипотеци ступиће на снагу 16. јуна 2019. То јест, следеће недеље ће доћи до суштинске промене у облику и процесу добијања хипотека у Шпанији.
Каква је то промена? Врло је лако, до ступања на снагу овог закона банке су, најчешће, договарале посебне услове хипотекарних кредита директно са клијентима. Односно, клијент је отишао у банку да тражи хипотеку, банка је проучила случај и, у случају да је банка одобрила хипотеку, такво одобрење је формулисано кроз документ који је иста банка предочила клијенту, али да је обично није потписан до дана именовања нотара да потпише власнички лист о куповини. Дакле, прихватање услова хипотеке од стране клијента је обављено у истом акту и на јавном састанку ради потписивања власничког листа о продаји (ово обично зовемо „завршетак“). У том тренутку, клијенту је, као корак пре потписивања хипотекарног акта, предочено да потпише приватну документацију хипотеке, са свим хипотекарним условима, и представљено као суштински корак пре потписивања хипотеке и аката о хипотеци. продаја.
Међутим, такав начин „одобрења хипотеке” је довео до случајева у којима банка, пошто је са клијентом усагласила конкретне услове за одобрење хипотеке, такви услови нису формално прихваћени до њеног потписа код нотара истог дана дана продаја. При чему, у случају да је банка извршила измене у последњем тренутку, клијент би могао бити у позицији да не буде обавештен до тренутка када буде на завршном састанку за завршетак пред бележником.
У другим случајевима, понекад се дешавало да банка једноставно није детаљно информисала своје клијенте о условима кредита, била је обавештена у последњем тренутку, и поднела под притиском да, ако се ти услови не прихвате, купопродаја неће узети место.
Ово је сматрано превеликим притиском на грађане, који су због ове последње информације остављени без одбране према банци, па су углавном принуђени да прихвате наметнуте услове уколико не желе да изгубе продају.
Стога је ова дезинформација у односу на грађане сматрана безбраном, а сматра се злоупотребом овлашћења од стране банке у односу на своје клијенте.
Да би се ово решило, оно што закон поставља јесте то клијент потписује КОД БЕЛЕЖНИКА банке прихватање услова кредита уз довољан временски период пре завршетка процеса куповине.
Рок који се утврђује је 10 дана.
Како то ради ?: By јавнобележничко дело. Односно, као корак пре потписивања хипотекарног акта (а самим тим и продаје), банка и клијент морају доћи код нотара (клијент може ићи лично, или га заступа његов адвокат), у року од 10 дана од унапред, да се озваничи акт о прихватању услова зајма.
На овај начин је избегнут притисак који се може извршити на клијента јер у случају неприхватања услова које је банка утврдила, клијент није подвргнут притиску да прихвати ове услове на истом састанку ради потписивања акти о куповини.
Дакле, процес до сада је био следећи:
– Клијент тражи хипотеку, а банка је прихвата
– Утврђује се датум и потпис уговора о продаји и хипотеци
– Истог дана када је потписан код нотара, клијент потписује акт о хипотеци акт о продаји. Прихватање услова банке врши се приватном исправом (која се прилаже уз садржај истог хипотекарног акта).
Дакле, клијент потписује два дела: Делови о продаји, и Делови о хипотеци.
Нови закон о хипотеци који утврђује следеће:
– Клијент тражи хипотеку. Банка то одобрава
– Банка се заказује са клијентом код нотара да потпише а акте о прихватању услова хипотеке са минимумом од 10 дана пре датума одређеног за потписивање коначне хипотеке и продају. Клијент помаже у овом термину личним присуством или пуномоћјем свог адвоката.
– Клијент помаже (лично или путем пуномоћја) датум када клијент потписује акти о куповини као и хипотекарна дела.
Дакле, клијент потписује ТРИ јавнобележничка дела:
1.- Акти о прихватању хипотеке
2.- Акти о продаји + Делови о хипотеци.
На овај начин грађанима се пружају боље гаранције у њиховом праву да буду детаљније информисани и слободно потврде своју одлуку о добијању хипотекарног кредита.
Дакле, укратко, банке су у обавези да, најмање 10 дана унапред, њихови клијенти морају да помогну код нотара да лично, или по пуномоћју, потпишу акте о прихватању хипотеке.
Како то утиче на стране купце нерезиденте? Као што видимо, процес куповине хипотеке је до сада омогућавао нерезидентима у Шпанији који су купили некретнину у Шпанији да, само у једном дану, могу себи приуштити и куповину некретнине и њену хипотеку. То јест, у ЈЕДНОМ би могли да заврше чин до купити имовину, и добијање хипотеке.
Међутим, кроз ову реформу треба урадити још једну претходну акцију. Дакле, постаје неопходно да клијент нерезидент, или који не живи у Шпанији, мора да отпутује у Шпанију пре завршетка процеса куповине да би формализовао прихватање услова Банке. Ово претпоставља да они који не живе у Шпанији морају да путују на пут пре завршетка да би потписали ове услове хипотеке код нотара.
Уз ово, важно је да, за све оне који купују куће у Шпанији, и који аплицирају за хипотеку у шпанској банци, морате имати на уму да ћете можда морати да се преселите у Шпанију, не само да формализујете процес куповине у завршетка процеса, али такође, око 10 дана пре завршетка процеса.
Очигледно, ако страни купац, или нерезидент, одлучи или не жели да дође у Шпанију пре тога, он ће морати да свом адвокату, или свом законском заступнику, обезбеди неопходна овлашћења за заступање (пуномоћје) да то уради.
РЕШЕЊЕ: Дакле, решење да клијент избегне ово додатно измештање би било да он даје ПОА свом адвокату.
Будући да су пуномоћја у Шпанији протоколирана на другачији начин него у другим земљама, као и да је за овлашћења која се дају у иностранству потребна дуготрајна легализација, препоручујемо свима који купују некретнину у Шпанији са шпанском хипотеком или имају намеру да то учине, да размотре овај нови услов личне посете Шпанији пре завршетка са својим адвокатима, да дају најбоље решење, укључујући и могућност давања пуномоћја њиховим адвокатима или правним заступницима.
На овај начин, они који не могу да дођу тако далеко у Шпанију, њихови адвокати ће моћи да потпишу било коју врсту документа који је њиховој банци потребан за формализацију процеса куповине и хипотеке.
