Процес изградње када градите кућу у Шпанији за себе
Када добијете грађевинску дозволу, морате уговорити услуге грађевинара или конструктор, да изведе пројекат и изгради кућу.
Овај градитељ мора пратити упутства из архитекта како би се извођење строго пројектовано.
Архитекта
У овом тренутку, веома је важно обратити пажњу на рад архитекте. Када се уговоре услуге шпанског архитекте за израду пројекта изградње, он ће завршити свој посао када добије пројекат. Али, такође можете уговорити његове услуге "контрола" радове које је извршио градитељ, и да гарантује да су сви кораци изградње урађени како је пројектом одређено. На шпанском, ово је „Цонтрол де Обра“ или „Супервисион Тецница де ла Обра“. Наравно, накнаде од архитекте ће бити веће ако архитекта преузме овај посао, али ће бити веће гаранције за изградњу, јер ће радове градитеља периодично прегледавати архитекта.
Веома је важно да архитекта мора да буде регистрован у Званични колеџ архитеката региона.
Затим треба да именујете архитекту, и да са њим договорите уговор који тачно прецизира за шта је одговоран, рокове и трошкове зграда. У хонорар архитекте је укључена припрема “мемориа де цалидадес” (Листа спецификација квалитета материјала). Мора бити детаљан, укључујући на пример формулу за бетон, врсту материјала и величину цеви, планове итд.
Архитекта ће упутити ан риггер, квалификованог архитектонског инжењера, који ће надгледати зграду, вршити инспекцију на лицу места и обезбедити да зграда буде изграђена по траженим стандардима. Он ће издати сертификате архитекте који су неопходни за добијање шпанског језика Цертифицадо де Фин де Обра (Потврда о завршетку – или лиценца за завршне радове) и Лиценциа де Примера Оцупацион (под називом Прва лиценца за занимање или Потврда о становању).
Мораћете да припремите тачну спецификацију за зграду, а затим пронађите поузданог градитеља. Ваш архитекта може прихватити одговорност за ово и за надзор. Морате да се договорите о датуму завршетка, са клаузулом казне у вашу корист за касни завршетак. Ово треба да буде укључено у правно обавезујући уговор који ће бити потписан са градитељем.
„Сегуро Деценал” или „Десет година осигурања
Такође, у овој тачки је веома важно да размотрите шта се зове СЕГУРО ДЕЦЕНАЛ или ДЕСЕТ ГОДИНА ОСИГУРАЊА.
Када купујете ван плана од шпанског грађевинара или градитеља, или градите нову некретнину (што је сада случај), градитељ или програмер, заједно са архитектом, мора да вам гарантује да су суштински и најважнији делови изградња ће бити сигурна најмање десет година.
Да би се потврдила ова одговорност, шпански прописи приморавају градитеље нових зграда да осигурају најважније делове грађевине, као што су темељи, унутрашња конструкција, бинови, итд. Остали недостаци који утичу на усељивост имовине покривају се на 3 године. . Остали мањи недостаци су покривени 1 годину. У последња два случаја осигурање није потребно, али ће очигледно бити боље ако грађевинац то може да понуди као додатну гаранцију.
Такође, то је и додатна гаранција за изградњу, јер ће иста осигуравајућа кућа натерати грађевинара да прође утврђене провере квалитета, да провери квалитет материјала и изведених радова на имању, како би дала одговарајућу полису.
Шпанско десетогодишње осигурање (или „Сегуро Деценал”) је обавезно и обавезно када је промотер компанија која се бави изградњом кућа за продају.
Али, добровољно је када је програмер посебан, обично власник парцеле. Ово се у Шпанији зове "Аутопромотор“, преведено као „Самопромотер“ или „Самопрограмер”. Ово је случај у којем појединац купује земљиште у Шпанији са намером да му изгради кућу, али нема активност куповине за продају. У овим случајевима, шпански закони дају опцију да се ови подаци не пријаве за ово осигурање, јер шпанска влада схвата да ће, ако неко гради нешто у коме ће живети, предузети неопходну бригу да гради на безбедан и сигуран начин . Дакле, појединац може да бира да ли да уштеди трошкове избегавајући плаћање овог осигурања; или, на пример, да уговоре ово осигурање како би имали бољу заштиту од грађевинских проблема и недостатака.
Али, ако као самопромотор одлучите да се не пријавите за ово осигурање, убудуће, ако одлучите да продате кућу другим купцима, шпански закони вас приморавају да обавестите евентуалне купце да изградња није покривена овом гаранцијом. , и то морају изричито прихватити као битан услов од продаје. Са становишта евентуалног купца, увек ће бити боља опција купити некретнину са овим осигурањем. Дакле, морају бити уредно обавештени и морају потврдити да имовина на овај начин није осигурана.
Градитељ
Као промотер изградње, морате уговорити услуге грађевинара да изврши изградњу према пројекту и пратећи упутства архитекте. Један од најважнијих елемената изградње имовине је уговор о изградњи са градитељем. Градитељ ће увек настојати да заштити своје интересе, а ако нисте искусни са оваквим уговорима, ваша имовина може на крају бити мање квалитетна од очекиване, или ће трајати дупло дуже од обећаног или чак горе.
Да бисте се заштитили, увек водите рачуна да ваш адвокат састави уговор или директно преговара о уговору који је предложио градитељ.
Најважнији елементи уговора су да се уверите да уговор узима у обзир:
- Пуно име и ЦИФ број (Порески број предузећа) грађевинског предузећа, а укључени су и власник.
- Да је изградња урађена са што је могуће више детаља пратећи планове и опис зграде које је дао архитекта, као и детаљну листу материјала и квалитета (“мемориа де цалидадес").
- Да су додаци (као што су гаража или базен, итд.) укључени у цену
- Да је у уговору укључен датум почетка и раскида, узимајући у обзир и казне за кашњење у завршетку.
- Услови плаћања (нове некретнине плаћају више од 20-30% пре датума почетка изградње и фиксирају све остале уплате у различите фазе изградње. Такође се може препоручити да се задржи 5-10% цене за поправку евентуални недостаци након завршетка изградње).
- Да се на последњој уплати морају дати сертификати од архитекте, електричара и градске куће.
- Порези укључени у трансакцију, објашњавајући и детаљно наводећи колико је за ИВА (ПДВ) и државну таксу (“Документирани правни акти“), нотар, земљишнокњижне таксе итд.
Други аспект препоручујемо да се договорите са градитељем:
- Да би се осигурало да ће градитељ организовати завршне кораке процеса у вези са документацијом. То значи да ће градитељ сам добити Потврда о завршним радовима (Цертифицадо Финал де Обрас), или Декларација о новоградњи, Или Хоризонтал Дивисион (Децларацион де Обра Нуева о де Дивисион Хоризонтал), и, што је најважније, Лиценца за занимање - Потврда о становању (Цедула де Хабитабилидад). Ове ставке су изузетно важне у рустикална земља, у којима није уобичајено пронаћи довољно електричних или водоводних тачака прикључка на мрежно напајање.
- Да бисте то гарантовали, након што уплатите коначну уплату цене изградње, имаћете прикључено бројило за воду и струју, и са уговорима потписаним на ваша приватна имена.
Зашто је важно да се од грађевинара добије сертификат о становању, прикључку на воду, струју итд?
Зато што је врло уобичајено да градитељ напусти случај када заврши изградњу, или када добије лиценцу за завршне радове – ЦФО (Цертифицадо Финал де Обра), и Декларацију о новој згради-ДОН (Децларацион де Обра Нуева).
Овим потврдама градитељ изјављује да је нова зграда завршена (са финансијским директором), те да је градња завршена и да је већ уписана у земљишне књиге (ДОН).
Али, у овој фази, коначна административна декларација зграде није потпуна. Остаје да се добије сертификат о становању – ЦХ (Цедула де Хабитабилидад о Лиценциа де Примера Оцупацион). Овај документ је веома важан јер вам је потребан да бисте прешли уговоре о снабдевању водом и струјом са „Рад“ на „кућну употребу“.
Објаснићемо овај концепт на бољи начин:
Уз строго тумачење Уговора са градитељем, он завршава своју службу у тренутку када је имовина физички завршена, и појављује се као „кућа“ у земљишним књигама (Регистро де ла Пропиедад). Ово се добија са два горенаведена документа:
- Лиценца за завршне радове (Цертифицадо Финал де Обра), који је документ којим архитекта који је пројектовао изградњу потврђује да је објекат већ завршен, уз усклађеност и пројекта и грађевинске дозволе;
- Декларација о новој згради-ДОН (Децларацион де Обра Нуева), што је процес уписа нове зграде у земљишне књиге (Регистро де ла Пропиедад) преко постојеће парцеле.
У овом тренутку ви као промотер имате кућу комплетну и уредно уписану у земљишне књиге. Такође, у имању постоје струја и вода. Дакле, можете мислити да је имање спремно за живот у њему….. АЛИ… НЕ. За вашу информацију, имање још није спремно, да бисте ту живели, имање још није „кућа“, већ је „конструкција“ јер да бисте били „кућа“ потребне су вам следеће ствари:
- ЦЕРТИФИКАТ О СТАНОВНИШТВУ / ЛИЦЕНЦИ ЗА ЗАНИМАЊЕ („ЦЕДУЛА ДЕ ХАБИТАБИЛИДАД или ЛИЦЕНЦИА ДЕ ОЦУПАЦИОН: Ово је потврда из Градске куће да је некретнина спремна за усељење, а примењује се када се некретнина заврши са Дозволом за завршне радове (Цертифицадо Финал де Обра), и уписана у земљишне књиге Декларацијом о новоградњи-ДОН (Децларацион де Обра Нуева).Овај документ вам је потребан да бисте добили дозволу Градске куће за становање у кући. Пре него што га добијете, оно што имате је конструкција, али не и „кућа“.Овај документ ће бити неопходан за добијање индивидуалног снабдевања главним комуналним услугама на ваше име, и са потрошњом за „кућу“.
- СЕРТИФИКАТ О ЕЛЕКТРИЧНОМ ПРИКЉУЧЕЊУ (Болетин де Елецтрицидад) : Пре него што градитељ прибави стамбени лист, у објекту би могло бити снабдевање водом и струјом, јер, нормално је да градитељ набави ову залиху за извођење радова на кући (за путарину, механизацију и сл.). Али набавка добијена од градитеља је залиха за „радове“, али не и за „кућну“ потрошњу. Понекад се купцима или промотерима остављају у својим имањима са струјом и водом „набавка за рад” дуги низ година, јер градитељ није добио одговарајућу ЦХ (Сертификат о становању). Имају воду и струју, али у веома лошим условима, и скупље од нормалног снабдевања за кућу. Дакле, да бисте били сигурни да ћете, као купац или промотер, добити одговарајућу ЦХ од стране градитеља, препоручљиво је да оставите део плаћања цене договорене са градитељем да се плати када ЦХ се добија. На овај начин, ово ће приморати градитеља да ради како треба и да да све од себе да овај документ добије што пре.
Дакле, као што је горе објашњено, вТопло вам препоручујемо, као промотер или купац, да добијете гаранције да ће вам градитељ предати некретнину да је погодна за становање са ЦХ, са одговарајућим снабдевањем водом и струјом (као „кућа“), и уз сигурност да нећете имати никаквих проблема у будућности са овим.
Градитељ познаје крај, познаје архитекту, такође и градску кућу, а ова документа ће добити три пута брже и јефтиније од вас. И, ако жели да га ви уговорите, мора само да набави ове предмете. Ако он то одбије, биће разуман аргумент да се обрати другом.
Промотер хипотека за финансирање грађевинских радова шпанске куће
Веома је уобичајено да ви, као промотер, морате да аплицирате за хипотеку да бисте платили изградњу имовине. У овом случају постоји специфична хипотека коју банка нуди да би добила довољно финансијских средстава за изградњу имовине.
Ово се зове: Промотерска хипотека или хипотека самопромотора (Престамо или Хипотеца Промотор или Ауто-Промотор).
Ситуација је следећа: имате парцелу, и почетну идеју о кући коју је пројектовао са архитектом, а сада сте нашли градитеља који ће направити градњу. Али треба вам новац, и треба да тражите кредит за изградњу куће. Онда идете у своју банку и тражите могућности финансирања. Након проучавања ваше личне и економске ситуације да потврдите да ћете бити добар клијент за враћање хипотекарних плаћања, онда ако банка прихвати и понуди вам да вам позајми новац за пројекат. Али, банка вам неће дати пун износ трошкова изградње на почетку, већ ће вам средства давати кораком. Који кораци?, они изведени из исте еволуције конструкције.
На пример: Слика да вам је за завршетак радова потребно 100.000 евра. Банка ће вам дати 20% за куповину земљишта и израду темеља, 20% када се објекат заврши; 30% када је кров завршен итд., а остало када архитекта уради „оверавање лиценце за завршне радове” или Лиценциа де Финал де Обра.
Ваша банка ће од вашег архитекте захтевати ажурирање зграда, издавање сертификата који потврђује да су радови на задовољавајући начин завршени.
Онда ћете донети ту потврду у банку и они ће вам позајмити одговарајући проценат за тај корак у односу на глобални. Ваша банка може од вас тражити да имате парцелу на своје име пре него што вам да одобрење хипотеке и да кућу прогласите „у изградњи” у земљишним књигама. То је зато што вам понекад градитељ понуди једну од парцела које су на његово име да ту саградите, а парцела се држи на име градитеља до завршетка.
Дакле, да бисте дали бољу гаранцију банци, они могу да траже да се земљиште промени на ваше име и да обавести земљишне књиге да се на том земљишту гради кућа. Ако је то случај, онда морате да одете код нотара и добијете земљишне акте на своје име. Са земљишним актима на ваше име, морате отићи у земљишне књиге заједно са грађевинским пројектом и грађевинском дозволом. На овај начин земљишнокњижни ће имати кућу „у изградњи” на том земљишту.
Последњи корак – Правна и пореска документација за завршетак изградње
Лиценца за завршне радове – Лиценциа о Цертифицадо Финал де Обра
Као што је раније објашњено, када се радови заврше, потребно је да неко потврди да је посао завршен. Ово је дело архитекте. Он има обавезу да оде у зграду и да провери да ли су радови у потпуности завршени и да поштује упутства и спецификације дате у његовом пројекту и добијеној грађевинској дозволи. Ово се ради преко Цертифицадо Финал де Обра.
Али, у међувремену, изградња није пријављена у земљишним књигама. Дакле, постоји процес уписа грађевине у земљишне књиге, који се зове: Децларацион де Обра Нуева. Овим поступком изградња ће бити уписана у земљишне књиге.
Декларација о новим радовима – Децларацион де Обра Нуева (ДОН)Ово је процес који се обавља пред шпанским нотаром, који ће припремити акте куће над већ постојећим земљиштем или парцелом.
Да би се припремио ДОН за нове куће, биће неопходно прибавити сертификат о становању (ЦХ) из шпанских прописа одобрених 2007. (Леи дел Суело де 2007) Закона о земљишту. Пре 2007. нове куће су могле бити уписане у земљишне књиге без ЦХ.
Као резултат ДОН-а, нотар саставља акте из куће и они се уредно уписују у земљишно-књижни уред.
Дакле, да би се завршила регистрација имовине, потребни су следећи документи:
- Грађевински пројекат вашег архитекте.
- Грађевинска дозвола
- Лиценца за завршне радове – (финансијски директор) Лиценциа о Цертифицадо Финал де Обра
- Декларација о новој згради-ДОН (Децларацион де Обра Нуева).
- десет година осигурања (Сегуро Деценал) – Ово је добровољно
Трошкови и порезиУ овом тренутку, веома је важно разликовати два концептакоји се најчешће користе на тржишту када неко купује индивидуалну парцелу за градњу:
1.- Купити коначну зграду од промотера или девелопера. Затим, стицање позиције нормалног „купца” ван плана. То значи да градитељ преузима позицију промотера, а имање вам нуди по завршетку радова.
На тај начин плаћате градитељу цену по фазама све док процес рада одмиче. И добијате у посед зграду када се радови заврше.
Пратећи овај концепт:
- Градитељ је „Промотер“: то значи да је грађевинска дозвола на „његово“ име, а не на „ваше“.
- Немате власништво над парцелом. Чува се у рукама градитеља до краја процеса изградње.
- У случају да зграда пропадне, не можете повратити износе плаћене за процес добијања парцеле или постојећих грађевина које су тренутно изграђене. Оно што имате је „дуг“ према градитељу.
- Градитељ је приморан да уговори „гаранцију на зграду“ како би осигурао да су износи плаћени на рачун цене обезбеђени на гарантованом банковном рачуну. Дакле, у случају да пројекат пропадне, можете их лако повратити директно из банке.
- Градитељ је приморан да уговори „Десетогодишње осигурање“ да покрије структурне недостатке зграде током 10 година.
Дакле, када је некретнина завршена, плаћате коначну цену некретнине, као и ако сте некретнину куповали ван плана са следећим трошковима:
- 10% ПДВ на укупну цену продаје.
- Нотарске и земљишно-књижне таксе за продају.
- 1-2 % царине на цену продаје.
2.- Усвојити позицију Самопромотора
У овом случају Ви, а не градитељ, заузимате позицију Промотера грађевинског пројекта.
Пратећи овај концепт:
- ВИ сте „Промотер“: То значи да је грађевинска дозвола на „ваше“ име.
- Ви имате власништво над парцелом. Држи се у вашим рукама док не одлучите да га продате.
- У случају да објекат пропадне, или имате правни спор са градитељем, увек ћете задржати парцелу и постојеће грађевине које су тренутно изграђене.
- Градитељ НИЈЕ принуђен да уговара „гаранцију на зграду“ како би осигурао да су износи плаћени на рачун цене обезбеђени на гарантованом банковном рачуну.
- Градитељ НИЈЕ принуђен да уговара „Десетогодишње осигурање“ да покрије структурне недостатке зграде током 10 година. Може се уговорити добровољно у случају да то желите.
То значи да преузимате позицију Промотера, тако да морате платити следеће трошкове:
- Цена парцеле (Запамтите да прво морате купити парцелу)
- Накнаде за пројекат арх
- Накнаде за лиценцу за завршне радове архитекте
- Накнаде за грађевинара и материјал
- Нотарске таксе за стицање земљишта
- Нотарске таксе за Децларацион де Обра Нуева-ДОН
- Земљишно-књижне накнаде за проглашење зграде „у изградњи”
- Земљишно-књижне накнаде за упис ДОН-а
Порези за:
- Грађевинска дозвола: 3-5 % изнад буџета изградње. Овај буџет је фиксиран у истом пројекту који је израдио ваш архитекта
- Потврда о становању: око 200-1.000 € (у зависности од области).
- Порези на земљу:
- Ако земљиште припада одређеној, а не фирми, онда 6-10% пореза на пренос на цену земљишта. Ово се плаћа када се земљишни акти пренесу на ваше име.
- Ако земљиште припада предузећу, онда 21% ПДВ-а.
- 1-2% Царина, преко укупне цене изградње. Ово је буџет куће када је декларисан за ДОН. А потребно је када донесете акте ДОН-а у земљишне књиге да се упише кућа над земљиштем.
- ПДВ (ИВА) за накнаде за градитеља, архитекту и за материјал.
- Архитекта: 21 % ПДВ
- Градитељ: 10 % ПДВ
- Материјали:
- Ако сте сами купили материјале: 21% ПДВ-а.
- Ако градитељ испоручује материјале: 10% ПДВ-а
Као што можете приметити, разлике између „купца ван плана“ и „самопромотора“ су веома велике, тако да одлука о усвајању једног или другог захтева детаљну студију о којој ћете директно разговарати са својим правним саветником.
Регистрација у катастру („Цатастро“) за саветничке таксе или „ИБИ“
У позицији самопромотора, Катастро над земљом се назива „рустичним“. Другим речима, земљиште плаћа саветнички порез као „земљиште“.
“Цатастро” је институција која разматра имовину за мапе, цртеже, планове и за потребе Савета.
Док је „Регистрација имовине ” (земљишно-књижни уред), а „Писање” (нотарски записи о имовини) могу добро потврдити власништво над имовином, а услови за то својина, као ко је власник имовине, у ком проценту, ако постоји ограничења или накнаде (као хипотека, јавне аукције, спорови пред Трибуналом, итд.), „катастар” ће вам дати боље разумевање границе имовине (обично у визуелном облику) и величину и опис имовине.
Али, када завршите изградњу куће на том земљишту, онда морате обавестити Катастро (Савет Пореска управа), да се над тим земљиштем сада налази „кућа“, са одређеним спецификацијама. Ако то не урадите, можете имати проблема у будућности.
Постоје области у Шпанији (попут Андалузије и Мурсије) у којима нотари, када прогласе нову кућу на већ постојећем земљишту, шаљу акте Цатастро-у да обавесте о измени. Дакле, када имате акте ДОН-а у земљишним књигама, посао је завршен на овај начин. Али, у другим областима, као што је регион Валенсије, када у земљишним књигама предочите акте о имовини са ДОН-ом, морате да донесете копију финансијског директора и грађевинску дозволу у Катастро, како бисте их обавестили да, преко земље, сада је кућа. Ако то не учините, они ће вас контактирати у блиској будућности да им доставите ова документа.
Када изградња буде уредно уписана у Катастро, посао је завршен, и ускоро (понекад траје око 1 или 2 године) почећете да добијате рачуне од Порезног савета - ИБИ БИЛЛС.
