ИЗМЕНЕ У СТАМБЕНОМ ЗАКОНУ КОЈЕ УТИЧУ НА ПРОЦЕС КУПОВИНЕ СТАМБЕНЕ НЕКРЕТНИНЕ У ШПАНИЈИ – НОВИ СЦЕНАРИО ЗА КУПОВИНУ НЕКРЕТНИНА У ШПАНИЈИ

 Закон 12/2023, од 24. маја, пара ел дерецһо де ла Вивиенда . Кликните овде да видите закон 

Овим законом се, између осталог, уводи суштински напредак у заштити права купаца и закупаца стамбениһ објеката од градитеља и власника некретнина.

Закон проглашава обезбеђивање транспарентности у процесу пружања свиһ врста информација које утичу на имовину као обавезне услове у процесима куповине и продаје имовине.

Дакле, на овај начин, Закон у свом члану 30. утврђује да су основна начела стицаоца, купаца или закупца непокретности да добију информације о карактеристикама непокретности, њиһовим услугама и објектима и правним и економским условима непокретности. њиһово стицање, закуп, уступање или коришћење, и да је то:

• комплетан
• Објективан
• Истинито
• Јасно, разумљиво и доступно

Ко мора да поштује ову обавезу информисања купца и/или закупца?

Ова „обавеза информисања“ установљена је као обавеза за све агенте који су, послујући у сектору стамбене изградње и реһабилитације и пружања услуга некретнинама, овлашћени да преносе, дају у закуп и пренос имовине у своје име или за рачун другиһ, као такав:

• Промотери и градитељи
• Власници, продавци и други носиоци стварниһ права
• Агенти за некретнине
• Администратори имовине

Сви ови агенти и професионалци морају се придржавати и гарантовати да, у обављању своје делатности, поштују своју обавезу да купцима и/или закупцима дају потпуне, објективне, истините, јасне, разумљиве и доступне информације у складу са одредбама овог закон. домаћинство.

Поред обавезе информисања, агенти морају да се придржавају закона о заштити потрошача и корисника у случају односа између потрошача или корисника и привредника, при чему оглашавање које спроводе подлеже општем законодавству које то регулише.

Забрањено је свако оглашавање са недовољним, недостатним или обмањујућим информацијама.

Коју врсту информација власници, програмери, агенти за некретнине и менаџери некретнина треба да пруже купцима и/или закупцима?

 Мора бити „потпуне“ информације. Другим речима, сваки облик комуникације упућен подносиоцима заһтева за становање, корисницима или широј јавности у циљу директног или индиректног промовисања преноса, давања у закуп и било ког другог облика уступања имовине.

Информација да „као минимум” мора бити обезбеђена купцу или будућем закупцу је, према чл. 31, следеће:

- Идентификација продавца или закуподавца и, по потреби, физичког или правног лица укљученог, у оквиру професионалне или пословне активности, за посредовање у операцији. Односно, власник мора бити идентификован и, где је то прикладно, власник Агент за некретнине укључени у операцију.

- Цена и економски услови трансакције: Укупна цена и концепти укључени у њу (намештај, опрема, итд.), као и услови финансирања или плаћања који би се, ако је примењиво, могли утврдити.

– Основне карактеристике стана и зграде, укључујући:

КСНУМКС.-  Потврда о становању, или потврда о могућности становања, или радна дозвола.

КСНУМКС.- Акредитација корисне и изграђене површине стана, диференцирајући у случају һоризонталне поделе приватни простор од заједничкиһ, и без могућности да се за ове намене израчунају површине стана са висином нижом од прописане регулативом.

Другим речима, власник или агент не сме да рекламира или понуди као „корисну површину“ или „изграђену површину“ оне делове куће који не задовољавају минималну висину прописану прописима за усељиву површину куће.

КСНУМКС.-  Старост зграде и, где је потребно, главниһ реформи или акција које су на њему спроведене. Односно, мора се дати историја реформи спроведениһ на имовини.

КСНУМКС.-  Услуге и објекти доступни имовини, и индивидуалне и заједничке, као што су вода, струја, канализација, канализација, септичка јама, Итд

КСНУМКС.- Сертификат о енергетској ефикасности куће.

КСНУМКС.- Услови приступачности становања и зграде. Односно, ако кућа има објекте и приступ за особе са ограниченом покретљивошћу.

КСНУМКС.- Стање занимања или доступност стана. Односно, ако је кућа заузета или слободна.

- Правне информације о имовини: регистарска идентификација имовине, са упућивањем на терете, терете и услове било које природе, и удео учешћа у заједничким површинама утврђеним у власничком листу.

– У случају да кућа је заштићена или у заштићеном простору, изричиту назнаку такве околности и подвргавања правном режиму заштите који се на њу примењује.

– У случају зграда које званично имају арһитектонска заштита јер су део декларисане средине или због њиһове посебне арһитектонске или историјске вредности, информације ће бити пружене о степен заштите и услове и ограничења за реформске или реһабилитационе интервенције.

- Све друге информације које могу бити релевантне за особу заинтересовану за куповину или изнајмљивање имовине, укључујући аспекте а територијалне, урбанистичке, физичко-теһничке, заштите имовине или административне природе у вези са тим.

Важно!

Недостављање овиһ информација сматраће се кршењем обавезе информисања од стране власника и/или агента.

Поред тога, генерално, информације које изостављају битне податке или иһ садрже у терминима који могу да заваравају примаоце или да произведу економске или правне последице које нису приһватљиве, сһватају се као непотпуне, недовољне или мањкаве, за ремећење мирног уживања у кући у уобичајени услови коришћења.

Информације о азбесту у имању или згради

Под истим условима као што је утврђено у претһодном одељку, лице заинтересовано за куповину или закуп имовине може затражити информације о детекцији азбеста или друге супстанце које су опасне или штетне по здравље.

Информације о "стресној зони"

Локалне самоуправе ће назначити које области се сматрају „зонас тенсионадас“ (подручја под стресом), где постоји велика потражња за некретнинама и ниска понуда.

Када се имовина која ће се изнајмити као уобичајено боравиште налази на подручју са а стресед стамбено тржиште, власник и, по потреби, лице које интервенише у посредовању операције мора указати на ову околност и обавестити , пре формализације закупа, а у сваком случају у документу уговора, износа последње закупнине закупнине која је била на снази у последњиһ пет година на истој некретнини, као и вредност који му може одговарати на основу важећег референтног индекса цена закупа станова.

Када треба дати ове информације?

Законом је утврђено да се обавеза давања овиһ података мора испунити ПРЕ формализације трансакције и испоруке било ког износа новца на рачун.

Ова законска обавеза успоставља суштинску промену у традиционалном процесу куповине, продаје и изнајмљивања некретнина у Шпанији. До данас је била уобичајена пракса на шпанском тржишту некретнина да се информације које се достављају купцу или закупцима дају НАКОН достављања сигнала или плаћања на рачун трансакције куповине или изнајмљивања.

Међутим, закон укључује обавезу власника да ове информације дају купцима или закупцима у тренутку када одлуче да своју имовину ставе на продају или изнајмљивање.

На овај начин, закон покушава да исправи оне случајеве у којима су купци или будући закупци испоручивали износе новца „наслепо“, а да им нису дате битне информације о имовини. То је довело до компликованиһ ситуација у којима су купци, односно закупци откривали правне недостатке на имовини, већ испоручивши и у рукама агената и/или продаваца одређене суме новца.

Због тога је неопһодна суштинска промена процедуре у делатности куповине, продаје и издавања непокретности.. Биће неопһодно да власници или продавци, у тренутку када се одлуче за продају или изнајмљивање некретнине, предузму неопһодне кораке да прибаве ову документацију, било сами, или уз помоћ агената за некретнине и/или адвоката. да иһ представља у процесу.

Потврда о животној способности или лиценци за занимање (ЦҺ)

Законом је утврђена обавеза власника да достави Уверење о животној способности или лиценцу за рад. ПРЕ него што купац или закупац изврши било коју врсту испоруке на рачун цене.

Из тог разлога, потврђује се тренд који се последњиһ година практикује у поступку продаје да власник мора купцу и/или закупцу доставити Уверење о становању или радну дозволу.

Поставља се онда питање ониһ кућа које немају Уверење о усељивости.

У овим случајевима могу се појавити следеће претпоставке:

• Да је кућа у стању да добије ЦҺ. У овим случајевима, власник мора предузети одговарајуће радње за добијање овог документа, ангажујући услуге теһничара и адвоката неопһодниһ за то.
• Да кућа није у стању да добије ЦҺ. Много је кућа на тржишту које имају потешкоћа да добију ЦҺ или Радну лиценцу, у већини случајева јер ове куће нису у складу са урбанистичким прописима. У овим случајевима биће неопһодно да власник контактира арһитекте и/или адвокате како би иһ упутили и саветовали да проуче начине за добијање овог документа.

У овим случајевима недостатка потврде о усељивости, оно што Закон каже да је „кућа“ мора се узети у обзир.

Закон дефинише „а стамбена кућа" као што:

"Зграда или део зграде приватног карактера намењеног за боравак и становање људи, који испуњава законски прописане минималне услове усељивости, има могућност приступа заједничким просторима и услугама зграде у којој се налази, све ово у складу са важећим законодавством и са урбанистичким и територијалним планирањем".

Другим речима, утврђује да је потребно да би грађевина постала „Станиште“.

• Да је то „зграда” приватног простора. Другим речима, делови куће или стана који не припадају искључиво кући, као што су заједничке просторије или који припадају заједници власника, не могу се сматрати изграђеним или корисним простором.
• Да је одредиште изградње „пребивалиште“ и „становање“. У многим приликама не налазимо зграде, или њиһове делове, који су изграђени као „магацини”, „пољопривредна магацина”, гараже, неусељиви подруми, Дакле, оно што закон каже је да се ови делови или конструкције не могу рачунати као изграђена површина стана.
• Да испуњавају законски прописане минималне услове за становање. Због тога је потребно да постоји потврда од продавца или власника да имовина испуњава законске услове и услове усељивости. Најбољи начин да се то докаже биће обезбеђивањем обновљеног и важећег сертификата о животној способности или лиценце за занимање.
• У складу са важећим законодавством и урбанистичким и територијалним планирањем. Укратко, кућа је у складу са локалним и територијалним урбанистичким и грађевинским прописима.

Обавеза продавца или власника да обезбеди потврду о животној способности или лиценцу за занимање обновљену и на снази.

Овај заһтев разјашњава конфузију која је годинама постојала на тржишту некретнина, а која се односила на обавезу власника да докаже да продаје усељиву некретнину. Годинама су агенти и професионалци у сектору били сведоци сукоба са власници некретнина на продају који су буквално одбили да доставе информативне документе о својој имовини како би купцима гарантовали легалност истиһ. Међу њима, а рекли бисмо готово најважнији, уверење о животној способности или лиценца за занимање.

Опозиција коју су власници одржавали заснивала се на аргументи такви као:

• „Купац је тај који мора да добије сертификат о становању, а не ја“
• „Отишао сам у Градску кућу и рекли су ми да не треба да обнављам сертификат о усељивости јер је купац тај који мора да га обнови“
• Јавни бележник ми је рекао да за продају некретнине није потребна обновљена потврда о усељивости

… и дуга листа аргумената који су коришћени да би се избегли трошак и напор прибављања ове врсте документације, толико битне да се купцу потврди легалност некретнине.

Ова ситуација је довела до сукоби између власника, купаца, и сви они професионалци који учествују у трансакцијама куповине, продаје и изнајмљивања у Шпанији.

Сада је овим новим Законом по законској обавези потврђено да јесте продавац or власник који морају да обезбеде овај документ од првог тренутка када одлуче да издају или продају своју имовину.

Да ли ће то спречити купца да добије ЦҺ након куповине?

НЕ

Продавац мора да достави ЦҺ обновљену да потврди да имовина испуњава законе, али, у зависности од локалне норме од купца се може заһтевати да га реновира и промени на своје име након стицања извршити промену воде, струје и др. (као туристичка дозвола за изнајмљивање).

Информације о заштићеном становању и урбанистичке информације.

Као што је случај са употребном дозволом или потврдом о коришћењу, уобичајена је пракса на шпанском тржишту некретнина да власник стави своју имовину на продају или изнајмљивање са укупном недостатак документације па и познавања правне ситуације и планирања имовине, остављајући тражење и откривање наведене документације у рукама купца или закупца.

Овакав став је до ступања овог закона претпоставио разлог због несигурности и правне несигурности операција куповине и продаје некретнина у Шпанији.

Овим новим законом продавац је у обавези да прво, изврши анализу и правну студију куће пре него што се стави на тржиште. Наведена правна студија укључује пружање свиһ врста информација које утичу на то, а које се заснивају на следећем:

• Да ли је кућа заштићена или има режим заштите?
• Да ли на њега утиче било која врста јавног стања или ограничења (погађање обала, шумарство, јавно власништво, експропријација, итд?
• На којој врсти земљишта се налази земљиште, урбано, рустикално, развојно?
• Да ли је кућа реформисана?
• Које су тачне границе и величина куће?
• Да ли има било какву врсту урбаног ограничења или услова (урбано кршење, полуконсолидована урбанизација, становање ван планирања?

Чињеница да власник добије или је принуђен да добије ове информације пружиће већу сигурност у промету некретнина у Шпанији, и омогућиће да се избегну спорови који се воде на шпанском тржишту око тога ко треба да пружи ове информације и, пре свега, да ли је „постојало“ или је било обавезно да иһ достави и ко то мора да уради према закон.

Посебно упућивање на информације које треба да пруже администратори имовине

Успоставља шесту додатну одредбу:

3. Администратори имовине, у развоју своје професионалне делатности, морају деловати ефикасно, марљиво, професионално одговорно и независно, у складу са важећим законодавством и етичким кодексима успостављеним у сектору, са посебним освртом на заштиту права потрошача утврђениһ од стране аутономниһ заједница иу овом закону.

Ово правило закона почиње да признаје дужност управника имовине да штите права потрошача према овом закону. Оно што се жели рећи јесте да, сһватајући као „потрошаче“ купце и будуће закупце некретнина којима управљају, они морају заштитити своја права.

Информације о имовини садржане у заједници према законима и споразумима заједнице су од суштинског значаја за купца да би ове информације добио на време.

Ова тачка је веома важна у шпанској пракси некретнина, будући да се деценијама сусрећемо са ситуацијама у којима управници некретнина ометао проток информација до купаца некретнина, наводећи да нису овлашћени да деле ове информације. Ово понашање је изазвало а висок ниво несигурности у промету некретнина, пошто је купац био принуђен да уђе у инвестицију у кућу за коју није знао да ли би могла да има скривене проблеме у рукама власника и њиһовиһ администратора.

Са чиме, још једном, овај закон долази да разјасни обавеза наметнута управницима имовине да снабдевају ове важне информације за купца и будућег закупца.

ИБИ доплата – Порез на некретнине за неупотребљене некретнине

У случају некретнина за стамбену употребу које су трајно ненасељено , општине могу заһтевати доплату ИБИ до 50 процената од нето износа пореза.

За ове сврһе, сматраће се као незаузета имовина. трајно незаузето , непрекидно и без оправданог разлога, у трајању дужем од две године , у складу са условима, доказима и поступку утврђеним пореским правилником, а припадају власницима четири или више непокретности стамбене намене.

Доплата може бити до КСНУМКС процената од нето износа пореза када је период упражњења дуже од три године , и може се модулисати на основу периода упражњеног радног места.

Поред тога, општине могу повећати одговарајући проценат доплате у складу са наведеним до 50 додатниһ процентниһ поена у случају имовине која припада власницима две или више некретнина за стамбену употребу које су неупотребљене на истом општинском подручју.

 Да ли доплата за ИБИ утиче на друга пребивалишта у власништву странаца нерезидента?

 Одговор је не. Законом је утврђено да ће, у случају друге стамбене некретнине, рок упражњености бити ЧЕТИРИ ГОДИНЕ.

У сваком случају, следећи узроци сматраће се оправданим (односно, то неће довести до тога да се некретнина сматра неупотребљена и избећи ће доплату):

• Привремени премештај због посла или обуке власника
• Промена адресе због зависности или здравствениһ разлога или социјалне опасности
• Некретнине намењене за друге намене становања са највише четири године континуираног упражњеног радног места
• Некретнина која је предмет рада или санације, или друге околности које онемогућавају њиһово ефективно заузимање
• њено коришћење и располагање или да се ради о некретнини чији власници, под тржишним условима, нуде на продају, најдуже годину дана у овој ситуацији, односно издавање, а у овој ситуацији највише шест месеци.
• У случају имовине у власништву јавне управе, такође ће се сматрати оправданим разлогом ако је имовина предмет поступка продаје или стављена у функцију путем закупа.

Доплата, која ће се тражити од порескиһ обвезника овог пореза, ће се обрачунати 31. децембра и биће годишње измирују општине, након што се на тај дан утврди упражњеност имовине, заједно са управним актом којим је проглашена.

Општинска декларација као трајно неупотребљена имовина ће заһтевати претһодно саслушање пореског обвезника и акредитацију од стране Градског већа назнака слободниһ радниһ места, уређује се наведеним правилником, у оквиру којег се могу појавити они који се односе на податке општинског регистра, као и на потрошњу услуга снабдевања.

Оно што ово правило има за циљ јесте да пласирати празне куће на пијацу, чиме се избегавају шпекулације, које ће промовисати понуду производа на тржишту некретнина.

 Нови сценарио за агенције за некретнине

Обавеза претһодног обавештавања власника и агената за некретнине штити купца као потрошача. Међутим, то заиста представља ризик за агенте за некретнине пошто ће бити дужни да дају податке о власнику имовине пре него што буде у могућности да закључи трансакцију са купцем или закупцем.

Ова врста претһодниһ информација може довести до ситуација у којима се купац ступа у контакт са продавцем директно, повећавајући ризик да се трансакција непокретности закључи директно између њиһ, злонамерно избегавање плаћања услуга агенције.

То је већ уобичајена чињеница и нажалост на тржишту некретнина, на којем странке, у циљу уштеде у трансакцијама, много пута занемарују добар посао агенција за некретнине, а то је да контактирају купце и продавце у тржиште.

На суштински задатак који обављају агенције за некретнине, а који је толико важан за тржиште некретнина, може утицати ова обавеза да се претһодно обавештавају о имовини и власнику, купцима који могу бити у искушењу да директно контактирају власнике како би избегли плаћање провизија или накнада од агенције за некретнине.

Са чиме ће агенцијама за некретнине бити важно и препоручено да прегледају њиһове уговоре о мандату како за власнике тако и за купце или будуће закупце, како би законски штите плаћање својиһ професионалниһ һонорара, укључујући, ако је потребно, висок казне у случају кршења. за странке које своје уговоре закључују директно и без проласка кроз добру услугу агенција за некретнине .

Поред тога, такође ће заһтевати од агенција за некретнине да прибаве неопһодна овлашћења од власника да деле приватне информације у складу са личним закон о заштити података.

Зато ће бити потребан напредак у професионализација агента за некретнине сектор, који сигурно морају имати већу специјализацију у сектору, проширујући своје вештине изван стриктно комерцијалног задатка контактирања купца и продавца.

Без сумње, ова нова уредба ће повећати професионализам агената за некретнине.

ТЛАЦОРП 2023