[вц_ров] [вц_цолумн] [вц_цолумн_тект]У случају да сте одлучили да купите или продате некретнину у Шпанији, обратите пажњу на следеће информације:

1.- ПРОВЕРИТИ ОПИС ИМОВИНЕ У ИМОВИНСКИМ ДОКУМЕНТИМА

КАКО ЈЕ ИМОВИНА РЕГИСТРОВАНА И ОПИСАНА У ВЛАСНИЧКИМ ЛИСТИМА: Проверите у листовима да ли је имовина правилно описана и укњижена. Имовински акти морају да садрже детаље а савршен опис величине, граница и осталих грађевинских елемената који постоје на имању.

Уобичајено је да су некретнине које су дуги низ година у власништву различитих власника модификоване/дограђене у својим величинама и/или зависностима (нове просторије, затварање трема или терасе, гараже, базена, итд.).

Ако се садашња површина постојећих конструкција не поклапа са описом у тапијама, онда треба да знамо разлог овог неслагања! . У многим приликама постоје процеси који се могу предузети да би се та неслагања исправила, као и начини да се оне реше. Али, у другим случајевима, те разлике показују правни проблем који утиче на имовину коју морате знати да бисте били потврђени од најранијих корака процеса куповине/продаје.

---

   Пример: Кућа од 120 м2 са базеном од 50 м2 и гаражом преуређена у “кућу за госте”. У тапијама кућа се појављује само као 120 м2, али не и базен, а гаража је “гаража” а не „кућа за госте”.

   Последица: Документи морају бити ажурирани и купац мора бити обавештен да се „кућа за госте“ законски сматра „гаражом“.

  НАПОМЕНА: Не размишљамо о „унутрашњем опису“ куће (број соба, тоалет, итд.), оно што разматрамо је „изграђена величина“ (на шпанском, „суперфицие цонструида“). Није неопходно да документи показују тачан опис или дистрибуцију сваке унутрашње зависности унутар куће. Ако сте изменили унутрашњост некретнине променом унутрашњих зидова, онда неће бити потребно ажурирање извода, довољно је само да „пријавите“ нову интерну расподелу по завршетку продаје.

тј.: Делови показују да постоје “4” спаваће собе и ви сте их претворили у “2”. У овом случају није потребно ажурирати акте. Као власник, слободни сте да мењате/реформишете унутрашње зависности унутар имовине (увек добијате одговарајућу Реформ Лиценце).

---

ИМОВИНА У КАТАСТРОУ (позната и као „СУМА“ или „ИБИ“, или „ЦУНЦИЛ ТАКС“): На исти начин као у актима, имовина мора бити уписана у „Цатастро“ са тачном и тренутном величином и површином.

Сваке године Цатастро рачуни – „Цаунцил Так“ (ИБИ- Импуесто собре Биенес Инмуеблес) показују величину имовине помоћу Цатастро записа. Величина објеката који се разматрају у овом предлогу закона је веома важна, јер се користи за обрачун годишњег „ИБИ“ или „Цоунцил така“. Дакле, неопходно је проверити да ли Катастро записи показују одговарајућу и ажурирану величину постојеће конструкције на имању, укључујући све модификације или проширења која су урађена.

Дакле, имајте на уму да „Канцеларија Цатастро“ обрачунава боравишну таксу у односу на величину објеката, узимајући у обзир све грађевинске компоненте попут куће, базена, гараже итд.

Дакле, у случају да је имовина модификована проширењима, итд., ово се мора узети у обзир и верификовано као суштински део процеса трансакције имовине.

---

   An пример: При стицању имовине постојеће грађевине су укупно 120 м2, за кућу. То је приказано и у актима иу Катастрофском рачуну (ИБИ). Из тог разлога Цатастро рачуни (ИБИ) су износили 300 ЕУР.

Неколико година касније, власник је изградио базен од 50 м2 и гаражу од 40 м2. У случају да власник није пријавио ове нове грађевинске елементе Цатастру, Цатастро рачуни -ИБИ су недовољно плаћени. Разлог томе је, како је објашњено у овом одељку, Цатастро рачуни се обрачунавају с обзиром на величину објеката (у смислу „већа изграђена величина“ = „већи порез“). Дакле, вероватно, да је власник пријавио ове елементе, ИБИ рачун би био већи од 300 ЕУР. Дакле, у случају да купац не обрати пажњу на ову тачку и не сортира у току процеса куповине, он би могао бити одговоран Цатастроу ове непријављене градње у случају Цатастро инспекције.

---

2.- ДРУГА ДОКУМЕНТА КОЈИ ПОТВРЂУЈУ ЛЕГАЛНОСТ ИМОВИНЕ:

Обично, да би се потврдило правно стање некретнине, потребно је прибавити следећа документа:

• Власнички листови имовине: да се потврди како је имовина купљена, правне границе и правни трошкови/дугови који могу утицати на имовину
• Цатастро (ИБИ-Цоунцил Так рачун)
• Рачуни за комуналије: вода, струја, гас
• Сертификат енергетских перформанси: За потврду нивоа потрошње енергије из зграде
• Сертификат заједнице власника: Као доказ да су тренутни власници у току са комуналним накнадама
• итд,

Проучавање горе наведених докумената стандардизовано је у Шпанији од стране агената и адвоката.

Али, као специјализирана у грађевинарству и некретнинама, наша компанија посебан акценат ставља на проучавање и разматрање других докумената, које не узимају увијек у обзир други професионалци који нису толико специјализовани за грађевинарство као што је ТЛА.

• Потврда о становању/лиценца за занимање/лиценца за занимање (ЦХ/ЛО): Овај документ се прибавља у Градској кући када се заврше грађевински радови, како би се потврдило да некретнина испуњава законске услове становања. Овај документ је такође потребан за прикључење воде и струје на имање и за измену уговора о води и струји на ваше име.

Да бисте добили овај сертификат је „обавезно“ приликом продаје/куповине имовине у Шпанији?:

Зависи од врсте имовине: У „Новим“ некретнинама, градитељ има обавезу да достави овај документ купцу по завршетку процеса продаје.

Али, имајте на уму да у „Препродаји“ не постоји закон који приморава продавца да достави овај документ по завршетку продаје. Шпански закони кажу да је „купац“ тај који мора да добије овај документ након завршетка, како би могао да настави са променом назива воде и струје.

У овом тренутку морамо да кажемо да би администрација могла одбити да да ЦХ купцу након завршетка у случају да је на имовини извршени неовлашћени радови, итд. од претходног власника. Дакле, ако имовина није у савршеним правним условима, може постојати ризик да након завршетка не добијете одобрење овог документа. А ово би купца могло оставити у веома компликованој ситуацији, јер би тада могао имати проблема да добије уговоре за комуналне услуге на своје име.

Овде је веома важна ствар да постојање или валидност ЦХ није приказана у делима!. Дакле, ваш адвокат мора пажљиво да испита ову ствар користећи своју стручност и искуство да потврди тако важан документ као што је овај.  

Из закључка, овај сертификат је Ессентиал до продаје имовине, а њена потврда се мора прегледати од самог почетка процеса куповине/продаје.

• Сертификат о некршењу (ЦНУИ): Ово је потврда коју је издала Градска скупштина која потврђује да нема никаквих казни за изградњу, нити других прекршаја нити налога за рушење који утичу на имовину. Ова потврда потврђује да ли је имовина подвргнута било којој врсти грађевинских казни као што су налози за рушење итд. Ако је имовина изграђена, или проширена, без одговарајуће грађевинске дозволе, шпанска администрација може имати право да поступи против те зграде. Али ова права администрације имају временско ограничење. Ова права истичу за 15 година након завршетка радова на земљишту или евентуалном доградњи која се тамо изводи. Прибављање овог документа је посебно препоручљиво приликом куповине “вила”, или “двоетажних” некретнина, или приликом куповине некретнина. у рустикалној земљи.

 

• Цедула Урбанистица: Ово је документ добијен од Градске куће који потврђује различите аспекте имовине, као што су:
  • „Урбанистичко” разматрање парцеле и области. На пример, ако се парцела сматра „рустичном“, или „урбанизованом“, или „заштићеном“, или под утицајем јавног домена, итд.
  • Ако је завршена урбанизација подручја, или ако треба завршити неке друге површине или урбанизациону инфраструктуру
  • Тачно „право грађења“ парцеле (максимална дозвољена градња/градња на парцели) итд.

 

[/ Вц_цолумн_тект] [/ вц_цолумн] [/ вц_ров]