1.- Контролне тачке приликом куповине куће у Шпанији

Процес куповине некретнине у Шпанији се не разликује много од других земаља. Молимо вас да обратите пажњу на следеће ТАЧКЕ КОЈЕ ДА ПРОВЕРИТЕ:

1. Да бисте проверили да ли продавац легално поседује имовину: Морате да добијете копију власничког листа продавца или „есцритура”. Такође, неопходно је прибавити одговарајуће податке из земљишне књиге како би се проверили правни услови својине, као евентуална ограничења, накнаде итд., као и да ли постоје кредити/хипотеке који утичу на имовину. .

2. Проверите да ли је имовина уредно регистрована и да ли се плаћа боравишна такса или “Порез на непокретности (ИБИ)”. Неплаћена боравишна такса из претходних година може се пренети на новог власника.

3. Набавите „цертифицацион цатастрал ” (катастарски извештај) да обезбеди које су тачне границе и да је имовина уредно уписана у катастарску евиденцију. Такође, ове информације ће помоћи да се потврди званична величина и површина парцеле, као и њен тачан положај.

4. Посетите и састати се са грађевинским одељењем из Градске куће да будете информисани о стварима као што су да ли је одобрена урбанистичка дозвола за постојеће грађевине на имању и да у близини нема других планираних пројеката који би могли утицати на вашу нову имовину.

5. Проверите да нема других казни или ограничења која утичу на имовину због његове изградње, или чак наредби за рушење

2.- Које кораке треба следити када купујете кућу за препродају у Шпанији? 

Процес куповине у Шпанији се мало разликује од других земаља. Обавезно је да сте обавештени и да разумете све кораке процеса куповине и да добијете одговарајућу правну помоћ пре него што потпишете, или платите, било која документа/плаћања у Шпанији.

Понекад откријемо да наши клијенти контактирају нашу компанију након што су већ потписали уговоре о резервацији или документе са агентима/продавцима. Имајте на уму да је након потписивања уговора о резервацији/купопродаји правно обавезујући, тако да можете бити у тешкој ситуацији ако услови уговорени у уговору нису најбољи за заштиту ваше позиције као купца.

Дакле, наша препорука је: НЕМОЈТЕ НИШТА ПОТПИСИВАТИ/ПЛАЋАТИ У ШПАНИЈИ БЕЗ ПРЕТХОДНОГ ОВЛАШЋЕЊА ВАШЕГ Адвоката.

Стога вам топло препоручујемо да уговорите реномирану Шпански адвокат ће вам помоћи и помоћи вам у свим корацима овог процеса, на самом почетку процеса куповине.

Након што донесете одлуку о куповини у Шпанији, апсолутно је неопходно да контактирате свог адвоката да вас води у процесу куповине.

Заједно са избором вашег адвоката, постоје и друге тачке које треба узети у обзир приликом куповине куће у Шпанији:

Да ли је за куповину куће потребно отворити банковни рачун у Шпанији?

Сва плаћања продавцу морају се извршити са вашег банковног рачуна. Делимична плаћања на рачун коначне цене могу се извршити са вашег банковног рачуна у вашој земљи пребивалишта. Али препоручљиво је да коначне уплате цене буду са банковног рачуна на ваше име у Шпанији. Дакле, када сте у Шпанији, не заборавите да отворите банковни рачун.

Такође, банковни рачун ће бити неопходан након завршетка за плаћање рачуна за комуналије, комуналне накнаде, итд., који се односе на вашу имовину.

Ваш адвокат ће вам помоћи да отворите ваш банковни рачун у Шпанији у једној од локалних банака у тој области.

Кликните овде да бисте сазнали више о томе зашто отворити банковни рачун у Шпанији

Како добити хипотеку у Шпанији за куповину куће?

Да ли ћете купити некретнину са хипотеком у Шпанији? Ово је веома важна тачка. Заиста, постоји нови пропис. Нови закон каже да клијент потписује код БЕЛЕЖНИКА код банке прихватање услова хипотеке уз довољан временски период пре завршетка процеса куповине (мање или више од 10 дана).

Стога вас љубазно позивамо да прочитате овај чланак:

Нови прописи који утичу на хипотеке у Шпанији

Да ли је обавезно добити НИЕ (Нумеро де Идентифицацион де Ектрањерос) приликом куповине куће у Шпанији?

Молим вас, обратите пажњу на то битно је да добијемо оно што зовемо „НИЕ број“ (“ Нумеро де идентифицацион де Ектрањерос“) за стицање имовине у Шпанији.

Од свих шпанских странаца и нерезидената се тражи да добију индивидуални НИЕ број. Ово је неопходно за плаћање пореза и правилну правну идентификацију купаца и страна укључених у процес продаје.

Шта је уговор о „депозиту” или „резервацији”? 

Након што донесете одлуку о куповини одређене некретнине у Шпанији, прво ће вам се тражити да уплати почетни депозит да имовину држи ван тржишта. Циљ депозита је да се извадити имовину са тржишта, и да га резервише искључиво за вас док проучавате правно стање имовине и друга питања, као што су хипотеке, финансијско стање итд. Дакле, овај уговор ће вам оставити одређено време да завршите претрагу имовине и, у случају да су позитивни, да потпише „дефинитивни купопродајни уговор“ са продавцем.

За време важења уговора о депозиту, ако се Продавац не испуни своју обавезу и прекрши уговор са „лошом вером“ (одбијајући да прода, промени мишљење или прода другом купцу), онда ће вам вратити новац двоструко од износа примљених као казну за кршење уговора. На пример, ако је Купац не заврши продају, губи износ свог депозита.

Шта је „уговор о куповини” или „Цонтрато де Цомправента”?, које су разлике са „уговором о резервацији”?

Након формализације уговора о резервацији, и када се депозит уплати, а ваш адвокат обави неопходне претраге на некретнини, уобичајено је да се организује „дефинитивни уговор” у којој је потребно додатно делимично плаћање.

Овај уговор је сада „дефинитивни“. Главна разлика између ове и „Резервисање"Или"депозитни уговор” се односи на обавезе сваке од страна.

Углавном, обавезе које добављачи преузимају на „дефинитивном“ уговору су веће од оних које преузимају уговором са резервацијом. Овим уговором, продавац не може одустати од продаје. Другим речима: Једном када је коначан уговор потписан, продавац не може да се „предомисли“ или да прода другом купцу, Одлука продавца да прода купцу је сада потврђена, и он, једноставно, не може да напусти продају.

У овај дефинитивни купопродајни уговор је укључен све законске услове који ће регулисати куповину и продају,  имовине, утврђујући коначну цену, и узимајући у обзир околности стечене након неопходних претреса на имовини.

На пример, може се уговорити да продавац мора да испуни одређене обавезе, да плати одређене трошкове, или да ажурира величину непокретности у земљишним књигама, или да ажурира катастарску евиденцију или да плати одређене рачуне који су до сада били неплаћени. ; итд.

Такође, у овом уговору су детаљно наведени и наведени трошкови које треба да плати свака страна (на пример, ко плаћа таксе за бележника и земљишне књиге итд.).

Због његове важности, веома је препоручљиво да овај уговор склопе адвокати са искуством у транспорту. Али, такође је веома препоручљиво да овај уговор садржи неопходне услове за заштиту грађевинских елемената и документације на имовини, тако да, Ваш адвокат мора бити стручњак не само за „имовинско право“, већ и за „грађевинарство“. Подсећамо да нису сви адвокати стручњаци за „имовинско право” стручњаци и за „грађевинско право”.

Који су власнички листови о куповини или „Есцритура“? , која је разлика између „есцритура“ и „цонтрато де цомправента“?

 „Цонтрато де Цомправента” је "приватан” уговор којим се потврђује валидна продаја имовине купцу. Овај уговор је потпуно валидан између обе стране са правима и обавезама садржаним у њему. Али, да би тај споразум био валидан за трећа лица, он мора бити „званично формализован“. Формална „промена власништва“ преношењем купопродајног уговора из „приватног“ уговора у „јавни“ врши се потписом „Есцритура де публица де цомправента” или “Јавна власничка дела".

За разлику од других система у којима процес продаје обављају адвокати, у Шпанији је формализација „јавне власничке тапије” раде Јавни бележници. Дакле, у Шпанији, да би се уговор променио из „приватног” у „јавни”, он мора бити оверен (припремљен од стране бележника) и уписан у имовински/земљишни регистар („Регистро де ла Пропиедад”). У овом тренутку, цела уговорена цена се плаћа продавцу, и то је тренутак у коме продавац предаје у посед и власништво над имовином купцу.

Начин да се формализује потпис „писање” је у „лични састанак” шпанске нотарске канцеларије. Обе стране (продавци и купци), присуствовати лично (или преко законских заступника користећи пуномоћје), и морају бити присутни у канцеларији нотара на дан завршетка уговореног у приватном уговору. Ако купац захтева хипотеку да би купио некретнину, представник хипотекарне банке такође мора да присуствује састанку како би се завршио хипотекарни кредит купцу.

Као што је поменуто, ако купац или продавац не могу да присуствују овом састанку, могу да организују а “Подер де репресентацион” (пуномоћје) да дозволи неком другом да га заступа и потпише документ у име клијента (обично адвоката).

Као што је овде објашњено, на састанку код нотара купац плаћа остатак договорене цене продавцу (обично на меницу банкара), а продавац даје продавцу званичан приступ имовини, заједно са пуним власништвом. У овом чину, дакле, продавац, буквално, даје "кључеве" имовине купцу. У том тренутку оба дела потписују власничке листове и продаја је завршена.

Након тог потписа, и истог тренутка, продавцима и купцима се доставља званична копија оригиналних тапија тзв. „Цопиа Симпле”.  Овај документ, је једноставна копија дела. Овим документом купац може да докаже власништво над некретнином, а најчешће се користи за измену уговора о струји, води, а други воле да уговарају осигурање имовине итд.

Оригинали власничких листова се затим предају земљишно-књижној канцеларији како би се извршила промена имена у овом регистру. Ваш адвокат, ваша банка (или исти нотар) ће послати оригиналне акте у земљишне књиге, заједно са признаницама о већ плаћеним порезима. Овај процес обично траје 3-6 месеци.

Како платити цену некретнине приликом куповине куће у Шпанији?

Као што је горе објашњено, најбољи начин да извршите коначну исплату продаје продавцу је директно са банковног рачуна на ваше име у Шпанији. За ово сте раније морали отвори банковни рачун у једној од шпанских банака.

Пре него што завршите, потребно је да из ваше земље пребивалишта пренесете неопходне износе на ваш шпански банковни рачун како бисте покрили:

– Остатак коначне цене

– Трошкови и порези трансакције (нотарске и земљишнокњижне таксе, таксе, правне таксе, итд.).

Дакле, у Шпанији је другачије од осталих земаља, где се сва плаћања врше преко банковног рачуна адвоката. У Шпанији се мора извршити директно на банковни рачун продавца.

Најчешћа пракса да се коначна исплата цене продавцу изврши а Банкерс Драфт издато од ваше шпанске банке на име продавца. Дакле, уверите се да сте се ви или ваш адвокат припремили са вашом шпанском банком да имате довољно средстава на вашем шпанском банковном рачуну да присуствујете последњим исплатама продаје, најмање једну или две недеље пре дана уговореног у нотару.

Остали трошкови, као што су порез на пренос, таксе за бележника и земљишне књиге, итд., могу се договорити да се посебно пренесу на вашег адвоката, или на вашу хипотекарну банку, итд.

Имајте на уму да ако се Продавац ако је нерезидент, морате да задржите одређен износ цене коју ћете платити продавцу (обично 3% цене), и депоновати га шпанском пореском уреду (који се назива и „Хациенда“) на рачун обавезе за порез на капиталну добит продавца. Ваш адвокат ће вас упутити како да поступите са овом тачком.

Који су трошкови куповине при куповини куће у Шпанији? 

Порез који се плаћа за куповину ПРЕПРОДАЈЕ је ПОРЕЗ НА ПРЕНОС (ПДВ-ИВА се не примењује на препродаје), или „Импуесто собре Трансмисионес Патримониалес” (ИТП). Овај порез је регионални и разликује се од сваког региона. На пример, у Мурсији и Андалузији је 8%, у Мадриду 6%, а у Каталонији, Балеарским острвима и региону Валенсије је 10%. 

Имајте на уму да у случају куповине нове некретнине плаћате ПДВ (ИВА) у 10% (уместо ИТП) јер је продаја „нових” некретнина сматра се као а пословна трансакција, између компаније (градитеља) и потрошача (купца). Али, у препродаји, није укључена ниједна компанија, пошто је то само приватна трансакција између два појединца или појединости, тако да ће порез бити порез на пренос.

Адвокатске накнаде, опште је прихваћено на шпанском тржишту да адвокатски хонорари износе око 1% од куповне цене, плус ПДВ. Поред овога, ваш адвокат може да вам наплати и трошкове претрага извршених ради добијања правних информација о имовини (као што су земљишнокњижни извештаји, потврде, итд.), и друге трошкове за промену уговора о комуналним услугама и друге административне оптужбе.

Остали расходи за плаћање приликом препродаје су нотарске, регистрационе и манипулативне (гесториа) накнаде, које могу бити око 1% куповне цене.

Куповина у региону Валенсије, укључујући порезе, нотарске таксе, земљишнокњижне таксе, итд., трошкови куповине могу бити око 12-13% куповне цене.

Ако вам је потребан хипотекарни кредит, затим, могу постојати додатни трошкови и провизије од ваше банке, и други трошкови као што су животно или осигурање куће, итд. Могу постојати и накнаде за процену вредности, које су накнаде од надзорника које је ваша банка уговорила за процену имовине.

Резиме трошкова плаћених при куповини куће од купца

• Нотарске таксе: За формализацију власничког листа
• Земљишнокњижне таксе: За упис власничких листова
• Порез на пренос: (ИТП) Тренутно, 6-10 %
• Остало: адвокатске накнаде, трошкови хипотеке, уговори о води, струји и гасу, итд.

Савети и провере које треба узети у обзир приликом куповине куће у Шпанији

У случају да сте одлучили да купите или продате некретнину у Шпанији, обратите пажњу на следеће информације:

1.- Проверите опис имовине у власничким листовима

КАКО ЈЕ ИМОВИНА РЕГИСТРОВАНА И ОПИСАНА У ВЛАСНИЧКИМ ЛИСТИМА: Проверите у листовима да ли је имовина правилно описана и укњижена. Имовински акти морају да садрже детаље а савршен опис величине, граница и осталих грађевинских елемената који постоје на имању.

Уобичајено је да су некретнине које су дуги низ година у власништву различитих власника модификоване/дограђене у својим величинама и/или зависностима (нове просторије, затварање трема или терасе, гараже, базена, итд.).

Ако се садашња површина постојећих конструкција не поклапа са описом у тапијама, онда треба да знамо разлог овог неслагања! . У многим приликама постоје процеси који се могу предузети да би се та неслагања исправила, као и начини да се оне реше. Али, у другим случајевима, те разлике показују правни проблем који утиче на имовину коју морате знати да бисте били потврђени од најранијих корака процеса куповине/продаје.

---

   Пример: Кућа од 120 м2 са базеном од 50 м2 и гаражом преуређена у “кућу за госте”. У тапијама кућа се појављује само као 120 м2, али не и базен, а гаража је “гаража” а не „кућа за госте”.

   Последица: Документи морају бити ажурирани и купац мора бити обавештен да се „кућа за госте“ законски сматра „гаражом“.

  НАПОМЕНА: Овде не разматрамо „унутрашњи опис” куће (број соба, тоалет, итд.), оно што разматрамо је „изграђена величина” (на шпанском, „суперфицие цонструида”). У актима није неопходно приказати тачан опис или дистрибуцију сваке унутрашње зависности унутар куће, већ само „доградње“ или „нове конструкције“ изграђене на имању.

У случају да сте изменили унутрашњост некретнине променом унутрашњих зидова, тада неће бити потребно ажурирање извода, довољно је само да „пријавите“ нову интерну расподелу по завршетку продаје.

тј.: Делови показују да постоје “4” спаваће собе и ви сте их претворили у “2”. У овом случају није потребно ажурирати акте. Као власник, слободни сте да мењате/реформишете унутрашње зависности унутар имовине (увек добијате одговарајућу Реформ Лиценце).

---

2.- Проверите имовину у канцеларији Цатастро

КАТАСТРО (такође познат као „СУМА“ или „ИБИ“ или „ЦУНЦИЛ ТАКС“): На исти начин као и у актима, имовина мора бити уписана у „Цатастро“ са тачном и тренутном величином и површином парцеле и сваког грађевинског елемента.

Сваке године Катастро рачуни – „Порез за савет” (“ИБИ- Импуесто собре Биенес Инмуеблес“) показују величину имовине користећи Цатастро записе. „Величина“ објеката разматраних у овом предлогу закона је веома важна, јер се користи за обрачун годишњег „ИБИ“ или „Цоунцил така“. Дакле, неопходно је проверити да ли Катастро записи показују одговарајућу и ажурирану величину постојеће конструкције на имању, укључујући све модификације или проширења која су урађена.

Дакле, имајте на уму да „Канцеларија Цатастро“ обрачунава боравишну таксу у односу на величину објеката, узимајући у обзир све грађевинске компоненте попут куће, базена, гараже итд.

Дакле, у случају да је имовина модификована проширењима, ова проширења морају бити регистрована у канцеларији Цатастро-а, у супротном рачун за општински порез не може бити правилно обрачунат. Дакле, ово се мора сматрати и верифицирати као суштински дио процеса трансакције имовине.

---

   An пример: При стицању имовине постојеће грађевине су укупно 120 м2, за кућу. То је приказано и у актима иу Катастрофском рачуну (ИБИ). Из тог разлога Цатастро рачуни (ИБИ) су износили 300 ЕУР.

Неколико година касније, власник је изградио базен од 50 м2 и гаражу од 40 м2. У случају да власник ове нове грађевинске елементе није пријавио Цатастру, Цатастро рачуни -ИБИ су недовољно плаћени.

Разлог томе је, како је објашњено у овом одељку, Цатастро рачуни се обрачунавају с обзиром на величину објеката (у смислу „већа изграђена величина“ = „већи порез“). Дакле, вероватно, да је власник пријавио ове елементе, ИБИ рачун би био већи од 300 ЕУР. Дакле, у случају да купац не обрати пажњу на ову тачку и не сортира у току процеса куповине, он би могао бити одговоран Цатастру за ове непријављене градње у случају Цатастро инспекције.

---

3.- Проверите осталу правну документацију имовине

Обично, да би се потврдило правно стање некретнине, потребно је прибавити следећа документа:

• Власнички листови имовине: Да потврдите како је имовина купљена, законске границе и правне трошкове/дугове који могу утицати на имовину
• катастар (Закон о порезу на ИБИ-Цоунцил)
• Рачуни за комуналне услуге: Вода, струја, гас
• Сертификат о енергетским својствима: За потврду нивоа потрошње енергије из зграде
• Сертификат заједнице власника: Као доказ да су садашњи власници у току са комуналним накнадама и да нема одобрених ванредних реформских радова у заједници од „нормалних“ (нпр. да је структурна реформа фасаде одобрена од да се власници изврше следеће године, или да постоје структурни проблеми на објекту за које су потребне скупе реформе итд.).
• итд,

Проучавање горе наведених докумената стандардизовано је у Шпанији од стране агената и адвоката.

Већ као специјализована за грађевинарство  наша компанија посебно ставља нагласак на проучавање и разматрање других докумената, које не узимају увек у обзир други професионалци који нису толико специјализовани за грађевинарство као што је ТЛА.

4.- Проверите да ли постоји потврда о становању/лиценца за занимање/лиценца за занимање (ЦХ/ЛО)

: Овај документ се прибавља у Градској кући када се заврше грађевински радови, како би се потврдило да некретнина испуњава законске услове становања. Овај документ је такође потребан за прикључење воде и струје на имање и за измену уговора о води и струји на ваше име.

Да бисте добили овај сертификат је „обавезно“ приликом продаје/куповине имовине у Шпанији?:

ОДГОВОР: Зависи од врсте имовине

In „Нова“ својства, градитељ има обавезу да овај документ достави купцу по завршетку процеса продаје.

Али, молим вас, обратите пажњу на то у "Препродаји", не постоји закон који приморава продавца да достави овај документ по завршетку продаје. Шпански закони кажу да је „купац“ тај који мора да добије овај документ на своје име након завршетка, како би могао да настави са променама назива воде и струје.

У овом тренутку морамо да кажемо да би администрација могла да одбије да да ЦХ купцу након завршетка у случају да је на имовини извршени неовлашћени радови, итд. од претходног власника. Дакле, ако имовина није у савршеним правним условима, може постојати ризик да након завршетка не добијете одобрење овог документа. А ово би купца могло оставити у веома компликованој ситуацији, јер би тада могао имати проблема да добије уговоре за комуналне услуге на своје име.

Овде је веома важна ствар да постојање или валидност ЦХ и осталих података о ЦХ није приказано у актима, већ у локалној Градској кући тог подручја!.

Дакле, ваш адвокат мора пажљиво да испита ову ствар користећи своју стручност и искуство да потврди тако важан документ као што је овај.  

Из закључка, овај сертификат је БИТАН до продаје имовине, а њена потврда се мора прегледати од самог почетка процеса куповине/продаје.

5.- Добити потврду евентуалних казни за изградњу на имању. Сертификат о некршењу (ЦНУИ)

Ово је потврда коју је издала Градска кућа која то потврђује нема казни за изградњу, нити других прекршаја нити налога за рушење који утичу на имовину.Ова потврда потврђује да ли је имовина подвргнута било каквим грађевинским казнама као што су налози за рушење, итд. Ако је имовина изграђена или проширена без одговарајуће грађевинске дозволе, шпанска администрација може имати права да поступа против те зграде. Али ова права администрације имају временско ограничење. Прибављање овог документа је посебно препоручљиво када купујете “виле”, или “двојна” имања, или када купујете некретнине у рустикалном земљишту.

6.- Добити потврду о урбанистичкој класификацији куће/поседа у Градској кући. Цедула Урбанистица

Ово је документ добијен од Градске куће који потврђује различите аспекте имовине, као што су:

• • „Урбанистичко” разматрање парцеле и области. На пример, ако се парцела сматра „рустичном“, или „урбанизованом“, или „заштићеном“, или под утицајем јавног домена, итд.
  • Ако је завршена урбанизација подручја, или ако треба завршити неке друге површине или урбанизациону инфраструктуру
  • Тачно „право грађења“ парцеле (максимална дозвољена градња/градња на парцели) итд.

7.- Веома важно. По завршетку НЕ ЗАБОРАВИТЕ да са собом понесете код нотара:

• Оригинални НИЕ број

• Оригинални пасоши

И, најважније: КОНТАКТИРАЈТЕ НАС!