Како изградити кућу у рустикалном земљишту у Шпанији - Земљиште које се не може урбанизовати
Општи аспекти
ТЛА адвокати се више од 15 година баве трансакцијама и случајевима некретнина у рустичним земљишним подручјима на целој територији Шпаније. Од Каталонија (Тарагона и Барселона), Валенсија Регион (Кастелон, Валенсија и Аликанте – Коста Бланка), Мурсија, Алмерија (долина Алманзора), и Малага.
Као резултат нашег великог искуства и признања различитих регионалних норматива, припремили смо водич који треба пратити за оне који имају намеру да купе парцелу/земљиште у рустикалним сеоским областима Шпаније, са пројектом изградње куће на то.
Ако купујете земљиште или имање на селу, као што је сеоска кућа (цортијо), неопходно је да сазнате да ли се налази у подручје на коме је дозвољена урбанизација (у овом случају се зове „финца урбана“, или „суело урбано“) или где није дозвољена урбанизација и стамбена изградња („финца рустица” или „суело рустицо”).
Земљиште у Шпанији је класификовано у неколико типова:
1. Убанска земља – „Урбано земљиште"
Ово је земљиште на коме је овлашћено да гради са утврђеним спецификацијама садржаним у „Плановима развоја“ града, односно подручја (План Генерал де Орденацион Урбана ПГОУ), или у одређеним зонама урбанизације под називом „Парцијални планови“ (Планес Парциалес), Итд.
Ово земљиште користи да има све садржаје и услове за живот у високој густини насељености, као што су правилно снабдевање водом и струјом, прикључак на канализацију, паркови и зелене површине, спортске, образовне, болнице итд.
Урбано земљиште или „Суело Урбано” је онај који налазимо у градовима, селима или урбанизацијама, а некада је имао правилан приступ путевима, са тротоарима, пешачким површинама, улицама, пословним просторима, домовима здравља, школама, болницама, спортом итд.
2. Земљиште које се не може урбанизовати – ” Суело но Урбанизабле"
“Не може се урбанизовати” је врста земљишта где није могуће развити никакво индустријско, стамбено или пословно земљиште, јер је намењен одређивању заштићених употреба, углавном повезаних са шума, пољопривреда и др. Дакле, у овој врсти земљишта, друга употреба као стамбена, индустријска или комерцијална је веома ограничена, забрањена и није увек дозвољена.
Унутар земљишта које се не може урбанизовати налазимо класификацију на подтипове земљишта, у зависности од дозвољене употребе и степена заштите:
- Заштићено земљиште (на шпанском „Суело Но Урбанизабле Протегидо“): Ово је земљиште на коме су, из одређених разлога (обично везаних за природу, шуму итд.), грађевине и друге врсте активности ограничене како би се „заштитила“ одређена вредност.
- Незаштићено земљиште (на шпанском „Суело Но Урбанизабле Цомун“): Ово је земљиште где је главна употреба пољопривредна и пољопривредна, и где се могу дозволити друге намене (као стамбене, пословне, итд.), поштујући одређене услове.
"Рустична земља” је назив који се обично усваја за Суело Но Урбанизабле Цоммун у Шпанији. Другим речима: подручја на којима се не може развијати урбанизација, која је намењена за пољопривредну употребу, дозвољена је друга употреба као што је изградња стамбених објеката, или индустрије итд, уз поштовање одређених норматива и услова.
3.- Земљиште које се може урбанизовати – “Суело Урбанизабле"
Ово је врста земљишта на којој се може развијати у будућности са урбанизацијама, комерцијалним површинама, индустријским парковима, итд. у будућности. Дакле, у случају да се одобри јавни или приватни пројекат изградње, тада се подручје може урбанизовати.
Кораци које треба пратити за изградњу стамбене куће у рустикалном земљишту
Говорећи сада о „рустикално земљиште“, ово је земљиште где је главна дозвољена употреба за „пољопривредну“, или за коришћење од стране фармера за развој пољопривредне делатности.
Али, на овом земљишту је, изузетно, дозвољена градња нових објеката стамбене намјене. Ове грађевине морају бити у веома ниској густини изградње, покушавајући да избегну стварање изграђених подручја високе густине која би могла да доведу до „урбанизације ин фацто“.
Дакле, врло је уобичајено да само када земљиште има минималну величину (5.000 м2, 10.000 м2, или 20.000 м2 итд.), имате овлашћење да ту градите грађевину, која се назива и „кортијо“, „вила“, „ масиа“, цхале“, „цхалет“, „хациенда“ итд.
У шпанским руралним или сеоским подручјима прилично је уобичајено пронаћи куће изграђене на парцелама мањих величина од оне која је потребна за поседовање права грађења (куће изграђене на парцелама мањим од 10.000 м2 на пример) То је зато што су ови објекти изграђени пре ступања на снагу нових прописа или, једноставно, изграђени су без поштовања закона, па се сада сматрају грађевинама“Фуера де Орденацион” (ван актуелне норме). То је случај са давно изграђеним имањима, која сада не испуњавају садашњи норматив. Оваква имовина сада може бити потпуно легална, али под одређеним ограничењима у коришћењу (најважније је да се кућа и остале постојеће грађевине на имању поштују од стране администрације, али се не могу продужавати и није овлашћена за изградњу нових објеката на тој парцели).
Дакле, ако је ваша намера да развијете пројекат за изградњу куће у областима „рустикалног земљишта“, требало би прво да проверите у законским овлашћењима (углавном Градска већница, Савет = „Аиунтамиенто“), које су спецификације, захтеви и ограничења, која можете морати да изградите тамо.
1. Први корак: Потврда да ли се пројекат може развити
„Грађевинска дозвола“, или „грађевинска дозвола“, или „грађевинска дозвола“ (Лиценциа де Цонструцционили Лиценциа де Едифицационили Лиценциа де Обра градоначелник).
Као што смо раније истакли, ако је ваша намера да развијете пројекат у некој од области „рустичног земљишта“, прво треба да се обратите локалним властима (углавном Градској већници или Већу = „Аиунтамиенто“), или, алтернативно, консултовање и добијање савета од правници специјалисти у грађевинарству и рустикалном развоју.
Дакле, пре него што пређете на напредне кораке процеса, битно је да ви добити одговарајуће информације о локалним прописима и ограничењима подручја, i могућности за развој и извршење вашег пројекта. Као иу другим земљама, овлашћење за ваш пројекат биће формално одобрено када добијете „Грађевинску лиценцу“ или „Грађевинску дозволу“ од Градске куће.
Дакле, Први корак је да знате да ли локални нормативи дозвољавају изградњу куће на тој парцели.
Веома важно: Снабдевање водом и струјом
Као што је већ објашњено, водоводно и електрично снабдевање, као и услуга канализације, су ствари које су загарантоване грађанима који живе у урбаним срединама „суело урбано“. Али у рустичном земљишту је ван урбаних подручја, а често и ван главних тачака прикључка на водоводну и струјну мрежу.
У ствари, Градска кућа нема никакву обавезу снабдевања водом и струјом на рустикалним површинама. Само у урбаним. Зато је веома важно пажљиво проучити могућности добијања воде и струје на одабраној парцели.
На пример: Ако у близини плаца постоји водовод и струја, а онда се може прикључити, нема проблема.
Али понекад се дешава да се најближа тачка прикључка за струју или воду је удаљена. Дакле, то значи да, да бисте били повезани, морате платити високе трошкове и трошкове да доведете довод на имање.
Само саветовање локалних електричара и водоинсталатера, или локалних грађевинара, имаћете потребне информације да потврдите могућности снабдевања и прикључка воде и струје на ту парцелу.
Дакле, ово морате узети у обзир од почетка процеса, пре него што кренете даље са процесом куповине.
Увек је могуће добити воду из унутрашњег резервоара који је инсталиран на имању, и из типичног шпанског “ПОЗОС” = БУНАРИ. На исти начин, могуће је добити електричну енергију из соларних панела, или еолску „енергу ветра“. Али, није увек ова врста залиха овлашћена од стране локалних градских већа да дају овлашћење за градњу. Дакле, ове информације се морају узети у обзир у раним корацима процеса куповине/изградње.
Дакле, саветујемо да пре КУПОВИНЕ парцеле, или да донесете било какву одлуку о трансакцији, имајте на уму да имате а ПРЕЛИМИНАРНА СТУДИЈА ПРОЈЕКТА консултације са локалним адвокатима, архитектама, градитељима или грађевинским техничким особљем из Одељења за грађевинарство Градске куће (Департаменто о Цонцејалиа де Урбанисмо). Ово ће учинити инвестицију сигурнијом јер ћете, на крају крајева, имати конкретну идеју и упознати се са условима и ограничењима за изградњу на тој парцели, пре него што почнете да купујете земљиште. Више је него препоручљиво да направите студију од стране адвоката стручњак за грађевинарство и, ако је могуће, консултације са архитектом који ће израдити пројекат и конструкцију.
Такође, у тој премилинарној студији замолите свог адвоката да потврди не само конкретна права грађења на парцели, већ и да открије шта се још планира на том подручју, на пример нови путеви, аутопутеви, железничка линија, индустријски паркови, комерцијалне површине, или чак урбанизација.
Ову информацију можете добити од вашег адвоката на састанцима у Градској кући, проучавању локалне норме, а такође и од Градске куће са документом под називом „ЦЕДУЛА УРБАНИСТИЦА“.
Када тачно знате врсту зграде која је дозвољена да се гради на том земљишту, онда морате уговорити услуге архитекте да развије ПРОЈЕКАТ ИЗГРАДЊЕ, Или ГРАЂЕВИНСКИ ПРОЈЕКАТ.
У пројекту изградње, ваш архитекта мора прилагодити ваше идеје и преференције специфичним прописима Градске куће у тој области. Дакле, ваш архитекта ће вас водити кроз овај процес, информишући вас о различитим могућностима трансформације ваше „идеалне куће“ у грађевину која испуњава прописе подручја.
Најважније је да сваки детаљ одреди ваш архитекта. Нека ваш архитекта прође кроз планове са што више детаља колико можете. Покушајте да замислите какви ће бити погледи са различитих прозора и које величине кревета собе за госте могу да поднесу итд.
Једноставним речима: Покушајте да добијете од свог архитекте што више информација о томе каква ће бити коначна кућа. Покушајте да опремите и живите у кући док је још на папиру. Можда нећете бити на лицу места да бисте ухватили ствари које би вас могле нервирати годинама које долазе, попут прозора који је у средини у спаваћој соби или кровних прозора који нису тачно изнад места где ће бити умиваоници у купатилу.
Када је пројекат завршен, тада ваш архитекта мора бити присутан на пројекту зграде у локалној градској кући у Одељењу за грађевинарство (“Департаменто де Урбанисмо” или “Цонцејалиа де Урбанисмо”). Уз пријаву грађевинске дозволе, морате платити општинску таксу, Импуесто собре Цонструцционес, Инсталационес и Обрас, који се примењује на све грађевине за које је потребна грађевинска дозвола (без обзира да ли се она подноси или даје или не). Овај порез може варирати од 2% до 4% од цене изградње, у зависности од општине у вашем крају.
Затим ће проучити колико је ваш пројекат погодан за специфичне услове или ограничења у области.
Ако ваш пројекат испуњава нормативе и испуњава прописе и услове за надоградњу у тој области, онда ће вас овластити да тамо градите са одговарајућим „Грађевинска лиценца"Или"Грађевинска дозвола“, тако да ћете имати право да ту изградите потпуно исту некретнину која је представљена Градској кући са пројектом.
2.- Други корак: Процес изградње
Молим вас, кликните испод да добијете детаљне информације о процесу изградње, када сте одлучили да развијете свој грађевински пројекат у Шпанији.
