Куповина нове грађевинске некретнине у Шпанији – ван плана

Наш тим Шпански адвокати стручњаци за шпанске некретнине водиће вас у процесу куповине ваше шпанске имовине у Валенсији, Аликантеу, Коста Бланци, Алмерији, Мурсији, Коста дел Солу, Малаги или Каталонији.

Процес куповине  нови Шпанска својства је веома слична него купити ресалes, али постоје важне разлике које треба узети у обзир. Наш тим шпанских адвоката припремио је практичан водич са главним аспектима који се односе на куповину шпанске имовине, у вези са процесом преноса.

Правни аспекти и процес

– Шта је куповина ван плана у Шпанији? 

То значи куповина некретнине у грађевинама када радови још увек нису завршени. У већини случајева, први уговор за куповину шпанске имовине склапа се када изградња је пројектована, а радови још нису започети.
Пројекти ван плана захтевају а дугорочни процес куповине/изградње што може створити несигурност на страни инвеститора, посебно када морају да положе и уплате износе новца на рачун коначне цене некретнине када је у том тренутку само „пројекат”. Ова неизвесност је још већа када купац/инвеститор не зна суштинске аспекте пројекта као што су:  репутација или кредитна оцена градитеља, економска ситуација пројекта зградеи, што је најважније, које врсте гаранција се нуде за обезбеђење потребних плаћања у случају да пројекат не буде завршен.
Да бисмо смањили ризик улагања, припремили смо листу аспеката које треба узети у обзир приликом куповине нових некретнина у пројектима ван плана:

– Правна и административна грађевинска документација

Приликом куповине нове некретнине постоји неколико докумената које је потребно проучити и прописно проверити како би се контролисало правно стање парцеле и зграде, као и правилан развој грађевине.
Ово је задатак који мора да се уради признати и грађевински специјалисти правници, а то се мора урадити у сваком кораку процеса изградње: од најранијих корака процеса до завршетка. Дакле, у сваком кораку постоје документи и информације које се морају доставити и добити од купаца, или од њихових адвоката, како би се потврдило да су сви законски и административни услови испуњени како треба.

- Трошкови, порези и други трошкови

Иако је, генерално, процес стицања нове имовине скоро исти као куповина препродаје, постоје одређени трошкови, порези и расходи који имају другачији концепт и третман.

Правни савети приликом куповине некретнине ван плана у Шпанији

1.- Проверите промотера/програмера

Једна од најважнијих одлука при куповини нових некретнина одн ван плана је плаћање почетног депозита и наредних уплата на рачун цене некретнине који још није изграђен.
Дакле, изузетно је важно добити што више информација од грађевинске компаније, њен кредитни и финансијски резултат, колико дуго предузеће послује, власнике и партнере итд.

2.- Поени за проверу

Дакле, када купујете нове некретнине, веома је важно узети у обзир следеће тачке провере у вези са процесом:

1. Да бисте проверили „ко“ је власник грађевинске парцеле:  Неопходно је проучити правну документацију имовине да би се проверило ко је власник земљишта/парцеле на којој се пројекат пројектује или изводи.
2. Да бисте проверили да нема зајмова/подмирених дугова: Такође је веома важно знати да ли земљиште/парцела има било какве дугове, ограничења, накнаде, итд., што може утицати на правну ситуацију пројекта.
3. Да би се осигурало да је Градитељ/Програмер платио своје Импуесто собре Биенес Инмуеблес (ИБИ): Ако је неплаћен, овај порез се приписује имовини тако да ће нови власник постати обавезан у будућности.
4. Да бисте добили катастарску ситуацију парцеле, границе, границе и како се парцела разматра у грађевинским плановима и аспектима планирања развоја подручја: Неопходно је проверити да ли је пројекат у складу са грађевинским нормативима, као и познавати развојну и правну ситуацију околних подручја, како би се добиле додатне информације о томе шта се у том подручју развија и како то може утицати на своју имовину у будућности.
5. Да се ​​консултује са Одељењем за изградњу Градске куће  како би се обезбедило да развој испуњава нормативне услове и да се прибави и додели сва одговарајућа грађевинска документација. Такође је веома важно проверити да у близини нема других планираних пројеката који би могли да утичу на пројекат.
6. Да би проверио да ли је градитељ добио а Лиценциа де Обра (Грађевинска/грађевинска лиценца)
7. Да добијете све потребне информације/документе од градитеља према законима. Шпански закони приморавају градитеље/програмере да дају потпуне и детаљне информације о пројекту, имовини, начину на који ће се грађевински пројекат развијати, квалитетним материјалима итд.
8. Да добијете документе преведене на ваш језик. Основни правни документи и уговори, квалитетни материјали итд. морају бити објашњени и преведени на ваш језик. Понекад откријемо да градитељи не прилагођавају ове документе вашем језику и да вам се нуди да се потпишете на шпанском. Замолите свог адвоката да их преведе на ваш језик ради бољег разумевања садржаних услова.
9. Да потврдимо да ће износи плаћени на рачун цене бити гарантовани у складу са законима. Плаћања по основу цене морају бити покривена са довољно гаранција, како би их „заштитили“ и „повратили“ вам у случају неуспеха грађевинског пројекта, или у случају било којих других околности које би могле довести до суштинских повреда уговор са стране градитеља.
10. Да потврди да ће градитељ добити лиценцу за рад/потврду становања на крају. Шпански закони приморавају грађевинаре да купцу доставе овај документ пре завршетка процеса куповине.
11. Да потврди ко ће вршити прикључивање различитих комуналија и услуга на имању као: вода, струја, гас, заједница власника итд. Понекад грађевинари не наставе са овим прикључцима, остављајући купце у непријатној позицији да се баве овим прикључцима.
12. Остало: Отворите банковни рачун/НИЕ број: Замолите свог адвоката да вам помогне у процесу отварања банковног рачуна у Шпанији и добијања НИЕ броја.

3.- Израчунајте трошкове куповине

• Нотарске таксе: За формализацију тапија.
• Земљишнокњижне таксе: За упис тапија у земљишно-књижни уред и поступање по промјени власништва на непокретности.
• ПДВ (ИВА на шпанском): Тренутно, ово је 100% преко укупне цене куће. 10% се односи и на друге секундарне елементе некретнине као што су гараже, паркинги, оставе итд., који се налазе у згради. Али, у случају да се гаража/паркинг налази у другој згради различитој од оне у којој се стан налази, тада ће пореска стопа бити 21%. (Молим вас да узмете у обзир да, у случају да се продаје само парцела, ПДВ може бити 21% ако је продавац компанија). 
• Такса: Обично је 1-2%% преко укупне цене зграде, у Мурсији, региону Валенсије и Андалузији. Овај порез се може значајно смањити ако купци купују са намером да користе некретнину КАО ГЛАВНО СТАНОВАЊЕ.
• Остали: Шпански адвокати, трошкови хипотеке, уговори о води, струји и гасу, Плусвалиа, итд.

4.- Други

• Добијање НИЕ: Нерезиденти у Шпанији морају да примене порески идентификациони број странца НИЕ када купују некретнине у Шпанији. Када сте у процесу куповине некретнине, пријаву за овај број морате извршити пре завршетка процеса куповине.
• Отварање банковног рачуна: У неком тренутку процеса биће препоручљиво отворити банковни рачун у Шпанији. Ово ће помоћи да се доврше плаћања градитељу и да се директним задуживањем плаћају различите услуге имовине као комуналне накнаде, струја, вода, гас итд.

У случају да сте одлучили да купите парцелу за изградњу сопственог грађевинског пројекта у Шпанији, посетите наш специјализовани одељак:

ИЗГРАДЊА И ЛЕГАЛИЗАЦИЈА ИМОВИНЕ