ДЕЦЛАРАЦИОН РЕСПОНСАБЛЕ – ЦЕДУЛА ДЕ ХАБИТАБИЛИДАД – ЛИЦЕНЦИА ДЕ ОЦУПАЦИОН 2021

НОВА НОРМАТИВНА ВАЛЕНЦИЈСКА РЕГИЈА 

– УБРЗАТИ ПРОЦЕС ПРОДАЈЕ НОВИХ ЗГРАДА

Употребна лиценца (на шпанском “Лиценциа де Оцупацион”) – такође назван „Сертификат о становању” или „Сертификат о усклађености” – је овлашћење за усељење у кућу/стан, и потврђује да је градња изведена у складу са важећим прописима и да, стога, изградња може да се користи као „стамбено место“.

То је веома важан документ, јер без њега, законски, зграда не може да се користи као „кућа“.

Због свог посебног значаја, предузећа за снабдевање водом и електричном енергијом често захтевају овај документ да би овластили пружање услуга, или да би променили власништво у уговорима на име нових власника.

Постоје две врсте употребне дозволе у зависности од тога да ли се користе за новоградњу или за половну/препродају.

– ПРВА ГРАЂЕВНА ДОЗВОЛА – НОВЕ ЗГРАДЕ

То је онај који се издаје чим се заврше грађевински радови, у новоизграђеним кућама или у оним које су подвргнуте свеобухватној реформи и које су подразумевале модификацију њихове структуре.

Односно, промотери ће бити ти који по завршетку грађевинских радова издају потврду којом доказује да су радови завршени. Да би то урадили, Градском већу презентују одговарајућу документацију и добију дозволу за усељење у поменуту грађевину са свим условима становања која се сматра „кућом“.

Када се добије употребна дозвола, биће дозвољено коришћење зграде као „куће“.

Ова дозвола се издаје за новоизграђене куће, као и за оне куће које су претрпеле свеобухватну реформу и које су довеле до значајне измене њене структуре као што је реформа кровова, конструкције, темеља, фасаде, доградње постојећих објеката или зграда. нове на имању итд.

– ДРУГО ЗАНИМАЊЕ ЛИЦЕНЦЕ

Ове дозволе се издају када истекне рок важења прве употребне дозволе, и када постоји пренос куће, или када се намерава да промени снабдевање водом и струјом у други назив који није носилац првог занимања.

То су и дозволе које се издају у оним старим кућама које никада нису имале прву упорабну дозволу.

Историјски гледано, процес добијања употребних дозвола био је извор забуне, сукоба, па чак и бескрајних судских поступака између градитеља, појединаца, купаца и продаваца кућа у Шпанији.

Овај чланак се фокусира искључиво на нове нормативе у региону Валенсије о ЛИЦЕНЦИ ЗА ПРВО ЗАНИМАЊЕ (ЛО) у новим зградама.

Већ дуги низ година градитељи и програмери захтевају рационализацију процеса добијања ЛО, будући да су се много пута налазили у ситуацијама у којима, чак и градња завршена и спремна за њено усељење, није могла да буде продата или заузета од стране нових купаца све до добијена ова лиценца за занимање.

ПРЕТХОДНИ ПОСТУПАК

Историјски гледано, процедура за добијање лиценце за занимање пролазила је кроз дуг и компликован процес. Тако је, након што је ЛО од Градског већа затражио промотер, отворен процес којим је управа, након проучавања документације, а након решавања било каквих документарних или процедуралних недостатака, окончала на директан преглед од стране једног од техничара градског већа да провери да ли је изградња завршена у складу са грађевинским пројектом и да је поменута изградња у складу са одобреном грађевинском дозволом у то време.

Другим речима, процес је зависио од брзине или спорости локалне администрације у управљању досијеом о издавању лиценце, као и од доступности њених техничара да изврше посете/инспекције ради провере да ли је градитељ изградио и завршио радове у савршеном складу са добијена грађевинска дозвола, без прескакања у њој утврђених услова.

То је, дакле, био механизам контроле који је успоставила управа како би се уочиле евентуалне грађевинске недостатке од стране грађевинара, надгледајући и осигуравајући да у сваком тренутку заврше изградњу кућа у складу са лиценцом и одобреном градњом. пројектима.

Међутим, процедуре за добијање наведене стамбене дозволе могле би да потрају месецима, па чак и годинама, што је довело у компликовану позицију оне куће које, будући да су биле спремне за усељење, нису могли да продају градитељи, нити да их користе купци, све док се не одговори од администрације.

ПРОМЕНА ПРОПИСА: ИЗГЛЕД „ИЗЈАВА О ОДГОВОРНОСТИ“ – На шпанском „Децларацион Респонсабле” – „ДР”

Да би се олакшала и убрзала продаја и заузимање кућа од стране грађевинара, пре неколико година, у многим регионима и аутономним заједницама Шпаније (укључујући Валенсијску заједницу, Мадрид, Каталонију, Балеарска острва, Мурсију и Андалузију), успостављен је систем за који је убрзано добијање прве лиценце за занимање креирањем документа под називом „Декларација о одговорној одговорности“.

Помоћу овог механизма, након што су грађевински радови завршени, а документ Декларације одговорности представљен Градском већу, дозвољено је заузимање имовине новим власницима, а коначна „Дозвола за коришћење” је издата од стране администрације.

Овим документом сам носилац радова доставља сву документацију Градском већу и на своју одговорност потписује да су изведени радови завршени у складу са претходно прибављеном грађевинском дозволом, преузимајући на своју одговорност било какву неистину. или грешка у приложеној документацији.

На овај начин направљен је искорак у процесу добијања прве лиценце за занимање, јер је, уз само подношење одговорне изјаве, дозвољено је и дозвољено заузимање кућа од стране купаца, чиме је избегнуто и непотребно чекање.

Међутим, овај процес није елиминисао издавање коначне лиценце за рад од стране администрације. Дакле, након добијања одговорне изјаве, Градско веће је имало одређено време да изврши одговарајуће провере и провере и да провери да ли су изјаве градитеља или извођача биле тачне. А, у случају да је Градско веће открило било какав проблем или недостатак у наведеној процедури, имало је факултет да поништи издавање коначне упорабне дозволе, а сам инвеститор или грађевинар сноси директну одговорност за било какву штету проузроковану грешкама или грешкама. у процесу.

Овај поступак је подразумевао премештање гаранције за изградњу са јавне управе на инвеститора. На овај начин, инвеститор је, директним преузимањем одговорности за прилагођавање куће прописима, лично дао правну сигурност процеса и омогућио брзо ажурирање изграђених кућа.

Међутим, како кажемо, према претходној процедури, постојале су још две фазе:

– Прво је било представљање одговорне декларације

– Други је био издавање коначне употребне дозволе од стране Градског већа.

И то је довело до тога да су многе општине, дуги низ година, сматрале одговорну изјаву као пуки „захтев” или „примену” лиценце за рад, не дајући јој регулаторне ефекте исте лиценце за рад.

Другим речима, одговорна изјава се није сматрала „власништвом које омогућава” да се заузме кућагодине, док се након одговарајућих инспекција не добије коначна упорабна дозвола коју је издала управа.

Резултат овога је да су, чак и са стварањем ДР, градитељи и купци морали да чекају до одобрења ЛО од стране администрације и за продају и за запоседање објеката.

НОВА ПРОЦЕДУРА ЗА ЈАНУАР 2021. – ВАЛЕНЦИЈСКА ЗАЈЕДНИЦА

У периоду јануар-фебруар 2021. генерисан је нови регулаторни процес за добијање лиценци за занимање у Валенсијској заједници.

Кроз нове прописе који су предмет овог члана, влада Заједнице Валенсије је успоставила нови систем у целом региону, којим се одговорној изјави даје иста делотворност и исти „омогућујући наслов“ као и лиценца за коришћење када дозвољавајући продају и запоседање кућа.

На овај начин, након што се Изјава о одговорности поднесе, њени ефекти се поистовећују са онима из лиценце за занимање, чиме се елиминише процес чекања за добијање накнадне лиценце за занимање.

Другим речима, разматра се само представљање „Декларације о одговорности” градском већу „довољан наслов” овластити грађевинара/програђера да прода кућу, као и њено заузимање од стране купаца. Тако, по завршетку радова, промотер, подношењем одговорне изјаве градској кући, може захтевати и приморати купца да заврши процес куповине, као и плаћање остатка цене.

На исти начин, купац, путем одговорне декларације, може директно уговорити услуге воде, струје и сл., користећи одговорну изјаву коју је прибавио инвеститор.

У принципу, делокруг ове уредбе је за сва градска већа Заједнице Валенсије, осим оних која изричито настављају да се придржавају претходне уредбе.

Другим речима, може се десити да постоје општине које донесу ове нове прописе, са којима ће одговорна декларација имати исте ефекте као насеље првог заузимања. Међутим, може се десити да постоје друге општине које више воле да се придржавају претходних прописа, а које одбијају да изврше одговорну изјаву, захтевајући да објекти добију претходну употребну дозволу, кроз посете инспекцијама директног рада. од стране градског већа.

НАЧИН КОНТРОЛЕ И ГАРАНЦИЈА ЗА ИЗГРАДЊУ.

Као што кажемо у овом чланку, учинити РД потпуно делотворним значи преношење конструктивне гаранције са администрације на промотере како би се процес поједноставио. Међутим, исто правило успоставља нове механизме контроле и инспекције који допуњују претходне процесе, увек задржавајући овлашћење да посете и физички прегледају рад за касније.

НАШИ КОМЕНТАРИ НА ОВАЈ ЗАКОН:

Из наше канцеларије постављамо себи следеће питање.

Шта се дешава у случају да градитељ прибави одговорну изјаву као упорабну дозволу, купац да акт и изврши продају некретнине, а да касније, накнадним увидом, Градско вијеће утврди недостатке, па чак и прогласи ништавост употребну дозволу, због непремостивих грађевинских недостатака? –

У тим случајевима би се створила фигура незаштићености потрошача, који, верујући у правну сигурност система, купује и стиче имовину, плаћа цену, усељава у кућу, а касније управа га укида прописивањем одговорности грађевинском предузећу, које, иако се представља као директно одговорно и грађанско и кривично, оставља у тешком имовинском положају и купца, и потрошача.

Односно, овај купац, или овај потрошач, морао би да се бори да буде обештећен од инвеститора, или грађевинске компаније, у судским и правним поступцима које нико не жели.

Одговор администрације Валенсије у вези с тим је да ову уредбу није промовисала само заједница Валенсије, већ и њена усклађивање европског законодавства који годинама, је захтевао да шпанска администрација буде много експедитивнија у овим питањима и процесима, као и веће поверење и одговорност према грађевинским агентима у Шпанији.

Дакле, кроз ову нову регулативу, оно што се ради јесте да се примењују и развијају механизми и процедуре које се већ примењују у другим државама чланицама Европске заједнице, како би се добили агилнији и једноставнији механизми изградње и делатности некретнина у Шпанији.