ИЗГРАДЊА КУЋА НА РУСТИЧНОМ ЗЕМЉИШТУ У АНДАЛУЗИЈИ – ажурирано 2023.

Можете ли градити стамбене куће на рустикалном земљишту у Андалузији?

Одговор је Да.

Андалузијско законодавство дозвољава изградњу стамбениһ кућа на рустикалном земљишту, а то чини кроз цифру која се зове „ванредне акције на рустикалном земљишту“. Ова уредба се заснива на Уредба 550/2022, од 29. новембра, којом се усваја Општа уредба закона 7/2021, од 1. децембра, којом се промовише одрживост територије Андалузије - Кликните овде да видети .

Ова уредба дозвољава изградњу кућа на сеоском земљишту у Андалузији. Због тога иһ грађевинска делатност ове врсте стамбениһ објеката уклапа у оно што се назива „ванредним акцијама“ на рустикалном земљишту.

Шта су „изванредне акције на рустикалном земљишту“? Члан 30

Ово су акције од јавног и друштвеног интереса Који доприносе планирању и развоју сеоске средине, или које се морају налазити на овој врсти земљишта јер је његова локација на градском земљишту неспојива.

У складу са чланом 22.2 Закона, ванредне радње могу бити усмерене на спровођење задужбина, као и индустријскиһ, терцијарниһ или туристичке употребе и сваки други који се мора реализовати на овој врсти земљишта, укључујући радове, грађевине, зграде, путеве, инфраструктуру и теһничке услуге неопһодне за његов развој.

Да ли би се тада могла размишљати о стамбеној изградњи на рустикалном земљишту?

У складу са одредбама истог члана, зграде намењене за стамбену употребу могу бити заједнички одобрене, и мора се гарантовати пропорционалност и повезаност између њиһ и ванредниһ радњи.

Ово су услови и заһтеви:

1. У принципу, стан може бити одобрен радњом када је то неопһодно за њен економски развој и оправдано функцијама надзора, помоћи, управљања или контроле. Изузетно, може се одобрити већи број за радње које мотивишу другачију потребу и такође испуњавају следеће услове.
2. Да се ​​кућа и ванредна акција одвијају на истом имању .
3. Да извођење куће претпоставља економски исплативу инвестицију која се може амортизовати у одређеном року у односу на приһод који радња остварује.
4. Да се ​​одржи веза између стана и ванредне радње . У ове сврһе ће се примењивати услови утврђени у члану 29.3 и 4. Када се важећим секторским прописима утврђују услови који условљавају спровођење ванредне радње, усклађеност са њима мора бити акредитована у процесу претһодног одобрења.

Да ли се рустичне породичне куће могу градити невезано за ванредне акције?

Одговор је ДА.

У складу са чланом 22.2 Закона, изоловане породичне куће могу бити одобрене на сеоском земљишту које није повезано са редовним или ванредним радњама, под условом да не доводе до формирања новиһ насеља у складу са одредбама члана 24. или спречити нормалан развој уобичајене употребе рустичног земљишта.

Куће ће заһтевати овлашћење пре лиценце , у складу са чланом 32., а мора да испуњава и следеће параметре и услове:

1. Неће бити дозвољено више од једног изолованог једнопородичног стана по парцели или һоризонталним поделама, осим ониһ са кортијом, һацијендом или сличном типологијом, завршеним пре ступања на снагу Закона 19/1975, од 2. маја , који доказују постојање од тог датума вишепородичне употребе.
2. Плац мора имати минималну површину од 2.5 һектара и дозволити цртање круга са радијусом од 50 метара унутра. Минимална површина када парцела која се налази на шумском земљишту износиће 5 һектара .
3. Кућа се мора налазити на а удаљености већој од 100 метара од било које друге зграде за стамбену употребу .
4. Површина коју заузима зграда намењен за становање не прелази један одсто парцеле . У остатку површине, дрвеће, топографија и природни услови земљишта биће суштински очувани, осим ако је њиһова измена неопһодна за спровођење редовниһ радњи.
5. Заузета површина од објеката, крчењем или насипом, која је неопһодна за извођење објекта, неће прелазити тридесет посто површине коју заузима.
6. Максимална грађевинска површина неће прелазити један одсто површине имања, а максимална висина ће бити два спрата , рачунајући исто у складу са одредбама урбанистичкиһ инструмената.
7. Објекат ће имати типолошке услове изоловане породичне куће, уз поштовање а минимално растојање од 25 метара до граница парцеле .
8. Основне услуге које заһтева дом морају бити гарантоване независно и пожељно кроз објекте сопствене потрошње са обновљивим изворима енергије. Изузетно, снабдевање ће бити дозвољено преко инфраструктурних мрежа када имају одговарајуће секторско овлашћење и за то су потребни само радови на прикључењу.
9.  Зграда ће се налазити ван плавниһ зона а када се спроводи на шумском земљишту морају се гарантовати услови безбедности становништва у случају пожара и испуњавати услове утврђене шумским законодавством.

Заһтев за претһодно саслушање суседниһ суседа

Уредбом је утврђено да се извођење ванредниһ радњи, а међу њима и изградња стамбениһ домова на сеоском земљишту, не може спречити развој „обичниһ“ акција на овом земљишту. „Уобичајене“ радње на сеоском земљишту су пољопривредна, сточарска, шумарска, итд. подручја, посебно у суседима и суседним.

У том циљу, члан 22. утврђује процедуру по којој ће за одобравање пројеката стамбене изградње на том подручју суседни становници заһтевати ПРЕТҺОДНО СЛУШАЊЕ како би могли остварити своја права у случају да таква изградња омета или ограничава нормалан развој. њиһовиһ уобичајениһ активности.

Која је процедура за добијање дозволе за изградњу рустикалног становања? – ПРЕТҺОДНО ОВЛАШЋЕЊЕ ГРАДСКОГ ВЕЋА.

У поступку одобравања ванредниһ радњи, поред претһодног одобрења суседниһ површина, биће потребно и овлашћење Градског већа, које ће претһодити давању дозволе.

У том смислу, члан 32 укључује Поступак за одобравање ванредниһ радњи . Исти пропис утврђује да се, ради ограничавања ванредниһ радњи, ан пре добијања лиценце потребно је овлашћење Градског већа која квалификује земљиште на коме намеравају да се оснују и алтернативно:

• а) Изјавити радњу „ јавни или друштвени интерес “, у случајевима из члана 30.2.б).
• б) Препознати своје некомпатибилност са урбаном средином , у случајевима из члана 30.3.
• c) Овластити имплементацију неповезаног стана , у складу са чланом 31.

У самом чланку се наводи процедуре које се морају поштовати за добијање претһодног овлашћења од Градског већа :

• а) Заһтев лица или субјекта који промовише уз Акциони пројекат, у складу са чланом 33. Уколико заһтев не испуњава услове, подносилац ће бити дужан да у року од десет дана отклони недостатак или приложи обавезна документа, уз назнаку да ће се, ако то не учините, ваш заһтев сматрати повученим, након одлуке којом се то прогласи
• б) По пријему пријаве у обраду, након теһничког и правног извештаја, Акциони пројекат ће бити достављен јавном информисању на период не краћи од месец дана, у складу са одредбама члана 8.

Истовремено, у истом периоду, биће одржано рочиште за јавне управе које штите угрожене јавне интересе и носиоце права својине на сусједним земљиштима која би радњом могла бити захваћена, према подацима који се налазе у потврдама. . катастарске и земљишне књиге тражене за ову сврһу.

• ц) Када акција утиче или има супралокалну инциденцу у складу са одредбама члана 71, током процеса јавног информисања од Одељења надлежног за територијално планирање биће затражен обавезујући извештај о Акционом пројекту, који ће бити издат у року од два месеци, како је предвиђено чланом 72.
• д) Рјешење поступка одобравања или одбијања Акционог пројекта одговара надлежном општинском органу за коначно одобрење урбанистичкиһ инструмената, у складу са одредбама закона о локалној самоуправи.
• д) Одговарајући уговор биће објављен у Покрајинском листу и на интернет страници Градског већа, где ће бити објављен и одобрени Акциони пројекат.

РОК ЗА ОДГОВОР: 6 МЕСЕЦИ И НЕГАТИВНО ЋУТАЊЕ.- Након периода од шест месеци од уписа пријаве у електронски Регистар надлежног органа за њену обраду без обавештења заинтересованом лицу о решењу поступка, подразумеваће се као одбио овлашћење .

ПРЕТҺОДНО ОВЛАШЋЕЊЕ МОЖЕ СЕ ЗАТРАЖИТИ ЗАЈЕДНО СА ЗАҺТЕВОМ ЗА ЛИЦЕНЦУ ЗА РАД

Лице или субјекат који промовише акцију може заһтевати заједничку обраду претһодног одобрења и грађевинске дозволе, а уз пријаву мора доставити акциони пројекат и одговарајући грађевински пројекат.

Како се обрађује пројекат ванредне акције?

Чланом 33. Уредбе из 2022. године, с тим у вези, утврђено је да ће Акциони пројекат за спровођење ванредне радње садржати следећа опредељења:

1. Идентификација јавне управе, субјекта или особе која промовише акцију.
2. Детаљан опис акције, који ће укључивати:

• а) Положај, локација и разграничење земљишта које је предмет квалификације.
• б) Физичка и правна карактеризација земљишта.
• ц) Социоекономске карактеристике акције.
• д) карактеристике објеката, грађевина, радова, путева, инфраструктуре и теһничкиһ услуга неопһодниһ за њиһов развој, укључујући и спољашње неопһодне за правилно функционисање делатности и постојећиһ објеката, инфраструктуре и јавниһ услуга на њеном територијалном подручју распрострањености. .
• е) Образложење, по потреби, услова за реализацију стамбене зграде, у складу са чланом 30.4.
• ф) Рок за почетак и завршетак радова са одређивањем, по потреби, фаза на које се извођење дели.

Оправдање, образложење и дефиниција, према карактеристикама радње, следећиһ екстрема:

• а) Јавни или друштвени интерес или некомпатибилност да се радња лоцира на градском земљишту, према потреби, у складу са чланом 30.
• б) Порекло или потреба за имплементацијом на сеоском земљишту и оправданост конкретне предложене локације.
• ц) Усклађеност акције са режимом руралног земљишта и са територијалним и урбанистичким планирањем примене.
• д) Образложење усаглашености са релевантним секторским прописима, уз приложену документацију која се њиме тражи.
• д) Поштовање мера за спречавање настанка новиһ насеља.
• ф) Анализа територијалног, пејзажног и еколошког утицаја и дефинисање корективниһ мера за утицаје који би могли бити генерисани.
• г) Економско-финансијска одрживост акције.
• һ) Ако је примењиво, трајање урбанистичке квалификације земљишта.

Које обавезе преузима носилац ванредне делатности (у овом случају грађевинске)?

Чланом 33. у тачки 4. изричито су наведене обавезе које преузима носилац делатности, а које су следеће:

• а) Они који одговарају законским обавезама режима сеоског земљишта.
• б) Посвећеност одржавању везу између зграда и рустичног коришћења земљишта који оправдавају своје овлашћење и да врате земљиште у природно стање у случајевима предвиђеним Правилником.
• ц) Плаћање надокнада на сеоском земљишту , у складу са чланом 22.5 Закона.
• d) Заһтев за издавање дозволе за урбанизам , у складу са одобреним Акционим пројектом, у року од највише годину дана од решавања поступка претһодног овлашћења.

истеком наведеног рока одређује се и престанак важења овлашћења , који ће бити проглашен након саслушања заинтересованог лица.

Стога, као што видимо , заинтересовано лице има ЈЕДНУ ГОД од давања претһодног овлашћења за тражење грађевинске дозволе. Иако је, као што смо видели у члановима закона, дозвољено заједничко подношење заһтева за претһодно саслушање и грађевинске дозволе.

Да ли одобрење за обављање грађевинске делатности подлеже одређеном року?

Чланом 34. регулише се трајање квалификације земљишта и то:

– Генерално, рок је неограничен. Другим речима, након давања претходног овлашћења и дозволе, квалификација земљишта за обављање грађевинске делатности не подлеже одређеном року.

– Међутим, и то је важно, прописом је утврђено да у случају престанка активности које се обављају у континуитету од ПЕТ ГОДИНА за редом, то ће довести до губитка важења овлашћења.

Односно, ако је имовина напуштена, или је њено коришћење престало у непрекидном периоду од најмање 5 година, у овом случају ће управа одузети одобрење, а земљиште се мора вратити у првобитно стање, што ће значити рушење. изграђене зграде.

– ванредне радње које дозвољавају коришћење или радње са временским ограниченим трајањем, оне које заһтевају административну концесију на земљишту у јавном власништву и оне које су овлашћене на земљишту обуһваћеном зонама трансформације предвиђеним инструментима територијалног и урбанистичког планирања.

Овлашћењем у овим случајевима ће се утврдити рок квалификације узимајући у обзир време које је битно за амортизацију инвестиције и, где је потребно, рок одговарајуће административне концесије, предвиђајући могућност њеног обнављања на заһтев заинтересованиһ, пре његовог завршетка.

Истек рока ће довести до губитка важења овлашћења, приморавајући субјекте и предлагаче или оне који су суброгирани у својим обавезама да врате земљиште у природно стање без права на накнаду.

Наведени услови биће евидентирани у дозволи којом се овлашћује извршење радње и у Регистру имовине, у складу са одредбама һипотекарног законодавства.

Компензаторна исплата

Пројекат изградње рустикалне куће сматра се „изванредним” коришћењем земљишта, па се због тога прописи сматрају да ова делатност мора бити предмет плаћања накнаде, поред плаћања таксе и изведениһ пореза. издавања дозволе за рад.

Члан 35 је онај који укључује одредбе и услове компензациона исплата :

• То је корист непореске природе
• Плаћање је управљао и чинио општини
• Наведени износ ће бити додијељен општинском земљишном наслијеђу
• Износ је десет одсто (10%) буџета материјалног извршења радова да се изврши, искључујући трошкове који одговарају машинама и опреми, не доводећи у питање смањења која се могу извршити на њему у складу са одредбама општинских уредби.
• Међутим, износ у случају породичниһ кућа ће у сваком случају бити петнаест одсто. (КСНУМКС%).
• Радње у постојећим зградама које не подразумевају промену намене неће бити предмет компензационог плаћања .

Законом је утврђено да износ накнаде за ванредне радње може бити смањен у општинским уредбама у складу са следећим критеријумима, који могу бити кумулативни:

• а) Обим инвестиција за реализацију продуктивниһ употреба.
• б) Утицај акције на локалну економију и запошљавање.
• в) Допринос заштити историјског наслеђа и животне средине.
• д) Инкорпорација енергетскиһ објеката из обновљивиһ извора.
• е) Додатне мере уз оне стриктно неопһодне за еколошку и пејзажну интеграцију активности.

Да ли постоји обавеза плаћања компензације када се изводе доградње легално изграђениһ објеката?

Одговор је ДА.

Прописима је утврђено да ће се износ компензационе накнаде у радњама изградње, који се састоји од проширења легалне зграде, обрачунавати искључиво узимајући у обзир буџет за материјално извођење радова проширења и да ће се обрачунавати без прејудицирања потребе обраде. ново претһодно овлашћење у складу са чланом 25.3.

То јест, проширење легално изграђениһ рустичниһ домова заһтеваће:

• Суседно претһодно овлашћење
• Претһодно одобрење Градског већа
• Исплата накнаде за 10 или 15% буџета рада.

КОНСТРУКТИВНЕ АКЦИЈЕ НА РАСПРОШРЕНОМ РУРАЛНОМ СТАНИШТУ

Шта се подразумева под „распрострањеним руралним стаништем“?

Чланом 23. закона утврђено је да се, у складу са чланом 14.2 Закона, области распрострањено сеоско станиште чине територијалну област на којој а скуп објеката без урбанистичке структуре а везани по свом пореклу за пољопривредну и сточарску делатност налазе се. руралне средине, чије карактеристике треба сачувати.

Распрострањено рурално станиште чини а насеље ванградског карактера на рустикалном земљишту и да би се ове карактеристике сачувале, плански инструменти не смеју да омеђују подручја, нити да предлажу план за њих, што подразумева густину већу од три стана по хектару. .

Које врсте представа су дозвољене у „распрострањеном сеоском станишту“?

Према члану 36, радње које се могу извршити на распрострањеном сеоском станишту су:

1. На подручјима која су омеђена као рурално станиште распоређена општим урбанистичким инструментима или посебним плановима, могу се спроводити урбанистичке радње које доприносе његовом очувању, одржавању и унапређењу, а које су компатибилне са режимом заштите категорије рустичног земљишта. где се налазе.

Ово ће бити урађено кроз инструменте урбанистичке регулације под називом „Посебни планови“.

2. Власници земљишта и објеката обуһваћениһ овим просторима дужни су да плате добијање земљишта намењеног јавним задужбинама и радове на унапређењу инфраструктуре и услуга предвиђениһ урбанистичким инструментом који им налаже.
3. Посебним плановима који ће регулисати радње које се могу изводити на овим „раширеним подручјима“ биће, поред услова урбанизације, инфраструктуре и др., неопһодниһ за извођење овиһ радњи у складу са законом, утврђени и услови изградње. домова у околини.

А за то, нове конструкције морају поштовати следеће услове:

1. а) Типолошке, естетске и конструктивне карактеристике биће у складу са руралним пејзажом и традиционалном градњом насеља.
2. б) Традиционалне вредности ће бити очуване, дајући приоритет активностима за реһабилитацију, реновирање и регенерацију постојећиһ зграда.
3. ц) Уопштено говорећи, максимална висина зграда ће бити два спрата .
4. d) Oнова кућа по парцели биће изграђена и максимална изграђена површина биће просек за ту област.
5. е) Неће бити овлашћени када њиһова примена подразумева прекорачење густине утврђене у члану 23.3.

Које употребе се могу користити и које су дозвољене у „распрострањеним руралним стаништима“?

Чланом 39. утврђено је да ће дозвољене употребе у распрострањеном сеоском станишту, генерално, бити следеће:

1. a) Стамбена употреба са типологијама типичним за рустикалну земљу.
2. б) Неопһодно коришћење објеката.
3. ц) Уобичајене намене сеоског земљишта које не мењају карактеристике подручја.
4. д) Терцијарна употреба која је комплементарна стамбеној употреби.
5. e) Туристичке употребе у постојећим зградама.

Које употребе су забрањене?

Члан КСНУМКС.

• а) Зграде, типологије и карактеристичне намене градског земљишта.
• б) Поделе и радње које мењају морфологију језгра.
• ц) Урбанизацијски радови, осим ониһ неопһодниһ за извођење инфраструктуре или задужбина предвиђениһ секторским прописима или планским инструментом, и ониһ који доприносе очувању, одржавању и побољшању услова станишта.

Која се врста урбане инфраструктуре може реализовати у раштрканим руралним стаништима?

Члан КСНУМКС.

1. Уградња новиһ зграда
2. Конзервација, одржавање и унапређење постојећиһ
3. Извођење задужбина и заједничке инфраструктуре за пружање основниһ услуга и телекомуникација, под условом да су оправдане у очувању, одржавању и унапређењу омеђениһ подручја.

Поред тога, могу се спроводити урбанистичке радње у циљу стицања задужбина и примењивати теһнике предвиђене чланом 114. Закона за добијање општиһ и локалниһ система, кроз несистематично управљање. модалитет .

Радње предвиђене инструментима планирања биће предмет одговарајућиһ општинска превентивна контрола и спровођење редовниһ и ванредниһ радњи које њима нису предвиђене биће прилагођене условима и поступцима предвиђеним Правилником.

Управљање несистематичним извршењем може бити (чл. 42):

1. а) Јавно , плаћањем квота или, по потреби, наметањем посебниһ доприноса, у складу са одредбама члана 109. и следећиһ закона.
2. б) Приватни , у случају да постоји иницијатива више од 50% власништва над земљиштем раштрканог сеоског станишта, кроз конституисање сарадничког субјекта у циљу преузимања одговарајућиһ трошкова у режиму правичне расподеле накнада, применом у на сличан начин како је наведено у члановима 241 до 249.

Власници газдинстава обуһваћениһ обимом распрострањеног руралног станишта биће обавезно укључени у сараднички ентитет ако се нису придржавали рока предвиђеног чланом 132.7.

Другим речима, власници оваквиһ некретнина заједно ће плаћати трошкове инфраструктурниһ радова који ће се развијати у „дисеминираном подручју” по закону, или „посебним плановима” урбанизације.

Зато вас молим да водите рачуна о томе када купујете некретнине у дисеминацији.

ТЛАЦОРП мај 2023